Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

[StariPosmatrač]

Kažem vam, mnogo je bolje investirati u dobrog advokata nego u agenta za nekretnine. Agent dolazi u obzir samo ako ne znate šta ćete kupiti. A svakako uz malo detektivskog rada može da se nađe direktno vlasnik stana koji se prodaje preko agencije. Sa kućama je još lakše, mada i tu ima bisera koji nemaju sliku dvorišta. A što se fotografija u oglasima tiče mislim da postoji gomila slučajeva gde se prodaju stanovi koji su toliko ruinirani da bi postavljanje slika odbilo sve moguće razgledače.

 

[wk_]

@StariPosmatrač Potpuno si u pravu, ali npr. od 4 stana koje smo gledali, u 3 se nije živelo u doba kupovine a u jednom su živeli neki stariji ljudi, oslanjali su se na agenta. Ni za jedan ne bih bio u stanju da nađem vlasnika, iako smo se supruga i ja dosta izveštili u prepoznavanju lokacije stana na osnovu slika. Ali moj kolega je uspeo da pronađe prodavca preko slika i da izbegne proviziju agentu. Uzeo je advokata ali to košta značajno manje nego agent.

 

[Assad84]

Iako ne shvatam ljude koji angazuju agencije generalno jer je to pravi lesinarski posao negde i mogu da shvatim da ljudi koji prodaju to rade zbog hajpa koji vlada da su ,,agencije neophodne" ali mi stvarno nije jasan debilizam da kad kupujes angazujes agenta pa ga vuces za sobom (jer iz nekog razloga hoces da mu poklonis 2% svog stana) u sve stanove koje si nasao u oglasima a njega to ne interesuje jer hoce da ti uvali samo stan koji on prodaje zbog cele provizije od 4%(2+2) a koji tebi ne odgovara, pravi debilizam.

 

[SerbPacker]

Zanima me, onako informacije radi, ne toliko za mene, možda nekom zatreba, šta sve może da se "zahteva" od advokata u smislu papirologije?

Sent from my moto g(6) play using Tapatalk

 

[tragac]

Agenti jednostavno imaju kontrolu nad tržištem. Veoma su proaktivni i agresivni i kao što je ovde već rečeno čim vlasnik sam oglasi stan oni uleću. Dominiraju oglasnim prostorom i koriste svaki nedostatak resursa vlasnika da sam prodaje, od nedovoljne informatičke pismenosti do nedovoljno vremena da sam sebi organizuje prodaju. Agencije postoje svuda na svetu ali kod nas za 2% ne dobijaš ništa, osim što nisi mogao da izbegneš to jer 90% ponude drže agenti, čist parazitizam.

 

[wk_]

Assad84 » Fri Jan 10, 2020 9:27 pm[/url]":3tsynxvv]Iako ne shvatam ljude koji angazuju agencije generalno jer je to pravi lesinarski posao negde i mogu da shvatim da ljudi koji prodaju to rade zbog hajpa koji vlada da su ,,agencije neophodne" ali mi stvarno nije jasan debilizam da kad kupujes angazujes agenta pa ga vuces za sobom (jer iz nekog razloga hoces da mu poklonis 2% svog stana) u sve stanove koje si nasao u oglasima a njega to ne interesuje jer hoce da ti uvali samo stan koji on prodaje zbog cele provizije od 4%(2+2) a koji tebi ne odgovara, pravi debilizam.

Paradoks je što da bi se odbranio od agenata, rešenje je da ti kao kupac uzmeš agenta :bash: . Onda se oni, kao, raspravljaju međusobno. Ali u praksi se svi oni međusobno poznaju. Ja sam jedno vreme imao svog agenta koji igrom slučaja na kraju nije učestvovao u prodaji. On konkretno nije nudio samo "svoje" stanove već je nudio sve što je video po oglasima a smatrao je da odgovaraju. Taj je bio jedini koji je delovao zainteresovano i stručno, čovek je građevinski inženjer.

