Upravljanje stambenim zgradama (stambene zajednice, kućni saveti, upravnici zgrada)

[Itana]

A

Nije prezime na N. Pa evo kako on radi. Ne znam ni ja kako je izvodljivo, ali on nama fakturise i placamo unapred. Predstavi kao taj program održavanja godišnji, početkom godine, sa nekim svojim idejama, zamislima sta treba da se radi, recimo nekih deset stavki koje uopšte nisu jeftine. I tu da okvirnu procenu koliko to ukupno treba da kosta. Radi se o hiljadama evra. I kaze koliko će znaci to biti u obracunu svakog stana, svake garaze. Onda ljudi to izglasaju (obicno manjina, iz kvoruma, mnogo nedostupnih, to je sad manje bitno) i čim se to izglasa, on fakturise - od prvog januara.
Nas nekoliko se bunilo jer nam nije normalno da plaćamo po zamisli, već on mora da donese tri ponude, da znamo i odlučimo o konkretnoj aktivnosti ili popravci. Pojedinacno. Pa da placamo. Ali ništa nismo mogli.
Lično mislim da je to protivzakonito. I da je mahinacija.
Njegovo objašnjenje je bilo da on to nama "pomaze" da placamo "na rate", on nam cuva novac na računu, pa će o tom potom on doneti ponude, kasnije.
To je manipulacija, I njemu daje odresene ruke da radi po svom nahodjenju, kao što I radi. Mnogo mu lakše prolaze stvari kasnije. Od nekih stavki za koje smo skupljali novac recimo se odustalo.
Ja objasnjavam samo kako on radi. Svake godine. To je situacija kod nas.
Da li je to normalno?

Da dodam I kako to izgleda kad on konacno da te ponude. Posle nekih x meseci. Jer za pojedine stavki recimo skuplja se novac unapred I dve godine. Pa će on dati ponude tek za dve godine, kad se skupi.
Posle x meseci, jedan dan, istog dana kad je zakazao sednicu, pre podne ili tokom dana je poslao na vajber ponude za nekih okvirno pet sest mozda vise razlicitih popravki ili investicija. Da "proucimo" pa ćemo uvece da glasamo po svim tackama, na istoj sednici.
Mislite da bilo ko cita ponude poslate na taj nacin preko vajbera i u tom roku? Pritom za vise njih, postoji samo jedna ponuda.
Tako mu prolazi sve.

 

[11030]

Smenite ga, što to trpite.

 

[Itana]

Nemoguće trenutno. Većina cuti, nikad se ne oglasava, nedostupni su.

Upravnik je inace izabran sa 17 glasova od ukupno 52 stana. Plus je u tih 17 računao par vlasnika koji imaju samo garazno mesto. Čini mi se da oni nemaju pravo da učestvuju u izboru upravnika. A sve je izveo tako što je proglasio nedostupnim većinu (nisu se pojavljivali na prethodne tri sednice)
U opstini vozdovac su ga registrovali, I rekli da je to okej, da tako proglasi kvorum I sebe registruje. Nije ok i nije po zakonu, za upravnika mora 2/3. Ne znam sta treba da se radi kad ti onaj koji registruje kaže da je to ok. I upravnik sebe tako registruje.
Od pocetka ga podržava grupica od manje od 20 ljudi, za sve odluke, sve.
Ljudi cute, mada i kad nesto kazes, ima par razumnih ljudi, odmah neko "poklopi" iz te grupice, par istih. Bude tu i uvreda, i pretnji.
Za nekih par likova, deluje kao da rade za upravnika, kao da ih je angazovao da ga brane.

