Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

[srdjan]

Nije mit, dešava se - ali ne mora biti ništa kritično. Meni se recimo u stanu na jednom na unutrašnjem zidu pojavila jedna takva pukotina od sleganja. Otklonićemo to prilikom prvog sledećeg krečenja. Medjutim mogućnost da stan prekrojimo po želji u toku izgradnje je meni lično vrednija od te jedne pukotine.

 

[Dart]

Keš je uvek vredan. Ako nekretninu kupuješ za sopstvene potrebe tj stanovanje i imaš redovne izvore prihoda, onda razumem dilemu. Medjutim u slučaju keš kupovine novac ne prinosi ništa (osim eventualne aprecijacije cene stana) i “zarobljen“ je u nekretnini u kojoj stanuješ (dakle ne dobijaš prinos od rente). Taj novac nije brzo dostupan. Iako papirološki gledano nekretninu možeš prodati u svakom trenutku, to u praksi kod nekretnine u kojoj živiš iziskuje barem 3-6 meseci (oglašavanje, traženje stana, selidba, itd). Kupovinom npr 50/50 (pola keš pola kredit), ostaje ti €50k koji su u svakom trenutku likvidni i sa kojima možeš raspolagati tako da generišu godišnji prinos dovoljan da pokrije troškove kamate koju plaćaš i eventualno nešto preko, za prevremenu otplatu. Zavisi kako investiraš.

Disclaimer: shvati sve gore napisano ne kao preporuku već kao moje lično razmišljanje na temu, uradi sopstvene provere, kalkulacije i zaključke

Uzimanje hipotekarnog kredita bez preke potrebe nije baš dobar izbor. Bolje je kupiti stan za keš, pa ako mu eventualno nekada bude zafalilo novca tek tad da uzme kredit. Ne vidim zašto bi unapred plaćao kamatu na kredit iako ne zna da li će mu ikada trebati taj novac.

 

[srdjan]

Poenta je što kamata, kao cena pozajmljenog novca, može sasvim lepo da se pokrije prinosom koji donosi €55k investiranih u nešto mnogo likvidnije od cigli.

 

[Dart]

Pa rekao je već da novac drži u banci, a pasivna kamata (depoziti) je manja od aktivne kamate (plasmani). Tj banka živi od kamatne marže, a pored toga hipotekarni krediti imaju i druge troškove...

 

[srdjan]

Rekao je da deo novca ima uloženo na berzi i u fondovima - tako da predpostavljam da razume osnove investiranja. Deo drži na oročenoj dinarskoj štednji (prinosi više nego euro, uz valutni rizik), ali štednja u banci nije investiranje.

 

[Dart]

Prevideo sam berzu, ali opet ne treba uzimati hipotekarni krediti bez preke potrebe. Jeste da cigle imaju manju likvidnost, ali može raspolagati celokupnom vrednoscu, dok u tvom slučaju može raspolagati samo polovinom novca a druga polovina je pod hipotekom.
Plasmani novca sa većim rizikom pored veće potencijalne zarade nose i veće potencijalne gubitke. Ne postoji dobitna formula...

 

[MC_]

Imam utisak da je potraznja dostigla plafon, agencije koje su trazile da im proviziju plate i kupac i prodavac sada traze smao od jednog.

 

[srdjan]

Dart » 30 Dec 2019 12:40 pm[/url]":29xydgsc]Prevideo sam berzu, ali opet ne treba uzimati hipotekarni krediti bez preke potrebe. Jeste da cigle imaju manju likvidnost, ali može raspolagati celokupnom vrednoscu, dok u tvom slučaju može raspolagati samo polovinom novca a druga polovina je pod hipotekom.
Plasmani novca sa većim rizikom pored veće potencijalne zarade nose i veće potencijalne gubitke. Ne postoji dobitna formula...

U pravu si, sve je naravno subjektivno i stvar koliko aktivno neko želi da se bavi svojim kapitalom, nema univerzalnog recepta za upravljanje novcem. Osim da treba promisliti sve opcije temeljno.

Moje pisanje iznad je produkt ličnog iskustva da se gotovinom kojom je nekretnina kupljena može raspolagati jedino kada se prodajom povrati, što u slučaju nekretnine za stanovanje iziskuje odredjeno vreme i logistiku oko preseljenja. Sa druge strane hipoteka na nekretnini ne znači da se tim stanom ne može raspolagati, može se prodati bez problema - naravno uz obavezu da se nakon prodaje namiri kredit. Drugačiji profil rizika svakako nego kupovina nekretnine u celosti za gotovinu, ali istovremeno mogućnost da se dobije više za svaki uloženi evro. Na svakome je da proceni šta je adekvatno shodno ličnoj situaciji i prihvatljivom profilu rizika.

 

[dungodung]

Još jedan razlog za kupovinu u kešu je što keš kupci uvek imaju prednost nad kreditnim, što u dobroj novogradnji može biti veoma značajno.

