Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

[direktor]

Kod nekih jeste kod nekih nije uglavnom traže dodatne papire ali takva prodaja umanjuje cijenu

 

[Filip 01]

Kod nekih jeste kod nekih nije uglavnom traže dodatne papire ali takva prodaja umanjuje cijenu

Znam da umanjuje, već imam neke dogovore sa prijateljima da njima prodam.

 

[direktor]

Potvrda da je predatno na legalizaciju plus još neki papir od veštaka zavis od notara do notara

 

[lemu]

Pozdrav svima, gledao sam stan koji ima podno grejanje i pločice na podu. Rečeno mi je da stan ima kamenu vunu kao zvučnu izolaciju, ali sam naknadno saznao da je kamena vuna na zidovima dok je izolacija na podu (plafonu) zapravo stirodur debljine 30 mm (verovatno zbog termoizolacije za podno grejanje). Zanimaju me vaša iskustva sa stirodurom, ako neko ima isti ili sličan slučaj; da li čujete komšije ispod ili iznad kada pričaju ili viču, da li se čuju koraci, lupkanje, padanje predmeta, da li stirodur uopšte pomaže kod zvučne izolacije ili više služi samo za toplotu?

Unapred hvala!

Da se nadovezem na ovo, posto je stan jos uvek u ranoj fazi i nije instalirano jos podno grejanje niti izolacija na plafonu/podu, imam opciju da promenim izolaciju mog plafona ili komsijinog poda (verovatno je bolje komsijinog poda). Prvo sto sam video su ove ploce za izolaciju zvuka: [1] [2] (pretpostavljam da bi morao da uzmem ovu prvu opciju, posto treba da se popuni ovih 30 mm stirodura). Da li je neko imao iskustva sa njima, ili mozda ima bolje resenje?

 

[Skyrunner]

Razmišljam o prodaji jedne nekretnine koja je u procesu legalizacije, jel to sada moguće overiti kod notara?

Nije moguće legalno kupiti takvu nepokretnost.

 

[Filip 01]

Nije moguće legalno kupiti takvu nepokretnost.

Ja sam tako kupio jednu nekretninu pre nekoliko godina. Kupoprodajni Ugovor overili.
Samo me za ima da li se nešto promenilo.

 

[Skyrunner]

To pre nekoliko godina znači da je bilo pre korone.
Neki notari po Beogradu su pristali da rade svakakve varijante, ali takav pravni posao nije adekvatan za sticanje svojine na nepokrenosti, već posle mora da čeka "bolja vremena" kako bi morao da izvodiš još pravne gimnastike da nešto što si platio zapravo i postane tvoje.

 

[direktor]

Pa sta ga briga on prodaje ne kupuje na svasta ljudi pristaju iz raznih razloga

 

[Noki]

Iako takav pravni posao nije adekvatan za sticanje svojine na nepokretnosti (upis u katastar) pitanje je bilo može li se takav ugovor kod notara overiti.

Odgovor na to pitanje daje Član 4a zakona o prometu nepokretnosti.

Ako javni beležnik, na osnovu izvršenog uvida u registar nepokretnosti ili na drugi način, utvrdi da je predmet ugovora o prometu nepokretnosti objekat ili poseban deo zgrade za koji nije izdata upotrebna dozvola ili u pogledu koga je u toku postupak legalizacije, dužan je da o tome upozori ugovornike i da o tome unese upozorenje u skladu sa pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a ako se ugovornici protive unošenju upozorenja, javni beležnik odbija da preduzme traženu službenu radnju.

Dakle notar ne odbija da overi ugovor o prodaji objekta u postupku legalizacije ali je dužan da upozori, upozorenje unese ugovor, te se stranke ne protive da se takav ugovor sačini.

Filipe, ima možda bolja opcija da postigneš jacu cenu.

