Cene nekretnina

[vradovic]

pa cisto sumnjam da je u BNV toliko ljudi je dalo sve unapred. Ma nema sanse.

 

[MrGood2016]

Suludo je da neko stan u BNV iskesira kad moze bez kamate na 7 rata 3.5 godine da ga placa. Osim ako daju neke popuste za placanje u celosti?

 

[goran123]

Jos ce ispasti da se oko BNV rade neke mutne radnje sa novcem.

 

[vradovic]

Ma verovatno ima sporadicnih slucajeva tipa ne zele da drze novac u banci ili zele da im odmah ide na amortizaciju ali to je mali broj. Cisto sumnjam da ih je toliko.
Realnije je da BNV ima konacne ugovore odmah a da je isplata na rate a da drugi imaju predugovore pa tek onda kad bude konacni ugovor kasnije (sto je onda losije nego BNV).
Problem je samo sto ako je ovo tako onda znaci da ima puno nekretnina koje su u "procesu" tj nisu jos zavrsene a dali ljudi novac i onda ce tek to da se vidi na cene nekretnina u narednih 2-3 godine.

 

[goran123]

Ma verovatno ima sporadicnih slucajeva tipa ne zele da drze novac u banci ili zele da im odmah ide na amortizaciju ali to je mali broj. Cisto sumnjam da ih je toliko.
Realnije je da BNV ima konacne ugovore odmah a da je isplata na rate a da drugi imaju predugovore pa tek onda kad bude konacni ugovor kasnije (sto je onda losije nego BNV).
Problem je samo sto ako je ovo tako onda znaci da ima puno nekretnina koje su u "procesu" tj nisu jos zavrsene a dali ljudi novac i onda ce tek to da se vidi na cene nekretnina u narednih 2-3 godine.

Isto kao i do sada. Svih godina je isto.

 

[vradovic]

da samo sto to onda mozda i objasnjava zasto je prosek cene na sajtu starogradnje priblizan novogradnji. Novogradnja kasni sa podacima 2-3 godine dok se svi ugovori ne ispleglaju. Na primer onda novogradnja zavrsena danas ubacuju sad ugovore a ljudi kupili pre 3 godine po nekim totalno levim cenama.

 

[MrGood2016]

Isto kao i do sada. Svih godina je isto.

Isto bi bilo ako bi BNV bio jedina novogradnja koja se odmah vidi na RGZ, a da se sve ostale vide tek kada budu zavrsene. A ako je mesano meso, da svake godine imamo razlicit procenat novogradnji koje se odmah vide, onda su sve ove statistike koje ukljucuju novogradnju netacne.

 

[Defke]

Pa i jesu, ja to ponavljam oduvek.

 

[goran123]

Isto bi bilo ako bi BNV bio jedina novogradnja koja se odmah vidi na RGZ, a da se sve ostale vide tek kada budu zavrsene. A ako je mesano meso, da svake godine imamo razlicit procenat novogradnji koje se odmah vide, onda su sve ove statistike koje ukljucuju novogradnju netacne.

Ako je pravilo isto za sve da se odmah vide 100% uplate u kesu, onda je OK.

Imas procenat X momentalnih uplata i procenat Y koji dolazi sa tim lagom, kada se zgrada zavrsi. I tako gledas podatke. Tako se recimo vidi taj neki ogroman skok okt-dec 2022. u novogradnji gde su sve odmah kupovane za kes. (iskombinovati sa grafom koji je ovde zakacio, cini mi se marketwatcher)

Pogledajte npr. za Lastavice poslednjih godinu i po dana. Ispada da mesecno prodaju jedan, dva ili nijedan stan. A sigurno su prodali vise od toga. I sve je OK, jer to znas i tako i gledas podatke. U istom periodu su se pojavile neke druge novogradnje kupljene u periodu ~2 godine pre toga.

