Cene nekretnina

[Dzangrizalo]

otprilike na to se i svodi ovaj rast cena, ljudi su uglavnom uspaničeni da neće moći ništa da kupe pa se brže bolje zadužuju. Ali takođe nijedna grana privrede u Srbiji ne može da isprati rast tržišta nekretnina i u jednom momentu će zbog toga morati da dođe do korekcije

 

[Ugljeni]

Ja ne vidim iskreno logiku u skakanju cene na 5000eur po kvadratu u proseku.
Razlog:
Imamo 2 tipa ljudi, koji kupuju za sebe da zive i koji kupuju kao investiciju/ za izdavanje.
Ako dodjemo do iznosa od 5000m2, to znaci da za neki stan od 60m2 nam treba 300k evra.
Ako bude i prosecna plata 900eur, kako se famozno obecava, i da porodica ima 2 plate takve (2000e mesecno)
Oni uz neko ucesce od 20% treba da uzmu kredit na 30 godina treba da daju oko 1000e mesecno za ratu.
Onda ljudi koji kupuju za investiciju izdavanje, sigurno nece izdavati stan placen 300k evra za 300e mesecno, vec ce traziti 800+
Tako da onda ljudi koji nemaju da kupe stan, nece imati novca ni da iznajme stan, sto znaci da ce otici u okolna mesta i putovati na posao.
Ali je problem sto nas ima sve manje, sto zbog negativnog prirodnog prirastaja, sto zbog emigracije u druge zemlje.
A ne vidim da ce Amerikanci, Svajcarci, Svedjani da trce u Srbiju da se doseljavaju i da daju ogromne pare za zivot u Srbiji, Jer im nista pozitivno ne mozemo pruziti sto oni vec nemaju. Jedino ko bi mogao da dolazi da zivi kod nasjeste neko kome je trenutno u zemlji gora situacija nego ovde, a i svi imigranti ne gledaju da ostanu u Srbiji nego da se doccepaju EU, tako da trenutno ni njima mi nismo primamljivi. Tako da ja stvarno ve vidim ni jedan validan razlog zasto bi cene samo nastavile da rastu i da ne prate rast kupovne moci i inflacije, nego da idu mimo svake logike i da se se prosecna cena stana uveca za 200-300% a kupovna moc za 50%.

 

[MrGood2016]

otprilike na to se i svodi ovaj rast cena, ljudi su uglavnom uspaničeni da neće moći ništa da kupe pa se brže bolje zadužuju. Ali takođe nijedna grana privrede u Srbiji ne može da isprati rast tržišta nekretnina i u jednom momentu će zbog toga morati da dođe do korekcije

Zasto posmatrati lokalnu privredu samo? Dobar procenat kupaca je skoro potpuno nezavistan od srpske privrede, i kupovinom nekretnina je direktno i indirektno podstice.

 

[Dzangrizalo]

neminovno je da će lokalna privreda na svojim leđima izneti cenu nekretnina, jeste da tu postoji upliv IT-a i sličnih grana koje imaju izražen međunarodni karakter ali nije realan scenario da dođu gastarbajteri i stranci i kupe ceo grad ili njegov dominantan deo pa da ga izdaju

 

[savoir28]

Gastarbajteri verovatno cine procenat kupaca novogradnji, ali isto tako uzeti u obzir i gastarbajtere koji prodaju svoje stanove u Bgd jer znaju da se nikada nece vracati(gledao sam nekoliko stanova gde su vlasnici gastarbajteri, nece da se bakcu sa tim, zele samo da prodaju i obicno stavljaju nize cene i spremni su jos da spustaju).