Sačinite predugovor kod advokata koji pravno obavezuje tj. obavezno vodi ka ugovoru jednom kad se objekat legalizuje. I neka ti predugovorom plati određeni iznos, a ostatak ugovorom kad ga ozakoniš. Ozakonjenje će se gotovo sigurno nekad desiti (odložni uslov) i onda postoji obaveza ugovora ili ti plaća kaznu, tj ostaje ti kapara ako odustane.

Šta dobijaš time? Neke pare odmah. A pun iznos ekonomske cene kasnije.

Overom kod notara objekta u postupku legalizacije taj objekat ne možes prodati po ceni kao da su papiri čisti i objekat upisan u katastar.

Predugovorom kod advokata, dobijaš neki novac i tim predugovorom ugovaraš visu cenu jednom kad izdaju rešenje o ozakonjenju.

Zavisi koliko ti para treba. Odmah ceo iznos ali manje para = notar, overa.

Odmah deo, kasnije ceo iznos i više para = advokat, predugovor.

 

[Skyrunner]

Sve je to lepo, ali predugovor koji nije solemnizovan nije nema prvnu snagu, pa tako i ta kapara nije kapara i kupac može da odustane i da povrati taj novac.
To se odnosi naravno na promet nepokretnosti.

 

[Noki]

Ko želi nek sluša tvoje savete ja sam svoje rekao, da se ubeđujem da li obligacionopravni ugovori koji naravno nisu solemnizovani proizvode pravno dejestvo, stvaraju obavezu prodaje i da li je u tom smislu kapara prava, stvarno nemam nameru.

 

[Filip 01]

Iako takav pravni posao nije adekvatan za sticanje svojine na nepokretnosti (upis u katastar) pitanje je bilo može li se takav ugovor kod notara overiti.

Odgovor na to pitanje daje Član 4a zakona o prometu nepokretnosti.

Ako javni beležnik, na osnovu izvršenog uvida u registar nepokretnosti ili na drugi način, utvrdi da je predmet ugovora o prometu nepokretnosti objekat ili poseban deo zgrade za koji nije izdata upotrebna dozvola ili u pogledu koga je u toku postupak legalizacije, dužan je da o tome upozori ugovornike i da o tome unese upozorenje u skladu sa pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a ako se ugovornici protive unošenju upozorenja, javni beležnik odbija da preduzme traženu službenu radnju.

Dakle notar ne odbija da overi ugovor o prodaji objekta u postupku legalizacije ali je dužan da upozori, upozorenje unese ugovor, te se stranke ne protive da se takav ugovor sačini.

Filipe, ima možda bolja opcija da postigneš jacu cenu.

Sačinite predugovor kod advokata koji pravno obavezuje tj. obavezno vodi ka ugovoru jednom kad se objekat legalizuje. I neka ti predugovorom plati određeni iznos, a ostatak ugovorom kad ga ozakoniš. Ozakonjenje će se gotovo sigurno nekad desiti (odložni uslov) i onda postoji obaveza ugovora ili ti plaća kaznu, tj ostaje ti kapara ako odustane.

Šta dobijaš time? Neke pare odmah. A pun iznos ekonomske cene kasnije.

Overom kod notara objekta u postupku legalizacije taj objekat ne možes prodati po ceni kao da su papiri čisti i objekat upisan u katastar.

Predugovorom kod advokata, dobijaš neki novac i tim predugovorom ugovaraš visu cenu jednom kad izdaju rešenje o ozakonjenju.

Zavisi koliko ti para treba. Odmah ceo iznos ali manje para = notar, overa.

Odmah deo, kasnije ceo iznos i više para = advokat, predugovor.