Nekoliko stvari sa agentima mi nije jasno. Prvo, jedva da koriste e-mail. Nekako bih očekivao da mogu da te upute kakvi su uslovi u kojoj banci i čak da imaju kontakte u banci da te upute na njih. Vrlo slabo znaju proces u banci, iako je to zapravo najzapetljaniji deo priče. Jeste da će ti bankarski službenik sve detaljno objasniti jer mora po prirodi posla, ali očekivao da i agenti znaju kako to funkcioniše. Prilična svađa sa 3 od njih 5 je bila oko uslova plaćanja. Banka ti daje savet da se ugovori što manja kapara, agenti insistiraju da bude 10%. Onda ti vrlo agresivno objašnjavaju da to mora tako iako u praksi znam ljude koji su dali svega par hiljada, neki jesu dali 10% a jedni čak nisu dali ništa. Ja sam dva puta našao prodavca koji je bio spreman da primi minimalnu kaparu, tako da očigledno nije baš da mora 10%. Problem velike kapare je što ti ona propadne ako ne dobiješ kredit na vreme a ne zavisi sve od tebe. Šanse da se to desi su male ali je problem ako se to desi ozbiljan i nisam hteo tako da radim. Tako da je to sa njima prilično tužna priča, vrte velike pare a ne opravdavaju ih ni na koji način. Ima taj jedan agent kojeg bih smeo da preporučim, ovi ostali su svi bili bezveze.

 

[SerbPacker]

Pa to, provizija nije "bačena" ako agenti zapravo rade svoj posao...
Moj prijatelj je imao agenta koji mu je naplatio 1% proviziju za kupovinu stana ali mu je ispozavršavao sve bukvalno. Pitao ga u kojoj banci on išao tamo izbunario nekog svog poznanika "savetnika" ubrzo mu sve, čovek ni trena ni na jednom šalteru nije čekao na šalterima, išlo dotle da mu je i prenos tel broja odradio.
Radio u nekoj agenciji koja je imala prostorije u starom merkatoru. Ja ga pitao da me poveže ali tada je on već posredovao u prodaji neke dve parcele zemljišta koje su posle građene velike stambene zgrade tu uzeo ozbiljnu proviziju, zapalio u Kanadu i koliko ovaj zna, i tamo se bavi ovim poslom. Jbga.

Sent from my moto g(6) play using Tapatalk

 

[Agent001]

U principu, 2% nije (toliko) mnogo za agenta koji zna i radi svoj posao. Nakon nekoliko poziva i gledanja stanova, lako se prepoznaju oni koji love u mutnom od savesnih ljudi koji odgovorno rade svoj posao, a ima i takvih.

 

[Assad84]

Haha, cuj 2% nije mnogo, a zanimljivo mnogi prepoznaju ,,vredne i savesne" agente u tome ako im odjave fiksni i infostan to se sve zavrsi za jedno prepodne, agencije ne prodaju niti ucestvuju u kupoprodaji, to rade vas advokat i notar. Nema tu nikoga da radi savesno jer je sama priroda posla prodavanje magle pa i da hoce ne moze i naravno da zele samo da se sve sto pre zavrsi i da pokupe svoje velike provizije koje iznose i po nekoliko hiljada evra, realna cena njihovih usluga je 100 evra max. po prodatom stanu, znaci kupac/prodavac po 50 evra.

 

[wk_]

Assad84 » Sat Jan 11, 2020 12:10 am[/url]":9p98qyy7]Haha, cuj 2% nije mnogo, a zanimljivo mnogi prepoznaju ,,vredne i savesne" agente u tome ako im odjave fiksni i infostan to se sve zavrsi za jedno prepodne, agencije ne prodaju niti ucestvuju u kupoprodaji, to rade vas advokat i notar. Nema tu nikoga da radi savesno jer je sama priroda posla prodavanje magle pa i da hoce ne moze i naravno da zele samo da se sve sto pre zavrsi i da pokupe svoje velike provizije koje iznose i po nekoliko hiljada evra, realna cena njihovih usluga je 100 evra max. po prodatom stanu.

U mom slučaju agencija je angažovala advokata i on je sastavio ugovor i to je ulazilo u cenu. Ugovor je inače tipski i to baš i nije mnogo teško uraditi. Možda ima komplikovanijih situacija gde imaju posla, ne znam. Infostan ti sredi notar, verovao ili ne. Navodno će da sada notar prijavljuje i porez. To je bio najgori deo cele papirologije, to je tema za sebe. Meni je agent dala neki pogrešan spisak dokumentacije potrebne za oslobođenje od poreza i to je kao bila neka pomoć.