 

[owim]

Srđane i ostali, hvala na savetima.
Da, skoro sav moj novac nešto "radi" i stvara vrednost. Trenutno najviše imam 20% fiksnog prinosa godišnje na dinare u jednoj investiciji (koja mora da prođe tek započet ciklus od godinu dana), a najmanje 4% godišnje pasivne dinarske kamate.
Sve drugo je promenljivo. Kad već pričamo o tome.

No, nismo se dotakli ostalih tema. Ključna stvar: tek kad imam sve zelembaće na broju onda ima smisla da idem u pohod na kupovinu? Sve pre toga je gubljenje vremena, wishful thinking?
Ipak, istražio sam lokacije gde se gradi, video cene, jedino nisam išao u obilazak, malo da se naučim šta da gledam.

Možda je savet sačekati? (ionako moram da sačekam jer do juna neću imati dovoljno novca, tj. ne mogu ranije da ga povučem, ili uz loše penale)

Da li je u BG balon? Kao što je bio kada su došli Rusi u CG?
Lično bih rekao da nije, jer sve što se sagradi - proda se, tražnja je veća od ponude. Lično mislim da cene jesu naduvane (to mi kažu drugari iz struke), ali da im se može i to će očito potrajati još puno godina. Kažu da investitori opasno mlate novac.

Dalje, da li se fokusirati na novogradnju i zanemariti ostalu gradnju (između ostalog, povrat PDV-a, nema takse za prenos apsolutnih prava i nema provizije - al' sve to je već uračunato u cenu, ne budimo naivni).

Svaki savet vezan za listu mojih pitanja iz prve poruke je dobrodošao! Hvala!

 

[StariPosmatrač]

2008. su mislili da će visoke cene trajati još mnogo godina pa su za godinu dana doživeli otrežnjenje. U najboljem slučaju ove cene mogu da traju do donošenja zakona o poreklu imovine, ako ova vlast bude imala herca da taj zakon usvoji.

 

[pelezinho90]

Zdravo svima. Supruga i ja trazimo prvu nekretninu(stan). Ograničeni smo sa nekom cifrom od oko 75-80k evra,naravno kredit bi bio. Radimo oboje na NBgu. Trazimo stan tu,a malo smo u proširili na deo preko mosta na Adi (Čukarica, Julino brdo, Zarkovo,Banovo brdo). Malo nize cene od Nbg a opet dobra povezanost. Sta mislite o naslovnoj ulici,tj naselju? Svaki savet bi dobro dosao. Nasli smo stan od 54 m2, 73k €. Zgrada iz 2007,nema renoviranja,sem krecenja i eventualno parket da se sredi malo. Dnevna soba + 2 spavace. Zgrada se nalazi na pocetku ulice kad se ulazi od Trgovacke.

Sent from my SM-G975F using Tapatalk

 

[pelezinho90]

Znate li kakvo je naselje,tj ulica na Zarkovu,Solunskih boraca? Kad se ide uz Trgovacku,dodje se do semafora gde je Super Vero. Produzi se pravo i na prvom semaforu levo je ulaz u Sol.boraca.Zgrade visoke 3,4 sprata,izgradjene 2007.godine.

Sent from my SM-G975F using Tapatalk

 

[solecar]

Izbor lokacije , po mom mišljenju, trebalo bi da zavisi od dostupnosti linija za NBG, a to su 85, 88 i 89. Lokacija na kojoj se nalazi željeni stan, udaljena je 1 autobusku stanicu od ukrštanja Žarkovačke i Ace Joksimovića, gde imate samo 89. Na ovaj način ste već u startu dobili jedno presedanje, osim ukoliko vam ne bi bio problem da svakodnevno idete preko nadvožnjaka Žarkovačkovačkom ulicom do 89 i obrnuto.
Ako već gledate stan van NBG, onda bi to trebalo da vam bude tamo gde vam je veza što bolja za posao, da imate eventualno jedno presedanje, i da je, po mogućstvu brže stizanje na posao. Druga mana je što 88 ide preko Sajma , Gazele i Autoputa, a tu zna da bude gužve, dok 89 i 85 jesu brži u odnosu na 88, jer idu preko Mostsa na Adi, ali im je mana to što znaju da se čekaju.
E da, tu imamo i tramvaj 13. Tu su podeljena mišljenja što se tiče njegove efikasnosti. Svoje mišljenje o njemu i trase preko Mosta na Adi i kruženja oko bloka 42, ne mogu da dam, jer nisam bio u prilici da ga koristim. Ono što je mana, je to što sada, hteo ne hteo, mora da saobraća polako, zbog ne baš sjajno odrađene tramvajske infrastrukture na samom mostu (bilo u novinama o iskakanju tramvaja iz šina na mostu).
Nadam se da sam uspeo da, koliko toliko pomognem.

 

[astrodule]

Ništa ne košta potencijalnog kupca da gleda stanove iako nema trenutno novca. Mnogi stanovi se nerealno cene i ostaju dugo na tržištu.

Takođe, od viška informacija glava ne boli. Gledaš u svakom stanu kakav je pogled, pipneš spoljen zidove i vidiš da li su hladni, kolika je buka u različitim delovima dana i godine, kakvi su hodnici u zgradi i polako formiraš neko mišljenje pa neki deo grada za koji si mislio da je super shvatiš da je bezveze i obrnuto. Uz to slušaš (ali ne veruješ) sve što agent kaže, pa vidiš vremenom da li laže ili ima neke logike u tim pričama.

