Šta je novo?
Od:
Filteri

Cene nekretnina

danko je napisao(la):
Takođe mi nije jasno da kod nas ne postoji "pre-approved" koncept, da ti podneseš zahtev za kredit, odradiš svu dokumentaciju, banka ti odobri/ne odobri kredit, i dobiješ pismo od banke da si pre-approved na taj i taj iznos, i taj pre-approval ti važi npr 3 meseca. I onda sa tim pismom u džepu ti ideš i kupuješ nekretninu, i umesto da počinješ proces kad nađeš nekretninu, ti ga samo završavaš i sve traje nedelju-dve dana.
Kliknite za proširenje...
Jer ti treba procenitelj + da banka proceslja papire investitora / prodavca
 
danko je napisao(la):
Poenta priče je da je za prodavca stana daleko veća peripetija i zezanje kad je neko kupac preko kredita nego kad je u pitanju keš kupac.

Takođe mi nije jasno da kod nas ne postoji "pre-approved" koncept, da ti podneseš zahtev za kredit, odradiš svu dokumentaciju, banka ti odobri/ne odobri kredit, i dobiješ pismo od banke da si pre-approved na taj i taj iznos, i taj pre-approval ti važi npr 3 meseca. I onda sa tim pismom u džepu ti ideš i kupuješ nekretninu, i umesto da počinješ proces kad nađeš nekretninu, ti ga samo završavaš i sve traje nedelju-dve dana.
Kliknite za proširenje...
Prodao sam stan proslo leto (80% sto je gledalo su bili kes kupci), na kredit (i sam stan je jos bio pod hipotekom). Nikakvo posebno cimanje nisam imao da se secam, neki papir iz banke da sam otisao da uzmem i dao kupcu.
 
danko je napisao(la):
Poenta priče je da je za prodavca stana daleko veća peripetija i zezanje kad je neko kupac preko kredita nego kad je u pitanju keš kupac.

Takođe mi nije jasno da kod nas ne postoji "pre-approved" koncept, da ti podneseš zahtev za kredit, odradiš svu dokumentaciju, banka ti odobri/ne odobri kredit, i dobiješ pismo od banke da si pre-approved na taj i taj iznos, i taj pre-approval ti važi npr 3 meseca. I onda sa tim pismom u džepu ti ideš i kupuješ nekretninu, i umesto da počinješ proces kad nađeš nekretninu, ti ga samo završavaš i sve traje nedelju-dve dana.
Kliknite za proširenje...
Pa postojalo je ranije predodobrenje kredita, zar su to ukinuli?
 
Mozda da postoji procedura da onaj ko prodaje uradi procenu u banci pre same prodaje, ali to bi ga kostalo, a i procena se moze razlikovati od banke do banke, tako da opet se sve svaljuje na kupca, a prodavac mora da ceka.
 
iv4n je napisao(la):
Mislim da je zato sto banka kad daje kredit ona ne daje kredit na osnovu tvojih primanja, nego i na osnovu nekrtnine koju hoces da kupis. Recimo, imas dobru platu i banka je spremna da ti odobri kredit od X0.000 evra, ali nekretnina koju si nasao ima neke probleme sa papirima. Onda ti banka nece odobriti kredit, ne zbog tebe nego zbog nekretnine. I mislim da bas taj deo oko nekrenine pravi najveci problem, a ne plata, lako je banci za platu.
Kliknite za proširenje...
Poenta je da banka završi ceo proces i kaže ti, odobrićemo ti kredit od 150000 evra, 30000 evra tvog učešća i procenjena vrednost nekretnine ne može biti manja od visine kredita ili tako neka formulacija. Nije da to već ne postoji gotovo svuda. Na taj način ti skraćuješ proces za dobrih mesec-dva dana, i samo se radi finaliziranje - procena vrednosti nekretnine, provera papira i to je to, nedelju dve dana max.
 
danko je napisao(la):
Poenta je da banka završi ceo proces i kaže ti, odobrićemo ti kredit od 150000 evra, 30000 evra tvog učešća i procenjena vrednost nekretnine ne može biti manja od visine kredita ili tako neka formulacija. Nije da to već ne postoji gotovo svuda. Na taj način ti skraćuješ proces za dobrih mesec-dva dana, i samo se radi finaliziranje - procena vrednosti nekretnine, provera papira i to je to, nedelju dve dana max.
Kliknite za proširenje...
Pa logicki gledano to je i maksimum koji banka moze da uradi s obzirom na to da je ideja da ti uradis taj proces kad jos nemas neku konkretnu nekretninu u vidu. Kako onda dodjosmo do toga da pre-approval iliti predodobrenje ne postoji kod nas?
 
