Tin » Čet Maj 20, 2021 10:16 am[/url]":21hirqga]Draga beobuild community,
Zeleo bih da adresiram par zabluda koje se plasiraju u medijima, kako bih pokusao cinjenicama objasniti rast cena nekretnina u Srbiji.
Fokus je na finansiranju kupovine sopstvenim sredstvima, koji se pominje kao dominantan model.
Neke od dole navedenih zabluda su vec pomenute na forumu.
Ja ih ukljucujem u post kako bismo na jednom mestu vrlo transparentno imali sve potencijalne drivere cena i njihov impact, cinjenicno obradjene.
Nepostojanje ovakve transparentnosti i jasno iskazanih cinjenica, jedan su od glavnih uzroka konfuzije u medijima na ovu temu.
1) Zabluda br. 1: Srbi stednju investiraju u nekretnine jer je finansijsko trziste nerazvijeno, a i usled straha za sigurnost i rizik obezvredjivanja stednih uloga usled pandemije i mera ECB.
Stednja u 2020. god. u Srbiji je povecana za 5,8% devizna i 16,9% dinarska (izvor NBS) u odnosu na 2019, tako da nema ni reci o nekoj masivnoj realnoj kesh traznji koja potice od stednje stanovnistva u Srbiji i koja bi gurala cene na gore.
2016 su postojale procene (izvor Kamatica) da "stednja u slamarici" iznosi cirka kao ona deponovana u bankama.
I pored toga, veci pritisak na ulazak u eventualne investicije je kod gradjana koji drze depozite u bankama, usled rizika od pandemije na likvidnost istih (masovni defaulti kredita privrede) i vece osvescenosti za rizik ovog segmenta stanovnistva, tako da i kod "stednje u slamarici" ima jos manje motiva za investicijama.
Diskutabilno je jedino pitanje nelegalnih sredstava u slamarici koja mogu pronaci interes/motivaciju za investiciju, mada nema nekog posebnog EKONOMSKOG razloga zasto se to nije desilo pre 5-6 godina, kada su cene stanova bile znatno manje.
2) Zabluda br. 2: Dijaspora je investirala u nekretnine u Srbiji kako bi sacuvala vrednost novca usled ekspanzivne monetarne politike ECB i FED.
a) Zemlje sa najvise Srba - procena (izvor: Wikipedia):
Nemacka 0,5m to 1m
Austrija 0,5m
SAD 1m
Inflation CPI full term (source: inflation.eu)
Nemacka
https://www.inflation.eu/en/inflation-r ... rmany.aspx
Austrija
https://www.inflation.eu/en/inflation-r ... stria.aspx
SAD
https://www.inflation.eu/en/inflation-r ... tates.aspx
U chart-ovima se ne vide neki skokovi inflacije u periodu 2016-2020, a i pocetak 2021 (i pored negativnih kamatnih stopa u EU) koji bi opravdali tvrdnju da je postojao pritisak vise nego ranijih godina da se depoziti pretvaraju u realnu vrednost, tipa nekretnine.
b) Ko je ziveo u Zapadnoj Evropi zna da 90% nasih ljudi tamo rade za 1200-1500 eur neto mesecno (sto je u rangu 400 eur u Srbiji) i jedva sastavlja kraj sa krajem.
Cak i nasim uspesnim ljudima nije lako da ustede iznose za prosecan stan u BGD. novogradnji.
(izvor: zivim godinama u EU i krecem se u krugu nasih incl. uspesnih ljudi).
Sredstva da kupuju za kesh imaju samo pojedinci, sto ne znaci da imaju i motivaciju to da urade.
3) Zabluda br. 3: Stanove u Srbiji kupuju IT-evci.
Prosecne plate u IT sektoru u Srbiji su (izvor: HelloWorld.rs): Beograd 1.664 evra, Novi Sad 1.104 evra, Niš 1.229 evra, Subotica 831 evra, Kragujevac 1.196 evra.
Naravno ovo je prosek i ima onih koji imaju vise ili manje ali to je mala frekvencija (95% ulaze u -2 do +2 sigma od proseka).
