Cene nekretnina

[sundjer_bob]

Nesto mi je tesko da poverujem u to, niti cu da verujem, dok mi neko ne izlista detaljne brojke koje mogu da proverim. I ne bih da pricam o ekstremima, gde se koriste najskuplji materijali, nego neki prosek. Dakle, uzmemo jednu prosečnu široku zgradu od 7-10 spratova, kako se prave danas, gde je iskorišćeno 90% zemljišta, garaže i terase koštaju kao i sam stan i hodnici su uski, pa ni tu ne otpadne mnogo. Probacu kad budem imao vremena da sastavim nešto hipotetički, pokriveno dostupnim podacima, pa da krenemo od toga. A 30% ukupne cene znači skoro 50% profita na uložen novac "investitora", ali često ne dolazi sav novac od investitora, tako da na uloženo dobiju mnogo veći profit. Ako išta preko zemljišta plate iz svog džepa bio bih iznenadjen.

 

[Zoran80]

Teško je procjeniti.
Ja znam zarade na ovim malo jeftinijim objektima na solidnim lokacijama.
Tu je zarada 20-ak % od onoga što plati konačan kupac. Plafon četvrtina. Ali samo za neke stanove. Na "najboljim" spratovima.
Pretpostavljam da je na ovim "ultra lux" projektima i malo veći od toga, ali sam gotovo siguran da nije preko 30 %.
Znači, ukoliko kupac platio M2 5.000 €, investitor gotovo sigurno nije zaradio više od 1.500 €/M2. To zvuči ogromno, ali kad se podjeli na 3-4 godine, koliko je potrebno da se takav projekat realizuje, to je do 10 % godišnje.

Meni je tesko poverovati da je cena izgradnje 3.500 po kvadratu, ali nisam ni gradjevinac ni investitor pa ne zmam. Pritom ne moze se bas tako gledati prinos investitora. On u pocetku svakkao ne ulaze pun iznos investicije, cak naprativ, najcesce samo vrednost zemljista. Dobrim delom se projekat finanira od uplata kupaca koje prate dinamiku radova, ostatak iz kredita.Tako da je njegov prinos na kapital visesteuko veci. U ovom slucaju jedno par puta.

 

[Hunchback]

Hoce svi ulozene pare x2. Zato i vidjamo ovakve odvaljene cene jer ih ne interesuje sto je to skoro blizu cene kvadrata u recimo Stokholmu.

 

[StevanHN]

Meni je tesko poverovati da je cena izgradnje 3.500 po kvadratu, ali nisam ni gradjevinac ni investitor pa ne zmam. Pritom ne moze se bas tako gledati prinos investitora. On u pocetku svakkao ne ulaze pun iznos investicije, cak naprativ, najcesce samo vrednost zemljista. Dobrim delom se projekat finanira od uplata kupaca koje prate dinamiku radova, ostatak iz kredita.Tako da je njegov prinos na kapital visesteuko veci. U ovom slucaju jedno par puta.

Ako nema obezbjedjeno većinu sredstava onda će mu i profit biti manji (prodaja u izgradnji za manju cijenu, projektno finansiranje...).
Ovi najozbiljniji na tim najskupljim lokacijama čak izgrade pa tek prodaju. Ako i hoćeš u izgradnji, ista ti je cijena. Kod njih se i ne reklamira nego se po preporuci sve proda.

 

[marketwatcher]

Evo detaljno.

1. USA
Roba (usluga): ucesce u potrosnji × CPI robe (usluge) = pp ukupnog CPI

Energija: 8,7% × 41,6% = 3,6pp
Hrana: 13,4% × 10,4% = 1,4pp
Usluge: 56,7% × 5,5% = 3,1pp
(shelter=renta: 32,3%×5,6% = 1,8pp)
(usluge bez shelter: 1,3pp)
Ostala roba: 21,2% × 7,2% = 1,5pp
-------'
Ukupno 9,6pp*

Irelevantno je koliko sta navodno utice na CPI, nego koliko je sta poskupelo. Barel nafte je i 2011-2014. bio na 90-100 dolara (i to tadasnjih 100 dolara), i rastao 2016. i 2019. po 40%, ili 2009. cak 80%, pa inflacija nijedne od tih godina nije bila ni preko 2% (u 2009. negativna). Gas je isto bio jos i skuplji 2000-ih. Tako da je objasnjavanje inflacije preko cena energije sarena laza. Da ne pricam tek o objasnjavanju preko rata u Ukrajini, a inflacija raste konstantno i maltene linearno iz meseca u mesec od sredine 2021.

