Upravljanje stambenim zgradama (stambene zajednice, kućni saveti, upravnici zgrada)

[direktor]

Od januara a odluke smo donjeli skoro

 

[Vladivoje]

Hvala, direktore, za info.

Ja ću zakazati sastanak za četvrtak, 13. decembar.

Nadam se da ćemo uspeti bar o nečemu da se dogovorimo.

 

[direktor]

Mozda bolje sastanak petkom ili vikendom zavisi koliko stanara i do kad rade

 

[Vladivoje]

Kod mene se baš i nije pokazala dobrom ranija praksa o sastančenju vikendom.

Vikendom nije većini ljudi do sastanaka, hoće malo da se opuste i odmore od svega.

 

[vesnad9]

pozdrav, da li neko moze da mi pomogne oko koraka kako da pocnem da ubiram novac za sijalice, cistacicu i sl na racun stambene zajdnice.
ja sam upravnik-domace lice i nisam otvorila z.r. u banci pa me interesuje gde je najmanje odrzavanje i kako ide to koja forma. da li im dam uplatnice ili pisane racune?
POMOZITEEE

 

[Vladivoje]

Sve zavisi od toga kako se stanari dogovore, odnosno kako većina odluči.

Ja sam još u maju mesecu otvorio račun u BANCA INTESA, koji je doduše još uvek prazan.

Možete skupljati novac i bez stavljanja na račun (kod komšije od poverenja), ili da ga uplaćujete mesečno ili na nekoliko meseci, da ne bi svakog meseca banka uzimala za održavanje računa (oko 300 dinara mesečno, ali samo onda kada ima prometa na računu).

Sve zavisi od dogovora stanara.

 

[hobotnica]

Novac se mora staviti na tekući račun SZ

 

[vesnad9]

Hvala Vladivoje i hobotnice.
znam sve to ali kako?
pravni koraci me bune...
donesem odluku, pa kako njima dajem uplatnicu ili stampani racun za svaki mesec ubacim u postansko pa oni pisu uplatnice ili oba?
aaaaa mozak ce mi eksplodirati
i kako kad ne plate 3 meseca aktiviram prinudnu naplatu?
pomagajte

 

[Vladivoje]

Ne donosite Vi odluke, odluke donosi većina stanara.

Dakle, sve je na bazi dogovora, pa tako mora da postoji i dogovor oko načina uplate (uplatnica ili nešto drugo, kao na primer online-uplata, itd)...

Što se tiče tzv. prinudne naplate, ne znam šta ćete i kako ćete... :mrgreen:
I to takođe zavisi od dogovora...

 

[vesnad9]

Da da... znam to da vecina donosi odluku ali sta ako nece da plate. Pa zato je zakon i donet da to vise ne mere
Prof upravnici vec salju racune a niko nista nije pitan KAKO TO?

 

[Vladivoje]

Ne može niko da šalje račune na svoju ruku.

Za sve mora da postoji odluka većine koja mora biti uneta u zapisnik sa sednice/sastanka.

 

[vesnad9]

astrodule » Pon Okt 22, 2018 10:22 am[/url]":1kq3tx25]

Drugari imam jedno pitanje, ona klatno vrata koja svaka stambena zgrada ima , koja je njihova uloga?

I ja se pitam. Obično su sandučići u tom međuprostoru, ali svrhu tih dodatnih vrata ne kontam.
Mislim da sam nekada davno i ja pitao istu stvar negde na forumu.

Послато са SM-G800F уз помоћ Тапатока

Uloga im je da se cuva toplota hodnika. Zbog njih hladan vazduh ne moze da udje direktno u hodnik zgrade. Taj predprostor se zove VETROBRAN sto je self-explanatory sto bi rekla braca Englezi

 

[vesnad9]

Vladivoje » Ned Dec 09, 2018 11:37 pm[/url]":3ooanmtk]Ne može niko da šalje račune na svoju ruku.