 

[Agent001]

Assad84 » 11 Jan 2020 12:10 am[/url]":3iuar5of]Haha, cuj 2% nije mnogo, a zanimljivo mnogi prepoznaju ,,vredne i savesne" agente u tome ako im odjave fiksni i infostan to se sve zavrsi za jedno prepodne, agencije ne prodaju niti ucestvuju u kupoprodaji, to rade vas advokat i notar. Nema tu nikoga da radi savesno jer je sama priroda posla prodavanje magle pa i da hoce ne moze i naravno da zele samo da se sve sto pre zavrsi i da pokupe svoje velike provizije koje iznose i po nekoliko hiljada evra, realna cena njihovih usluga je 100 evra max. po prodatom stanu, znaci kupac/prodavac po 50 evra.

Ma sta 50e, platis im pivo u krmaci od 2l da ti zavrse to ortacki, a i to im je previse. :roll: Razmisljanja prosecnog Srbende...

Niti sam agent za prodaju nekretnina, niti imam razloga da ih branim - ali to je posao kao i svaki drugi i treba da bude placen kao i svaki drugi.
Nama je nas agent spremio punu dokumentaciju stana, sastavio kupoprodajni ugovor, ugovarao sve termine gledanja, termine kod notara, prebacio racune, regulisao prijavu poreza. To zahteva odredjeno vreme. Kupaca ima dosta, a potencijalnih kupaca, koji na kraju nikada ne postanu kupci ima jos mnogo, mnogo vise.

 

[direktor]

Sastavio ugovor to danas izgleda sastavlja ko stigne ...

 

[Dart]

Bolje rečeno skinuo tipski ugovor sa neta. Mada realno tu ni nema neke posebne filozofije.

 

[Igor]

I advokati izvlače tipske ugovore ali ne sa neta nego iz svojih foldera gde ih čuvaju u zavisnosti od situacije. I jedni i drugi te ugovore dorađuju prema situaciji ali je razlika u tome što takvu stvar treba prepustiti pre advokatu. Mada ima i loših advokata kao što ima loših prodavaca i agencija.

 

[direktor]

Ugovor o kupovini neke nepokretnosti moze da bude izbalansiran za one strane moze bude gori po neku slabiju stranu ovo sto cesto rade razni investitorcici odreknu se ovog te onog te ovo nije bitno ...moze da ima i 11 clanova moze ima i 21 clan

 

[Constructor]

StariPosmatrač » Sre Jan 08, 2020 7:12 am[/url]":31lxi7er]Taj square je dobra kupovina. Ne sviđa mi se H oblik zgrade al ako nađeš neki stan gde se ne gledaš s komšijom kupuj. Prednosti su što se oslanja na infrastrukturu Stepe i to na najbolji deo naselja. Dobiješ vrtić i školu na 100m, prodavnice, kafiće, restorane, parking. Mada će parkiranje ubrzo i tu postati problem. Grejanje im je na toplotne pumpe, to je valjda plus, sve zavisi šta su ugradili. Na strani ka Avali će biti ulica tako da tu nema opasnosti da ti neko nakalemi zgradu. Ne sviđa mi se taj plato, tu će biti konstantno graja iz nekog kafića verovatno. Mada to smeta nama matorcima, možda je tebi prihvatljivo.

Hvala na odgovoru, ostali nisu bili bas izdašni. Ostali su samo stanovi na prvom spratu koji gledaju u V Stepe, 44 kvm. Znači na suprotnoj strani od kafica. Pise da je cena 1790 sa PDV. Meni deluje privlacno, mada sam vise fan Zvezdare, ali sve sto je tamo oko Đerma je preskupo.

U ovom kraju ima još Banjička oaza, ona je slične cene kao i ovaj skver.

A na Zvezdari sam našao ovo:

http://www.sigmastan.rs

Kakvo generalno mišljenje imate o naselju Bulbulder? Kao faktor moram uzeti i brzinu izlasla na autoput, ali i blizinu fakulteta jer cu ga izdavati kada zbog posla ne budem ziveo u Bg.

 

[knezevic.tt]

U principu, 2% nije (toliko) mnogo...

Meni je najveći problem što se radi o procentima, a ne o fiksnoj cifri.

Radi se o istom poslu, a od cene stana zavisi da li će uzeti 500 ili 5000€

OK, teže je prodati veće stanove, ali uzmite u obzir da je isti stan, od 50kvm, koštao 1000€/kvm pre dve godine, a da sada košta recimo 1300. To je 300€ više na proviziju, bez ikakve muke, a još ga je lakše prodati, sa ovom potražnjom.