 

[shadestudio]

Ugovor se vidi onda kada je potpisan. Kod nekih zgrada se potpisuje predugovor, on se ne vidi u registru
U kenedi rezidens se nijedan ugovor nije video do oktobra 2022, iako su stanovi prodavani godinama pre toga.
U viva rezidens se potpisivao ugovor odmah bez predugovora, a placas u ratama dok se zgrada gradi. Taj ugovor se vidi u registru iako zgrada jos ne postoji.
Tako da to nema veze da li ste stan isplatili u celosti, bitno je samo kada je potpisan ugovor.

 

[goran123]

Ugovor se vidi onda kada je potpisan. Kod nekih zgrada se potpisuje predugovor, on se ne vidi u registru
U kenedi rezidens se nijedan ugovor nije video do oktobra 2022, iako su stanovi prodavani godinama pre toga.
U viva rezidens se potpisivao ugovor odmah bez predugovora, a placas u ratama dok se zgrada gradi. Taj ugovor se vidi u registru iako zgrada jos ne postoji.
Tako da to nema veze da li ste stan isplatili u celosti, bitno je samo kada je potpisan ugovor.

Onda sam u krivu i sve je dosta off.

 

[MrGood2016]

Kod BNV se odmah vide na RGZ ugovori koji nisu placeni u celosti. Pored toga razlicite novogradnje imaju razlicite principe prodaje - neke te motivisu da odmah platis sve ili sto vise, druge ne. Npr wellport ne daje nikakav popust za placanje u celosti, i onda je tu manji procenat takvih ugovora. Sa druge strane neko je spomenuo novogradnju kod Pionira gde je cena kao 3000e a ako platis u celosti onda je 2300e.
Sa toliko varijabli, statistike nad podacima sa RGZ za novogradnju su prilicno pausalne i vrlo verovatno za vecinu uzoraka netacne.

 

[Defke]

Da, zato grafik cena novogradnji ima dosta vecu varijaciju, ekstremnije skokove i padove.

Starogradnje su mnogo ujednacenije, manje vise konstantan lagani rast.

 

[MrGood2016]

Znaci sto se novogradnje tice "strahoviti pad" februara mozda nije strahovit a mozda nije ni pad. Podaci su toliko "prljavi" da se nista sa sigurnoscu ne moze zakljuciti iz njih.

 

[M86]

Otkud nekome ideja da će se videti predugovori?

Samo ugovor overen kod notara, ne predugovor, se računa kao promet.

Predugovori, rezervacije itd makar i bili overeni su samo namere kupovine.

 

[Defke]

Znaci sto se novogradnje tice "strahoviti pad" februara mozda nije strahovit a mozda nije ni pad. Podaci su toliko "prljavi" da se nista sa sigurnoscu ne moze zakljuciti iz njih.

Starogradnja je u februaru pala isto tako da je realno ocekivati slicno i za novogradnju. Ja kod svih tih mesecnih podataka samo starogradnju i gledam.

Za novogradnju treba pogledati u pojedinacne ugovore pa videti da li dominiraju projekti koji su vec zavrseni ili oni koji su trenutno u izgradnji. Na nivou grada tesko ali na nivou opstine je lakse skontati sta je u pitanju.

 

[vradovic]

Otkud nekome ideja da će se videti predugovori?

Samo ugovor overen kod notara, ne predugovor, se računa kao promet.

Predugovori, rezervacije itd makar i bili overeni su samo namere kupovine.

Ovaj predugovor sta sam okacio gore je overen kod javnog beleznika i nema ga u RGZ a samim time ni na cenenekretnina.rs. Plus stan koji sam okacio je bas kod Pionira (vidi se adresa) i isplacen je u 80%. (da bi se dobio taj neki zesci popust na "2300" eura) a 20% ce biti isplaceno tek kada je izgradjeno valjda.