Za sve mora da postoji odluka većine koja mora biti uneta u zapisnik sa sednice/sastanka.

Sta vi radite sa neplatisama... imate li ih??

 

[Vladivoje]

Mi ćemo od januara da krenemo sa investicionim održavanjem, pa ćemo videti.

Ja sam neko ko ne voli da glumi pandura ni u kakvom smislu.
To znači da ako mi pozicija upravnika ubuduće bude zadavala glavobolje, zahvaliću se stanarima na saradnji i molim lepo... :mrgreen:

Inače, znam da neki upravnici jednostavno kače na oglasne table (koje su pod ključem ) pregled uplata, da svi stanari budu u toku o tome ko uplaćuje, a ko ne.
Tako ću i ja najverovatnije da uradim, pa ako neko ne bude uplaćivao - doći će mu na vrata oni stanari koji redovno uplaćuju. :mrgreen:
Čik da vidimo onda neplatiše... Tako se to radi...

 

[direktor]

Vladivoje divide et impera

 

[hobotnica]

za neplatiše je nadležna komunalna inspekcija gradske opštine. Piše u zakonu. Tamo ih prijavite

 

[bl3y4]

Nikako se ne sme kaciti na oglasnu tablu ko nije platio odrzavanje ili javno siriti tu informaciju. Eventualno koliki je iznos koji nije uplacen.

Sve uplate moraju ici na racun zgrade, i ne mora se skupstina stanara nista dogovoriti da bi upravnik poceo slati uplate - Drzava je propisala minimalno investiciono i tekuce odrzavanje tako da to mora da se placa svakako.

Kako naplatiti od neplatisa? Najbolje je sve prebaciti na Infostan, jeste da im dajete lep procenat za "nista" ali je veca sansa da ce sve platiti.
Istina, da bi se naplata prebacila na Infostan zgrada mora da donese odluku o tome.

 

[Vladivoje]

Zašto se ne sme kačiti na oglasnu tablu pregled uplata (?).

Najbolje je sve prebaciti na Infostan, jeste da im dajete lep procenat za "nista" ali je veca sansa da ce sve platiti.

... a još je veća šansa da će pare na volšeban način nestati sa računa Infostana i "preliti se" u privatne džepove... :roll:

 

[direktor]

Pare infostan prebacuje na racun zgrade ...

 

[Vladivoje]

Sve uplate moraju ici na racun zgrade, i ne mora se skupstina stanara nista dogovoriti da bi upravnik poceo slati uplate - Drzava je propisala minimalno investiciono i tekuce odrzavanje tako da to mora da se placa svakako.

Mora se Skupština stanara o SVEMU dogovoriti.
Ne može upravnik da šalje račune po svom nahođenju, jer se NA SASTANKU koji je prethodno održan dogovaraju detalji oko načina plaćanja, kao i o tome da li će se plaćati na račun zgrade ili preko Infostana, odnosno na račun Gradskog stambenog.

Dakle, ne sme NIKO da radi mimo ovoga što sam rekao, pa ni profesionalni upravnici.

 

[bl3y4]

Vladivoje » 10.Dec.2018/1:05 pm[/url]":2udwbhju]Zašto se ne sme kačiti na oglasnu tablu pregled uplata (?).

Zato sto bi time javno iznosio podatke bez saglasnosti tog lica.

Uprаvnici podаtke koje obrаđuju, odnosno ime prezime i jedinstveni matični broj, morali da koriste sаmo zа sprovođenje neophodnih poslovа, dok se dešava da te podatke često koriste u druge svrhe, nа nedopustiv nаčin.- Tаko, na primer, nа oglаsnoj tаbli upravnici objаvljuju iznose koje pojedini vlаsnici stаnovа duguju poput nаplаte troškovа zа tekuće održаvаnje zgrаde.
Poverenik za informacije od javnog značaja i zaštitu podataka o ličnosti - Rodoljub Šabić

Vladivoje » 10.Dec.2018/1:50 pm[/url]":2udwbhju]Mora se Skupština stanara o SVEMU dogovoriti.
Ne može upravnik da šalje račune po svom nahođenju, jer se NA SASTANKU koji je prethodno održan dogovaraju detalji oko načina plaćanja, kao i o tome da li će se plaćati na račun zgrade ili preko Infostana, odnosno na račun Gradskog stambenog.