 

[savoir28]

https://biznis.telegraf.rs/nekretnine/3 ... ef=BlicApp

Malo hajpa za Karaburmu, iliti nekadasnju "Malu Kolumbiju" kako kazu u clanku

Sada domaci za "novinare", napisite isti clanak za sledece opstine/delove grada:

Novi Beograd(nekada spavaonica i geto sada poslovni centar regiona)
Banjica(nekada golubarnici i kriminal, sada bum u novogradnji i predivna suma i park)
Zemun(nekada Zemunski klan i kriminal sada deo grada za sebe sa svim sadrzajima, blizina reke i predivno setaliste u centru)
Batajnica(Nekada deprsevno mesto u ravnici gde je ziveo/zivi Vojislav Seselj, sada privredni bum i bum novogradnje vrednost kvadrata preko _ _ _ _ _ _ _ _ Eur)

Mogu da ucestvuju i clanovi foruma :-D

 

[gamblerNBG]

Dzangrizalo » Uto Maj 18, 2021 11:04 am[/url]":2ssfseiq]neminovno je da će lokalna privreda na svojim leđima izneti cenu nekretnina, jeste da tu postoji upliv IT-a i sličnih grana koje imaju izražen međunarodni karakter ali nije realan scenario da dođu gastarbajteri i stranci i kupe ceo grad ili njegov dominantan deo pa da ga izdaju

Evo kolika je u stvari prosecna plata programera:

https://startit.rs/prosecna-plata-progr ... iji-1225e/

Imajte u vidu da je medijana verovatno i manjla, jer realno postoje i ti izuzetni sa platama koje vradovic pominje, ali je taj procenat, naravno, mali. Plus, uzmite u obzir da programeri cine tek deo procenta svih zaposlenih... Pa onda donesite zakljucak za sebe, koliko celom balonu doprinose programeri. A 2008. ih je bilo jos manje i imali su manje plate u proseku nego danas, pa se opet pravio balon.

 

[Seamus]

Aman ljudi vise se IT-om Stanovi u Beogradu se kupuju ogromnom vecinom u kesu i za investiciju, ne za zivot. U clanku se navodi prosecna IT plata za BG od 1664 eur, sto nije uopste lose, ali da li je to plata sa kojom statisticki znacajan udeo IT sektora moze da kupuje stanove u kesu? Kreditno, da, ok, moze da se gura natprosecan kredit, ali nemojmo pripisivati porast cene ITu ako se 70-80% kupovina obavi gotovinom (tj. bankovnim transferom za sume preko 10k, da me ne optuzuju revnosniji clanovi foruma da govorim o koferima ).

 

[gamblerNBG]

To pokusavam da kazem svi optuzuju programere za skok cene. A progrmeri koje ja znam optuzuju perace para sto ne mogu da kupe stan... E a na koga peraci para kukaju, to ne znam, sa takvima se ne druzim... na zalos'...

Uglavnom, niko u Srbiji nije bogat od plate... ovde ili imas ili nemas 8) I ti ITjevci koji su kupili stanove su iz jacih prica.

 

[mariks]

I da, postoje ljudi koji stalno podgrevaju taj hajp, neki su placeni za to, neki su veliki investitori, nekima je to bitno jer zele da ostanu na vlasti, a neki su samo forum entuzijasti koji gledaju na svoju licnu malu(u objektivnom smislu) korist.

Kao sto postoje ljudi koji podgrevaju propast i "izduvavanje balona". Neki su placeni za to, neki zele da investiraju, nekima je bitno da kupi jos par stanova, a neki su samo forum entuzijasti koji gledaju na svoju malu korist, a neki to rade cisto iz hejta i da im ne treba nekretnina

 

[gamblerNBG]

Pre bih rekao da je ovo prirodan odnos broja onih koji imaju i nemaju za stan

 

[savoir28]

mariks » Uto Maj 18, 2021 3:19 pm[/url]":3g0vw3bp]

I da, postoje ljudi koji stalno podgrevaju taj hajp, neki su placeni za to, neki su veliki investitori, nekima je to bitno jer zele da ostanu na vlasti, a neki su samo forum entuzijasti koji gledaju na svoju licnu malu(u objektivnom smislu) korist.