Hvala na savetima, išao bih odmah na ceo iznos, tako da biće nešto manji iznos nego da je skroz gotovo ozakonjenje završeno.
U suštini znam i šta je problem da se ozakoni i to je do Investitora koji neće neke takse da plati(oko 8k eur) i da odrade nedostajući projekti. Te projekte mogu i ja odraditi, ali nisam se dogovorio sa investitorom jer je njemu to sve bespotrebno i skupo. On čak i otkupljuje tako te apartmane koje je napravio za manje novaca.
Pošto sam u dobrim odnosima sa njim, neću da ga tužim sa ostalim stanarima trenutno, jer smo u ok odnosu. Svakako je plan da prodam drugaru koji bi tu živeo kada se vrati iz inostranstva.

 

[Filip 01]

Kakva je pogodnost kupovine poslovnih apartmana/stanova? Koji su tu uslovi?
Navodi se prednost oko PDV-a, ali i da ne mogu da se otudje na 10god.
Otudjivanje mi nije problem, tamo je plan da stanuje zaposleni. Da li to onda ide u trošak firme i ima se povrat PDV-a?
Prednosti i mane u odnosu na kupovinu obične nekretnine preko firme.

 

[Noki]

@Filip 01 mislio sam da si sam nešto gradio i podneo za legalizaciju... a sad čitam da investitor neće da uradi neke osnovne stvari da zgrada bude upisana u katastar.. pa bolje da hoće, jer se može pod određenim uslovima legalizovati ako hoće a ne ako neće.

Taj kupac snosi rizik kako legalizacije tako i stečaja tog investitora.

Ja sam isto bio kupio stan dok zgrada nije bila upisana u katastar po povoljnijoj ceni al je investitor bio relativno pouzdan da će stvari završiti i da neće otići pod stečaj...

Zgrada kad se upiše stan će se voditi na investitora i kupcu će trebati pravni sled kod uknjižbe jednom kad zgrada bude upisana... trebaće mu i tvoj ugovor sa investitorom

 

[Skyrunner]

Ko želi nek sluša tvoje savete ja sam svoje rekao, da se ubeđujem da li obligacionopravni ugovori koji naravno nisu solemnizovani proizvode pravno dejestvo, stvaraju obavezu prodaje i da li je u tom smislu kapara prava, stvarno nemam nameru.

Isto tako, ko hoće neka sluša tvoje savete, pa će ga sačekati fino iznenađenje kad dobije presudu da treba zbog sticanja bez osnova da vrati "kaparu" sa sve kamatom i da plati troškove advokata druge strane.

Mislim, postoji dobar razlog što je realno potrebno najmanje nekih 10 godina učenja i školovanja da bi neko dobio uopšte dozvolu da nekog zastupa pred sudom.

 

[Noki]

Druže, kolega ili šta si... kako si u stanju da napišeš prvo da notari ne overavaju, zaboravio na tekst relevantnog zakona, zatim ovo:

Sve je to lepo, ali predugovor koji nije solemnizovan nije nema prvnu snagu, pa tako i ta kapara nije kapara i kupac može da odustane i da povrati taj novac.
To se odnosi naravno na promet nepokretnosti.

Ti možeš normalno da preporuciš notarski predugovor, ali šta ti kažeš, da predugovor kod advokata koji normalno da nije solemnizovan "nema pravnu snagu"!?

Kako predugovor o kupoprodaji stana nema pravnu snagu? Kako kapara nije kapara? Šta je predmet tog (pred)ugovora, kakva se obaveza stvara, da će se sačiniti glavni ugovor, dakle nema stvarnopravno dejstvo, ne stvara pravo na upis nego obavezu da će se kupoprodaja dogoditi. Ukoliko neko odustane od ugovora ili ostaje kapara ili prodavac vraća dvostruko. Ili šta ugovore. Kako može da ne proizvodi pravno dejstvo? Zašto bi postojao kao pravni posao!?

Ti kažes kupac može da tek tako povrati novac kao da ugovor ne postoji. Kao da se ništa nije dogodilo. Kao da predugovor ne proizvodi pravno dejstvo. Ili namerno zamagljuješ ili brkaš pojmove. Objasni sa tim iskustvom od 10 + godina da i ja razumem?

