Pošto sam obećao, Za i Protiv i zašto za.
Protiv
Nejasna vlasnička struktura, % vlasništva, način upravljanja, odlučivanja i podela eventualne dobiti u BNV doo. Start projekta pre nego što su ispregovarani detalji i potpisan ugovor izmedju grada i investitora.
Nepotpuna ili bolje reći nepostojeća feasibility studija koja bi trebala da bude obavezna pre realizacije ovako velikog projekta, već samo odokativna procena troškova koji padaju na teret države. Inicijalni pokazatelji su da će naša direktna i indirektna investicija, bez vrednosti zemljišta, iznositi preko milijarde eura. To “preko“ može da bude 1,1 ali i 2,1 – nije svejedno i ono što nije dobro - i nadalje se ništa ne zna. Nedavno je recimo “iznenada iskrsao“ problem sondiranja parcele, cca 50 miliona eura.
Neraspisivanje međunarodnog konkursa za urbanističko rešenje.
Nepostojanje garancija da će projekat biti izveden do kraja.
Mogućnost (u slučaju da se projekat ne završi veoma izvesna) da ostanemo bez prihoda od dobiti koja bi u normalnim okolnostima trebalo da dobrim delom pokrije inicijalno ulaganje.
Eagle Hils je nova kompanija, izuzev toga što je Alabar jedan od osnivača i predsednik operacija Emaar-a, nema nikakve veze sa njima, lično bi se mnogo prijatnije osećao da je EP investitor.
Ima tu još nekoliko sitnijih smetnji i primedbi ali nisu od nekog velikog značaja, ne mogu da utiču na konačni sud, zato ih preskačem i prelazim na ono što me opredeljuje za.
Verovatno bih i ja čitajući sve prethodno pomislio da me potpisnik zaje*******ava ako se i pored svega izrečenog zalaže za projekat. Ali, zauzimanje stava u polemici, (makar se ona dešavala na forumu i bila bez nekog formalnog značaja a još manje uticaja) ukoliko se želi biti ozbiljan, zahteva pažljivo odmeravanja i stavljanje na kantar svih pozitivnih i negativnih elemenata te trenutno dostupnih informacija koji su sastavni deo jednog ovako velikog, kompleksnog i značajnog projekta.
Pre nego što napišem svoje razloge za red je da prvo da odgovorim direktoru na pitanja o vizuri, saobraćaju i ceni.
Vizura nije stvar koja me imalo brine, štaviše uopšte ne razumem one kojima smeta to što će novoizgrađeni objekti zakloniti Mahalu. Možda nečije oko amfiteatar vidi drugačije, mene trenutna vizura podseća samo i jedino na to (Mahalu nakaznu). Lepote, bar u mom oku, nigde ni u tragovima, štaviše sve suprotno. Još kada vidim kako istu tezu o zaklanjanju grebena argumentuje odnosno kako se na svom blogu proserava Bobić...naterao bih ga da se dobro isere ali samo nakon što prethodno zajedno sa koricama pojede sve nakaze koje potpisao za svojega vakta. (projektnu dokumentaciju, ne objekte, da budem jasan)
Saobraćaj je sektor o kojem nemam pojma, ali zato imam, verovatno iracionalnu veru, da će taj problem rešavati i rešiti neko dovoljno uman da pronađe dovoljno zadovoljavajuće rešenje. Kao svaki pravi retard koji gura nos tamo gde mu nije mesto, eventualne saobraćajne probleme vidim samo u sektoru oko mostarske petlje, sa naglaskom na deo na kome će biti izgrađena kula i šoping mol. Naseljavanje preostalog dela projekta ne bi trebalo da izaziva neke posebne probleme jer bi saobraćaj generisan od strane “dođoša“. bio kompenzovan umanjenjem saobraćaja usled izmeštanja autobuske i željezničke stanice.
Cena nekretnina je stavka na kojoj će se lomiti ceo projekat. Mišljenja sam da u ovom trenutku kao ni u bliskoj budućnosti Srbija nema finansijski kapacitet da absorbuje toliku količinu luksuznog stambenog i poslovnog prostora. Što ne znači da ga neće i imati, ultra optimistične prognoze, pardon izjave o završetku projekta u roku 10 godina treba posmatrati samo kao standardna dnevno-politička spinovanja (osim ako nas ne posere golub, odnosno čarobnim štapićem i magičnom reči Alabar uspe da privuče kupce i investitore iz sveta, u takvom sledu događaja bi taj rok imao smisla), ako se budu oslanjali na lokalne snage 15-tak godina bi bilo idealno a 20 realno vreme da se projekat završi. Gde će biti donja granična cena nemam pojma, ali sam siguran da neće biti povoljno i da će biti dosta iznad 2.000 (procene “eksperata“ koje su se prethodnih dana vrtele po nekim novinama). Luksuz i eksluziva imaju svoju cenu, 2k to svakako nije.
Lično bih bio srećan ako bi se to, bar za početak, zavrtelo oko kineskog srećnog broja 3 što će ipak, najverovarnije, biti samo puste želje i snovi.
