Državna stanogradnja(naselje Stepa Stepanovic na Vozdovcu)

[Volf]

@maki1885 , Nekima ne vredi objasnjavati. Vole da svugde guraju nos.

@Intermediate , Nije malo kes kupaca nego pametni ljudi gledaju svoja posla, a ne mlate 50strana na forumu praznu slamu.

@maki1885
@Stepa.Forum i služi zato da se mlati prazna slama, a od mnoštva bespotrebnih, sigurno su na ovom forumu date informacije koje su itekako mnogima pomogle.I jako je bitno pod kakvim uslovima se uzima sam kredit pri kupovini stana, tako da ne vidim problem, niti odstupanje od tematike ako se o tome priča.Ako je mlaćenje prazne slame, bavi se svojim poslom, a ne pametuj nama ovde.I još jedno , kao što reče, gledaj svoja posla.

 

[kraljribara]

Je l' bio neko skorije da obilazi gradilište? Kako ide na objektima na parceli 7? Ja nikako da stignem od posla da odem...

 

[maki1885]

@maki1885 , Nekima ne vredi objasnjavati. Vole da svugde guraju nos.

@Intermediate , Nije malo kes kupaca nego pametni ljudi gledaju svoja posla, a ne mlate 50strana na forumu praznu slamu.

@maki1885
@Stepa.Forum i služi zato da se mlati prazna slama, a od mnoštva bespotrebnih, sigurno su na ovom forumu date informacije koje su itekako mnogima pomogle.I jako je bitno pod kakvim uslovima se uzima sam kredit pri kupovini stana, tako da ne vidim problem, niti odstupanje od tematike ako se o tome priča.Ako je mlaćenje prazne slame, bavi se svojim poslom, a ne pametuj nama ovde.I još jedno , kao što reče, gledaj svoja posla.

pa onda da se spoje sve teme koje su vezane za kupovinu nekretnine preko subvencionisanih kredita, jer krece i izgradnja dr ivana ribara kao i izgradnja jos mnogo objekata po srbiji a mnogo ljudi ce juriti neki kredit
samo mi reci da nisam u pravu... a ipak generalno za kredite treba posebna tema jer je zaista velika...

 

[maki1885]

Je l' bio neko skorije da obilazi gradilište? Kako ide na objektima na parceli 7? Ja nikako da stignem od posla da odem...

u sredu sam otisao posle posla vec se smrklo tako da su mi slike bzv, a blato je do kolena ... inace sedmica mnogo lepo napreduje koliko sam primetio... doduse idem tamo zvog moje 5ice...

 

[La Grange]

2012. idealna za kupovinu stana

Beograd -- Ova godina je idealna za kupovinu kvadrata, ocenjuju u Ministarstvu za prostorno planiranje i agencijama za promet nekretnina.

http://www.b92.net/biz/vesti/srbija.php?yyyy=2012&mm=01&dd=15&nav_id=573918

 

[kraljribara]

Je l' bio neko skorije da obilazi gradilište? Kako ide na objektima na parceli 7? Ja nikako da stignem od posla da odem...

u sredu sam otisao posle posla vec se smrklo tako da su mi slike bzv, a blato je do kolena ... inace sedmica mnogo lepo napreduje koliko sam primetio... doduse idem tamo zvog moje 5ice...

Bio sam ja na terenu danas pa sam svratio do zgrada...

Parcela 6:

Parcela 7:

Zgrada 7B:

Pogled na ostatak gradilišta:

 

[maki1885]

@kraljribara
Slike su vrh! Ova poslednja je meni najbitinija, ova mala u centru je moja buduca lokacija, u proslu sredu su bili radovi za izlivanje gornje ploce, koju vidim da su sada uradili... idemo gore :kk:

ovako je to izgledalo 11.01.