I sa tim platama, potrebne su godine da dovoljna masa ITevaca uz redovne troskove zivota ustedi iznos za kesh kupovinu prosecnog stana u BGD.
Tako da i ovde sredstva za kupovinu imaju samo pojedinci, sto opet ne znaci da imaju i motivaciju da to i urade.
4) Zabluda br. 4: Velika potraznja koja podize cene stanova u Srbiji potice iz okolnih zemalja.
Okolne zemlje sa najvecim potencijalom da budu kupci nekretnina u Srbiji (kriterijumi: kulturoloske, istorijske, religiozne slicnosti, poslovna i familijarna povezanost, teritorijalna blizina) mogu biti Republika Srpska, Crna Gora i Makedonija.
GDP/Capita 2019 (izvor World Bank)
Populacija 2019 (izvor citypopulation.de i worldbank.org)
a) Republika Srpska
Populacija 1,14 m
GDP/Capita 6.108 usd (2019 BiH)
b) Crna Gora
Populacija 0,62 m
GDP/Capita 8.910 usd
c) Makedonija - otpada jer ne postoji pravni osnov za kupovinu nekretnina u Srbiji - ne postoji reciprocitet (izvor:
https://mpravde.gov.rs/tekst/3579/pravo ... tnosti.php)
Iz toga imamo kupovnu moc:
Total RS+CG
Populacija 1,76 m
GDP/Capita (weighted average) 7.095 usd
...i kad to uporedimo sa internim potencijalom Srbije:
Srbija
Populacija 6,94 m
GDP/Capita 7.412 usd
...to je 4 puta veca populacija .....i za ca 5% veci GDP/Capita u korist Srbije.
Na osnovu zakljucaka iz Zablude br. 1 i br. 3, da ni Srbija nema tu snagu, mala je verovatnoca da legalna kupovna moc iz CG i RS, koja je znacajno manja od legalne kupovne moci Srbije drajvuje rast cena nekretnina u Srbiji.
Naravno, uvek imamo pojedince/grupe koji su platezno sposobni i eventualno imaju motivaciju, ali neki znacajniji uticaj na cene ove manjine nije realan.
Takodje moze se uzeti varijabla timing e.g. Sada kupci iz okolnih zemalja imaju "agresivniji" pristup nego kupci iz Srbije, eksponirajuci svoju kupovnu moc u vecem %.
I to je malo verovatno zbog nesrazmerno vece kupovne moci u Srbiji i nepostojanja jake argumentacije zasto se bas sada ponasaju toliko drugacije od svojih peer-ova u Srbiji.
~~~~Sveobuhvatni zakljucak:~~~
Verovatnoca da je rast cena nekretnina u Srbiji zasnovan na ogromnoj realnoj traznji finansiranoj sopstvenim legalnim sredstvima (bilo internim ili iz dijaspore i okolnih zemalja) je gotovo nepostojeca.
Odredjene skromne fluktuacije se mogu traziti u fenomenu "presipanja iz supljeg u prazno" prodajom stana u starogradnji i kupovinom u novogradnji, ali efekti ovog ponasanja su minimalni usled tezine uskladjivanja tri ogranicavajuca faktora:
A) vecih cena u novogradnji +
B) ...rastuce stednje gradjana i vezivanja slobodnih sredstava +
C) ...dugog prodajnog ciklusa starogradnje.
- - -
Konflikt interesa: Autor ne prodaje, ne kupuje nekretninu, nema konekcija sa agencijama za nekretnine, investitorima, nije clan ni jedne stranke niti udruzenja. Autor nema koristi niti od povecanja, niti od smanjenja cena/traznje za nekretninama u Srbiji. Autor ne spekulise na finansijskim, a ni robnim trzistima, ukljucujuci i nekretnine.
Intelektualna svojina: Autor ovog posta i analize se odrice bilo kakvih autorskih prava za isti. Svako kopiranje, prosledjivanje i upotreba teksta u ovom postu je apsolutno dozvoljena i ne zahteva nikakvu finansijsku nadoknadu.
Videcemo...