ZA
Izuzev zgrade pošte čija se sudbina još uvek ne zna, svi ostali iastorijski značajni i zaštićeni objekti na lokaciji će biti očuvani i rekonstruisani.
Investitor (koga, bez namere da botujem, štaviše, nije bilo lako pronaći, a svako ko misli da je Blumberg posetio Beograd da bi nam održao predavanje o upravljanju gradom i komunalnim službama te da je Dačić vukao za rukav Trampa po Njujorku zarad razmene iskustava u pogledu zajedničkih afiniteta za *ebanje mladog, živi u bajci) je, za sada, pokazao visok nivo profesionalnosti. I ozbiljno je nameran da izgura projekat do kraja. Jedan od prvih potvrda takvog pristupa je npr i to što je kula “izvučena“ na suvo.
Izuzimajući pomalo ishitrene i prebrze poteze povučene u startu koji su pre rađeni pod presijomi i od strane suinvestitora (vlasti) već sada je potpuno jasno da će svaki budući korak biti pažljivo i stručno povlačen, te da je iskustvo koje poseduje investitor sasvim dovoljno da se iznese ovakakv projekat. Suprotno nekim (i ovde postovanim) mišljenjima da je lokaciju trebalo prvo urediti pa potom isparcelisati i prodati raznim investitorima, ubeđen sam, iako to nikada nećemo saznati, da je ova varijanta sa jednim investitorom daleko bolje rešenje i da će finalni proizvod izgledati mnogo bolje nego da svaki mali investitor koji se dokopa parcele izgradi onako “kako se njemu sviđa“.
Značajna stvar je što se investitor već opredelio da u prvoj fazi izgradi 400.000 m2 te da je za istu već obezbedio finansijere i podršku banaka. S obzirom da će najveći deo ovih kvadrata koji čine šoping mol, hotelski deo kule kao i dva nezavisna hotela biti zadržani od strane investitora (ili partnera) i da će se veoma mali broj kvadrata naći na sobodnom tržištu (pored one 2 već viđene gradiće se samo još jedna stambena zgrada u prvoj fazi) te da će se iste relativno lako prodati, očekujem da se faza dva nastavi u punom kapacitetu kada će biti izgrađeno mnogo više stambenih kvadrata.
Najveći benefit samo faze 1 je, s obzirom da će se u prvoj fazi graditi praktično na dve suprotne granične tačke to što će se čitava lokacija veoma brzo urediti. (ili privremeno zatraviti što bi mnogi voleli da vide kao permanentno stanje zašta bi morali da se samoorganizuju i prikupe milijardu i kusur eura koje će pokloniti gradu)
Izuzimajući kulu, za čiju izgradnju nažalost nemamo znanje, iskustvo i tehnologiju što će posledično uzrokovati da posao na njenoj izgradnji dobije strana firma, uposliće se značajni kapaciteti građevinske operative i industrije.
Ako zanemarimo novac koji će utrošiti država na direktne i indirektne projekte bez kojih ne bi bilo moguće sprovesti projekat i za koji će morati da se zaduži jer ga nema a kojiće se na kraju vratiti oplođen (a svakako je 10x je svrsishodnije utrošiti novac na infrastrukturu nego bacati ga u kanalizaciju, što podela istog kroz plate budžetlija i penzije jeste) samo ulaganje investitora od cca 300 miliona eura po godini podiže BDP za 1%. Možda ta suma nekome ne izgleda kumulativno ili procentualno mnogo ali 1% je značajna stavka za BDP svake zemlje bez obzira na njenu veličinu.
Nakon presecanja crvene vrpce na prvim objektima imaćemo novo zapošljavanje. Iako to većinski neće biti visoko plaćeni poslovi (prodavci, ugostitelji, obezbedjenje, održavanje) nikako ne bih nipodaštavao nekoliko hiljada radnih mesta koja trenutno ne postoje.
I na kraju, krucijalni razlog. Skoro svi ovde a i generalno oni koji su upoznati sa stanjem na terenu se slažu da je ono što trenutno imamo na lokaciji ne jedno veliko ništa već najgadnija moguća grdoba koju ne zaslužuju ni neke afričke ili azijske pripizdine.
Početkom izgradnje Beograda na vodi stigla je spoznaja da će u vrlo kratkom roku nestati Bangladeš na vodi koji trenutno tamo obitava. Samo to saznanje me čini dovoljno sretnim i veoma svesnim da zanemarim negativne elemente i podržim projekat.
p.s.
Ja vrlo verovatno nemam 40-50 godina da čekam da se pojave lepši, bolji i pametniji investitori i državnici a čak iako doživim taj period tada će mi biti, opet vrlo verovatno, svejedno. Lične i subjektivne razloge nikada ne eliminišem u potpunosti, oni koji tvrde da to rade su naivni manipulatori u pokušaju. A kome je do parka, neka se slobodno samoorganizuje, prikupi milijardu i kusur eura i donira ih gradu.
p.p.s.
Izvinjavam na predugačkom postu, ne znam kako da ga skratim.
