Savski amfiteatar (Beograd na vodi)

[Дошљак]

Добра анализа. Мислим да се по питању процента мислим на квадрате. Искрено, да остану у границама зеленог ја бих био задовољан.

 

[Zuma]

Ranije sam pisao o tome. Način merenja 50% završenosti je definisan u članu 6.5.3. Ukratko, mora biti privedeno nameni 50% ukupne površine zemljišta (a ne izgrađenih kvadrata), što dakle obuhvata svo zemljište u granicama plana. Znači i levu obalu Save, ulice, parkove, drvorede itd. Nihova najbolja strategija je da za dvadeset godina završe samo najkomercijalnije objekte, a zatim sve što je najjeftinije a zauzima najveću površinu. Parkovi, ulice i obala su upravo takvi. Troškovi mali, brzo gotovo i nema rizika pošto im to kao običnu građevinsku ulugu plaćamo mi, ne ide na tržište. Zatim je park na levoj obali Save ionako gotov, a i onaj kod Bristola. A računa se i zemljište ispod uloženih zgrada. Tako da je provera polovine završenosti samo formalnost.

Ali još je gori jedan opskurni i malo poznati detalj. Zajedničko Društvo uopšte i ne mora da završava projekat, sve dok je privelo nameni neki nezanemarljiv deo ukupne površine zemljišta, pošto imaju pravo na 2 puta veći deo para od prodaje preostalog zemljišta, onog kog NISU izgradili (ovo koje jesu izgradili je ionako njihovo). Da ne bih ponovo pisao, evo moje poruke iz Septembra 2015.

Zuma » 26 Sep 2015 05:42 am[/url]":nvum9qjl]Još jedna totalno luda posledica člana 6.5.5 ugovora (Srazmerno učešće Društva). Ako "Privremeni prag realizacije" ne bude dostignut za 20 godina, ali je ipak "izgrađeno" blizu 50% ukupne površine zemljišta, onda Srbija ima prava prodati ostatak zemljišta, ali tada praktično SAV prihod od njegove prodaje ide Društvu, a Srbiji ne ostaje ništa. Drugim rečima, tada gubimo vrednost zemljišta čitavog ostataka Savskog Amfitetra iako je izgrađena samo njegova polovina! To je moguće lako postići recimo tako što se prvo naprave visoko profitabilne zgrade na obali (pogotovo tržni centar koji je nizak ali zauzima puno mesta), a zatim se završavaju samo javne površine i sve ono što najmanje košta, a zauzima najveću površinu. Recimo centralni park, Promenada duž čitave obale, sve najšire ulice, sve druge zelene površine, i Savamala na kojoj neke zgrade već postoje dok su druge niske i jeftine. Pošto nigde nisam uspeo pronaći neku posebnu i lokalnu definiciju reči "developed" ("izgrađeno", sa malim početnim slovom, iz člana 6.5.3.), deluje da je sve što je "developed", na bilo koji način, uključujući tu i javne površine, računa kao završena površina koja ulazi u račun za procenat učešća Društva u prihodu od prodaje ostatka. Ako tako uspeju da jeftino namaknu da je formalno završeno recimo 49,99999% ukupne površine projekta (procenat od "Zemljišta" tj. "Land"-a, a ti termini obuhvataju sve vrste zemljišta, pa i javno), to je onda praktično 100% "Privremenog praga realizacije" (koji je jednak polovini ove površine), pa Društvu pripada i SAV prihod od prodaje kompletnog preostalog zemljišta na kome ništa nije izgrađeno i na koga ONI nisu potrošili ni jedan dolar. Za manji procenat završenosti njihovo pravo na SA je proporcionalno manje, ali uvek postoji i raste dva puta brže od procenta završenosti. Tako da, ako ne žele, ili se poslovna klima pokvari, jednostavno nemaju razloga da završavaju projekat do kraja i poslovno rizikuju za razvojem manje privlačnih delova ovog prostora. Tu samo čekaju novac od prodaje zemljišta, a za privlačne delove nema rizika i lako nađu investitora, pa treba samo da budu strpljivi i na kraju balade im je zagarantovano bar 68% od svega toga, plus sve što mogu da kao jedini rukovodioci koji se u praksi pitaju posredno isisaju iz firme.

