Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

[sutraw]

Moj savet vam je da angažujete advokata, i to nekog ko se bavi nekretninama. Vi sami teško da ćete moći da uvidite (sve) loše strane predugovora ako niste pravno obrazovani.

Generalno, predugovori su pisani da idu na štetu kupca i u korist prodavca, tako da je to pozicija iz koje se počinju pregovori. Moguće je pregovarati gotovo sve, uključujući visinu kapare, rokove i penale za kašnjenje, dužinu i obim garancije na izvedene radove, procenat odstupanja od kvadrature, uslove odustajanja od predugovora itd.

 

[direktor]

Najveća zamka je što državu boli uvce za kupce
Pa im se uvaljajte odricanje od zajedničkih površina pa prodaja pm na parceli pa čuvena glupost +-3 % površine itd ...

 

[andaluzija]

Pozdrav svima, imam nedoumicu oko kupovine stana. Planiram da angazujem advokata ako se odlucim ali mi znaci i misljenje ljudi koji su vise u temi ili su prolazili kroz isto.
Stan koji razmatram je pod hipotekom. Zanima me na sta moram da obratim paznju prilikom izrade predugovora / ugovora, kao i sta bi bili realni rizici o kojima moram da vodim racuna.
Hvala svima!

 

[Extroniks]

Ukoliko je uknjizen 1/1 nema tu mnogo rizika jer se prilikom isplate kredita od strane tvoje bance drugoj banci prilaze pismo namene gde se automatski od isplate ka drugoj banci skida hipoteka.

Bitno ti je samo da ti neko proveri papire, mada uglavnom ako je vec pod hipotekom stan to znaci da su papiri OK jer ih je jedna banka vec ranije proverila, ali svakako nije na odmet.

 

[Mona]

Da li neko ima iskustva sa zgradama u bloku 25 preko pita arene. Kakav je generalno kvalitet, materijali, instalacije itd.

 

[lemu]

Pozdrav svima, gledao sam stan koji ima podno grejanje i pločice na podu. Rečeno mi je da stan ima kamenu vunu kao zvučnu izolaciju, ali sam naknadno saznao da je kamena vuna na zidovima dok je izolacija na podu (plafonu) zapravo stirodur debljine 30 mm (verovatno zbog termoizolacije za podno grejanje). Zanimaju me vaša iskustva sa stirodurom, ako neko ima isti ili sličan slučaj; da li čujete komšije ispod ili iznad kada pričaju ili viču, da li se čuju koraci, lupkanje, padanje predmeta, da li stirodur uopšte pomaže kod zvučne izolacije ili više služi samo za toplotu?

Unapred hvala!

 

[sutraw]

Ove ispod nema šanse da ćeš čuti svakako, a udarnu buku od ovih iznad sebe ne bi mogao skroz da izoluješ ni kamenom vunom. Stirodur je toplotna izolacija, zvučna gotovo da ne postoji sa njim. Morao bi da radiš naknadno zvučnu izolaciju ako budeš imao problema, ali neka iskustva ljudi na ovom forumu koja sam video je da i dodatno izolovanje teško može da eliminiše udarnu buku (trčanje, udaranje petama i sl.), koja je primarni problem u stanovima.

 

[Extroniks]

Ove ispod nema šanse da ćeš čuti svakako, a udarnu buku od ovih iznad sebe ne bi mogao skroz da izoluješ ni kamenom vunom. Stirodur je toplotna izolacija, zvučna gotovo da ne postoji sa njim. Morao bi da radiš naknadno zvučnu izolaciju ako budeš imao problema, ali neka iskustva ljudi na ovom forumu koja sam video je da i dodatno izolovanje teško može da eliminiše udarnu buku (trčanje, udaranje petama i sl.), koja je primarni problem u stanovima.

Mozes komsijama iznad da kupis tepihe

 

[mariks]

Mora stirodur zbog čvrstoće, iskreno nisam čuo da neko stavlja kamenu vunu u pod, jedino kasnije da se plafon dodatno izoluje ali je i tad pitanje koliko će doprineti udarnoj buci. Što kaže Extroniks kupiš im tepih Udarna buka se prenosi i zidovima. Sve je to dobro

 

[sundjer_bob]

Mora stirodur zbog čvrstoće, iskreno nisam čuo da neko stavlja kamenu vunu u pod, jedino kasnije da se plafon dodatno izoluje ali je i tad pitanje koliko će doprineti udarnoj buci. Što kaže Extroniks kupiš im tepih Udarna buka se prenosi i zidovima. Sve je to dobro

Postoji "podna" kamena vuna.
Evo primer:

 

[mariks]

Verovatno neka tvrdopresovana, mada i tada ne može imati čvrstoću kao stirodur ali kontam da je bolja izolacija, a verovatno i dosta skuplja za investitora Nisam video do sada da je neko ugradjivao negde. Eto prilike za nekog investitora da se pohvali podnom izolacijom

 

[Diego]

Ušao sam u proceduru kupovine nekretnine u izgradnji i ovih dana bih trebao da potpišem predugovor. Neke od stavki tog predugovora su mi sporne (naravno), danas mi je stigao nacrt i prosledio sam i advokatu, ali me interesuje ako neko ima iskustva u praksi koliko je realno izdejstvovati promene u stavkama predugovora sa investitorom.