A ako hoces da gledas koliko je poskupelo nesto na sta bi eventualno trosio pare za stan - pogledaj cene automobila. One su u poslednje dve godine poskupele isto ili vise nego stanovi.

Prosecna cena stana u projektu koji se veoma intenzivno reklamira ovih dana je 5.000 evra, a nije BW. Garazno mesto je u rasponu od 30 do 60.000. Zemljiste za objekat je placeno 4 mln EUR. Bice izgradjeno oko 60ak stanova i 90ak parking mesta. Neka mi neko strucan kaze koliko moze da ga kosta cena izgradnje sa sve zemljistem i taksama. Pitam iz razloga sto se ovde cesto navodi da je nemoguce da cene svega drugog raste, a cene stanova padaju. Recimo da li uz marzu na ovom projektu od jedno 3 do 3,5 hiljade evra po kvadratu ovaj investitor ima prostora da usled pada traznje smanji svoju cenu, ma cak skoro i da je prepolovi, pa da opet ima zaradu uporedivu sa prinosima u drugim industrijama. Ili je zaista pad cene u BGD toliko nemoguc ravan svetskom cudu.
Znam sada cete reci to je ekstrem, ali kolike su marze na projektima sa cenama od 3 hiljade evra i prosecnim kvalitetom.
Bas zbog napora vladajuce kaste da pod svaku cenu odrzava cene stanova visokim i nerealnim, opste poznato zbog cega, pad moze biti veoma osetan kada ti vestacki faktori nestanu.

Marze su ogromne i istorijski su bile opravdane velikim rizikom kod ovih projekata: kapital se angazuje na nekoliko godina, u toku kojih cene mogu da padnu 30% ili materijal poskupi 50%, projekat propadne, i da investitor izgubi ceo ulozeni kapital. Istorijske stope propasti projekata sa nekretninama su znacajno vece nego u drugim industrijama. Takodje investitori su morali da obezbede finansiranje od banaka, koje su snosile deo rizika i gubitaka. Veliki rizik -> velika marza. Ono sto je paradoks sada je sto se masa projekata finansira parama samih kupaca, mnogim investitorima cak ni ne treba finansiranje od banaka, i ceo rizik zapravo snose sami kupci (ako kvalitet nije dogovoren ili dodje do bilo kakvih strukturnih lomova), a celu marzu uzima investitor. Dodatno, posto gradjevina znacajno ucestvuje u BDP-u a cene nekretnina znacajno uticu na percepciju blagostanja, investitori mogu cak da racunaju na to da ako bilo sta stucne drzava ce da uleti i da popravi situaciju u njihovu korist. Sto je potpuno poremecen sistem podsticaja.

 

[StevanHN]

Pa sta cenis kolika mu je zarada po kvadratu? Po cenama garaznih mesta koje sam pomenuo da su u rasponu od 30 do 60 hiljada evra, on ce na njih 90 prakticno sebi otplatiti cenu zemljista. Znaci u stan ne mora uopste ni da se ukalkulise.

Te garaže (garažna mjesta) su tek posebna priča.
Ja mislim da većina investitora, kad bi mogla, uopšte ih ne bi ni gradila. Toliko o zaradi na njima.
To naravno u normalnim zgradama gdje se prodaju od 10 do 15 hiljada plus nevjerovatni PDV od 20 % koji se ne vraća.