Kao sto postoje ljudi koji podgrevaju propast i "izduvavanje balona". Neki su placeni za to, neki zele da investiraju, nekima je bitno da kupi jos par stanova, a neki su samo forum entuzijasti koji gledaju na svoju malu korist, a neki to rade cisto iz hejta i da im ne treba nekretnina

Pa jeste, ima dosta subjektivnog u celoj prici oko trzista. Jedino su hejteri tu samo iz potrebe da troluju, Mislim da je dobro sto svako iznosi svoje misljenje. Ja sam se prijavio ovde na forum jer sam u potrazi za nekretninom, ali mislim da su cene trenutno visoke. I to je isto subjektivno, Nemam nikakvih interesa na trzistu osim da se cena priblizi toliko da ne moram da uzimam veliki kredit. To se mozda nece desiti, a mozda i hoce. Pokusavam da budem sto objektivniji. Ali mislim da su svi ti koji su u slicnoj situaciji kao ja "male ribe". A trziste uvek kreiraju one vece ili velike ribe...

Ja recimo ne mogu i ne zelim da razmisljam o BNV. Niti bih zeleo da mi deca odrastaju tamo.

 

[mariks]

Sve zavisi. Ja isto nisam mogao da razmisljam o BNV tj mogao sam ali bi to znacilo veliki deo zarade da ide na kredit, a to ne zelim jer ne znam sta ce biti sutra. Kada sam ja kupio 2019te meni su jos tada pricali i uzivo i ovde na forumu "balon", "preplatio si, cene su nerealne", "ide kriza bice za 1000e u centru da biras", "sj.bao si se, kupio si kad je najskuplje"... Sada ga mogu prodati bar 50% skuplje... Niko ne kaze da cena nece padati, hoce, samo sa koje cene. A dok cekas, ako ti treba za zivot, kirija ide, racuni idu...

 

[savoir28]

mariks » Uto Maj 18, 2021 3:39 pm[/url]":3tck64em]Sve zavisi. Ja isto nisam mogao da razmisljam o BNV tj mogao sam ali bi to znacilo veliki deo zarade da ide na kredit, a to ne zelim jer ne znam sta ce biti sutra. Kada sam ja kupio 2019te meni su jos tada pricali i uzivo i ovde na forumu "balon", "preplatio si, cene su nerealne", "ide kriza bice za 1000e u centru da biras", "sj.bao si se, kupio si kad je najskuplje"... Sada ga mogu prodati bar 50% skuplje... Niko ne kaze da cena nece padati, hoce, samo sa koje cene. A dok cekas, ako ti treba za zivot, kirija ide, racuni idu...

Pa eto ti si, za sada, napravio dobru investiciju i to je za svaku pohvalu. Osetio si trenutak i nisi slusao buku sa foruma. Ali nekome ide kirija i mora brzo da se odluci, pa ga uhvati frka, strah i panika, pritiska ga zena pa pozuri sa kreditom, pa se onda kaje sledecih 15-20 i vise godina zasto je sebi dozvolio da uzme kredit i kada ce ga vec otplatiti.

 

[mariks]

Ako tako gledas onda nikada nije trenutak za kupovinu jer ako su kamate male cena je velika, kada su kamate vece cena je manja... A zatim i psihologija ljudi kada pada uvek moze jos malo da padne, kada raste uvek moze jos da raste. I uvek to malo srecu kvari Jedino ako sedis na nekom kesu pa trazis stan za investiciju onda je ok cekati pad, pod uslovom da inflacija ne pojede taj kes i pod uslovom da kad cene padnu ne budu iste kao i kada je bio "balon" npr padne sa 3500 na 2500. Kockanje je svakako.

 

[savoir28]

mariks » Uto Maj 18, 2021 4:02 pm[/url]":2tcj7592]Ako tako gledas onda nikada nije trenutak za kupovinu jer ako su kamate male cena je velika, kada su kamate vece cena je manja... A zatim i psihologija ljudi kada pada uvek moze jos malo da padne, kada raste uvek moze jos da raste. I uvek to malo srecu kvari Jedino ako sedis na nekom kesu pa trazis stan za investiciju onda je ok cekati pad, pod uslovom da inflacija ne pojede taj kes i pod uslovom da kad cene padnu ne budu iste kao i kada je bio "balon" npr padne sa 3500 na 2500. Kockanje je svakako.