Uploaded with ImageShack.us

 

[slozeni]

Evo drugari, ja sam izveo neku moju računicu, pošto razmišljam o kupovini stana u D. Ivana Ribara (kad krene...).
Dakle moja računica je subvencionisani kredit VS iznajmljivanje i štednja.
Evo parametara:

a) Kupovina:
1. Stan 68 kvm * 1290 = ~87000 EUR
2. Subvencionisani kredit sa KS 4.5 % u EURIBOR (EURIBOR je sada 1.5% tj. to je ukupno 6%) na 360 meseci
3. Učešće 5% tj. 4350 EUR (toliko imam trenutno tj. mogu da iskeširam)

Sa gornjim parametrima, rata kredita izađe 495 EUR na 360 meseci.

b) Iznajmljivanje stana i štednja ostatka
1. Stan kao pomenut se može polunamešte/prazan iznajmiti za 300 EUR
2. Početnih 4350 se oročava na maks. rok
3. Razlika od 495 do 300 tj. 195 EUR mesečno se stavlja na štednju. Radi lakše kalkulacije sam odabrao Avista štednju (po viđenju) s tim da se iznos može reoročavati i time dobiti veća suma.

Dakle, ako se iznos učešća oroči, a mesečno uštedimo 195 EUR i to stavljamo na štadnju, posle 360 meseci ćemo imati oko 87000 EUR. Interesantna cifra se dobila

Šta sve ovo znači?

Znači da ako ne kupimo stan nego razliku štedimo, na kraju ćemo imati približnu cifru.
E sad, ova kalkulacija ima nekoliko velikih nedostataka odnosno varijabli:
1. ne znamo koliki će biti EURIBOR što može da poskupi kredit
2. ne znamo koliko će stan vredeti za 30 godina (neku vrednost će imati sigurno, osim u slučaju rata i sl.)
3. ne znamo koja će biti vrednost novca za 30 godina odnosno tada će 1 Evro verovatno vredeti manje nego sada.
4. ne znamo kako će se kretati cene iznajmljivanja stanova

Šta je moj zaključak?
Kupovina stana pod ovim uslovima se isplati jedino ako preovladava ta psihička komponenta posedovanja svog stana. Nekome smeta gazda, ali zato drugome smeta da je zarobljenik banke. Prednost iznajmljivanja je i daleko veća flaksibilnost (selidba, prelazak u veći/manji stan i sl.)
Treba uzeti u obzir i da sam računao sa parametrima za subvencionisani kredit, sa komercijalnim kreditima je situacija daleko nepovoljnija i za njih smatram da se uopšte ne isplate.
Zaboravih da dodam u kalkulaciju: Kod subvencionisanih kredita je poslednjih 5 godina rata manja zbog učešća države, tako da se ušteđeni iznos u varijanti b malo smanjuje.

Pozdrav svima.Pratim ovaj deo foruma vec duze vreme ,pa da i ja dam mali doprinos.uz pomoc mekbejnovog posta.

1. U racunici nema kjlucnog detalja, a to je da 360 meseci placas kiriju,gde dolazimo do sledece racunice:

-87000 koje si ustedeo(bez obzira na korekciju koju si kasnije izveo zbog subvencije i slicno za ovu "kalkulaciju" nije bitno)+ 360x300=108000 eura(bacenih u vetar),tako da dolazimo do prave racunice koliko te ukupno kosta zeljeni stan 195000 eura.

-uz pomoc tvojih podataka sam izracunao koliko te taj isti stan kosta u totalu ako bi sad uzeo kredit, a to je 4350(ucesce)+82650(kredit)+95740(kamata za360 meseci)=182740 eura

Ako povecas ucesce cifra se menja u korist kredita.Da budem fer imas i dodatne troskove,kao sto su overe ugovora,upis hipoteke,premija NKOSK i jos neki troskovi,ugrubo na ovu cifru oko 3500 eura(otprilike)

2.U trenutku kada budes skupio 87000 imaces recimo blizu 60 godina,sta ce ti stan???

Da ne sirim mnogo to bi bilo ugrubo to.Kalkulacija izvedna samo kao primer na osnovu zadatih parametara.