 

[Ljuba82]

Ako vam broj podruma odgovara broju stanova.
Sistem eliminacije, svako može da ima samo jedan podrum, ko ima širi ili više njih pod ključem mora da vrati, u suprotnom mu stvari lete napolje, menja se katanac i dodeljuje onom koji nema i lagano
Kažeš biće sastavljena komisija, uradiće se popis podrumskih prostorija, sva neslaganja će biti ispravljena i pustiš im rovca
Da vidiš kako će otimači sami da se jave

Nije to baš tako jednostvano i prilično je zakomplikovano i zakonski siva zona! Takođe i neodgovorno savetovati bez spominjanja posledica eventualnih. 50 godina, održaj, teoretski ako može da se dokaže menjanje katanca, izbacivanje stvari (kamera), bilo koji prosečan advokat može lepu krivičnu prijavu da sastavi, pa posle živi do kraja života sa žigom obijača. Mi smo nažalost, porodično imali uzurpaciju privatne imovine, pa je spor trajao 10 godina i naravno da smo na kraju dobili. ja prvi bih u sličnoj situaciji uzeo pravdu u svoje ruke, ali treba biti svestan posledica!

Neki sličan problem imam i ja. U dilemi sam da li da uzmem parking mesto (platim investitoru) mesto koje se ne može sutra knjižiti na mene zato što je na otvorenoj površini i pripada zajedničkoj imovini zgrade (garaža na parceli bi mogla). Mesto toga možeš zabeležbom da postaneš trajni korisnik mesta i da ga i zakonski i prometuješ sutra, ali se isto plašim da sutra neće oni bez parkinga koji nisu hteli da ga plate/došli kasnije, tražiti pravo da se tu parkiraju. Staviš stubiće npr, neko ih iščupa, ne možeš da zoveš komunalce, privatno vlasništvo, policija enće da izađe, sudstvo i ostali problemi bla, bla...

 

[vucko]

Novi Beograd je u pitanju. Imate li nekog da preporucite konkretno? Nemojte samo Pro upravnika molim vas

S obzirom da je to Novi Beograd u pitanju i to blizu Savskih blokova nemam koga da preporučim. Moj predlog je da se malo proštetate po NBG i vidite ulaze čijim upravljanjem ste zadovoljni i raspitate se ko upravlja tim zgradama. I naravno da pitate prijatelje i rođake. Kao i sa majstorima stvar je preporuke jer se dobar glas daleko čuje.
Opet, u pitanju je ko je profesionalni upravnik koji upravlja Vašom zgradom lično i odgovaran je svojom licencom za upravljanje.

Inače, pošto je tema Stambenih zajednica i upravljanja zgradama veoma bitna napravio sam subredit zajednicu na Redditu kako bi sve informacije o ovoj tematici bile na jednom mestu. Ova tema je verovatno najveća riznica iskustava o ovoj temi na Internetu iz prve ruke sa svojih 131 strana, ali je teško u njoj sistematizovati informacije. Zato sam se odlučio za Reddit kako bi tamo mogli da sistematizujemo svo znanje.

https://www.reddit.com/r/StambenaZajednica/

 

[losmi.]

Pozdrav, imamo dva stana koji ne uplacuju odrzavanje (placamo preko objedinjene uplatnice Infostana).Kakva je procedura za naplatu od njih,posle koliko vremena se pokrece postupak,ko ga pokrece (infostan ili upravnik) i da li to znaci da ti stanari ne placaju ni infostan uopste?

Mi smo imali 2 koja ne plaćaju ceo račun za info, pa ti prenosim situaciju koju smo prošli. Na primer, oni duguju infostanu nekoliko računa, infostan pokreće prinudnu naplatu i iznos dugovanja skine sa iznosa koji uplaćuju stanari, namiri sebe, a zgradi prebaci ostatak. S obzirom da mi stanari nismo znali za to, saznali smo tek po promeni "profi" upravnika, kontaktirali smo ih i oni su nam objasnili da je sve po proceduri. Jednom komšiji smo skrenili pažnju, otišao je u info i potpisao reprogram pa sada kada uplati taj stari dug, info prenese zgradi sredstva koja je već prethodno uzeo. Za drugog stanara smo saznali da je socijalni slučaj, da nema ni primanja ni posao, da ne plaća ni struju pa je upravnik potpisao i predao info stanu zahtev da se taj stan izbaci iz naplate tekućeg /investicionog održavanja. Kako to izgleda u prilogu

 

[mariks]

Nemoguće trenutno. Većina cuti, nikad se ne oglasava, nedostupni su.

