Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

[vradovic]

astrodule » 29 Dec 2018 02:10 pm[/url]":1o6nwex6]Kada mi agencija bude garantovala svojom imovinom ili na neki drugi način, ali pouzdan, da je stan koji ti prodaju čist, onda možemo da pričamo o njima.

Do tada, oni su potpuni višak u lancu kupovine, naročito sa strane kupca (mogu i ja sam da zovem i ugovaram razgledanje).

Pa čak i u takvom lancu, gde je njihov posao samo da budu lešinari, koji gledaju oglase i iste stavljaju u svoju ponudu, oni služe da prodavca oslobode obaveze da prima pozive, mada na kraju oni zovu prodavca da se najave.

Pa čak i sa minimumom obaveza, ne obezbede ti detaljan plan stana sa kvadraturom, i sa osnovnim podacima o zgradi.

I za to uzmu 3-4 posto!?!?
Naravno da postoje ozbiljne agencije, ali većina nije zaslužila tih par hiljada koje dobiju po obavljenoj kupoprodaji.

Ja mogu da prenesem iskustvo kako izgleda kupovina nekretnine u Kaliforniji.

Kontaktiras svog agenta
(nadjes online a obicno ides u svoj "komjuniti" pa biras "svog" agenta tj obicno Kinezi uzimaju kineza, nasi uzimaju nase i slicno).
Kupac ne placa nikakav fee. Taj agent se zove "buyer agent". On te zastupa. Potpises neki mali NDA sa njim i to je to. Obicno nasi "veruju" nasima pa se ne potpisuje nista.

Nekretnine gledas sam
Ne ides sa agentom osim u izuzetnim situacijama. Postoji subota i nedelja. Tada se vrsi "Open House". Sto prakticno znaci svako ko je zainteresovan moze da dodje da pogleda stan/kucu. Obicno je Open House od 11AM do 3PM. Po ulici postave nekakve znakove jedno par ulica okolo sa strelicom gde je Open House. U stanu je guzva jer gomila kupaca obilazi nekretninu i na taj nacin se kreira "hype". U samom stanu se nalazi "sellers agent" koga ti ne mozes da uzmes da radis direktno sa njim vec te obavezno pita jel imas svog agenta. Moze da ti da odgovore na neka pitanja ali u sustini te upucuje na tvog agenta.

Cena nekretnine
Cena je uvek ali UVEK ispod trzisne cene. Ideja je ovakva. Ako kuca recimo vredi realno $400,000 oni postave cenu $350,000 to se zove "asking price". Svako vidi WOW super kuca za samo $350,000 i onda kada dodju na "OPEN HOUSE" vide jos 150 zainteresovanih porodica koji cekaju u redu da vide kucu i samim tim se "naloze" jos vise. Onda taj Agent pocne da im prodaje pricu kako uzimaju ponude do utorka (za 3 dana od tada i kao tada otvaraju ponude). Naravno uvek spomene da su vec dobili 10tak ponuda.

Disclosures
Ne znam kako da prevedem. U svakom slucaju disclosures su nesto kao recimo moras da nam das sve informacije o kuci pre nego sto ti dam ponudu. Tu se ti kao prodavac obavezes da kazes. Imaju termiti, neko je umro te i te godine, ima pukotina u stanu, komsija je ludak neki svira gitaru, prolazi kamion utorkom i skripi i slicno. Tu ima svaki detalj. Na primer fabrika 3 km blizini, zemljotres bio tad i tad, pukla cev za vodu tad i tad. Disclosures su na 100 strana! Ja to nemam zivaca da citam tako da samo bacim pogled. U svakom slucaju pre nego sto date ponudu trazite obavezno "Disclosures". E sad ako SLAZE prodavac u Disclosures ti kad kupis kucu tuzis ga i dobijes deo novca nazad. (Vrlo jednostavan i online proces). Tako da ti obavezno u Disclosures natrpaju i sta jeste i sta nije.