Rokovi, penali i sl. su mi manje-više ok, ono što je recimo meni jedan od spornijih delova je deo okosistema "ključ u ruke" gde se navodi da ovaj pojam "podrazumeva izgradnju predmetnog stambenog objekta sa instalacijama i priključcima na celokupnu infrastrukturnu mrežu" ali "ne uključuje dobijanje pozitivnog zapisnika/izveštaja o tehničkom prijemu objekta, dobijanje upotrebne dozvole i uknjižbu objekta u katastar nepokretnosti". Znam da za druge 2 stavke treba vremena ali mi je veliki problem da primim stan koji nije prošao tehnički prijem bar

Takodje predvidjeni su predugovorom mesečni penali za prodavca ako prekorači 3 meseca preko navedenog roka završetka koji je takodje naveden u predugovoru, odredjena suma mesečno je stvar pregovora, a max je 4% neto cene objekta. Je l ima nekih standarda kada su ove cifre i % u pitanju, da li da probam sa većim procentom eventualno?

Tu je i dao oko blanko saglasnosti prodavcu da može da raspolaže svim zajedničkim prostorijama, tavanom, krovom i da vrši bilo kakve izmene bez skupljanja saglasnosti stanara (ovo ne uključuje liftove, stepenište i hodnike), ovo mi je prilično uopšteno definisano u predugovoru, ali nešto se ne nadam da bi za ovakve stavke oni bili raspoloženi za bilo kakvu fleksibilnost...

Hvala unapred ako se neko javi sa svojim iskustvom ili informacijom o praksi.

 

[Luznjak]

Ušao sam u proceduru kupovine nekretnine u izgradnji i ovih dana bih trebao da potpišem predugovor. Neke od stavki tog predugovora su mi sporne (naravno), danas mi je stigao nacrt i prosledio sam i advokatu, ali me interesuje ako neko ima iskustva u praksi koliko je realno izdejstvovati promene u stavkama predugovora sa investitorom.

Rokovi, penali i sl. su mi manje-više ok, ono što je recimo meni jedan od spornijih delova je deo okosistema "ključ u ruke" gde se navodi da ovaj pojam "podrazumeva izgradnju predmetnog stambenog objekta sa instalacijama i priključcima na celokupnu infrastrukturnu mrežu" ali "ne uključuje dobijanje pozitivnog zapisnika/izveštaja o tehničkom prijemu objekta, dobijanje upotrebne dozvole i uknjižbu objekta u katastar nepokretnosti". Znam da za druge 2 stavke treba vremena ali mi je veliki problem da primim stan koji nije prošao tehnički prijem bar

Takodje predvidjeni su predugovorom mesečni penali za prodavca ako prekorači 3 meseca preko navedenog roka završetka koji je takodje naveden u predugovoru, odredjena suma mesečno je stvar pregovora, a max je 4% neto cene objekta. Je l ima nekih standarda kada su ove cifre i % u pitanju, da li da probam sa većim procentom eventualno?

Tu je i dao oko blanko saglasnosti prodavcu da može da raspolaže svim zajedničkim prostorijama, tavanom, krovom i da vrši bilo kakve izmene bez skupljanja saglasnosti stanara (ovo ne uključuje liftove, stepenište i hodnike), ovo mi je prilično uopšteno definisano u predugovoru, ali nešto se ne nadam da bi za ovakve stavke oni bili raspoloženi za bilo kakvu fleksibilnost...

Hvala unapred ako se neko javi sa svojim iskustvom ili informacijom o praksi.

Nisam viđao ni čuo da je limit penala za kašnjenje veći od 5%, ako je to praksa onda 4% deluje ok. Veći je problem ovo oko pozitivne ocene komisije na tehničkom prijemu. Kao što si i sam naveo, izdavanje upotrebne dozvole i uknjižbe mogu da potraju ali ništa od toga se ne može ostvariti bez pozitivne ocene komisije.

 

[Skyrunner]

Pa tehnički prijem bi trebalo da ti bude bitan jer to je nešt0 na šta izvođač može da utiče. Kad će biti upotrebna dozvola je stvar administracije.

Ovo sa zajedničkim delovima zgrade je standardna fora. Oni će posle da traže izmenu dozvole i to će da pretvore u stambeni ili neki drugi prostor koji će dodatno da prodaju.

Ja čekam da mi se završi zgrada na uglu sa Maksima Gorkog. U međuvremenu je za taj stan od 42 kvadrata cena skočila za sigurno 15-20k€

 

[sutraw]

Mislim da je to davanje saglasnosti za zajedničke prostorije ništavo, tj. da je u pitanju blef investitora koji se u Beogradu odomaćio, pa ako prođe-prođe.

 

[direktor]

Pa to davanje saglasnosti treba zabraniti da se overava
Platim ti kvadrat 3200 evra plus pdv a otmes sve mislim da je neko kacio da je to suprotno zakonu o svojinsko pravnim odnosima

 

[Skyrunner]

A zašto bi bilo ništavo?
Mislim, da li je to samo tvoj stav ili zapravo ima uporište u nekom propisu?

 

[sutraw]

A zašto bi bilo ništavo?
Mislim, da li je to samo tvoj stav ili zapravo ima uporište u nekom propisu?

Meni je to advokat koji se bavi nekretninama rekao. Mislim da odluka o ustupanju prava na korišćenje zajedničkih prostorija mora da dođe od stambene zajednice, a ne kao posledica individualnih ugovora između kupca i prodavca.