Definitivno znaci imamo situaciju da neke novogradnje prodaju na predugovor a neke na ugovor. Svakako i taj predugovor overe kod javnog beleznika (ima potpis ceo i sve).
Sto znaci gde god je predugovor tu imamo situaciju da se mozda sada u RGZ upisuju kupoprodaje koje su potpisane (kao predugovor) pre 2-3 godine (kada je pocela zgrada da se gradi) a to su potpuno razlicite cene od danasnjih.

Iskreno to je vrlo razocaravajuce jer sada svako moze dodatno povrh svega da spekulise kako mu odgovara jer su podaci nejasni barem sto se tice novogradnji.
Sajt moze da sluzi samo za BNV (jer ocigledno oni daju podatke celokupne) ili za starogradnje.


Onaj stan koji sam ja okacio je bio prvi prodat i bio je pocetak februara.
Evo na primer sad imamo situaciju da svi stanovi na projektu zoned koji su bukvalno prodati u feb i martu (25+ stanova) nisu upisani i ne vidimo ih.

Jednoiposobni stanovi | PIONIR Palas | ZONED Group | Prodaja stanova Beograd

zonedpionirpalas.rs

Ko zna koliko takvih stanova trenutno prodato i ko zna koliko stanova zapravo ne vidimo kroz sajt.

 

[nikolas27]

Dobro jutro svima, pisao sam o ovome pre nekoliko meseci i najavljivao veliki skok novogradnji u Rakovici sredinom ove godine zbog toga.

@vradovic, ne možeš čak ni BnV da gledaš tek tako za trend na RGZ, potrebno je gledati i listu trenutno raspoloživih stanova, zna i BnV da povuče ručnu sa ponudom dobrih stanova, treba osluškivati buduće planove pa donositi neke zaključke. Na kraju nekim agentima moraš da “pokloniš veru” (pogotovu za projekte gde se overavaju predugovori), RGZ registar nije “apsolutna istina”.

A ni starogradnje nisu baš idealne za praćenje. Situacija je toliko suluda da ja u naselju koje pratim vidim razliku od skoro 100% u cenama gotovo identičnih stanova. Može neki da bude renoviran a neki ne ali oscilacije su baš velike.

 

[vradovic]

Dolazimo do zakljucka da je bukvalno nemoguce imati neki dataset koji moze da oslikava pravo stanje vec mora da se radi na "osecaj". Pricao sam sa ovom jednom devojkom kaze ovih 25 stanova na sajtu nije azurirano i da je feb i mart prodato dosta vise i da ce azurirati sajt. Ko zna koliko onda ima takvih novogradnji gde podaci o realno prodatim stanovima ne postoje. Ono sto je najgore nisu to neke "rezervacije" stanova nego ljudi platili po 80%.
Ono sto moze da se desi jeste da mi i dalje imamo isti trend u broju kupoprodaja a da se to ne vidi. Razlog zasto moze da se ne vidi jeste da je neki projekat pustio neke novogradnje i kupci potrcali tamo umesto da kupe na nekom drugom mestu. Prosto da nisu kupili Zoned mozda bi kupili negde drugde i mi bi videli te stanove u statistici. Situacija je definitivno podlozna spekulacijama i otuda velike varijacije jer na primer kada se zavrsi Zoned u tom mesecu 2025. godine bice odjednom 150 stanova iz tog projekta "prodato".

Onda jedino sto moze da se gleda jeste da se koristi dugorocan period. Na primer y-o-y i nikako mesec za mesec ili cak ni kvartal. Jedino sto iole moze da kazes daje neku pribliznu sliku jeste da se poredi godina za godinom i to da se uzmu 3 godine kao neki trend.

Mi sad kao u februaru imamo "pad" u broju prometovanih nekretnina a sta ako je potpisano 400 ugovora ali su svi na predugovor a prosto tu informaciju nemamo.

 

[FavelitoDeBelgrado]

Mi o ovom trzistu polemisemo kao da je realno i normalno?
Šta sa nama nije u redu? Mutne radnje, šuplje priče, a još šupljiji podaci...