Upravnik je inace izabran sa 17 glasova od ukupno 52 stana. Plus je u tih 17 računao par vlasnika koji imaju samo garazno mesto. Čini mi se da oni nemaju pravo da učestvuju u izboru upravnika. A sve je izveo tako što je proglasio nedostupnim većinu (nisu se pojavljivali na prethodne tri sednice)
U opstini vozdovac su ga registrovali, I rekli da je to okej, da tako proglasi kvorum I sebe registruje. Nije ok i nije po zakonu, za upravnika mora 2/3. Ne znam sta treba da se radi kad ti onaj koji registruje kaže da je to ok. I upravnik sebe tako registruje.
Od pocetka ga podržava grupica od manje od 20 ljudi, za sve odluke, sve.
Ljudi cute, mada i kad nesto kazes, ima par razumnih ljudi, odmah neko "poklopi" iz te grupice, par istih. Bude tu i uvreda, i pretnji.
Za nekih par likova, deluje kao da rade za upravnika, kao da ih je angazovao da ga brane.

Pravo pitanje je zašto se ostali bune ako ne prisustvuju sednicama i ne glasaju. Mi imamo sličan problem, od 12 stanova na sednicama je nas 5-6, kada damo nešto na glasanje ne možemo da izglasamo. Sada pravimo sednicu da se stanari koji se ne odazivaju proglase nedostupnim i da nas 5-6 odlučuje sa svojim glasanjem, a to ako se ostalim stanarima ne bude svidelo šta da se radi. Mnoge stvari stoje i ne rešavaju se jer ne glasaju, imamo i ponude i sve ali nema ni ljudi na sednici ni glasova.

 

[Krstaja]

Ma da, ako ih nema na tri vezane sednice isključe se iz odlučivanja i onda vi radite pošto se ionako jedini cimate.

 

[Itana]

Pravo pitanje je zašto se ostali bune ako ne prisustvuju sednicama i ne glasaju. Mi imamo sličan problem, od 12 stanova na sednicama je nas 5-6, kada damo nešto na glasanje ne možemo da izglasamo. Sada pravimo sednicu da se stanari koji se ne odazivaju proglase nedostupnim i da nas 5-6 odlučuje sa svojim glasanjem, a to ako se ostalim stanarima ne bude svidelo šta da se radi. Mnoge stvari stoje i ne rešavaju se jer ne glasaju, imamo i ponude i sve ali nema ni ljudi na sednici ni glasova.

Ne znam koji ostali se bune koji ne prisustvuju sednicama i ne glasaju, o čemu pričate? Ja kazem ne oglašavaju se takvi, ćute. Pa zato ne možemo da ga smenimo, dovedemo novog.
Niste razumeli da je za izbor upravnika potrebno 2/3 od ukupnog broja glasova, tu nema prava da odbacuje nedostupne. Kad se bira upravnik.
Stalno neki sumovi u komunikaciji kad je tema upravnika u pitanju, ne znam zašto.

 

[mariks]

Ja sam ukapirao da su tih 17 koji se odazivaju na sednicama na njegovoj strani, a da se poneko od ostalih buni. No nebitno. Za upravnika iz redova stanara dovoljna je prosta većina, za profesionalnog mora 2/3. Ne znam da li moraju svi ili samo dostupni kvorum (ljudi koji su nedostupni ili nezainteresovani ne znam kako bi mogao da im se računa glas). Ali @vucko je upućeniji pa neka kaže. I ja isto mislim ako su ostali nedostupni, a imao je potrebnu većinu od dostupnih koji su glasali da je sve regularno. Za garažu takodje

"Vlasnik garaže, garažnog mesta ili garažnog boksa nema poseban glas po osnovu prava svojine na tom posebnom delu osim u slučaju da je to jedini posebni deo koje jedno lice poseduje, u kom slučaju to lice ima pravo glasa u skupštini samo u odnosu na odluke koje se tiču dela zgrade u kom se nalazi garaža, garažno mesto, odnosno garažni boks."

 

[konfuzija]

Vlasnik garaže, garažnog mesta ili garažnog boksa nema poseban glas po osnovu prava svojine na tom posebnom delu osim u slučaju da je to jedini posebni deo koje jedno lice poseduje, u kom slučaju to lice ima pravo glasa u skupštini samo u odnosu na odluke koje se tiču dela zgrade u kom se nalazi garaža, garažno mesto, odnosno garažni boks."

