Hajde navedi mi 10 osoba, tj. njihovih zanimanja za koje pouzdano znas da mogu da zarade sa placenjem svih poreza bar 5000 evra mesecno, ako racunamo da je 2000 trosak na zivot, onda im ostaje 36000 po godini. Dakle treba im 7-8 godina za 200.000. A kes kupaca ima 60-70%.
"Navedi mi 10 osoba koje zaradjuju > 5000 evra mesecno" je malo trapav nacin da se postavi pitanje da se objasni rast cena nekretnina u Beogradu u prethodnim godinama, i narocito udeo kes kupaca.
Iako 5000 evra nije nedostizna plata, odgovori kako se oni ili neki "koji mogu da kupuju po stan mesecno" nalaze na svakom koraku su pomalo preterani. Isto vazi i za primere investicija i biznisa sa stopama povrata od > 100% godisnje. Ajmo svi onda da kupimo po jedan specijalni bager. Onih koji u Srbiji legalno zaradjuju iznad 5000 evra mesecno ima ispod 30.000, koliki je broj obveznika godisnjeg poreza na dohodak. Svi prinosi iznad 10% godisnje na dug rok su natprosecni, i mnogo vece godisnje stope rasta bogatstva nemaju ni milijarderi.
Takodje, sumnja da znacajan deo prometa dolazi od korupcije, utaje poreza i drugih oblika kriminala je opravdana, a odgovori da na to otpada 1% su smesni i naivni, i to ne samo za Beograd.
Medjutim, da bi se zaista razumela dinamika trzista i cena, treba spojiti sve kockice: koliko je to trziste, ko su kupci, odakle im novac, odakle sada vise para nego prosle godine ili pre par godina.
- Za pocetak, trziste je relativno plitko: u Beogradu se godisnje proda oko 18.000 stanova. Zbog neelasticnosti ponude nekretnina, a narocito na plitkom trzistu, mali poremecaji traznje mogu da izazovu znacajna pomeranja cena.
- Podatak da se samo oko trecine transakcija realizuje iz kredita ne uzima u obzir transakcije u kojima se prodaje jedan stan da bi se kupio drugi. Ako takve transakcije predstavljaju npr. 50% ukupnog broja transakcija (nemam ovaj podatak), onda to znaci da dve trecine novih para (kada se izuzmu pare koje su bile i ostale u nekretninama) dolazi iz kredita. Procenat je mozda i veci, jer je razumno pretpostaviti da vecina novca od prodaje starogradnje ostaje u nekretninama, a starogradnja cini vise od 50% trzista.
- Ostali kes kupci mogu biti dobro placeni strucnjaci koji su stedeli nekoliko godina, vlasnici privatnih biznisa ili oni koji su do novca dosli nelegalno. Nijedna grupa verovatno nije zanemarljiva.
Nista od ovoga i dalje ne objasnjava nagli skok ukupnog prometa nekretnina u Srbiji sa 4,1 milijarde evra u 2019. i 4,2 milijarde u 2020. na 6,1 milijardu u 2021. godini. Medjutim, cini mi se da je odgovor dat vec nekoliko puta i tice se do sada nevidjene monetarne ekspanzije, koja je bila odgovor na kovid. Ta monetarna ekspanzija je dovela do naglog rasta investicionih dobara (nekretnina, berze, kriptovaluta), a zatim i do opste inflacije, koju vidimo sada.
Dakle, cene ne rastu zato sto su neki mnogo pametni i sposobni a drugi nisu, pa ovi sto nisu treba da prihvate da nisu i da gledaju kako cene nastavljaju da divljaju, cene ne rastu ni zato sto odjednom ima mnogo vise korupcije i kriminala nego pre par godina, cene rastu zato sto su dostampane pare, a najveci ili svakako znacajan deo tih para je otisao onima koji su pare vec imali, pa su ih, posto im trenutno ne trebaju, ulozili, izmedju ostalog, u nekretnine. Rezultate tog eksperimenta upravo gledamo i sada je pitanje da li ce centralne banke zaustaviti inflaciju po cenu (daljeg) kraha trzista, ukljucujuci i trziste nekretnina, ili ce pustiti da nove stanove i druga ulaganja nekih od nas otplacujemo svi zajedno kroz inflacioni porez.
znaci da je i njemu problem da podigne kes a ima prodatih stanova... eto...