Ponuda
Ponuda se daje u zvanicnoj formi. Drzava je predvidela nacin i formu. Ima oko 300 strana. Mora da se parafira na svakoj strani plus potpisi na jedno 30 mesta. Da te zaboli glava. Uz ponudu dajes dokaz o tome da ako si kes kupac imas toliko novca na racunu. Ako si kreditni kupac onda "pre-approval" od banke" da si odobren za kredit. Uz to moras da prilozis i dokaz da si zaposlen i kao i visina zarade.
Na sve to ti traze da posaljes jedno pismo. U pismu napises hello ja sam taj i taj mi bi mnogo voleli da kupimo tvoju kucu...pazicemo je cuvacemo je kao oci u glavi. Sto se vise nahvalis to bolje!! Naravno agent ti uvek savetuje da stavis sto jacu ponudu. Ako si kreditni kupac onda zveknes 450-470k ako si kes kupac 400k. U 99% slucajeva kuca se proda "over asking price" pa ako nisi ozbiljan da dajes iznad cene nemoj se truditi i zamarati. Ponude su OBAVEZUJUCE i placa se 4.5% fee ako se odustane. Nema odustajanja i ne moze da se da vise ponuda na vise mesta.

Contingency
Postoji ovo u ponudi. Na primer "ponuda je kupujem AKO". Me odobre za kredit ili cena se proceni na toliko i toliko. Ako je inspekcija ok da nema termita i slicno. Prakticno uslovna ponuda. Sto manje tih AKO postavis veca mogucnost da tebe izaberu!!

Otvaranje ponuda
Ponude se otvaraju sve odjednom. Sedne agent sa tobom u agenciji (ako si prodavac) i onda otvaraju sve ponude. Dobijes ponudu 400k ali dobijes i 430k ali kredit. Obicno stigne 30-40 ponuda upravo zato sto je pocenta cena bila dzabana. Sve ispod asking price bacas odmah u kantu. Odvajas sve iznad asking price. Vrlo cesto prodavci ne prihvataju najvecu ponudu iz razloga sto nece moci da se "proceni" na tu vrednost. To se zove Appraisal. Prakticno znaci ovako neko je napisao ponudu dacu vam 450k ali 3.5% ucesce ostalo je kredit i evo odobren sam od banke. Druga ponuda: 430k ali 20% ucesce i evo dokaz odobren sam od banke. Treca ponuda 400k kes. Prodavci ce se uglavnom odluciti za 400k kes ili za 430 sa 20% down. Jer postoji opasnost da nece moci da se proceni kuca na 450k i sta ce se desiti ovaj sto je dao 3.5% ucesca vrlo verovatno nema vise para i ako se kuca proceni na 400k on nece imati ovih 50k da doda. U tom slucaju kuca se vraca na trziste i proces krece ispocetka. To je vrlo negativno jer u drugom krugu kuca nece moci da se proda za toliko jer ce se svi plasiti sta li je razlog bio.

Prihvatanje ponude - counter offer.
Ponuda se prihvata u zvanicnoj formi. Prvo se counteruje. Recimo odlucio se za 430k i onda se pise "counter offer". Recimo 440k i da mu se 24h da odgovori. Onda on odgvara 435k i daje 12h i sve tako. Counter offers su vrlo uobicajene da ide do 4-5 puta tamo nazad.
Kada se prihvati konacna ponuda onda se potpisuje i od tog trenutka NEMA izlazenja iz deala. Za sve ovo vreme kupac i prodavac se nikada nisu videli niti upoznali niti culi. Cak ne znaju ni imena. Vide samo "potpise".

TITLE - Katastar
Posle toga kada se to potpise. Agent to online salje u TITLE kompaniju. Title kompanija je zapravo privatizovani deo katastra. (postoji nacionalni MLS katastar koji vodi evidenciju i on je drzavni ali samo zavodjenje hipoteka, kupoprodaja i slicno se radi u privatnim katastrima tj TITLE kompanijama).