kolombaja je napisao(la):
Pa logicki gledano to je i maksimum koji banka moze da uradi s obzirom na to da je ideja da ti uradis taj proces kad jos nemas neku konkretnu nekretninu u vidu. Kako onda dodjosmo do toga da pre-approval iliti predodobrenje ne postoji kod nas?
Kliknite za proširenje...
Odmah da se ogradim - nisam nikada kupovao nekretninu na kredit ni kod nas ni u inostranstvu, ali znam da u Americi svaki kupac nekretnine prvo što radi je izvadi pre-approval pismo od banke (ili proof of funds), bez toga agent za nekretnine uopšte neće ni da troši vreme na njega.

Dakle da li u Srbiji postoji opcija da vi odete u banku, zatražite stambeni kredit, podnesete zahtev, podnesete dokumentaciju, kredit bude odobren na kreditnom odboru banke, i na vama bude samo da pronađete nekretninu, uradite procenu, papire i to je to? Dakle ključ je da kredit prođe proces odobrenja, a ne da šalterski službenik provuče vašu zaradu kroz kalulator i kaže - možete da dobijete toliki i toliki kredit, sve ok javite se kad nađete stan. Znači kada kasnije dođete sa nekretninom, i procena vrednosti nekretnine je onolika koliku je banka propisala, da je to to, da banka više nema niti šta da odlučuje niti da kaže da neće da da kredit.
 
danko je napisao(la):
Odmah da se ogradim - nisam nikada kupovao nekretninu na kredit ni kod nas ni u inostranstvu, ali znam da u Americi svaki kupac nekretnine prvo što radi je izvadi pre-approval pismo od banke (ili proof of funds), bez toga agent za nekretnine uopšte neće ni da troši vreme na njega.

Dakle da li u Srbiji postoji opcija da vi odete u banku, zatražite stambeni kredit, podnesete zahtev, podnesete dokumentaciju, kredit bude odobren na kreditnom odboru banke, i na vama bude samo da pronađete nekretninu, uradite procenu, papire i to je to? Dakle ključ je da kredit prođe proces odobrenja, a ne da šalterski službenik provuče vašu zaradu kroz kalulator i kaže - možete da dobijete toliki i toliki kredit, sve ok javite se kad nađete stan.
Kliknite za proširenje...
Aha, znaci pitanje je da li u Srbiji postoji proces predodobrenjea koji funkcionise na isti nacin kao u Americi.

To zaista ne znam, ni ja nisam prolazio kroz proceduru predobrenja stambenog kredita kod nas. Ono sto sam nasao pri brzoj pretrazi je ovaj clanak: https://internetportal.rs/magazin/kako-dobiti-predodobrenje-stambenog-kredita/

Evo jedan deo iz clanka, ostalo ima tamo napisano pa koga zanima moze da procita. Ocigledno da neki proces postoji, skracuje se procedura dobijanja kredita (ne znam za koliko) ali ne funkcionise kao sto je to regulisano na kreditnom trzistu Amerike.
Predodobrenje je korisno kada kupujete stan, ali ćete morati da dobijete konačno odobrenje stambenog kredita kada se pronađete odgovarajući stan, a jednostavno dobijanje predodobrenja nikako ne garantuje da ćete dobiti i konačno odobrenje.
Kliknite za proširenje...
 
danko je napisao(la):
Dakle da li u Srbiji postoji opcija da vi odete u banku, zatražite stambeni kredit, podnesete zahtev, podnesete dokumentaciju, kredit bude odobren na kreditnom odboru banke, i na vama bude samo da pronađete nekretninu, uradite procenu, papire i to je to? Dakle ključ je da kredit prođe proces odobrenja, a ne da šalterski službenik provuče vašu zaradu kroz kalulator i kaže - možete da dobijete toliki i toliki kredit, sve ok javite se kad nađete stan.
Kliknite za proširenje...
Ne rade nase banke tako jbg, bilo bi lepo da rade ali nismo mi toliko kreditno razvijeno drustvo.
 