 

[MilisaV]

na drugom forumu ljudi su se ozbiljnije bavili ovom tematikom,


http://www.elitemadzone.org/t434349-0-Isplativost-kupovine-stana-kuce

 

[ocekivac]

Eh, "Sto je babi milo to joj se i snilo"... Ima nesto sto se zove plan otplate po konformnoj metodi i nisu ga smislili ljudi dobre volje kao sto si ti.

 

[Volf]

@ocekivac

Imam auto pod kreditom i plan otplate gde su mi glavnica i kamata ravnomerno raspodeljene na mesecne rate.

Neka i postoji takav plan otplate, ali opet pitam koja je onda svrha prevremene otplate kredita? Zavrnuti nekoga ko se ne razume u ekonomiju?
Da li je neko pokušao da uputi primedbu NBS po ovom pitanju?

Svrha prevremene otplate je da se oslobodiš kredita ako već imaš love. koliko toliko. a najbolje cijelog.Ako si na 10. godini otplate, opet postoji ogromna suma kamate koju ćeš platiti u narednih 20.Ako ti ne treba lova, a imaš, uplatiš cijeli kredit i ne platiš tu kamatu koja nije dospjela.A djelimično ako otplatiš, svakim smanjivanjem glavnice, radi ti se novi plan otplate, i smanjuje ti se ukupna količina kamate koju ćeš platiti. Prema tome, ako imaš love, a ne treba ti, naravno da je dobro da prevremeno otplaćuješ kredit.I naravno da se isplati, prevremeno otplatiti kredit i poslije X godina ako imaš lovu na raspolaganju.

p.s. Nemaš šta da tražiš kod NBS, to ti je kao da pekaru tužiš što stavlja brašno u kifle.

 

[kupac]

Volf lepo objašnjava ali izgleda opet nije svima baš najjasnije.
Ne može biti 5%glavnice a 95%kamate u jednoj mesečnoj rati.
Ne znam šta je nelogično da je kamata u početku velika pa se posle smanjuje.
Ako uzmete 50.000 kredita u prvom mesecu vam se računa kamata na taj iznos. Već sledećeg meseca kad se dug smanji kamata se računa na taj smanjeni dug i tako redom pa kad preostane malo duga mala je i kamata a sve to tako da rata bude svakog meseca jednaka.
Prevremenom otplatom se rešavate preostalog duga u tom trenutku, nekad sa nešto kamate,valjda sada bez nje. I ta kamata je bila logična jer vam je banka pozajmila pare samo je za prevremeno vraćanje računala nižu kamatu, na pr. 2%na ceo preostali dug ako se vraća u celosti ili i bez kamate ako se vraća 20-ak% preostalog duga godišnje.

 

[Nevenkovic]

"Ah, da, još jedna bitna stvar. Kada počnete da otplaćujete kredit, prve rate će vam biti 95% kamata i 5% glavnica. Tako da ćete im vrlo brzo isplatiti kamatu, tako da slobodno zaboravite o prevremenom vraćanju kredita posle x godina, jednostavno se ne isplati."

Ja sam mislio da banka i glavnicu i kredit raspodeli na jednake delove (npr. na 300 rata).

Posto je ovo izgleda velika nedoumica i nepoznavanje materije, da probam bez zamaranja kamatnom formulom da razjasnim:

Kamata se obracunava po godisnjoj kamatnoj stopi a naplacuje mesecno na preostali iznos duga. Uvek i u svakom trenutku.

To konkretno izgleda ovako:

Kredit 100.000 kamata 5% rok otplate 300 meseci.