Upravo tako, i isti nije smeo da se nađe u spisku potpisa kada je biran upravnik.
Za izbor i smenu prof upravnika, potrebno je 2/3 dostupnih vlasnika posebnih delova, stanova i pp. U slučaju da postoji više vlasnika tj. nosioca prava svojine nad posebnim delom, procentualno se i deli glas.

 

[mariks]

Upravo tako, i isti nije smeo da se nađe u spisku potpisa kada je biran upravnik.

Ja to čitam i "razumem" na dva načina. Prvi je da ne bi smeli da glasaju, drugi je da je upravnik zadužen za celu zgradu, pa i te delove gde su garaže te imaju pravo glasa. Ne glasaju za sanaciju krova, krečenje hodnika i slično već za upravnika cele zgrade pa i njihovih delova. E sad, ne znam šta je ispravno, to zna samo onaj ko je pisao zakon, ako i on zna pošto se kod nas zakoni pišu i ispravljaju 10 puta i opet ostave problem slobodnog tumačenja.

Za upravnika glasaju svi vlasnici posebnog dela, koji imaju pravo glasa.
Pravo glasa imaju vlasnici koji poseduju stan, poslovni prostor, tehnički prostor, sklonište, garažu, garažno mesto, garažni boks ili neku drugu prostoriju u vlasništvu (ne u zakupu – najmu) Vlasnici posebnih delova poseduju onoliko glasova koliko posebnih delova imaju u vlasništvu, jedino vlasnici garaža, garažnog mesta ili garažnog boksa imaju po jedan glas, ako je to jedino njihovo vlasništvo u zgradi.

 

[konfuzija]

Zakon je poprilično jasan.
Po pravilu tu bi trebalo imati 2 skupštine stanara, stanovi i pp i posebno garaže ,parking i garažna mesta, garažni boksovi, što se u praksi retko dešava. Ali opet, vlasnici koji poseduju samo garažno mestu u bilo kom obliku, nemaju pravo glasa u izboru upravnika.

 

[mariks]

Utoliko bolje, neka traže napismeno odgovor odgovarajuće službe i sa tim papirom traže da se izbace glasovi vlasnika garaža. Ja nalazim samo oprečna mišljenja, negde piše mogu, negde ne mogu. Ispravnije je da ne mogu jer niti žive tu niti imaju neki pp.

 

[konfuzija]

Baš zbog suludih situacija je to i predviđeno...
Recimo da su sva garažna mesta u vlasništvu 1 osobe, pa do kakvih bi tu suludih odluka i preglasavanja dolazilo, a u praksi se često dešava da sva parking mesta nisu u vlasništvu stanara.
Isto tako, vlasnik koji poseduje stan i parking mesto,jedno ili više njih, nema i više glasova, već samo jedan, na osnovu vlasništva nad stanom.

 

[mariks]

Pa kao i za stan i garažu, ako neko ima 10 garažnih mesta računa se kao 1 glas. Tako bi trebalo i sa stanovima, imaš 5 stana, računa se jedan glas, a ne 5 osim u slučaju da imaš zakupce gde bi se zakupci pitali, ako zakupci nemaju ovlašćenje za glasanje onda i dalje kao 1 glas. Na taj način razni investitori postavljaju svoje upravnike jer investitor glasa sa svim stanovima u svom vlasništvu dok ih ne proda. Tako isto i neka firma može biti vlasnik 11 stanova od 20 i da uvek bude u većini.

 

[konfuzija]

To je u novoj dopuni aktuelnog zakona, trećoj do sad, menja, jer je predlagač zakona uvideo problem koji se dešava u praksi. Ova nova dopuna zakona, rešava te neke nedoumice i pat pozicije, gde ograničava broj glasova na 1/3 od ukupnog broja.
U suštini, nije zakon toliko loš, problem je u onima koji taj zakon rastežu kako njima odgovara. Konkretno, kolega je prisvojio glasove vlasnika garažnih mesta, jer mu je zafalilo, i tad je došlo do preglasavanja. Sa druge strane, registrator ne proverava verodostojnost zapisnika tj potpisa.