Dakle, ne sme NIKO da radi mimo ovoga što sam rekao, pa ni profesionaln

Skupstina stana bi trebala o svemu da se dogovori ali neke stvari su obavezne i skupstina ne mora ni da se odrzi radi njih, a to su upravo visina tekuceg/investicionog odrzavanja ali i nacina naplate posto su sva tri definisana zakonom.

Stanari se MOGU dogovoriti da investiciono odrzavanje bude vece od propisanog minimalnog, ali ne i da nece da uplacuju ili da izglasaju sumu manju od propisane minimalne.
Takodje, stanari se MOGU dogovoriti na sastanku da investiciono/tekuce odrzavanje placaju preko infostana ili cega god drugog ali ukoliko se drugacije ne dogovore - Placanje se mora vrsiti preko racuna zgrade, bas kako pise u zakonu.

 

[Vladivoje]

Skupstina stana bi trebala o svemu da se dogovori ali neke stvari su obavezne i skupstina ne mora ni da se odrzi radi njih, a to su upravo visina tekuceg/investicionog odrzavanja ali i nacina naplate posto su sva tri definisana zakonom.

Iako su ove stvari obavezne, ne može upravnik svojevoljno da odlučuje i da nameće načine plaćanja, iako svi oni stoje u zakonu.

Nije dovoljno što nešto stoji u zakonu, već mora postojati pismena ODLUKA sa saglasnošću većine stanara o načinu uplaćivanja.

Ako Vi lično tako radite, ne valja da tako radite.

Zato sto bi time javno iznosio podatke bez saglasnosti tog lica.

Onda pregled uplata i stanje na računu može svima da se pošalje preko mejla.

U ranijem sazivu, kao predsednik Skupštine stanara sam svim stanarima ubacivao pregled uplata u poštanske sandučiće, a ubuduće ću slati mejlom ili na druge elektronske načine.

 

[Vladivoje]

Pare infostan prebacuje na racun zgrade ...

Tako bi trebalo da bude, moj (di)rektore.

Ali (mora obavezno ali), s obzirom na razne mahinacije, malverzacije i "isparavanja" novca sa računa, nikako se ne može verovati "posrednicima" u novčanim tokovima i transakcijama.
Takođe, ako bi se išlo preko Infostana, onda apsolutno niko nema uvid u (realno) stanje na računu, niti o tome ko konkretno uplaćuje, a ko ne, tako da ovi iz Infostana mogu da rade sa novcem šta im je volja i da nas sve vuku za nos, kao što to veoma uspešno rade u poslednjih 30 godina.

Dakle, pamet u glavu svima i novac direktno na svoj račun, bez ičijeg "posredovanja".

 

[bl3y4]

Vladivoje » 10.Dec.2018/6:21 pm[/url]":1x4qbvks]
Iako su ove stvari obavezne, ne može upravnik svojevoljno da odlučuje i da nameće načine plaćanja, iako svi oni stoje u zakonu.
Nije dovoljno što nešto stoji u zakonu, već mora postojati pismena ODLUKA sa saglasnošću većine stanara o načinu uplaćivanja.
Ako Vi lično tako radite, ne valja da tako radite.

U pravu ste ipak, stambena zajednica mora prihvatiti troskove iako su oni obavezni.