Ili, ista zgrada. U "pretprodaji", cena je recimo 2000. Kada krene izgradnja, i kasnije, cena ode na 2200 (i više). Isti stan, koji će se lakše prodati kasnije (mada će biti prodat unapred), 45kvm, razlika u proviziji 180€. Pritom, manje posla, jer postoji/završen je i sigurno da je bar malo manje papirologije i muke oko pokazivanja i prodaje.


Ili, neko proda 4 stana po 50kvm po 1500€ i prihoduje 6k€. Neke će da proda jedan stan, od 100kvm po 3k€ i da prihoduje 6k€.

Ko ima više posla sa papirima, pokazivanjima? Da zanemarimo suludi iznos provizije, koja zapravo nije 2, već često 2+2%




T-T

 

[Assad84]

Agent001 » Sub Jan 11, 2020 2:08 am[/url]":w6gj9ge1] ali to je posao kao i svaki drugi i treba da bude placen kao i svaki drugi.

Da slazem se, posto je za taj posao potrebna samo diploma srednje skole a prosecna plata u privatnom sektoru u Srbiji je 35 000 din. (za ceo mesec rada svakog radnog dana i subotom po 8 sati npr. motanja kablova ili rada na delikatesu u Maksiju) prosecno vreme utroseno na posredovanje oko jednog stana mu dodje upravo tako kako sam i rekao, znaci 50 evra, treba da budu srecni sto bi naplatili duplu proviziju od obe strane za isti posao.

 

[direktor]

Kad im trazis licencu nemaju istu kod sebe pa pokazace pa ovo pa ono...
Imaju trosak neki prostor davanje oglasa itd ...

 

[Agent001]

knezevic.tt » 11 Jan 2020 08:12 am[/url]":33uqosrl]

U principu, 2% nije (toliko) mnogo...

Meni je najveći problem što se radi o procentima, a ne o fiksnoj cifri.

....

Ko ima više posla sa papirima, pokazivanjima? Da zanemarimo suludi iznos provizije, koja zapravo nije 2, već često 2+2%

Slazem se skroz. Verujem da je procentna naplata provizije vise psiholoskog tipa, jer 2% deluje nekako malo, a to je 2 000 e za stan od 100 000e. Ne bi me cudilo da je to kao model preuzeto od "preko".
Ne znam kako i dalje opstaje ta dupla naplata provizije, odnosno zasto se nekakvo udruzenje potrosaca nije izborilo protiv toga.

Assad84 » 11 Jan 2020 09:05 am[/url]":33uqosrl]
Da slazem se, posto je za taj posao potrebna samo diploma srednje skole a prosecna plata u privatnom sektoru u Srbiji je 35 000 din. (za ceo mesec rada svakog radnog dana i subotom po 8 sati npr. motanja kablova ili rada na delikatesu u Maksiju) prosecno vreme utroseno na posredovanje oko jednog stana mu dodje upravo tako kako sam i rekao, znaci 50 evra, treba da budu srecni sto bi naplatili duplu proviziju od obe strane za isti posao.

Objasni isto tako taksistima ili vozacima car:go da oni ne mogu da zarade vise od 34 000, jer eto, zasto bi, nemaju fakultetsku diplomu, a to je republicki prosek, plus sta oni zapravo rade - motaju volan levo desno i saltaju brzine. Ajde da zabranimo frizerima da zarade vise od 34 000, jer to je jos gore - samo zanat, a seckaju ljudima kosu, pa to svi znaju. Primera je beskonacno...

 

[Assad84]

Da tacno, drzava je od taksista bar u Beogradu napravila pravi kartel, prosto receno deru ljude start je 170din. velika vecina njih ne placa porez a drzava im jos suzbija konkurenciju u smislu da oduzima cesto vozila vozacima car:go a sad i poklanja 8K evra nasih para za nova vozila a sto se tice frizera ajde ti kao frizer zaradi vise od republickog proseka, znam dosta njih koji drze salone i to je bukvalno neka minimalna plata za one koji uopste imaju posla, koja ostaje zato sto postoji prava konkurencija.

Evo kontra pitanje zasto drzava nije odredila koliko ce da kosta šišanje kao što je odredila koliko ce agencije za nekretnine da deru ljude? Nema primera beskonacno nego mesate babe i zabe.