 

[unedfined]

Nesto mi je tesko da poverujem u to, niti cu da verujem, dok mi neko ne izlista detaljne brojke koje mogu da proverim. I ne bih da pricam o ekstremima, gde se koriste najskuplji materijali, nego neki prosek. Dakle, uzmemo jednu prosečnu široku zgradu od 7-10 spratova, kako se prave danas, gde je iskorišćeno 90% zemljišta, garaže i terase koštaju kao i sam stan i hodnici su uski, pa ni tu ne otpadne mnogo. Probacu kad budem imao vremena da sastavim nešto hipotetički, pokriveno dostupnim podacima, pa da krenemo od toga. A 30% ukupne cene znači skoro 50% profita na uložen novac "investitora", ali često ne dolazi sav novac od investitora, tako da na uloženo dobiju mnogo veći profit. Ako išta preko zemljišta plate iz svog džepa bio bih iznenadjen.

Pa baš ovde su se citirali anonimni investitori (u vreme kada se 2000€ smatrao skup kvadrat) da bez profita od bar 1000€ po prodatim kvadratu ne počinju projekte.

Mislim da se ovde jezivo precenjuje uticaj cene materijala na cenu izgrađenog kvadrata i potcenjuje cena rada. Majstor te isto košta kada postavlja pločice od 500 din po metru i pločice od 5000 din po metru.

Sva ta šminka (skupe poločice i ostala keramika, skupe slavine i česme) mogu podići cenu do par hiljada evra za ceo stan.

Što je luksuznije gradnja više se investitor ugrađuje, tako je za sve proizvode svugde u svetu.

Pre bih rekao da od kvadrata od 5000 pošteni i dobronamerni investitora inkasira jedno 2500.

 

[beli labud]

Ako nema obezbjedjeno većinu sredstava onda će mu i profit biti manji (prodaja u izgradnji za manju cijenu, projektno finansiranje...).
Ovi najozbiljniji na tim najskupljim lokacijama čak izgrade pa tek prodaju. Ako i hoćeš u izgradnji, ista ti je cijena. Kod njih se i ne reklamira nego se po preporuci sve proda.

Nemaju ni potrebe jer imaju Premijum projekte koji su najtraženiji na tržištu, uglavnom su svi Rezervisani već u projektu i isplaćeni dobrim delom "pre ašova". Kupci na taj način dobiju neki simboličan popust, a poznato je da svi želimo da se malo cenjkamo...meni su pre par godina kad sam se interesovao za neke veće projekte u Bgd nudili 2 do 3% popusta za plaćanje odjednom! Ni makac više od toga!

Ono sto je paradoks sada je sto se masa projekata finansira parama samih kupaca, mnogim investitorima cak ni ne treba finansiranje od banaka, i ceo rizik zapravo snose sami kupci (ako kvalitet nije dogovoren ili dodje do bilo kakvih strukturnih lomova), a celu marzu uzima investitor.

Ne vidim šta je tu loše! Nekada su u socijalizmu postojale Stambene zadruge, kad se ljudi okupe oko nekog projekta i finansiraju njegovu izgradnju. To su gradila državna preduzeća gde je isto bilo grebanja, neispunjavanja obaveza, negde i fušarenja i sl. (gledali ste Šurdu). Nije to ovde pitanje jer se takav način zajedničke izgradnje radi i u drugim naprednijim zemljama. A i kako bi uspeli da se bar malo cenjkamo za cenu i spustimo je nego ako delom i mi finansiramo projekat? Nikako! Ne postoji šansa da ti investitor koji je kvalitetno izgradio i koji gradi Premijum spusti cenu ako je već sagradio objekat. Naglašavam, ne postoji!

Kod Standard gradnje je sasvim drugi slučaj

 

[Defke]

Hoce svi ulozene pare x2. Zato i vidjamo ovakve odvaljene cene jer ih ne interesuje sto je to skoro blizu cene kvadrata u recimo Stokholmu.

U centru Stokholma je prosecan kvadrat 11k. Ako kod nas na 5k imaju zaradu od 200%, koliko imaju u Stokholmu?

 

[marketwatcher]

Junski podaci su nekompletni + katastar nije radio deo meseca, tako da ti podaci nisu merodavni. Zbog toga ce i julski verovatno biti iskrivljeni.