 

[stanislaw]

Zuma » 01 Mar 2017 03:06 am[/url]":2io161h1]Ranije sam pisao o tome. Način merenja 50% završenosti je definisan u članu 6.5.3. Ukratko, mora biti privedeno nameni 50% ukupne površine zemljišta (a ne izgrađenih kvadrata), što dakle obuhvata svo zemljište u granicama plana. Znači i levu obalu Save, ulice, parkove, drvorede itd.

Bravo Zuma, upravo sam na to ciljao.
Hajde da čujem vaše ocene, dakle, koliko procenata Beograda na vodi dobijamo kada saberemo zelenu i žutu površinu sa slike. 35% ? 40% ? 45% ?

Eto nama skoro polovina Beograda na Vodi izgrađena do 2020. godine, ko bi to očekivao! Višestruko brže od ugovorenih 20 godina!

 

[River w]

Licno ne verujem u tacnost ove mape.Po njoj u obzir dolazi da se ruse i zgrade spomenici.

 

[stanislaw]

Gde sam pogrešio? Sve zgrade koje su spomenici kulture se nalaze u žutoj zoni, koja označava prostor na kojem neće biti nove izgradnje.
Da sprečimo nesporazum, evo još jedanput legende:

Zeleno - Površine za koje možemo računati da će do 2020. godine biti izvedene u skladu sa "planom": tržni centar, blokovi BW Residences i BW Vista, centralna saobraćajnica do tržnog centra, Promenadla sa Savalovama, parkinzima i vašarskim platoom "Gallery walk".

Žuto - Površine koje se (uz eventualnu rekonstrukciju) zadržavaju u manje-više postojećem stanju: saobraćajnice koje zadržavaju današnji profil, postojeće parkovske površine i slobodne površine koje se zadržavaju, postojeći objekti koji se zadržavaju!

Narandžasto - Površine trenutno zauzete (autobuskom infrastrukturom) za koje postoji šansa da do 2020. godine budu oslobođene

Crveno - Površine trenutno zauzete, koje ostaju zauzete najmanje do 2020. godine

Crno - Površine koje su već oslobođene, ali koje prilično izvesno neće videti gradnju do 2020. godine

Rado primam sve sugestije za eventualne ispravke.

 

[Stomatolog]

Mislim da će redosled gradnje ipak biti malo drugačiji.
Gradnja je već počela u celini 'III' (blokovi 15,19,26), možemo reći da nešto pokušavaju i u bloku 21. Radi se i u celini 'I'. Radi se i ovaj glavni bulevar, kao i obaloutvrda. Mislim da je njima prioritet izgradnja obaloutvrde, bulevara i objekata između bulevara i obaloutvrde kao i sređivanje celine 'I' i 'V'. Tako da će na taj način doći do tih 50% radova. Da bi napravili bulevar i radili na celoj površini celine 'I' i 'III' moraju izmestiti prugu ka Pančevu dok glavna železnička stanica može i dalje nesmetano da funcioniše, sve dok nepočnu radovi u celini 'II' i 'IV' koje po meni mislim da će poslednje da se sređuju.
Po meni tok radova će ići od reke ka Savskoj ulici i od Brankovog mosta ka sajmu.

 

[kkorisnikk]

http://www.blic.rs/vesti/beograd/u-...te-gde-bi-se-nalazio-i-sta-je-u-njemu/vl8k22c

 

[stanislaw]

Tekst iz Blica standardno površan, nisu ni spomenuli ključne činjenice tipa čije je zemljište brodogradilišta, čije su građevinske firme koje imaju betonske baze na tom potezu, i na čijem zemljištu, kao i ko to već deset godina radi razradu idejnog projekta te lokacije. A ionako je offtopic ovde...

 

[direktor]

Cepter brodogradiliste betonske baze su privremene na drzavnom zemljistu nesto ima ili koristi mostogradnja
Cepter razradjuje lokaciju

 

[stanislaw]

Stomatolog » 01 Mar 2017 03:45 pm[/url]":9klbqkha]Mislim da je njima prioritet izgradnja obaloutvrde, bulevara i objekata između bulevara i obaloutvrde kao i sređivanje celine 'I' i 'V'. Tako da će na taj način doći do tih 50% radova.

