Анализа локација за високе објекте са просторно-
програмским елементима у новобеоградском
Блоку 41а на углу улица Омладинских бригада и
Милутина Миланковића
прилог припремиле:
Јованка Ђорђевић
Цигановић
дипл.инж.архитектуре
Вера Михаљевић
дипл.инж.архитектуре
Студијом високих објеката Београда (у
даљем тексту Студија), коју је усвојила
Скупштина града Београда 2010.
године, дефинисани су критеријуми за
вредновање потенцијалних локација за
изградњу високих објеката на територији
Београда. Предложене су зоне у којима
је реализација ових објеката могућа,
одређена су правила и препоруке за
вредновање појединачних локација у
окиру зона, као и процедуре које би
требало испоштовати током израде
планске и пројектне документације. Према
Студији потребно је у току израде планске,
односно техничке документације, плана
детаљне регулације или урбанистичког
пројекта, урадити анализу и проверу
локације по дефинисаним критеријумима,
којом ће се потврдити, односно негирати
потенцијал локације за изградњу високог
објекта.
На основу овог закључка
у Урбанистичком заводу Београда
ЈУП 2013. године урађена је анализа
локација за високе објекте са просторно-
програмским елементима за локацију у
Блоку 41а на Новом Београду. Анализа је
рађена на основу критеријума и према
методологији дефинисаној Студијом а у
складу са зонским статусом локације, која
се према Студији налази у зони у којој је
могућа изградња објеката до 100 m.
Основни критеријуми на основу
којих су Студијом дефинисане зоне за
потенцијалну изградњу високих објеката су:
• очување и унапређење
идентитета града;
• заштита визура и контрола
силуете града;
• усклађеност са еколошким,
геоинжењерским и осталим
релевантним условима и прописима;
• саобраћајна приступачност;
• усклађеност са карактером окружења;
• подршка развојним потенцијалима и
стратешким пројектима града; и
• потенцијал за формирање јавног
простора и нових амбијената.
У оквиру на овај начин
дефинисаних зона, за локације у
новобеоградском Блоку 41а анализа је
спроведена у два корака:
1. вредновање погодности конкретне
локације за изградњу високих
објеката на основу критеријума:
урбанистичко - архитектонских, сао-
браћајних, инжењерско-геолошких,
критеријума заштите животне средине,
инфраструктурне условљености и других
прописа и условљености; и
2. дефинисање услова и препорука за
уређење и изградњу локације на основу
принципа за обликовање датих Студијом
Примена процедуре вредновања
микролокације и принципа обликовања
нове изградње треба да подрже највиши
стандард изградње и уређења, односно
реализацију следећих циљева:
• да нова изградња доприноси квалитету
урбане средине (непосредног и ширег
окружења);
• да изградња високих објеката и пратећих
комплекса буде складно уклопљена у
карактер окружења, уз примену елемената
који чувају или унапређују особености
локалне или градске слике;
• да се изврши максимално обезбеђење од
могућих негативних ефеката у односу на
заштићене просторе у непосредном или
ширем окружењу; и
• да се врхунски квалитет пружи у
архитектонском и урбанистичком
обликовању и енергетској одрживости,
као и у свим фазама припрема, изградње
и експлоатације.
Посебан део анализе су Општи
принципи за обликовање на локацијама
за високе објекте, који су примерени
конкретном простору и окружењу, са
условима и препорукама за: волумен
високог и пратећих објеката, обликовање
објекта, а посебно првих и последњих
етажа, капацитет микролокације, фазност
изградње, обликовање простора са
јавним коришћењем у оквиру локације и
сл.
Резултати Анализе по свим
критеријумима исказани су описно (као
оцена, услови и препоруке за локацију) и нумерички,
аналитичком техником „Анализа матрице циљева«,
која је приказана кроз две матрице: 1) матрица
постигнутих циљева, са дефинисаним
циљевима и критеријумима за оцењивање
испуњености, са скалом оцењивања 3 (-1,
0 и +1), и 2) матрица постигнутих циљева
за конкретан простор, која садржи
појединачне оцене испуњености задатих
циљева са предлогом мера.
Анализа локација садржи и
графичке прилоге са картама ограничења,
тродимензионалне приказе анвелопе
потенцијалне изградње, као и погледе
на локацију са карактеристичних стајних
тачака.
Блок 41а
Анализа локације за високе објекте са
просторно - програмским елементима
за новобеоградски Блок 41а на углу
улица Омладинских бригада и Милутина
Миланковића урађена је на захтев
грађевинског предузећа Напред којe
на локацији величине 1.98 ha планира
изградњу пословно-стамбеног комплекса,
који садржи тржни центар (спратности
П+2) и две стамбене куле изнад тржног
центра (висине до 80 m). Укупна БРГП
надземне изградње планираних објеката
је око 75.000 m², при чему је површина
стамбеног дела око 35.000 m². Паркирање
је решенo у два подземна нивоа, укупне
површине до 40.000 m².
Како је локација Блока 41а
разматрана Студијом, а на основу
критеријума је закључено да се
предметна локација налази у зони у којој
је дозвољена изградња објеката висине
до 100 m, Анализом су првенствено
вредноване карактеристике микро-
локације, што подразумева поступак
анализе конкретног простора у оквиру
окружења, ради утврђивања стварне
погодности за изградњу високог објекта.