Od teme bolest dirigovane ekonomije mi smo dosli do toga da li je unesen podatak da bi neko imao lep grafik?!?!? I sta sa grafikom!? Da obrises gluteusni medjuprostor!?!?!

 

[keks]

Tržište - kakvo je, takvo je. Bolje da pričamo i koristimo informacije koje god imamo nego da to ne radimo. Sloboda govora.

Ja sam zadovoljan koliko sam korisnog naučio ovde za kratko vreme čitajući i zahvaljujem se svima.

 

[pericam1989]

Tržište - kakvo je, takvo je. Bolje da pričamo i koristimo informacije koje god imamo nego da to ne radimo. Sloboda govora.

Ja sam zadovoljan koliko sam korisnog naučio ovde za kratko vreme čitajući i zahvaljujem se svima.

Kad je Bitcoin bio 65k USD, neki su pricali o tome kakvo je trziste, neki su pricali o tome da je to balon. Ko je bio u pravu? Ja smatram da je trenutno trziste nekretnina balon. Ne mora da znaci da sam u pravu, samo kazem da ti dzabe sve informacije ako balon pukne, kao sto su kripto zaludjenicima bili dzabe svi grafici koje su pratili kad je Bitcoin izgubio 70-80% svoje vrednosti.

 

[Anon]

Kad je Bitcoin bio 65k USD, neki su pricali o tome kakvo je trziste, neki su pricali o tome da je to balon. Ko je bio u pravu? Ja smatram da je trenutno trziste nekretnina balon. Ne mora da znaci da sam u pravu, samo kazem da ti dzabe sve informacije ako balon pukne, kao sto su kripto zaludjenicima bili dzabe svi grafici koje su pratili kad je Bitcoin izgubio 70-80% svoje vrednosti.

Balon je svega. Imamo nerealne vrednosti, prvo padaju najrizicniji pa onda ostali.

 

[chiki]

RGZ objavljuje ugovore gde je došlo do uknjižbe kupca. Da bi se to desilo ugovor mora da sadrži klauzulu intabulandi. A sa bi se to desilo objekat mora da ima tehnički prijem ili tako nešto. Tj moraju se steći uslovi sa bi se nekretnina prometovala. Prodavac može da pusti kupca da se uknjiži a da mu ovaj plati za godinu dana ali to se retko dešava.
Podaci, koji bi nam koristili u proceni stanja na tržištu, se nalaze kod notara

 

[vradovic]

RGZ objavljuje ugovore gde je došlo do uknjižbe kupca. Da bi se to desilo ugovor mora da sadrži klauzulu intabulandi. A sa bi se to desilo objekat mora da ima tehnički prijem ili tako nešto. Tj moraju se steći uslovi sa bi se nekretnina prometovala. Prodavac može da pusti kupca da se uknjiži a da mu ovaj plati za godinu dana ali to se retko dešava.
Podaci, koji bi nam koristili u proceni stanja na tržištu, se nalaze kod notara

Pa onda je cudno za BW Rivijeru jer tu nemaju ni temelj a eno ih na cenenekretnina.

Kad je Bitcoin bio 65k USD, neki su pricali o tome kakvo je trziste, neki su pricali o tome da je to balon. Ko je bio u pravu? Ja smatram da je trenutno trziste nekretnina balon. Ne mora da znaci da sam u pravu, samo kazem da ti dzabe sve informacije ako balon pukne, kao sto su kripto zaludjenicima bili dzabe svi grafici koje su pratili kad je Bitcoin izgubio 70-80% svoje vrednosti.

Sustina naseg pracenja i diskutovanja je da imamo pouzdane podatke. Mi nista ne mozemo da ucinimo da sprecimo balon ili da nesto uradimo nakon sto balon pukne to je tacno ali ipak ako cemo da diskutujemo o necemu treba da imamo pouzdan dataset. Ovako samo nagadjanje, krenule su cene na dole, mozda jesu, mozda nisu i slicno.