Obracunata rata je 584,59, ukupna kamata za ceo period je 75.377

Sledi anuitetni plan za prvih godinu dana:

rata kamata glavnica ostatak glavnice
100000,00
1 584,59 416,67 167,92 99832,08
2 584,59 415,97 168,62 99663,45
3 584,59 415,26 169,33 99494,13
4 584,59 414,56 170,03 99324,10
5 584,59 413,85 170,74 99153,36
6 584,59 413,14 171,45 98981,91
7 584,59 412,42 172,17 98809,74
8 584,59 411,71 172,88 98636,86
9 584,59 410,99 173,60 98463,25
10 584,59 410,26 174,33 98288,93
11 584,59 409,54 175,05 98113,88
12 584,59 408,81 175,78 97938,09
4953,18 2061,90

Nakon godinu dana na pozajmicu od 100.000 platili ste 4.953,18 kamata ( nije 5.000 koliko bi neko izracunao 5% od kredita zbog mesecnog obracuna ) i 2.061,90 otplatili od glavnice duga.

Na ostatak glavnice duga primenite kamatnu stopu, podelite sa 12 i dobijete koliko u konkretnom slucaju treba narednog meseca da platite banci na ime kamate. ( u konkretnom slucaju prva rata se placa na zaduzenje od 100.000, godisnja kamata 5% = 5.000 /12 daje 416,67 kamate.)

Nakon 5 meseci otplate ostatak duga je 99.153,36 godisnja kamata 5%=4.957,67 / 12 = 413,14 sto se vidi u koloni 6 kao deo rate koji se odnosi na kamatu.

Ova metodologija je jedina ispravna, koliko god to nekome bezveze igledalo, samo je prosta i postena matematicka operacija. I nemojte na ovo da se zalite NBS-e, ulepsacete im dan.

 

[kupac]

bravo Nevenkovic
ja mislim da je sad svakome sve jasno.
Ima li neko neku svežiju sliku sa gradilišta ako je imao malo slobodnog vremena?
Pustite više kredite oni su manje više svuda isti.

 

[niki]

http://www.b92.net/biz/vesti/srbija.php?yyyy=2012&mm=01&dd=17&nav_id=574671

ccccc...
kako se nema pojma o kreditima i uslovima koje banke daju gotovo mi je neverovatno, predlog svima koji se misle oko kupovine, ostavite kupovinu stana i uzimanje kredita bar jos godinu dana i malo se informisite, to je ipak zivotno pitanje pored sluzenja vojske i zenidbe
Nevenkovicu svaka cast na strpljenju!

 

[slozeni]

@niki

100.000.000 eura/1290 eura(sa PDV-om)=77520kvm/60kvm(prosecna velicina stana)=1300 stanova prodato.

To je oko 30% posto ukupno planiranih za gradnju u naselju.

Nadam se da nisam nesto propustio u kalkulaciji.

 

[niki]

slozeni, OK kalkulacija. Moze i malo drugacija, 350.000kvm planiranog stambenog prostora, 500eur/kvm dato izvodjacima za kljuc u ruke, infrastruktura jos 20-30miliona recimo, vrlo grubo, sto znaci da su sa 100mil prodaje zatvorili finansijsku konstrukciju sa otprilike 50% ili u praksi prva faza bice OK sigurno za izbore, druga faza skoro izvesno jer je glupo prekinuti radove na 60-70% izgradnje, treca faza je vec pitanje od milion dolara i zavisi od zaista mnogo toga. Sto bi rekli stranci probability 70% da ce sve biti u redu
Inace se ne bih slozio da je prosecna kvm stana 60, to je mozda u objektima u prvoj fazi, ostale objekete su preprojektovali tako da nema veceg stana od trosobnog i to male kvadrature. Ja bih rekao prosecna kvm ispod 50kvm.

 

[novica]

30% + onih 20% koji su dodeljeni vojsci =50%, to deluje kao veoma dobar procenat s obzirom da nijedan stan još uvek nije useljen a dobar deo zgrada će biti gotov tek krajem godine. Drugo, mislim da još uvek nisu svi stanovi ponuđeni (parcela 1). Čisto radi poređenja, Belvil je završen pre par godina pa je procenat prodatih stanova tek oko 60-70% (moja pretpostavka).

Inače, da li neko zna bilo šta dokle se stiglo sa planovima za izgradnju škola, vrtića, tržnog centra i puteva u naselju? Zanima me i da li neko zna malo više o tom grejanju po utrošku? Pretpostavljam da se leti plaća neki samo fiksni iznos pa me zanima koliko je ušteda u odnosu na obično centralno grejanje?