Izgleda da se slažemo oko ključne opservacije - da Eagle Hills može komotno da proglasi završetak 50% površine Beograda na vodi, već negde oko 2020. godine, prosto tako što će izgraditi 1. fazu koja je obeležena zelenom na mojoj karti, plus malo igranja sa pejzažnom arhitekturom u celinama 'I' i 'V'. E, ko bi rekao da su tri stambene zgrade, veliki tržni centar, zelene površine i postojeće saobraćajnice polovina Beograda na vodi - kad ono, jesu!

Stomatolog » 01 Mar 2017 03:45 pm[/url]":9klbqkha]
Da bi napravili bulevar i radili na celoj površini celine 'I' i 'III' moraju izmestiti prugu ka Pančevu

Ne moraju čak ni to. Zaboravljaš da je Novi Beograd na potezu oko Fontane pa do kružnog toka i opštine Novi Beograd bio izgrađen još šezdesetih godina, a između kružnog toka i SIV-a je opušteno postojao pružni prelaz u nivou.
Isto tako će biti i u Beogradu na vodi, čak u oba slučaja bio bi to vrlo širok pružni prelaz, u oba slučaja bi pruga prelazila dijegonalno preko bulevara.

 

[SRBO]

Мојне да дирају бродоградилиште

Други бнв МОРА да буде на Ади Хуји

 

[lepi]

stanislaw » Sre Mar 01, 2017 8:37 pm[/url]":2i96usqq]

Stomatolog » 01 Mar 2017 03:45 pm[/url]":2i96usqq]Mislim da je njima prioritet izgradnja obaloutvrde, bulevara i objekata između bulevara i obaloutvrde kao i sređivanje celine 'I' i 'V'. Tako da će na taj način doći do tih 50% radova.

Izgleda da se slažemo oko ključne opservacije - da Eagle Hills može komotno da proglasi završetak 50% površine Beograda na vodi, već negde oko 2020. godine, prosto tako što će izgraditi 1. fazu koja je obeležena zelenom na mojoj karti, plus malo igranja sa pejzažnom arhitekturom u celinama 'I' i 'V'. E, ko bi rekao da su tri stambene zgrade, veliki tržni centar, zelene površine i postojeće saobraćajnice polovina Beograda na vodi - kad ono, jesu!

Ne razumem ovo izlaganje.
Sumnjas da ce investitor odustati od gradnje solitera koji donose cist profit, na vec infrastrukturno opremljenom zemljistu posle 20 godina?

Sasvim logicno :laugh: :roll:

 

[stanislaw]

Lepi, složićemo se da investitor nema razloga da ne gradi dalje i još više na atraktivnoj lokaciji.
Ali postoji jedan ograničavajući faktor: TRAŽNJA. Od tražnje zavisi koliko mnogo i koliko intenzivno investitor može da gradi.
Ako su započeli tri velike zgrade, da li ima smisla da započinju četvrtu pre nego što prodaju ove tri?
Podsetiću, Belville se prodavao osam godina nakon što je izgrađen. A ovo je još skuplje. Kažu da je ponekad neprijatno koliko nam dobro ide, ali ipak nas je u zemlji sve manje i ne znam baš kako će to zlatno doba da izgleda...

 

[lepi]

a 30 godina gradnje, tj. 10 narednih od realizacije prve polovine projekta?

Realno kolko god se bilo kome od nas svideo ovaj projekat ili ne, ono sto je vrhunski odradjeno jeste marketing.

 

[milos.tro]

Pogledaj u skorije vreme Ablok,Sun City npr. kako im dobro ide prodaja a sa cenama su u rangu BW Viste.

 

[Stomatolog]

Pretpostavljam da će se graditi i koja poslovna zgrada u celini 'III', tako da će se sigurno polako popunjavati celina 'III'.
Neko je rekao da većinu poslovnog prostora grade austrijanci i izraelci, tako da očekujem da se i arapi umešaju u taj posao, a oni će vrlo lako privući arapske i firme iz muslimanskih zemalja da poslovni prostor u zakup (ili kupuju) uzimaju od njih.