Sto se tice prethodnih meseci, u Beogradu (jos uvek?) nije vidljivo usporavanje u pogledu broja transakcija. U prvih pet meseci 2022. broj transakcija je oko 6% veci nego u prvih pet meseci 2021. (Maj je cak 10% veci nego maj prosle godine, april 5% manji, mart 12% veci.) To predstavlja odredjeno usporavanje rasta u odnosu na pre par meseci, kada je obim transakcija bio 10% veci nego 12 meseci ranije, ali (jos uvek?) nema pada.

EDIT: Ono sto je zanimljivo jeste da promet opada van centra grada i Novog Beograda. Dok je promet na Starom gradu, Savskom vencu, Vracaru i Novom Beogradu 26% veci u prvih pet meseci ove godine u odnosu na proslu godinu, u ostalim opstinama promet je 5% manji.

Update:

Nije doslo do pada prometa u junu. U Beogradu je u junu ukupno prodato 1699 stanova, spram 1660 u maju i 1603 u aprilu (jun 2021: 1604, maj 2021: 1509, april 2021: 1691).

U prvih sest meseci ove godine prodato je 6% vise stanova nego u prvih sest meseci prosle godine. Od toga u centru grada (Stari grad, Savski venac, Vracar) i Novom Beogradu broj transakcija je porastao 25%, dok je u ostalim opstinama pao za 5%.

Ne vidim šta je tu loše! Nekada su u socijalizmu postojale Stambene zadruge, kad se ljudi okupe oko nekog projekta i finansiraju njegovu izgradnju. To su gradila državna preduzeća gde je isto bilo grebanja, neispunjavanja obaveza, negde i fušarenja i sl. (gledali ste Šurdu). Nije to ovde pitanje jer se takav način zajedničke izgradnje radi i u drugim naprednijim zemljama. A i kako bi uspeli da se bar malo cenjkamo za cenu i spustimo je nego ako delom i mi finansiramo projekat? Nikako! Ne postoji šansa da ti investitor koji je kvalitetno izgradio i koji gradi Premijum spusti cenu ako je već sagradio objekat. Naglašavam, ne postoji!

Nisam siguran sta nije jasno: trenutno kupci snose rizik, investitor ubira profit. To je potpuno nefer i nezdrav sistem podsticaja. Kupci su spremni na to zato sto je ponuda mala i losa, a dostampane pare su im odjednom naizgled uvecale dohodak (a inflacija izazvana stampanjem ga obezvredjuje pa bi brze-bolje negde da ga uloze), visak koji zapravo putem naduvanih cena samo prosledjuju investitoru. Sve te anomalije su direktni ili indirektni rezultati stampanja para.

Ako ja snosim rizik projekta ne vidim zasto bih u razumnim okolonima imao da se "bar malo cenjkam za cenu", trebalo bi da placam po ceni kostanja (+ eventualna marza za uslugu). Naravno, investitor i dalje snosi neki rizik, ali je srazmera rizika manja nego istorijski a marza ista ili veca, i to je tema. Apsolutno je irelevantno da li je gradnja "standard" ili "premium" (sta god to znacilo).

 

[StevanHN]

Update:

Nije doslo do pada prometa u junu. U Beogradu je u junu ukupno prodato 1699 stanova, spram 1660 u maju i 1603 u aprilu (jun 2021: 1604, maj 2021: 1509, april 2021: 1691).

U prvih sest meseci ove godine prodato je 6% vise stanova nego u prvih sest meseci prosle godine. Od toga u centru grada (Stari grad, Savski venac, Vracar) i Novom Beogradu broj transakcija je porastao 25%, dok je u ostalim opstinama pao za 5%.



Nisam siguran sta nije jasno: trenutno kupci snose rizik, investitor ubira profit. To je potpuno nefer i nezdrav sistem podsticaja. Kupci su spremni na to zato sto je ponuda mala i losa, a dostampane pare su im odjednom naizgled uvecale dohodak (a inflacija izazvana stampanjem ga obezvredjuje pa bi brze-bolje negde da ga uloze), visak koji zapravo putem naduvanih cena samo prosledjuju investitoru. Sve te anomalije su direktni ili indirektni rezultati stampanja para.