 

[Erysimum Cheiri]

U naselju "Stepa Stepanović" prodati stanovi u vrednosti od 100 miliona evra

Ministar životne sredine, rudarstva i prostornog planiranja Oliver Dulić rekao je u utorak (17. januara 2012. godine) u Nišu da je vrednost prodatih stanova na lokaciji "Stepa Stepanović" 100 miliona evra i da ti stanovi ne bi bili prodati da su iznad tržišnih cena.

- Moramo da razmišljamo kao što razmišlja kupac koji hoće kvalitetnu gradnju, legalnu gradnju, gradnju od kvalitetnog materijala i lokaciju koja bezbedna - kazao je Dulić novinarima prilikom obilaska radova na niškom stadionu na Čairu.

Dulić je ocenio da je država vratila poverenje građana kada je reč o stanogradnji, ali da država nema nameru da bude konkurencija privatnom sektoru.

- Posle izgradnje stanova na lokaciji "dr Ivana Ribara" država će nastaviti da gradi samo socijalne stanove - kazao je Dulić.

On je objasnio da je država programom u oblasti stanogradnje želela da pomogne građevinskoj industriji kako ona u vreme ekonomske krize ne bi ostala bez posla.

Dulić je rekao da će projekti izgradnje stanova za socijalno stanovanje biti građeni u Nišu i još 12 gradova Srbije.

http://www.gradjevinarstvo.rs/VestDetalji.aspx?ban=810&vestid=4887

 

[Volf]

@Slozeni@NIki
Interesantan tekst, odavno je ali uglavnom je to to.

http://www.krediti.rs/vesti/drzava-uzima-kredit-da-gradi-jeftine-stanove/7352/

A što se tiče pitanja od milion dolara, svaka zgrada u kojoj je prodat bar jedan stan biće završena.Mesec, dva gore, dole.Novac je već obezbjeđen, iz kredita, i svakome je jasno da je bolje da se iskoristi na završetak zgrada, nego na bilo šta drugo ( i ekonomska i politička i bilo koja računica to garantuje).Bez obzira ko formirao vladu.

Ovu tvrdnju bih mogao da obrazlažem još dugo, ali nema potrebe.Vidićemo.Samo da rata ne bude.

Po meni, Jedino što nije sigurno je okolna infrastruktura, to će zavisiti, od grada, mnogo više nego od toga da li su i svi stanovi prodati.Bolje je da ne prevariš 1000 ljudi za stan, nego 3000 za obdanište.

 

[dalek]

@kupac
@nevenkovic

Super objasnjenje. Hvala.

Elem da se vratimo na samo naselje. Bio sam u nedelju sa pogledam kako to ide i malo porazgovarao sa majstorima. Kada sam ih pitao da li sve ide u skladu sa rokovima rekoše da će malo kasniti jer ima puno zahteva za neke dorade u stanovima u smislu pomeranja zidova, skraćivanja nekih zidova, stavljanja keramike koju kupci sami donose.... Kada je počela izgradnja ovog naselja kada sam bio pozvan u GDS da biram stan, pitao sam ih da li su dozvoljene neke izmene rekli su mi da to nikako ne dolazi u obzir.
Da li ima nekoga ovde ko je radio prepravke u kupljenom stanu?

nema ovde ali ima onih koji su prepravljali, ne zidove nego kupatila i instalacije, pouzdano znam.