Možda želiš nešto da kažeš što ima smisla, al ja tvoj rečnik ne razumem a onda još manje laik.

 

[Skyrunner]

Druže, kolega ili šta si... kako si u stanju da napišeš prvo da notari ne overavaju, zaboravio na tekst relevantnog zakona, zatim ovo:



Ti možeš normalno da preporuciš notarski predugovor, ali šta ti kažeš, da predugovor kod advokata koji normalno da nije solemnizovan "nema pravnu snagu"!?

Kako predugovor o kupoprodaji stana nema pravnu snagu? Kako kapara nije kapara? Šta je predmet tog (pred)ugovora, kakva se obaveza stvara, da će se sačiniti glavni ugovor, dakle nema stvarnopravno dejstvo, ne stvara pravo na upis nego obavezu da će se kupoprodaja dogoditi. Ukoliko neko odustane od ugovora ili ostaje kapara ili prodavac vraća dvostruko. Ili šta ugovore. Kako može da ne proizvodi pravno dejstvo? Zašto bi postojao kao pravni posao!?

Ti kažes kupac može da tek tako povrati novac kao da ugovor ne postoji. Kao da se ništa nije dogodilo. Kao da predugovor ne proizvodi pravno dejstvo. Ili namerno zamagljuješ ili brkaš pojmove. Objasni sa tim iskustvom od 10 + godina da i ja razumem?

Možda želiš nešto da kažeš što ima smisla, al ja tvoj rečnik ne razumem a onda još manje laik.

Evo jednostavno, kapara je akcesorni ugovor, tako da ukoliko se ugovara mora da bude u istoj formi kao i glavni ugovor.
Pa ti sad vidi u kojoj formi mora da bude pravni posao prometa nepokretnosti.

Nisam pričao o iskustvu o 10+ godina, koje svakako imam, nego o 10 godina učenja i rada da bi mogao uopšte da dobiješ priliku da nekog samostalno zastupaš pred sudom.
Stoga, malo pažljivije čitanje bi ti svakako dobro došlo.

Nisi ti sam po sebi kriv, ni mnogi advokati to ne znaju, ali kapara isplaćena na osnovu pisanog predugovora koji nije solemnizovan kod javnog beležnika nije kapara.
Evo prilike da se nauči nešto.

 

[Noki]

@Skyrunner Ja sam bio zaključio predugovor kod advokata 2021. i naravno nije bio solemnizovan i bila je ugovorena kapara, naravno akcesorni je ugovor prati i obezbeđuje taj ugovor o obavezi zaključenja glavnog al sam izgubio iz vida da predugovor mora biti zaključen u formi glavnog (baš me je zbunilo to što sam ovaj konkretni pravni posao zaključio kod advokata i verovao u njegovu punovažnost u tom delu)... i da si me lepo na to odmah jasno podsetio onda bih rekao u redu, nek zaključe predugovor kod notara i rešen problem. Jer nije meni bilo bitno da bude kod advokata nego da urade taj prvi korak ka zaključenju glavnog, za one koji žele i koji imaju neku ekonomsku racunicu da to urade, naravno dok čekaju legalizaciju.

Takođe meni je po zakonu koji sam naveo notarka zaključila ugovor o prodaji stana iako još nije ni zgrada bila upisana u katastar, već samo građevinsko zemljište. Sumnjam da je radila protivzakonito te 2021, da li danas u praksi to više ne rade, ne znam... To ti bolje znaš al onda nek promene zakon koji sam gore citirao, jer su po njemu dužni da upisuju uz upozorenje.

Ja nisam advokat već dipl pravnik a građanskim pravom se nisam bavio u praksi već radnim i krivičnim. I sve se da proveriti i objasniti kad razumem o čemu govoriš. Znam makar gde da tražim ako ništa drugo. Pozdrav

 

[fika]

Poštovanje forumaši,

Potrebna mi je preporuka za novogradnju. Tražim dvoiposoban ili trosoban stan sa garažnim mestom. Bitno je da je zgrada bar na 80%.
Lokacije: NBG, Bežanijska, Zemun. Budžet je 280k (uključujući i garažno mesto).