Ako ja snosim rizik projekta ne vidim zasto bih u razumnim okolonima imao da se "bar malo cenjkam za cenu", trebalo bi da placam po ceni kostanja (+ eventualna marza za uslugu). Naravno, investitor i dalje snosi neki rizik, ali je srazmera rizika manja nego istorijski a marza ista ili veca, i to je tema. Apsolutno je irelevantno da li je gradnja "standard" ili "premium" (sta god to znacilo).

Dobro bi bilo da dežurni stručnjaci i teoretičari "cijene samo što ne padnu duplo" i "prodaja je stala" prokomentarišu broj prodaja u junu i da nas (radi njihovog kredibiliteta) podsjete šta su pričali unazad mjesec, dva o padu prodaje i naravno o cijenama.

 

[djordjebg]

Ne znam cemu toliki trud da se opovrgnu ocigledne stvari, cene nekretnina su u Srbiji naduvane. One ce ici dole, polako, ali ce ici dole.
Za kretanje cena nekretnina u Srbiji su relevantna desavanja preko okeana, USA ulazi u recesiju, a posto smo mi periferija kapitalizma kod nas ce se posledice osetiti sa zakasnjenjem, na jesen i zimu.
Srbija i grad Beograd sa njom imaju ogroman demografski problem, starimo, nece biti problem u buducnosti stanovanje vec sto nece biti mladog sveta i dece da u njima zive i privredjuju.
Srbiji je potreban i drzavni intervencionizam u stanogradnji, ulaganje u infrastrukturu i otvaranje novih krajeva grada za masovnu stanogradju po neprofitnom modelu, kako bi mladi parovi mogli imati laksi start u zivotu jer je to jedna od vecih prepreka u zasnivanu porodice i stvaranja potomstva.
Znam da to nije moguce sa trentutnom vlascu jer oni rade upravo suprotno, prave vlastite projekte sa pozicije izvrsne vlasti zarad sticanja vlastitog dobra, a potpuno suprtono opstem dobru, a sve uvijeno u oblandu brige o obicnom malom coveku.
Ali promenice se i to, sve prodje pa i ova nesreca. Videce se ko je sta radio, sta je i cije je Beograd na vodi npr.?

 

[Zoran80]

U centru Stokholma je prosecan kvadrat 11k. Ako kod nas na 5k imaju zaradu od 200%, koliko imaju u Stokholmu?

Ukoliko se do zemljista dolazi kao u BGD, kroz partijsko kumovske veze, verovatno. Uz obavezno nepostovanje propisanih planova, ond averovatno imaju toliku zaradu. Ukoliko na trzistu kupuju lokaciju i poatuju sve moguce propise, onda ipak malo teze doatizu mase marze.

 

[Defke]

Ukoliko se do zemljista dolazi kao u BGD, kroz partijsko kumovske veze, verovatno. Uz obavezno nepostovanje propisanih planova, ond averovatno imaju toliku zaradu. Ukoliko na trzistu kupuju lokaciju i poatuju sve moguce propise, onda ipak malo teze doatizu mase marze.

Znaci tih 6k razlike u ceni je zbog zemljista?

 

[Zoran80]

Dobro bi bilo da dežurni stručnjaci i teoretičari "cijene samo što ne padnu duplo" i "prodaja je stala" prokomentarišu broj prodaja u junu i da nas (radi njihovog kredibiliteta) podsjete šta su pričali unazad mjesec, dva o padu prodaje i naravno o cijenama.

Nadam se da su saopsteni podaci tacni, jer od kredibiliteta forumasa mnogo vazniji je kredibilitet institucija, za koje znamo da bas uvek ne objavljuju bas pouzdane podatke. Evo primer covida. Ovih dana imamo prekod 10 umrlih na 20ak ljudi na respiratoru. Proslwegodine je na 200 ljudi na respiratoru bilo po par umrlih. Dosta zanimljiv podatak i dosta slikovito ukazuje na pouzdanost podataka nasih institucija, odnosno vlastodrzaca. Jer ko je spreman da sa brojem mrtvih trguje, sta mu znaci broj kupopradaja ili bilo sta slicno.