Na izgradnju celine 'I' i 'III' najviše utiče autobuska stanica i pruga ka Pančevu, koje će se morati izmestiti do 2020. godine jer izgradnja hotela, stanova i tržnog centra u celini 'I' je neodrživa ako tuda ide pruga. Ceo taj kraj je vezan sa ostatkom grada tom vezom preko pruge kod 'tramvajskog mosta'.

Potpuno izmetanje železničke stanice i uređenje celina 'II' i 'IV' će ići na kraju i mnogo sporije.

Belville je imao manu što se je pojavio na tržištu odmah posle ekonomske krize 2008. godine.

 

[stanislaw]

Stomatolog » 02 Mar 2017 10:24 am[/url]":25ch09tt]
Neko je rekao da većinu poslovnog prostora grade austrijanci i izraelci, tako da očekujem da se i arapi umešaju u taj posao

Ja se ubih pričajući da ne vidim pouzdane dokaze da su Arapi UOPŠTE investitori Beograda na vodi. Prisustvo Alabara nije dokaz ko je investirao pare.

Stomatolog » 02 Mar 2017 10:24 am[/url]":25ch09tt]
Na izgradnju celine 'I' i 'III' najviše utiče autobuska stanica i pruga ka Pančevu, koje će se morati izmestiti do 2020. godine

Ako zaista postoji odlučnost da se ta pruga izmesti, a da se ne ulaže milijarda u drumsko-železničke mostove kod Vinče, mislim da je najrealnije rešenje da se transport od rafinerije Pančevo do Čukarice sprovodi rečnim baržama, a da obnova pruge Pančevo - Zrenjanin - Novi Sad bude pre svega usmerena na tokove robe između Pančeva i Novog Sada, kojih takođe ima i koji ne moraju ići preko Beograda.
Kako god bilo, vrlo, vrlo teško bi se to u našim uslovima moglo izgurati do 2020.

Stomatolog » 02 Mar 2017 10:24 am[/url]":25ch09tt]
Belville je imao manu što se je pojavio na tržištu odmah posle ekonomske krize 2008. godine.

Šta, naša zemlja je izašla iz ekonomske krize? Nisam znao...

milos.tro » 02 Mar 2017 10:13 am[/url]":25ch09tt]Pogledaj u skorije vreme Ablok,Sun City npr. kako im dobro ide prodaja a sa cenama su u rangu BW Viste.

To samo pokazuje da Vista nije jedina i bogom dana, izvikana je ali nije idealna. Ljudi koji rade na Novom Beogradu očigledno se odlučuju za Ablok i Sun city, ne čekajući Vistu. Prednost Viste je pogled na grad i nažalost samo pogled, već smo dovoljno rekli o tome kako je Vista primaknuta centru ali odsečena od centra grada, realno vreme putovanja do Terazija je jednako iz Viste, kao i iz pola novobeogradskih blokova.

lepi » 02 Mar 2017 10:12 am[/url]":25ch09tt]
Realno kolko god se bilo kome od nas svideo ovaj projekat ili ne, ono sto je vrhunski odradjeno jeste marketing.

Ja ne vidim ništa posebno genijalno u marketingu BNV. Prodaju stanova po "konkurentnim cenama" od 2100-2600 evra lepe na gradske autobuse. Gde je tu ciljna grupa? Prodali su par desetina stanova. Dobro, prodavaće i više kad budu imali nešto useljivo. Ali upravo taj argument da po gradu postoji gomila stambenih projekata koji se dobro prodaju već u sivoj fazi, upravo to govori da BNV nije baš u idealnoj situaciji s obzirom na stanje na tržištu.

To kad oblepe gradske autobuse renderima zgrade koja još nema ni građevinsku dozvolu za fazu visokogradnje, meni je to u istom nivou kao kada na sajam turizma postave štand posvećen zlatiborskoj gondoli, izlože jednu kabinu na štandu, puštaju propagandni video o gondoli u sadašnjem vremenu, a pritom gondola ne postoji ni u građevinskoj dozvoli.
Ili kada BNV u marketinškom materijalu napiše u sadašnjem vremenu da se BW Vista nalazi pored Hotela W, pored Kule Beograd, pored parka Beograd i pored svih ostalih lokaliteta koji ne postoje. Ja u svemu tome vidim samo diletantizam, a ne vrhunski marketing. Koja je kredibilnost takvih marketinških poruka na racionalnog slušaoca (i u zlatiborskom i u Vista slučaju?)