Zvao sam airport garden i ostali su im trosobni oko 75 kvadrata za oko 3993e (sa pdv-om). To mi prevazilazi budžet.
Jutros nisam uspeo da dobijem New Minel, Kvart64, Lux51, pa ću da ih pozovem u ponedeljak opet.

Ako možete da preporučite još neki projekat, pogotovo u Zemunu gde bi trebalo lakše da nađem stan, bio bih vam veoma zahvalan!

Živim kao podstanar i stan kupujem za život, ne kao investiciju.

 

[Filip 01]

Poštovanje forumaši,

Potrebna mi je preporuka za novogradnju. Tražim dvoiposoban ili trosoban stan sa garažnim mestom. Bitno je da je zgrada bar na 80%.
Lokacije: NBG, Bežanijska, Zemun. Budžet je 280k (uključujući i garažno mesto).

Zvao sam airport garden i ostali su im trosobni oko 75 kvadrata za oko 3993e (sa pdv-om). To mi prevazilazi budžet.
Jutros nisam uspeo da dobijem New Minel, Kvart64, Lux51, pa ću da ih pozovem u ponedeljak opet.

Ako možete da preporučite još neki projekat, pogotovo u Zemunu gde bi trebalo lakše da nađem stan, bio bih vam veoma zahvalan!

Živim kao podstanar i stan kupujem za život, ne kao investiciju.

@Extroniks verovatno zna za Kvart64 da pomogne. New Minel bi trebao da je najjeftiniji od nabrojanih.

 

[Extroniks]

Poštovanje forumaši,

Potrebna mi je preporuka za novogradnju. Tražim dvoiposoban ili trosoban stan sa garažnim mestom. Bitno je da je zgrada bar na 80%.
Lokacije: NBG, Bežanijska, Zemun. Budžet je 280k (uključujući i garažno mesto).

Zvao sam airport garden i ostali su im trosobni oko 75 kvadrata za oko 3993e (sa pdv-om). To mi prevazilazi budžet.
Jutros nisam uspeo da dobijem New Minel, Kvart64, Lux51, pa ću da ih pozovem u ponedeljak opet.

Ako možete da preporučite još neki projekat, pogotovo u Zemunu gde bi trebalo lakše da nađem stan, bio bih vam veoma zahvalan!

Živim kao podstanar i stan kupujem za život, ne kao investiciju.

Kvart64 bi trebalo da je oko 300 eur barem jeftiniji od Airport Gardena za istu strukturu, barem se tako kretao raspon (300-400).

U vinogradskoj i vojvodjanskoj imate dosta novogradnji ali nisam upoznat sa investitorima tamo.

Meni su za zivot kao OK odnos cens i dobijenih kvadrata bili Kvart64, New Minel i Terminal 10 pre godinu i po dana, sada kako se krecu cene ne znam iskreno...

U zemunu imate dosta novogradnji ali nisam upoznat iskreno sa investitorima tamo

 

[Skyrunner]

Pa moguć je promet, pa čak i uspostavljanje tereta kao što je hipoteka, samo na osnovu građevinske dozvole. Ja sam tako kupio stan, uskoro bi trebalo i da ga završe, a kad će biti upotrebna dozvola to bi već morao da bacim pasulj.
Cela ta oblast je poprilično kompleksna i niko ne može bez detaljne analize dokumentacije da kaže nešto pouzdano i konkretno.
Osim naravno agenata za nekretnine.
Ta vrsta neosnovanog samopouzdanja je fascinantna.
Mada, kad bi odgovarali za pravne nedostatke, malo bi drugačiija priča bila.
Imam celu policu predmeta "odličnih prilika" "sve je čisto" "retko u ponudi".