 

[Zoran80]

Znaci tih 6k razlike u ceni je zbog zemljista?

Vrlo moguce. Mozda smeju da izgrade samo par spratova, a ne kao kod nas da od 4 naprave 10

 

[Defke]

Vrlo moguce. Mozda smeju da izgrade samo par spratova, a ne kao kod nas da od 4 naprave 10

Pa sta znam, ne deluje mi tako: https://www.google.com/maps/@59.348...4!1skDdJkt8--LMCICALxjhdbw!2e0!7i16384!8i8192

Pri tom 11k je prosecna cena u centru, znaci ne samo luks novogradnja. Ako su nase marze toliko preterane, onda su svuda napolju jos vece. Ako je kod nas 'realna cena izgradnje' tih cuvenih 400e, ne moze nikako u Svedskoj biti 4000e.

 

[milos78]

Ne znam cemu toliki trud da se opovrgnu ocigledne stvari, cene nekretnina su u Srbiji naduvane. One ce ici dole, polako, ali ce ici dole.
Za kretanje cena nekretnina u Srbiji su relevantna desavanja preko okeana, USA ulazi u recesiju, a posto smo mi periferija kapitalizma kod nas ce se posledice osetiti sa zakasnjenjem, na jesen i zimu.
Srbija i grad Beograd sa njom imaju ogroman demografski problem, starimo, nece biti problem u buducnosti stanovanje vec sto nece biti mladog sveta i dece da u njima zive i privredjuju.
Srbiji je potreban i drzavni intervencionizam u stanogradnji, ulaganje u infrastrukturu i otvaranje novih krajeva grada za masovnu stanogradju po neprofitnom modelu, kako bi mladi parovi mogli imati laksi start u zivotu jer je to jedna od vecih prepreka u zasnivanu porodice i stvaranja potomstva.
Znam da to nije moguce sa trentutnom vlascu jer oni rade upravo suprotno, prave vlastite projekte sa pozicije izvrsne vlasti zarad sticanja vlastitog dobra, a potpuno suprtono opstem dobru, a sve uvijeno u oblandu brige o obicnom malom coveku.
Ali promenice se i to, sve prodje pa i ova nesreca. Videce se ko je sta radio, sta je i cije je Beograd na vodi npr.?

Isto mislim 100%. Samo ovi nikako da odu a evo opet nacionalne frekvencije dobile njihove televizije, tako da osim ako se ne desi nesto vanredno, bojim se da ce ovi da nas jasu dok se ne odselimo.

 

[Zoran80]

Pa sta znam, ne deluje mi tako: https://www.google.com/maps/@59.348...4!1skDdJkt8--LMCICALxjhdbw!2e0!7i16384!8i8192

Pri tom 11k je prosecna cena u centru, znaci ne samo luks novogradnja. Ako su nase marze toliko preterane, onda su svuda napolju jos vece. Ako je kod nas 'realna cena izgradnje' tih cuvenih 400e, ne moze nikako u Svedskoj biti 4000e.

Ne znam Stokholm, kako se tamo dolazi do lokacija i slicno. Na slici vidim da su sve ove zgrade dosta ujednacene, sto me upucuje da se neka pravila postuju.
Takodje taj termin lux novogradnja je neka nasa krilatica. U ocuvanim gradovima sa istorijom, tradicijom, starogradnja ima cene kao novogradnja, ako ne i vise.

 

[unedfined]

Radna snaga je preko 30% ukupne cene sigurno. Cena zemljišta i svih dozvola je u Evropskim metropolama vrtoglavo visoka.

Ono što se kod nas smatra "ultra lux" lako može napolju biti niža srednja klasa gradnje.

Za projekat koji će trajati tri četiri godine se očekuje i do 200-300% return za dobar uspeh ali je uglavnom zabranjeno prodavanje neizgrađenih stanova tako da investitor mora da pokrije sve troškove za tih nekoliko godina.