Kupac ode u Title i donese cek iz banke. Prodavac ode u Title i odnese kljuc. Title posalje nekoga za inspekciju stana da li je u skladu sa ugovorom. Ako je sve ok. Title ti dalje kljuc i ides u stan. Prodavac i kupac se nikada ne upoznaju. Title zapravo odgovara za celu transakciju. U smislu Title uradi sledece. Kada prodavac uplati Title kompaniji onda mu oni skinu ako ovaj nije platio struju, vodu, porez na imovinu, kredit, sve mu skinu i prodavcu uplate ostatak. Title zapravo garantuje kupcu da nema dugovanja i da je skinuta hipoteka. Niko tu nista ne "prebacuje" na svoje ime i slicno. Title sve to odradi. Kupac samo udje u stan sa kljucevima.

Zanimljivo je jos da se sve kupoprodajne cene beleze u MLS, sve je javno do kraja. Plus postoji MLS pristup gde samo agenti mogu da vide jos tipa informacije interne kakav je prodavac, kakav je kupac i slicno.

Provizija je 6.5% za oba agenta
Title se placa 1% za transfer.
Porez na Imovinu je 1.25% od cene

 

[Gorstak89]

Ako iko od naše vlasti čita ovo, ja sam vrlo voljan da rešim ove probleme kod nas, voljan sam da rešim i druge pravne probleme, sve za novac razume se, ali mislim da bi nakon mojih reformi bila daleko bolja sitacija
ovo za kaliforniju deluje dosta komplikovano ali uređeno.
Vidim gore da je neko spomenuo da agencija garantuje, evo ovako pravnički ti mogu reći da NIKO ne može 100% kod nas da ti garantuje bilo šta kad su nepokretnosti u pitanju. U praksi sam se susreo i sa vanknjižnom hipotekom, kako nemam pojma. ali imaš terete koji se ne upisuju u knjige i oni mogu haos da ti naprave, isto tako, često se kod nas kupuje od investitora koji svakog trena može u stečaj što sam u sudu i video i radio podosta puta. tek kada bi potpuno sredili knjige i sredili što šta oko njih mogli bi i da se nadamo kakvoj-takvoj sigurnosti.

btw, kad spomenu ameriku, svideo mi se način prodaje automobila tamo, tamo postoji nekakav papir koji ti vlasnik da uz auto i to je to. tim papirom prenosiš sebi vlasništvo mi notarimo i šta treba i šta ne treba!

 

[marat]

direktor » 01 Jan 2019 10:52 pm[/url]":26e5yu82]A sto je malo suprotno sa zsatitom podataka o licnosti...
……..

Nije, ako postoji zakonski osnov pribavljanje licnih podataka nije sporno.

 

[direktor]

Ne bi bio prvi put da dva zakona ne budu uskladjena...

 

[SRBO]

nensav » 08 Dec 2018 10:16[/url]":1skm5kqd]Kakve su impresije o Karaburmi, slabo znam to naselje, jedno vreme novine su bile pune kriminalnih obračuna tamo. Kakav je kvalitet škola i slično? Stepen bezbednosti i slično. Pričam o delu oko Marijane gregoran

Није лош крај али некако даје неки гадан осећај. Могуће да је због тога што су Турци ту вршили погубљења. Али генерално није лош крај, свуда је то исто, сви крајеви су сада изгилиптерисани.

nensav » 23 Dec 2018 13:54[/url]":1skm5kqd]Kakve su impresije sa Mirijeva, slabo poznajem taj kraj. Nekretnine su tamo (još uvek) povoljnije nego u ostalim delovima grada. Dosta ljudi se žali na neki smrad, ali ja to nisam osetio , ali moram da priznam da nisam bio baš često tamo. Pričam o delu oko pijace, ovo drugo oko Šejkine itd, ne računam.