Koliko se secam najbolji trenutak za kupovinu bio je izmedju 2013-2018. Posle toga krece skok. U tom periodu cak ni krediti nisu preskupi. Ne zelim da poredim tada i sada ili 2008 i 2021. Kada bi mogla da se vrse takva predvidjanja na osnovu ponasanju trzista u proslosti, svi bi vec bili bogati...

I to pitanje sto se tice inflacije je interesantno. Novac koji stoji svakako propada, cak i u vreme kada nije kriza. Pa cak iako imas stan u kom ne zivis on vremenom propada, njegova cena vremenom propada, ako ga izdajes on rapidno propada i moras stalno da ulazes u njega. I niko ti ne garantuje da ces uvek moci da ga izdas. Previse varijabli u oba slucaja.

Isto, jos jedna navika u Srba je da se po svaku cenu obezbedi stan za decu. To je sada pandam onome iz proslosti kada su se gradile kuce na 2 i vise sprata gde se pravio prostor za buducu porodicu svakog deteta. I onda su te kuce zavrsavale prazne, gde se koristila samo jedan deo kuce i jedna soba jer deca su otisla svojim putem.

Moje misljenje je da veliki broj stanova samo ceka da izadje u prodaju bez obzira kakvo je stanje na trzistu. Sada je trenutak gradjevinskog buma i jako slabe ponude donekle kvalitetnih stanova u starogradnji. Mislim da se trenutno najmanji broj stanova koji je u jednom(ovom) trenutku na trzistu prodaje zato sto je taj stan nekada bio dobra investicija pa je dosao trenutak za ROI. Tek dolazi vreme za taj ROI, ako ga bude :-D

 

[mariks]

Koliko se secam najbolji trenutak za kupovinu bio je izmedju 2013-2018. Posle toga krece skok. U tom periodu cak ni krediti nisu preskupi. Ne zelim da poredim tada i sada ili 2008 i 2021. Kada bi mogla da se vrse takva predvidjanja na osnovu ponasanju trzista u proslosti, svi bi vec bili bogati...

Pa ne bas, to je kao da 2025te kazemo najbolji trenutak je bio 2013-2023 pod uslovom da cene nastave da rastu. Price o balonu su krenule 2016/2017 kada je krenulo povecanje. Dakle da kazemo izmedju 2013-2016te gde nekima ni tada nije bio trenutak jer je cekao da cene jos padnu. Neki ce uvek cekati, a kada bi svi znali da prepoznaju trenutak svi bi bili bogati za bilo koje ulaganje.

Stan propada da ali to inflacija nadomesti. Ali da, previse varijabli.

Nije samo navika Srba da obezbede za decu vec nemanje alternative za ulaganje. Jos uvek vazi ono "kupi stan, nece propasti". Pa cak i ta kupovina za decu je ok jer i da ta deca odluce da ne zive tu stan se moze prodati i tako im pomoci gde god da su. A ako im pomoc ne treba onda uzivancija sa babom ispod neke palme

 

[max]

Uglavnom, niko u Srbiji nije bogat od plate... ovde ili imas ili nemas

To je razlog nerealno visokih cena m2 u Beogradu.
Baš bi me interesovala statistika koliko poreza na osnovu prihoda su plaćali zadnjih x godina vlasnici stanova u BNV.

 

[Pegasus]

Mariks u kom naselju tj delu grada si kupio stan 2019god za koji kazes da vredi sada vise od 50% nego pre 2god?

Meni deluju prenapumpane price o rastu cena preko 10% godisnje, nema nikakvog osnova za tako nesto pogotovo sa ovim sadasnjim cenama.

 

[mariks]

Na Senjaku. Ali sam dobio dobru cenu jer sam uhvatio poslednji voz pred povecanje plus sam nesto kompezovao sa prodavcem (fakticki zakljucao cenu jos ranije) plus povrat pdv-a... Ok ne moze 50% to sam izkarikirao ali 30% ko od sale, a kada pogledam cene novogradnji u okolini mozda i vise. No ne razmisljam o tome jer sam stan uzeo za zivot, ne za preprodaju.