Ukupan ROI je kod nas neuporedivo veći jer investitora ulaže daleko manje svog novca.
Zemljište : fabrika ili magacin u stečaju kupljeni na nameštenom tenderu
Troškovi gradskog građevinskog zemljišta i porezi: dovoriš se sa državom da o svom trošku rešiš pristupni put, kanalizaciju i slično
Materijal, podizvodaci: ne plaćaš im kešom nego dobijaju stanove u kompenzaciju.

Kod "nas" sa nekoliko stotina hiljada evra kesa i vezama i poznanstvima svugde gde treba možeš sazidati kompleks vredan desetak miliona.

Pokušavam da objasnim da su "koliko para uzeo po svakom prodatom kvadratu" i "koliko je anuelizovana neto dobit" nezavisne cifre.

 

[StevanHN]

Podaci Katastra su jednostavan matematički podatak koji pokazuje da je više kupoprodaja realizovano u junu, nego u maju, u kom je isto bilo jako puno kupoprodaja i to više nego u aprilu..., a sve to je dosta više nego godinu prije, koja je takođe imala puno realizacije...
E sada, ovi što pišu da "samo što nije pojeftinilo duplo", to pišu mjesecima i godinama. Ne kažem ja da do stabilizacije, pa u perspektivi, možda i do blagih korekcija cijena, prije svega starogradnje, u nekoj budućnosti neće doći. Ali ono što je sigurno, neće doći do pada za 50 % (kao što i marže nisu tolike) i oni koji to pišu, samo odmažu ljudima koji gledaju da kupe stan. Kao da im je žao da će neko rješiti stambeno pitanje, a to je poslije porodice, jedna od najkrupnijih i najbitnijih odluka u životu na koju ne bi trebalo da utiču frustracije pojedinih forumaša, pogotovo onih koji nemaju blage veze sa nekretninama što su ovdje bezbroj puta dokazali.

 

[Wolf]

Update:

Nije doslo do pada prometa u junu. U Beogradu je u junu ukupno prodato 1699 stanova, spram 1660 u maju i 1603 u aprilu (jun 2021: 1604, maj 2021: 1509, april 2021: 1691).

U prvih sest meseci ove godine prodato je 6% vise stanova nego u prvih sest meseci prosle godine. Od toga u centru grada (Stari grad, Savski venac, Vracar) i Novom Beogradu broj transakcija je porastao 25%, dok je u ostalim opstinama pao za 5%.

Jedna mala sugestija kada se vrsi uvid u Registar Cena Nepokretnosti. Pretraga moze da gresi i kada vrati manji broj od 250, a ne samo kada vrati 250.
Za pretragu po mesecima podeliti mesec na dva dela pa sabrati, recimo.

Stoga, tacan broj prodatih stanova po trenutnim podacima iz katastra je sledeci:
april 2021: 1807, maj 2021: 1510, jun 2021: 1754
april 2022: 1769, maj 2022: 1704, jun 2022: 1775
Prvih 6 meseci 2021: 9194
Prvih 6 meseci 2021: 9671
Povecanje u prvih 6 meseci iznosi ~5,2%
Povecanje u poslednja tri meseca iznosi ~3,5%

Takodje, ne znam po kom kriterijumu i redosledu katastar unosi podatke, tako da se desava da se broj ugovora u prethodnim mesecima menja, pa cak i u mesecima od prosle godine.
Svakako, ovo sigurno nisu finalni podaci za jun, pretpostavljam da ce se povecati.

Dobro bi bilo da dežurni stručnjaci i teoretičari "cijene samo što ne padnu duplo" i "prodaja je stala" prokomentarišu broj prodaja u junu i da nas (radi njihovog kredibiliteta) podsjete šta su pričali unazad mjesec, dva o padu prodaje i naravno o cijenama.

Ovo nije broj prodaja u junu, vec broj potpisanih ugovora u junu. Neko je mogao da kaparise stan prosle godine, a da u kredit udje ove. Isto kao sto prosecna cena kvadrata iz ovih ugovora ne prati trenutne prodajne cene kvadrata, jer su cene formirane kad su stanovi kaparisani.