 

[DayMay]

Samo da primetim da FORUM Ne Davimo Beograd vise ne postoji a tamo je bila odlicna diskusija o problemima sa profesionalnim upravnicima kao i mnogim drugim problemima na temu stanovanja.

 

[DayMay]

To je u novoj dopuni aktuelnog zakona, trećoj do sad, menja, jer je predlagač zakona uvideo problem koji se dešava u praksi. Ova nova dopuna zakona, rešava te neke nedoumice i pat pozicije, gde ograničava broj glasova na 1/3 od ukupnog broja.
U suštini, nije zakon toliko loš, problem je u onima koji taj zakon rastežu kako njima odgovara. Konkretno, kolega je prisvojio glasove vlasnika garažnih mesta, jer mu je zafalilo, i tad je došlo do preglasavanja. Sa druge strane, registrator ne proverava verodostojnost zapisnika tj potpisa.

Da li se zna kada ce taj novi zakon ugledati svetlost dana?

 

[mariks]

To je u novoj dopuni aktuelnog zakona, trećoj do sad, menja, jer je predlagač zakona uvideo problem koji se dešava u praksi. Ova nova dopuna zakona, rešava te neke nedoumice i pat pozicije, gde ograničava broj glasova na 1/3 od ukupnog broja.
U suštini, nije zakon toliko loš, problem je u onima koji taj zakon rastežu kako njima odgovara. Konkretno, kolega je prisvojio glasove vlasnika garažnih mesta, jer mu je zafalilo, i tad je došlo do preglasavanja. Sa druge strane, registrator ne proverava verodostojnost zapisnika tj potpisa.

Nije na registratoru da kontroliše potpise već je to na stambenoj zajednici, verujem da ukoliko se uloži prigovor upravnik je dužan da izbaci glasove vlasnika garaža jer je ovako u prekršaju, doduše uzaludan trud ako i bez tih glasova on ima većinu.

Što se dopune zakona tiče to znači ako neko ima 6 posebnih delova računa mu se 2 glasa? Svakako bolje nego sadašnjih 6.

 

[konfuzija]

Što se dopune zakona tiče to znači ako neko ima 6 posebnih delova računa mu se 2 glasa? Svakako bolje nego sadašnjih 6.

Upravo tako. Da ne spominjemo problem gde je moguće nametnuti ogromne troškove, i onda problemi koji nastanu jer neko nije u situaciji da ih sve isprati.

ukoliko se uloži prigovor upravnik je dužan da izbaci glasove vlasnika garaža jer je ovako u prekršaju, doduše uzaludan trud ako i bez tih glasova on ima većinu.

PItanje je da li ulaziti u bilo koju priču sa kolegom, koji u samom startu pravi takav faul. Ako to nije "red flag", pa sta onda jeste. Da li je realno očekivati od istog, da će sve poslove raditi po zakonu i u korist svih?

 

[Anonymo96]

Zdravo, da li bi neko mogao da preporuči neku agenciju za čišćenje ulaza koja sve čisti, ne ostavlja paučinu i želi da očisti spoljašnji hodnik i svetlarnik od ulaza ako je prljav? Moj ulaz već 6 godina angažuje agenciju "Shine", ali ta agencija nije ono što je nekada bila.

 

[konfuzija]

Zdravo, da li bi neko mogao da preporuči neku agenciju za čišćenje ulaza koja sve čisti, ne ostavlja paučinu i želi da očisti spoljašnji hodnik i svetlarnik od ulaza ako je prljav? Moj ulaz već 6 godina angažuje agenciju "Shine", ali ta agencija nije ono što je nekada bila.

Broj stanova, lokacija...može u PP

 

[papaya]

I meni bi znacila preporuka, zgrada se nalazi na Vozdovcu, 8 spratova, 45 stanova, mesecno izdvajamo 350 din za tekuce odrzavanje.

 

[direktor]

To vam je ispod svakog zakonskog minimuma pogotovo ako je to jedino što placate