 

[lepi]

^^
pa nije marketing reklamni pano i reklama na interentu.
Bas to sto su prodali stanove u sred nicega znaci da je dobar marketnig i to u sivoj gradnji.

Ovim si pokazao koliko uopste ista rezonujes i koliko nista ne razumes.

 

[stanislaw]

Da je marketing toliko dobar, ne bi samo Ablok bio rasprodat u sivoj fazi, već bi i Belgrade Waterfront bio rasprodat u sivoj fazi, a nije.

 

[lepi]

sta da prodaju, rupe?

 

[stanislaw]

Pa ne znam zbilja, ako su gradski autobusi prekriveni renderima nekog velegrada a u stvarnosti postoje rupe, ne znam kakav je to marketing. Kažu neki ljudi da je vrhunski odrađen marketing, ja stvarno ne znam.

Slatko sam se smejao neki dan na sajmu turizma, promoviše se zlatiborska gondola, na štandu je prava kabina gondole, na video bimu se pušta animacija trase najduže gondole ovog tipa u Evropi, zlatiborske Gold gondole. Samo na terenu nedostaje gondola. Nisam se raspitivao na štandu da li je i to vrhunski marketing...

 

[Stomatolog]

Waterfront nije rasprodat zato što je to tek prvi objekat, zato što je okolina objekta ne uređena, zato što spada u najskuplje kvadrate (najvišu klasu), novi urbani centar grada, i zato što nudi dodatne sadržaje (primer bazen) za koje treba kasnije mnogo plaćati održavanje. Central garden isto nije rasprodat zato sto isto spada u višu klasu i ima veću cenu ali okolina je uređena. Dok Ablok i SunCity je kao Belville ili West65, srednja viša klasa, glavna prednost je održavanje u odnosu na ostale stare blokove, okolina je uređena, postoji infrastruktura, postoji tržni centar ali nema nekih dodatnih sadržaja (primer bazen). Vista je opet nešto između Abloka i Waterfront, cena približna, jeftinija od Waterfront, nema dodatnih sadržaja ali zato ima lokaciju kao i Waterfront. Ablok je ok ali lokacija je blokovska kao i West65 i SunCity, kvalitet srednja viša ali lokacija lošija od BNV. Nemogu da se složim da u Belville-u, SunCity-u, West65 i Ablok-u žive samo oni koji i rade na NBG, kao što i oni koji žive na desnoj obali Save ne rade samo na desnoj obali Save. Dnevne migracije zbog posla su prisutne na sve tri strane dve reke. A da je lokacija BNV daleko od istorijskog centra grada i da je obavezna upotreba automobila, ne mogu nikako da se složim sa tom konstatacijom jer i danas ne postoji ni jedan javni prevoz od autobuske i železničke stanice do Terazija ili Zelenog venca, a hiljade ljudi svakog dana prepešače tu uzbrdicu od nekih 950m. A za ljude koji nemaju kondicije sigurno će proći i neki vid javnog prevoza, a postoji i taxi.

BNV grade arapi, a ko stoji iza njih je totalno ne bitno.
Iza Kostića stoji kapital iz Ukrajine, ali zato kada je kupio banku i hotel u Sloveniji, za slovence je srbin investitor.
Iza Todorića, stoji ruski kapital, a mi mislimo da je IDEA i Mercator hrvatski.
I tako možemo da nabrajamo redom.

Ako je izgradnja mosta kod Vinče bitna samo zbog dopremanja naftnih derivata do skladišta Čukarica, onda je stvarno bacanje novca dati 500 miliona EUR za taj most. Prvo zato što tom skladištu nije mesto tamo gde je sada, a i zato što je plan NIS-a i Transnafta-e da grade produktovode širom Srbije od PA ka NS i od PA ka Smederevu i Nišu.