Ako teoreticari tvrde da je prodaja i potraznja za stanovima i stambenim kreditima usporila u junu i u julu, kada bih zeleo da ih demantujem ne bih gledao broj potpisanih ugovora u junu.

 

[beli labud]

Nisam siguran sta nije jasno: trenutno kupci snose rizik, investitor ubira profit. To je potpuno nefer i nezdrav sistem podsticaja. Kupci su spremni na to zato sto je ponuda mala i losa, a dostampane pare su im odjednom naizgled uvecale dohodak (a inflacija izazvana stampanjem ga obezvredjuje pa bi brze-bolje negde da ga uloze), visak koji zapravo putem naduvanih cena samo prosledjuju investitoru. Sve te anomalije su direktni ili indirektni rezultati stampanja para.

Ako ja snosim rizik projekta ne vidim zasto bih u razumnim okolonima imao da se "bar malo cenjkam za cenu", trebalo bi da placam po ceni kostanja (+ eventualna marza za uslugu). Naravno, investitor i dalje snosi neki rizik, ali je srazmera rizika manja nego istorijski a marza ista ili veca, i to je tema. Apsolutno je irelevantno da li je gradnja "standard" ili "premium" (sta god to znacilo).

Kako to moliću lepo,...ako kupac dobije kvalitetan stan po nešto manjoj ceni, ne razumem šta je tu sporno! Treba samo naći stručnu firmu koja će to odraditi valjano. Svi obostrano snosimo rizik projekta, i ja kao kupac ali i investitor sa druge strane. Ja da imam milion evra da kupim plac i ja bih gradio zar ne? Ali to nije tako, niti će mi ga iko pokloniti.
Tu i jeste problem što mi kao kupci nemamo pojma da razlikujemo Standard od Premijuma...meni je sasvim normalno da ako neko proizvede bolji proizvod može da računa na veću maržu. Gde je veća zarada, kod Mercedesa i Audija, ili kod Dačije...tako da da, itekako je relevantno
I nema "eventualne" marže, svako ulaže da bi nešto zaradio ili bolje prošao

 

[marketwatcher]

Jedna mala sugestija kada se vrsi uvid u Registar Cena Nepokretnosti. Pretraga moze da gresi i kada vrati manji broj od 250, a ne samo kada vrati 250.
Za pretragu po mesecima podeliti mesec na dva dela pa sabrati, recimo.

Stoga, tacan broj prodatih stanova po trenutnim podacima iz katastra je sledeci:
april 2021: 1807, maj 2021: 1510, jun 2021: 1754
april 2022: 1769, maj 2022: 1704, jun 2022: 1775
Prvih 6 meseci 2021: 9194
Prvih 6 meseci 2021: 9671
Povecanje u prvih 6 meseci iznosi ~5,2%
Povecanje u poslednja tri meseca iznosi ~3,5%

Mozda gledas sve tipove objekata, cifre koje sam preneo su samo stanovi.

Medjutim zanimljivo je da nakon provere vidim da se broj transakcija u maju smanjio sa 1660, koliko ih je bilo registrovano pre mesec dana, na 1579 sada. Ne razumem sta se desilo.

Za april nema promene (1603).

 

[Wolf]

Mozda gledas sve tipove objekata, cifre koje sam preneo su samo stanovi.

Medjutim zanimljivo je da nakon provere vidim da se broj transakcija u maju smanjio sa 1660, koliko ih je bilo registrovano pre mesec dana, na 1579 sada. Ne razumem sta se desilo.

Za april nema promene (1603).

I ja gledam samo stanove. Ali, jedan mesec nije dovoljno mali period da bi pretraga garantovano vracala manje od 250 transakcija (najcesce vrati 250, ali nekada pise recimo 235, 192, a cifra je u stvari veca). Stoga, svaki mesec mora da se pretrazuj iz dva dela recimo (od 1. do 15. u mesecu i od 16. do kraja meseca pa da se ta dva broja saberu).

Da, ta cudna promena broja ugovora je neobjasnjiva, pogotovo sto se recimo menja i za podatke iz 2021.?!