Visina i način utvrđivanja troškova upravljanja i održavanja zgrade
Član 64

Odlukom stambene zajednice o prihvatanju troškova održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom, koja se donosi u skladu sa članom 44. stav 1, odnosno članom 44. stav 3. ovog zakona, propisuje se iznos koji je svaki vlasnik posebnog dela dužan da plaća na ime svog učešća u troškovima tekućeg održavanja i troškovima upravljanja zgradom, a koji ne može biti niži od iznosa propisanog aktom o tekućem održavanju zgrada koji donosi jedinica lokalne samouprave.

Odluka stambene zajednice iz stava 1. ovog člana unosi se u zapisnik sednice skupštine, a posebno se sačinjava izvod iz zapisnika koji sadrži tekst odluke koji potpisuje upravnik i na njemu overava svoj potpis u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa.
.
.
Visina izdvajanja na ime troškova investicionog održavanja zajedničkih delova zgrade određuje se odlukom skupštine stambene zajednice koja ne može biti niža od iznosa propisanog aktom o investicionom održavanju zgrada koji donosi jedinica lokalne samouprave, i predstavlja rezervni fond zgrade.

Vladivoje » 10.Dec.2018/6:21 pm[/url]":1x4qbvks]
Onda pregled uplata i stanje na računu može svima da se pošalje preko mejla.
U ranijem sazivu, kao predsednik Skupštine stanara sam svim stanarima ubacivao pregled uplata u poštanske sandučiće, a ubuduće ću slati mejlom ili na druge elektronske načine.

Rec javno se ne odnosi na javni prostor, to sto planirate da saljete pregled putem mejla je opet javno iznosenje podatak - U smislu da podaci koje Vam je dalo jedno lice, vi bez njegovog odobrenja prosledjujete drugim licima(Javnosti).

Ukratko - Vi kao upravnik ne smete da delite podatke o tome koji stanar je uplatio odrzavanje, bilo to putem oglasne table ili putem mail-a.
Barem ne nista sto sadrzi bilo kakve podatke tipa imena, prezimena, jmbg-a, telefona itd..

Mada ukoliko svaki stanar uplacuje na racun zgrade sa svojim jedinstvenim pozivom na broj (npr. 001 za stan 1), ovaj podatak ce biti vidljiv na izvodu racuna Vase zgrade.
Posto uvid u racun zgrade mora biti omogucen svakom stanaru ukoliko ga on zatrazi, ovde ne bi trebalo da ima nesto sporno, cak ni da se mesecni izvod okaci na oglasnu tablu.

Mozda bi bilo dobro poslati povereniku mail da li moze da se objavljuje lista duznika u formatu "Broj Stana - Dugovanje".

 

[Vladivoje]

Po meni, upoznavanje svih aktera koji učestvuju u nekom zajedničkom poduhvatu (ovoga puta govorimo o novčanom učešću u zajedničkoj akciji) je nešto što je potrebno i korisno, ali i vrlo logično.

Dakle, u ovakvom slučaju ne može da se govori o nekakvom kršenju privatnosti i drugim kvaziodredbama koje govore o kršenju privatnosti.

Na kraju krajeva, sami akteri koji izvršavaju ono što je dogovoreno žele (i to sa punim pravom) da znaju ko, kada i kako ispunjava dogovorene obaveze.
Tu ne sme biti tajni i svi moraju da znaju sve o načinu izvršavanja dogovorenih obaveza.
Znači, sve mora biti transparentno.

Dolazimo do zaključka da profesionalni upravnici ne smeju da rade ništa mimo dogovora, iako određen broj njih smatra (ne znam samo na osnovu čega) da može da se ponaša na jedan arogantan način.
Ne može tako, jer je apsolutno SVE stvar DOGOVORA koji je postignut voljom VEĆINE stanara.
Upravnici služe samo u svrhu predlaganja dogovora, kao i u slučajevima kada treba primeniti ono što je dogovoreno voljom većine stanara.
Dakle, upravnici su samo prvi među jednakima i zadatak im je da rukovode Skupštinom stanara i da predstavljaju Stambenu zajednicu.