Миријево је ваљда јефтино јер има тај проблем што је јако јако лоше повезано са остатком града. Али генерално није лоше. Проблем је што је због рељефних разлога главни приступ преко Карабурме и Роспи Ћиприје, што је мало кружење за ове из дела при крају долине, па они користе Мите Ружића и излаз на Смедеревац и ту се праве лудачке гужве што ће ваљда бити решено када се среди Булевар, направи СМТ и власти израсте оно доле па претворе Мите Ружића и Витезова Карађорђеве Звезде у булевар што за сада није планирано, ваљда им стрмо много.

За смрад, не знам, и овде смрди лети, да ли је од депоније или од ђубрења њива или оба, не знам, али то је тако.

tragac » 23 Dec 2018 14:57[/url]":1skm5kqd]Kupovina stana Vs Kupovina placa + montažna kuća.
Vaše mišljenje?

Зависи од разних ствари. Локација, буџет итд. Теоретски ја сам увек за кућу, али сада се више не исплати кућа у граду, а по приграду је инфраструктура -100000/10. Ако на пример радиш од куће и не мораш да путујеш сваки дан, онда је кућа за тебе. А ако мораш да се цимаш онда је можда боље стан. С друге стране станови су сада малтене искључиво дизајнирани да буду кавези, са све неким апсолутно идиотским распоредима. Кућа исто изискује одржавање мало јаче. Мада ја сам и даље за кућу јер увек пружа неки степен независности.

 

[nensav]

Proverim stan u ekatastru na sajtu RGZ - stan je u redu nema nikakvih tereta, ali ima teret hipoteke na PARCELU. Što je meni malo čudno, zgrada je izgrađena osamdesetih, kako može parcela da je pod hipotekom. agentica kaže sve je OK, ali ko još može njima verovati.
Da li njeko zna o čemu se tu radi? Da li postoji neki pa i najmanji rizik. Kada već kupujem stan (verovatno jedini i psolednji put u životu), hoću da bude sve čisto.

 

[direktor]

Imas hipoteke koje stoji jos iz kraljevine iz 1923 gledao juce nesto to stoji prepisano iz zemljisnih knjiga ...
Provjeri svakako uprincipu se pogleda ko kad i zbog cega je stavio hipoteku

 

[nensav]

Hipoteke su upisane 2010, ima inesto pod OSTALE ZABELEŠKE iz 2015

Gde to treba da se pogleda i proveri?

 

[direktor]

U katastru mozes viditi u ciju je koris upisana hipoteka moguce da je upisao i grad zbog neplacenog gradskog gradjevinskog zemljista ima vise opcija ....

 

[N_L]

Mozes i na placenom ekatastru, oko 1e ti kosta provjera

 

[nensav]

Mene zanima samo da li ja mogu da kupim stan bez daljih problema vezanih za tu hipoteku. Na toj parceli je zgrada sa 40 stanova .

 

[direktor]

Pa treba vidjeti ko kad i zasto je upisao hipoteku da nebi sutra imao problem kao suvlasnik stana ...Zamisli jos 39 da se dogovore i da otplatite nesto npr ...

 

[vpolovin]

Zdravo,

Kupujem stan na Novom Beogradu, sa fokusom na deo kod Hotela Jugoslavija. Interesuje me da li neko ima iskustva ili informacije o zgradama u Klare Cetkin? Zgrade su od bele fasadna cigla sa plavim krovovima. Jedino sto znam da su zgrade iz 2002/2003 godine domace gradjevinske firme ("Graditelj" ???). Hvala unapred!

https://www.google.com/maps/place/K...48aa4a105cb065d!8m2!3d44.8295478!4d20.4166371

 

[direktor]

Najbolje da se raspitas kod buducih komsija prije kupovine kakve su instacije lift ,kakvi problemi su se javljali itd ...