Što se tiče marketinga, mnogo objekata uSrbiji se prodaje u sivoj fazi i investitori grade sa novcem kupaca, tako da ne znam odkud sad odjednom neku čuđenje nad tim sistemom koji traje godinama. A da se investitori služe raznim obmanama kupaca i to je prisutno kod nas već godinama. Kao što su kupcima u naselju Stepa Stepanović obećavali razne sadržaje, a sada žele da grade benzinsku pumpu, tako su i kupcima u Belville-u obećavali osnovnu školu, kupcima stanova u naselju Dr. Ivana Ribara sigurno nisu rekli da će preseliti otvoreni tržni centar poznatiji kao buvljak u njihovu blizinu. Tako da se svi služe jeftinim marketingom i zato ide prodaja sporo u BNV jer se ljudi boje, a trebaju da ulože velik kapital, a u izgradnji su tek dve zgrade i tržni centar, a železnička infrastruktura nije izmeštena niti je urađen taj centralni bulevar.

 

[lepi]

^^
Po kojoj to informaciji ide sporo, ono sto je ovde izlazilo, sve sto je u ponudi je otprilike i prodato a samo je jedna zgrada izasla iz zemlje.

ostrasceno slepi postajete, toliko zastranjeni da je to nemoguce.

Slusaj ovog za gondolu, pa bre ne znam koju blagu rec da iskoristim za tebe a da ne budem brisan, promocija gondole jesete marketing.
Ne postoji projekat na balkanu koji je poznatiji od ovog i ako su tri rupe i jedna zgrada u ponudi, ali to je nuklearna fizika za pojmiti nekima.

 

[stanislaw]

Stomatolog » 02 Mar 2017 02:03 pm[/url]":2ruw2d0t]
BNV grade arapi, a ko stoji iza njih je totalno ne bitno.
Iza Kostića stoji kapital iz Ukrajine, ali zato kada je kupio banku i hotel u Sloveniji, za slovence je srbin investitor.
Iza Todorića, stoji ruski kapital, a mi mislimo da je IDEA i Mercator hrvatski.
I tako možemo da nabrajamo redom.

Ovu poentu mogu da prihvatim. Koliko su Kostić i Todorić lično zaradili svaki dinar kojim operišu, toliko i Alabar svaki dinar šalje u Beograd iz svog džepa, a ne iz džepa nečeg trećeg.

Ali po defaultu nebitna stvar (vlasnička struktura privatnog biznisa) postaje bitna onog momenta kada taj biznis u sprezi sa državom ostvaruje ekstra privilegije koje nisu dostupne ostalima, čime je zdrava ekonomska klima u državi na šteti.

Stomatolog » 02 Mar 2017 02:03 pm[/url]":2ruw2d0t]
Kao što su kupcima u naselju Stepa Stepanović obećavali razne sadržaje, a sada žele da grade benzinsku pumpu, tako su i kupcima u Belville-u obećavali osnovnu školu

Samo što je Stepa dobila i vrtić i školu i ambulantu i supermarket, tragično je da nijedno drugo novopodignuto naselje u Beogradu nije dobilo pun set sa tog spiska.
Uporni kupci u Stepi su naplatili penale za kašnjenja od dvocifrenog broja dana, a ovde na forumu je bilo u opticaju da se kupci Viste odriču prava na odštetu za kašnjenja do trocifrenog broja dana (270).

 

[Stomatolog]

Mnogo investitora u Srbiji se služi raznim marketinškim trikovima i obmanama kupaca.
Evo šta investitor traži u Zelenoj aveniji u Zemunu:

zagorkazaza » 28 Feb 2017 22:04[/url]":ovkkbyiv]Pozdrav svima, da li je neko od vas, koji ste kupili stanove, uspeo da zaobiđe (isključi član) iz Ugovora/Predugovora obavezu da na skupštini stanara glasa da se zajedničke prostorije predaju u vlasništvo prodavcu i da ih može menjati i koristiti po sopstvenom nahođenju ? Takođe, da li je neko izmenio član po kojem prodavac u slučaju kašnjenja u izgradnji nadoknađuje samo 0,001% ugovorene cene, pri čemu 2 meseca ima pravo da produži radove bez ikakve nadoknade kupcu ? I samo još jedno pitanje, za član ugovora kojim je dozvoljeno odstupanje +/-3% u kvadraturi stana u odnosu na ugovorenu i plaćenu kvadraturu, bez ikakve nadoknade kupcu ako je kvadratura manja ? Molim vas da date detaljnije pojašnjenje ako ste uspeli da izmenite neke od ovih stavki. Hvala mnogo unapred