Rast cena prati trziste, pricamo o centralnim lokacijama gde su cene uveliko 2500+ dok su u onim daljim naseljima osetno nize. I sve dok se pravi raslojavanje drustva i dok ovi sa viskom para imaju i hoce da daju toliko za stan u centralnim opstinama cene ce rasti. Kada budemo imali vise stanova nego kupaca krece pad, a to mozemo naslutiti i kada se ovde ne budu vise otvarale teme sa novim novogradnjama gde malo malo neko pita za savet o kupovini.

 

[NRakocevic]

Dzangrizalo » Pon Maj 17, 2021 11:55 am[/url]":1msezexi]okej izostavio sam i Gen X, ali u svakom slučaju milenijalci nemaju isti pogled na svet kao njihovi roditelji

G. Džangrizalo,

Bejbi bumeri iz doba SFRJ su u dobrom delu mrtvi, a ovi što su živi su u 95% otkupili stan devedesetih. Njih bi trebalo izbaciti iz vaše jednačine.

Da, generacija X (ja sam taj) je ta koja sada ulaže u nekretnine u BGD jer može to sebi da priušti.

Postoji ogroman broj nas koji jednostavno ne može ili ne želi da kupi nekretninu tamo gde radi.
Evo recimo zapadna Afrika. Nigerija, Angola - vi biste tamo kupili stan? Ne bih rekao. Evo ja sam naftaš, radim u Angoli. Pristojna novogradnja u centru Luande od 80 kvm sa strujom i vodom 24/7 i teško naoružanim obezbeđenjem (to je obavezno za belce) košta oko 1 000 000 USD. A kirija istog stana 1500 USD. Baš dobar ROI...
Dakle Beograd. Daleko jeftinije i daleko bolji kvalitet života. I daleeeko bolja zdravstena zaštita.

Nego, pravo pitanje za vas milenijalce je odakle vam pobogu stanovi? Kad ste pre uspeli da ih zaradite i onda već i prodate? Kad sam ja imao 27 godina mi smo još uvek studirali, živeli sa roditeljima, zemlja razrušena tek izašla iz rata, ko je stigao da diplomira - posla nema, krediti ne postoje. A vi ste već stekli stanove? Izgleda da se danas ipak mnogo bolje živi u Beogradu nego pre 20 godina.

 

[MrGood2016]

Studiranje do 27 godine je bas uzivanje u zivotu. A uzivanje i skupljanje stanova ne ide zajedno ponekad.

 

[NRakocevic]

Takvo vreme bilo, nije bilo Megatrenda, Singidunuma itd. Ozbiljan tehnički fakultet traži minimum 6 godina, a najčešće 7-7.5. Pre toga jednu akademsku godinu ti pojede vojni rok, još jednu NATO '99. i tako... 27-ma dođe dok trepneš a ti još apsolvent... Dobro, bilo pa prošlo.

Poenta mog komentara je da sada moja generacija kupuje stanove u BGD jer smo dovoljno radili i zaradili, a nemamo gde drugo.
I da tamo gde radimo to nije moguće ili je besmisleno. Ne rade svi u EU, a takođe i velika većina ljudi koji rade po zapadnoj Evropi nema šanse da skupe npr. 200k keša i kupe stan u BG...

 

[niki]

Tokom treceg kvartala kreće korekcija cena u Srbiji, vidite po plaćenim člancima kolika je nervoza kod investitora, takodje i da ne krece mnogo novih projekata po gradu…

 

[vradovic]

Zanimljiva statistika
https://www.b92.net/biz/vesti/srbija.ph ... id=1859766

Sve dok se
https://www.dw.com/en/ecb-holds-interes ... a-56839395

Ovo ne promeni ILI ovo
https://www.bloomberg.com/news/articles ... bank-guide

Cene nekretnina ce da idu zesce na gore. Nema apsolutno ni jedan razlog zasto bi padale.

Ovaj stimulus i kamate na 0% ako se odrze ovako do 2025. (a nadam se da nece) cene nekretnina u Beogradu ce biti katastrofalno skupe.