 

[mariks]

ne prodaju ljudi stanove svaki dan pa ni mesecno pa da im das 50e. Ocigledno postoji potreba za njima cim postoje, kao i za svaki posao. Ko zna kada se sabere godisnji prihod mozda njima i izadje minimalac mesecno. A frizeraj i nokte npr ne bih komentarisao, kad god prodjem u uscu pored onog pulta za nokte mislim da se tamo vrte milioni.

 

[Assad84]

Pa sto ne otvoris pult za nokte u Uscu? hoces sigurno...

I kakve veze ima sto ljudi ne prodaju stanove svaki dan pa znaci da treba da ih oderes 2+2% za prodavanje magle jer je tako neko rekao, postoji potreba i za Uberom pa nece ga biti jer isti taj ne da.

 

[bushwick]

ima mnogo agenata koji ne zaradjuju ništa, obilaze silne stanove a do kupovine nikad ne dođe. to je dobrim delom terenski posao sa mnogo pešačenja, penjanja po vrućinama, kiši... ne, nije kao rad u maxiju. ali nije ni kancelarijski posao. ni mentalno nije trivijalan posao, na prvi pogled deluje zabavno ali ti silni stanovi brzo i zamore.

ja bih se takodje plašila da bez agenta ulazim u stanove nepoznatih ljudi. nikad ne znaš ko prodaje stan, agenti imaju sve te informacije unapred. nisu svi prodavci lako ni dostupni treba ih dosta puta zvati i više puta zakazuju i otkazuju gledanje.

meni je moj agent bio ok, sa njom je došao i advokat. stan sam sama našla tako da tu nije bila velika pomoć ali pored navedenog papirologija, prenos vlasništva, računa itd jeste.

 

[Agent001]

Assad84 » 12 Jan 2020 12:09 am[/url]":2wd1t6v4]Da tacno, drzava je od taksista bar u Beogradu napravila pravi kartel, prosto receno deru ljude start je 170din. velika vecina njih ne placa porez a drzava im jos suzbija konkurenciju u smislu da oduzima cesto vozila vozacima car:go a sad i poklanja 8K evra nasih para za nova vozila a sto se tice frizera ajde ti kao frizer zaradi vise od republickog proseka, znam dosta njih koji drze salone i to je bukvalno neka minimalna plata za one koji uopste imaju posla, koja ostaje zato sto postoji prava konkurencija.

Evo kontra pitanje zasto drzava nije odredila koliko ce da kosta šišanje kao što je odredila koliko ce agencije za nekretnine da deru ljude? Nema primera beskonacno nego mesate babe i zabe.

Znam i ja neke frizerske salone, gde verovao ili ne, sisanje kosta 1000+ dinara i ubijaju se od posla. Ne znam koliko im odlazi na najam prostora, sredstava za rad itd, ali sa tim cenama usluga i tim brojem musterija, siguran sam da zaradjuju bar duplo vise od republickog proseka.

Evo odgovor - https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o ... nosti.html. Ispada da drzava nije odredila koliko ce agencije da deru ljude, vec je to ostavljeno na volju agencijama (u zakonu se nigde ne spominje fiksna provizija od 2%). A cini se da, bar u Beogradu, postoji precutna saglasnost da to bude 2% (ili 2% + 2%).

Assad84 » 12 Jan 2020 04:31 pm[/url]":2wd1t6v4]Pa sto ne otvoris pult za nokte u Uscu? hoces sigurno...

I kakve veze ima sto ljudi ne prodaju stanove svaki dan pa znaci da treba da ih oderes 2+2% za prodavanje magle jer je tako neko rekao, postoji potreba i za Uberom pa nece ga biti jer isti taj ne da.

Ne znam zasto uporno pokusavas da negiras cinjenicu da prodavanje nekretnine nije prodavanje magle samo po sebi. Kada kupujes automobil, mozes da odes u auto salon ili auto plac, kupis automobil, ali ces isto tako platiti proviziju za to. A mozes i sam da zapalis u xy zemlju u evropi ili gdegod, pa da ga sam uvezes, bez provizije.
Kada kupujes komad garderobe, svakako da ne placas samo troskove materijala i izrade, vec u cenu ulaze i zakup lokala u kome si kupio tu garderobu, platu prodavca koji ti je prodao garderobu, placas i marketing ako kupujes neki zvucniji brend itd...
Zaista ne vidim zasto je problem da se to shvati.