 

[SRBO]

Јел су хало огласи и даље најбољи у вези са некретнинама поготово кућама или има других? Нешто ми сумњиво мало на халу

 

[astrodule]

Mislim da je najbolje da zoveš par jačih agencija i kažeš im šta tražiš pa neka oni listaju oglase. Iako na kraju mora preko njih da se ide, pa nek i oni urade nešto za prevelike pare koje dobijaju za malo rada.

Čak i ako piše da je nešto na prodaju bez posrednika, agencije ih zovu i stave tu nekretninu u svoju ponudu.

 

[Dart]

Ne mora da ide preko agenata, zašto bi bezveze bacali pare?

 

[Vila]

Na forumu sam nailazila na mahom negativne komentare koji se tiču saradnje sa CBRE-om, pa pošto smo nedavno kupili stan, izneću i svoje utiske, jer znam da njihovi agenti redovno prate forum. Najpre, jako su loši prodavci. Iskreno, da nam se projekat kao projekat nije dopao, ne bismo ušli u priču, naprotiv. Potpuno su neinformisani o pojedinostima koje ne ulaze u opseg onoga što su naučili kao recitaciju. Pa, molim vas, agent vam kaže da ne zna kako će izgledati kompleks, ali da je video na forumu da će biti tri solitera?! Vrlo neprofesionalno pristupaju poslu (agent ode na odsustvo i vi nemate čak ni generički mejl koji vas o tome obavesti, nego se dopisujete sami sa sobom). Čini mi se da uopšte nisu svesni o kolikom novcu se radi. Ne razumite me pogrešno, meni ne treba kuco i maco, ali treba da pokažu bar osnovni nivo ljubaznosti i pristojnosti. Ulažete u to celu ušteđevinu ili se zadužujete, jednostavno niste zaslužili da vas neko tako tretira. Sad važe ova prvila, sad ona, neko čeka na radove 7 dana, neko mesecima, neko uđe u stan u decembru, iako primopredaja počinje posle Nove godine, neko će dobiti ključeve u martu... Ako treba da se laktam za toliki novac, onda stvarno nemam reči. Čini mi se da je vrhunac nadmenosti i bahatosti advokatica "Kris". Ko je imao priliku sa njom da sarađuje, zna o čemu pričam. Kad smo potpisali ugovor, umesto da se osećam kao da sam uradila jednu od najlepših stvari u životu, imala sam osećaj da idem na streljanje. Vrlo neprijatno iskustvo koje je umnogome bacilo senku na kupovinu stana, u toj meri da sam nekoliko puta pomišljala da odustanem. Jer, šta ćete očekivati od izvođača i podizvođača ako se prodaja ponaša tako? Možda sam otišla offtopic, možda većina vas ne deli moje mišljenje i zaista bih volela da sam usamljena u tome, mada, iskreno, sumnjam.

 

[dzigz]

CBRE jeste katastrofa. Nikada u zivotu nisam na jednom mestu video toliki skup ljudi koji ne znaju da rade svoj posao. Nazalost, investitori po gradu ne kapiraju da ljudi stanove kupuju uprkos CBRE-ju, a ne zbog CBRE-ja.

 

[neko_tamo]