Вредновање погодности
конкретне локације за изградњу
високих објеката у Блоку 41а на Новом
Београду показало је да са становишта
урбанистичко - архитектонских критеријума
локација има готово све
потенцијале за изградњу високих
објеката. Постојећа урбана матрица,
тип отворене изградње околних
блокова и богат улични профил
ободних саобраћајница, као и волумен,
висина и силуета објеката у окружењу,
допуштају складно уклапање будуће
грађевине у контекст ширег простора,
под условом примене одговарајућег
типа изградње са слободностојећим
објектима, у комбинацији једне или више
хоризонталних ламела и вертикалних
доминанти.
Закључено је да високи
објекти у Блоку 41а могу да унапреде
карактеристичне визуре и панораме, без
угрожавања централних блокова Новог
Београда који су под претходном заштитом.
Имајући у виду планирану изградњу
тржног центра који подразумева велики
индекс заузетости парцеле, потребно
је на локацији обезбедити минималну
површину од 10% незастртих озелењених
површина, као и озелењен део кровне
површине тржног центра. Подобност
физичких карактеристика локације
за потенцијалну изградњу високих
објеката је такође оцењена позитивно
како у погледу величине, облика и
димензија простора, тако и у погледу
могућности за постављање високих
објеката и постизања њихове оптималне
диспозиције у односу на суседне парцеле
и објекте. Дати су одговарајући услови
за одстојања објеката, односно за
постављање објеката различитих висина
у оквиру локације. Дистрибуција намена
и укупних капацитета у оквиру локације
није условљена границама пословно-
трговачке улице, тако да високи објекти
не морају бити у њеним границама.
Критеријум за њихову диспозицију, облик
и величину су искључиво растојања, однос
према окружењу и еколошки принципи.
Локација поседује и све потенцијале за
формирање дела површине у статусу јавног
коришћења, што је један од обавезних
услова приликом планирања високих
објеката. Простор у јавном коришћењу
треба формирати тако да минимум 2/3
површине буде концентрисано на једном
месту и у контакту са улицама Милутина
Миланковића и/или Омладинских
бригада.
Локација је условно повољних
геотехничких карактеристика за
изградњу високих објеката. Могућа
неравномерна слегања терена под
објектом, услед бочног истискивања слабо
носивих муљевитих стенских маса које су
присутне у подлози, могу да се превазиђу
одговарајућим начином фундирања.
Према критеријумима зашти-
те животне средине, локација је
оцењена као позитивна у смислу њених
потенцијала за организацију и изградњу
у складу са еколошким принципима. У том
смислу, становање није препоручљиво
као намена, због близине железничке
пруге, вибрација и буке коју она индукује,
осим уколико се не спроведу потребне
мере за смањење или елиминацију ових
негативних ефеката. Облик и положај
високих објеката треба да буде прилагођен
доминантном ветру, кошави, тако да
објекат не буде фронтално изложен ветру.
Према критеријумима инфраструктурних условљености,
локација је оцењена позитивно, у смислу могућности
прикључења планираних капацитета на
постојеће водове.
Локација има добру саобраћајну
приступачност различитим видовима
саобраћаја, а профили ободних улица
могу да прихвате и већи обим саобраћаја.
Опслуженост линијама јавног градског
превоза, са стајалиштима на петоминутној
пешачкој изохрони – 400 m, је добра.
Локација је добро повезана са различитим
деловима града, што ће изградњом метроа
бити и унапређено. Облик и величина
локације могу да обезбеде потребне
капацитете за паркирање возила, које је
могуће задовољити на парцели, а приступи
паркинг простору су могући са интерних
саобраћајница.
За предметну локацију Блока
41а и конкретан циљ изградње високих
објеката анализирана је испуњеност циља
аналитичком техником „Анализа матрице
циљева”, како би се критеријуми и укупни
резултати вредновања и нумерички
исказали. По „Анализи матрице циљева”
укупна оцена за Блок 41а је 14 (на скали
од минимум -17 до максимум +17), број
негативних критеријума је 0 и не постоје
елиминишући критеријуми те се локација
сматра повољном за изградњу високих
објеката.
Закључак анализе је да је
предметна локација у Блоку 41а
повољна за изградњу једног или више
високих објеката, уз ограничења и
услове који су у предметној анализи
исказани. Одговарајућим условима у
Плану детаљне регулације и на нивоу
техничке документације обезбедиће
се реализација поменутих услова и
прихваћених препорука.
Закључак
Блок 41а вреднован је на основу
критеријума и методологије дефинисане
Студијом високих објеката Београда.
За сваки критеријум и подкритеријум
дата је оцена погодности и дефинисани
су услови и препоруке за локацију који
су и нумерички исказани аналитичком
техником „Анализа матрице циљева”.
Анализа садржи и опште препоруке
за обликовање на локацији за високе
објекте. Они ставови анализе који су
дати као услови требало би да буду
уграђени у нормативни део плана
детаљне регулације за предметни блок.
of around 4,000 m2. The food court is planned in three separate areas at the heart of the centre.