Koliko znam, razgledanje stanova je besplatno i ne treba osetiti neku grižu savesti što se agenti prodaje cimaju jer su ionako (većina) debelo preplaćeni za posao koji rade.

 

[tragac]

Mi kad smo prodavali stan imali smo oko 25 poseta pre nego što je naišao kupac. Jesu bila druga vremena ali je tržište bilo i tada veoma živo i cene su rasle.

 

[11030]

pelezinho90,

ta zgrada koju ste gledali sigurno ne vredi 1400e po kvadratu (našla sam oglas, videh na drugoj temi). Imate novu zgradu koja sad izlazi iz temelja kod škole Crnjanski, u Repiškoj, Gramax ili Gramis rade (mešam) pa pozovi raspitaj se koliko će biti kvadrat. Imate novogradnje po Vodovodskoj jako lepo izgledaju po ceni te zgrade što gledate: googlaj Vodovodska 136 novogradnja.
To u Solunskih boraca može da ide max za 1000 po kvadratu, i to ako je uknjiženo tj ima dozvolu (ima li?) i ne razlikuje se puno od Šavničke (najpoznatija divlja budževina u kraju). Sam kraj će sigurno da se razvije/dogradi u sledećih par godina, blizu je stanica prevoza koji je odličan, to je prednost ali mnogo bolje ti je od Vera ka brdu.

 

[Assad84]

MC_ » Pon Dec 30, 2019 2:44 pm[/url]":1ai3uu63]Imam utisak da je potraznja dostigla plafon, agencije koje su trazile da im proviziju plate i kupac i prodavac sada traze smao od jednog.

Ili to nema veze sa potraznjom(ako mislimo na Beograd) vec da su se agenti nakotili toliko da vecini ide tesko da bilo sta proda odnosno da se ugradi pri prodaji. Jednostavno svi bi da posreduju, niko nece u Maxi da radi na delikatesu

 

[SRBO]

https://www.halooglasi.com/nekretnine/p ... 7718243654
https://www.halooglasi.com/nekretnine/p ... 6969377897
https://www.halooglasi.com/nekretnine/p ... 6969899689
https://www.halooglasi.com/nekretnine/p ... 6505649711
https://www.halooglasi.com/nekretnine/p ... 6505649711
https://www.halooglasi.com/nekretnine/p ... 6507488761

Шта мислите, шта је најбоље од овога? Мени се Бањица свиђа (а и одговара за факултет)

 

[Dart]

Sve je jako visoko, a to baš i nije praktično u stranoj gradnji. Mada ako ti to voliš, nemoj bar gledati poslednji sprat.

 

[StariPosmatrač]

Ti soliteri kod banjičke pijace su užas. Okolina je totalno haotična, zakrčena parkiranim automobilima. Jedni spas za taj kraj je zatvaranje pijace. Pored toga, tu je i Crnotravska često u kolapsu.

Mislim da ti je bolji izbor voždovačka crkva.

 

[roger34]

Upravo, ako ti se Banjica svidja gledaj potez izmedju tramvajske i trolejbuske okretnice, dosta je mirnije. Mada i dalje imas problem da se probijes kroz cep oko pijace... Ili bar zgrade iza Univera, stanovi koji ne gledaju Crnotravsku.

 

[11030]

voždovačka crkva ''luks''...ostalo su rupetine (ne računajući ove na poslednjem spratu to treba zaobići).

edit: proveri zašto je ceo stan renoviran, sećam se da je u tim soliterima bio požar pa da nije to taj nesrećnik...

 

[pelezinho90]

pelezinho90,

ta zgrada koju ste gledali sigurno ne vredi 1400e po kvadratu (našla sam oglas, videh na drugoj temi). Imate novu zgradu koja sad izlazi iz temelja kod škole Crnjanski, u Repiškoj, Gramax ili Gramis rade (mešam) pa pozovi raspitaj se koliko će biti kvadrat. Imate novogradnje po Vodovodskoj jako lepo izgledaju po ceni te zgrade što gledate: googlaj Vodovodska 136 novogradnja.
To u Solunskih boraca može da ide max za 1000 po kvadratu, i to ako je uknjiženo tj ima dozvolu (ima li?) i ne razlikuje se puno od Šavničke (najpoznatija divlja budževina u kraju). Sam kraj će sigurno da se razvije/dogradi u sledećih par godina, blizu je stanica prevoza koji je odličan, to je prednost ali mnogo bolje ti je od Vera ka brdu.

Hvala lepo. Korisni saveti.

Sent from my SM-G975F using Tapatalk

 

[Dejan011]

SRBO » 05 Jan 2020, 01:04[/url]":1ub7z8fn]
Шта мислите, шта је најбоље од овога? Мени се Бањица свиђа (а и одговара за факултет)

Ako gledaš visoke spratove proveri obavezno kakav je pritisak vode po kupatilima.
Šta ti vredi lep pogled ako ne možeš da se istuširaš ko čovek