Vila » Pet Jan 25, 2019 10:57 pm[/url]":mwz2gmia]Na forumu sam nailazila na mahom negativne komentare koji se tiču saradnje sa CBRE-om, pa pošto smo nedavno kupili stan, izneću i svoje utiske, jer znam da njihovi agenti redovno prate forum. Najpre, jako su loši prodavci. Iskreno, da nam se projekat kao projekat nije dopao, ne bismo ušli u priču, naprotiv. Potpuno su neinformisani o pojedinostima koje ne ulaze u opseg onoga što su naučili kao recitaciju. Pa, molim vas, agent vam kaže da ne zna kako će izgledati kompleks, ali da je video na forumu da će biti tri solitera?! Vrlo neprofesionalno pristupaju poslu (agent ode na odsustvo i vi nemate čak ni generički mejl koji vas o tome obavesti, nego se dopisujete sami sa sobom). Čini mi se da uopšte nisu svesni o kolikom novcu se radi. Ne razumite me pogrešno, meni ne treba kuco i maco, ali treba da pokažu bar osnovni nivo ljubaznosti i pristojnosti. Ulažete u to celu ušteđevinu ili se zadužujete, jednostavno niste zaslužili da vas neko tako tretira. Sad važe ova prvila, sad ona, neko čeka na radove 7 dana, neko mesecima, neko uđe u stan u decembru, iako primopredaja počinje posle Nove godine, neko će dobiti ključeve u martu... Ako treba da se laktam za toliki novac, onda stvarno nemam reči. Čini mi se da je vrhunac nadmenosti i bahatosti advokatica "Kris". Ko je imao priliku sa njom da sarađuje, zna o čemu pričam. Kad smo potpisali ugovor, umesto da se osećam kao da sam uradila jednu od najlepših stvari u životu, imala sam osećaj da idem na streljanje. Vrlo neprijatno iskustvo koje je umnogome bacilo senku na kupovinu stana, u toj meri da sam nekoliko puta pomišljala da odustanem. Jer, šta ćete očekivati od izvođača i podizvođača ako se prodaja ponaša tako? Možda sam otišla offtopic, možda većina vas ne deli moje mišljenje i zaista bih volela da sam usamljena u tome, mada, iskreno, sumnjam.

Apsolutno stoji sve što ste napisali, i u razgovoru sa komšijama vidim da svi imaju isto iskustvo sa prodajom! Jedini način da izgurate sve sa njima (savet budućim kupcima) je da povedete advokata, i budete bezobrazni od samog starta.
Takođe, neka se budući kupci raspitaju o spratnosti u sledećim fazama, jer ne samo da će biti solitera ka V. Stepe, već će i ostale zgrade koje se budu gradile imati veću spratnost od one koja je bila planirana na samom početku projekta! Uostalom, to je i razlog odbacivanja zahteva za izdavanje lokacijskih uslova za izgradnju faze III.

 

[dejjan]

Logično da će donja strana većom spratnošću biti iznivelisana sa gornjim zbog nagiba terena. Svuda se tako gradi.

CBRE je monopolista i tako to izgleda...

Sent from my EVA-L09 using Tapatalk

 

[džagi]

Hajdemo još jednom da kažemo i preciziramo, firma o kojoj govorite i čijem ste radom "prezadovoljni" zove se CBS, to je domaća firma kojoj je manir da se krije iza zvučnih stranih franšiza, ranije je to bio CBRE, od početka prošle godine je Cushman & Wakefield. Važno je da lepo i stranski zvuči, a kako posluju mnogi od vas ovde znate...

 

[JelenaD]

Da li mislite da je cena novogradnje u Vodovodskoj ulici u Žarkovu od 1300-1400 evra + pdv previše?

 

[AntonioBandera(s)]

JelenaD » Uto Feb 19, 2019 10:59 pm[/url]":2klyxm1i]Da li mislite da je cena novogradnje u Vodovodskoj ulici u Žarkovu od 1300-1400 evra + pdv previše?

Definitivno jeste, tolika je cena kvadrata u novogradnji u nekim delovima Zvezdare, Vozdovca i Zemuna. Iskreno, ne bih dao toliki novac za novogradnju u Vodovodskoj.

 

[SRBO]

AntonioBandera(s) » 19 Feb 2019 23:04[/url]":1vm3c74z]

JelenaD » Uto Feb 19, 2019 10:59 pm[/url]":1vm3c74z]Da li mislite da je cena novogradnje u Vodovodskoj ulici u Žarkovu od 1300-1400 evra + pdv previše?

Definitivno jeste, tolika je cena kvadrata u novogradnji u nekim delovima Zvezdare, Vozdovca i Zemuna. Iskreno, ne bih dao toliki novac za novogradnju u Vodovodskoj.

На Звездари једино Миријево (део ближи граду) и неки почетак ММЛ-а, или мало старије за ту цену типа 2005