 

[grado]

E pa ovaj ministar je zaista uporan i neumoran. Tako žestoko bombardovanje javnosti preko medija, sada već svakodnevno, mislim čovek kao da je drogiran. Opet čitamo kako je ova ponuda najbolja ikada, pa ako je tako bilo bi lepo da onda izjavi i kako su svi koji su kupili prošle godine ovce jer su dali veće učešće i od trenutka uplate duže će čekati na uselenje.
Evo ja ću sada da rizikujem i prognoziram šta će njegov naslednik ili možda i on sam da izjavi npr. sredinom sledeće godine:
SPECIJALNA PONUDA - Novi, kvalitetni i odmah useljivi stanovi u novom naselju S. Stepanović po jedinstvenoj ceni od 999 evra/m2. Krediti preko Razvojne banke Srbije (ex. Agrobanka) bez učešća, bez ograničenja u godinama života i sa maksimalnim periodom otplate 40 godina.
Šta mislite, zašto nije počeo da zida u dr.I.R? Kao baš pre neki mesec iznenada primetio da su tamo neke nelegalno naseljene porodice pa je to odložilo gradnju. Valjda nam je svima jasno da mu je prodaja podbacila i za sada je sigurna gradnja samo tog dela Stepe koji je započet. Započeće oni i dr.I.R. pred izbore, nešto će malo iskopati, neki temelj udariti, a za dalje ćemo videti.
I na kraju, ne mogu da sakrijem oduševljenje što opet čitam poruke gospodina Calendulakovića. Ume on jako dobro, pametno i obimno da piše, ali ima jedna mala sitnica - da bi se aktivirao treba ga žešće isprovocirati i onda kreće lavina
Što se tiče one računice kupovina vs. izdavanje, treba uzeti u obzir i porez na imovinu, ako je npr. 300e godišnje to je skoro 10.000 evra za 30 godina, pa onda održavanje stana - mnogi koji kupe stari stan ulažu u njega i do 10.000 evra da bi promenili sve instalacije, stolariju itd. tako da je i održavanje veliki trošak, pa onda održavanje same zgrade - krov, fasada, instalacije... sve to pada na teret vlasnika stanova. Ako se iznajmi namešten stan, tu je ušteda još nekih 3-5.000 evra jer za 30 godina sav nameštaj propadne i mora da se menja, ako ne i dva puta.

 

[maki1885]

a što su ovce oni koji su uzeli kredit sa 10% učešća, kada će tome nekom biti manja i rata a posle će i manje da vraća državi.

nego da skrenem malo sa vaših bankarskih tema...

jel bio neko na gradilištu ovih dana, ima li radova zbog snega i padavina?

 

[oss]

Bio sam juce na gradilisti i marljivo se radi. Obisao sam cetvorke i tamo su u toku unutrasnji radovi. Postavljene su sve instalacije (vodovod, kanalizacija, struja, grejanje), postavljeni prozori (osim vrata ka terasama i ulazna u zgrade) a trenutno se malterise, naliva kosuljica i postavljaju plocice.

Zavirio sam u fasadu, izmedju sendvic zida, i vidim da je u 4Ž stavljen stiropor, mislim da je 6cm. Nije li to nesto malo? Video sam na nekim zgradama da je postavljena kamena vuna umesto stiropora, sta li je bolje?

Bio je vec mrak pa nemam slike da se pohvalim, mozda ovih dana odem po danu da slikam.

Koliko su mi na gradilistu rekli radi se i na infrastrukturi i spremaju se interne saobracajnice.
Za vrtice i skole nigde nista nisam cuo, ima li kakvih naznaka da ce se i to graditi ove godine? Vidim da to mnoge interesuje a i stvarno bi bio red jer na nekih 10-tak hiljada stanovnika sigurno ce biti dosta dece.

 

[niki]

Termika je ista, stavljen je stiropor od 8cm, kad je staklena vuna ona se stavlja na fasadu ne u sendvic zid(ako se ne varam), ima i zgrada koje su napravili od termo bloka 38cm bez stiropora ili staklene vune. (sve je to dobro, bolje od mnogih privatnih investitora sto su radili).
Bice u jednom od objekata odmah privatni vrtic, a za drzvani vrtic i skolu valjda ce biti dovoljno pismenih i energicnih ljudi da se pokrene jedna peticija odmah po useljenju
Trzni centar traze investitora, ima zainteresovanih za manji od projektovanog, pregovara se sa Plazom ako se ne varam trenutno.