To "predodobrenje" ako nije prošlo kroz kreditni odbor ne znači apsolutno ništa. To je nešto što može da izbaci automatski kalkulator gde ti ukucaš parametre i on ti kao da neko "predodobrenje" koje nema nikakvu težinu jer banka ne mora da stane iza toga.
 
Meni u Intezi su rekli da nakon sto im dostavim sva dokumenta i odradimo procenu nekretnine resenje o odobrenju dobijam kroz 7-10 dana.
Ali ceo postupak prikupljanja dokumentacije, procene, odobrenja i isplate uglavnom bude 3-4 nedelje ukupno.
 
Extroniks je napisao(la):
Meni u Intezi su rekli da nakon sto im dostavim sva dokumenta i odradimo procenu nekretnine resenje o odobrenju dobijam kroz 7-10 dana.
Ali ceo postupak prikupljanja dokumentacije, procene, odobrenja i isplate uglavnom bude 3-4 nedelje ukupno.
Kliknite za proširenje...
Što i nije toliko loše, ali opet i tako prodavac mora da čeka te 3-4 nedelje i da ima rizik da banka neće odobriti kredit (pored dodatnog cimanja sa stepenom izgradnje i kasnijim isplatama ako je objekat u izgradnji). Zato kažem da je potpuno logično da će svaki investitor da preferira keš kupca, i uvek će pre da proda keš kupcu, pa i za nešto jeftinije pare nego kreditnom kupcu. I to nije hir, nego zdravorazumska logika.
 
Samo mogu da pretpostavim (ne i da tvrdim, posto nisam detaljno upucen u poslovanje banaka) da to predobrenje kod nas skracuje vreme za dobijanje kredita. Da ne vredi "apsolutno nista" - u to sumnjam. Za koliko tacno to predobrenje moze da skrati proces, nemam ideju.

Obrni okreni kes kupac moze brze da isplati nekretninu od kreditnog (sa ili bez predodobrenja), do prodavca je da li ce i kome da proda i da li hoce/moze da ceka i "rizikuje".
 
super.operater je napisao(la):
Ne, nije! Napises u oglasu samo kes kupci pa onda ne postavljas takva pitanja. A zastro ne napises to ... eee
Kliknite za proširenje...
Samo keš kupci uglavnom implicira da se radi o neuknjiženom (ili na drugi način papirološki problematičnom) stanu. Sa druge strane, projektno finansiranje koje investitori dobijaju od banke u cilju gradnje objekta, nemaju veze sa obavezama koje kreditni kupci imaju pri kupovini pojedinacnih stanova.
 
danko je napisao(la):
Što i nije toliko loše, ali opet i tako prodavac mora da čeka te 3-4 nedelje i da ima rizik da banka neće odobriti kredit (pored dodatnog cimanja sa stepenom izgradnje i kasnijim isplatama ako je objekat u izgradnji). Zato kažem da je potpuno logično da će svaki investitor da preferira keš kupca, i uvek će pre da proda keš kupcu, pa i za nešto jeftinije pare nego kreditnom kupcu. I to nije hir, nego zdravorazumska logika.
Kliknite za proširenje...
Pa i kupac ima rizik, propadne mu kapara.
Kod mene a i u vecini novogradnji prodavcu ostaje 10% prodajne cene ako ti ne odobre kredit i ne sklopis ugovor / zavrsis kupovinu.
 
danko je napisao(la):
Što i nije toliko loše, ali opet i tako prodavac mora da čeka te 3-4 nedelje i da ima rizik da banka neće odobriti kredit (pored dodatnog cimanja sa stepenom izgradnje i kasnijim isplatama ako je objekat u izgradnji). Zato kažem da je potpuno logično da će svaki investitor da preferira keš kupca, i uvek će pre da proda keš kupcu, pa i za nešto jeftinije pare nego kreditnom kupcu. I to nije hir, nego zdravorazumska logika.
Kliknite za proširenje...
Nema tu logike nego svega ostalog. Kao sto sam rekao neka napise u oglasu samo kes kupci pa neka mu samo takvi dolaze. Briga njih odakle je novac ako je sve u redu sa naglaskom na sve u redu. Te 3-4 nedelje ne znace nista naspram 2-3 godine koliko treba da se zavrsi i useli objekat ako pricamo o novogradnji.

E sad ajd' da budemo iskreni pa da napisemo zasto mali investitor u novogradnji voli kes kupca?
 
Analitičar je napisao(la):
Samo keš kupci uglavnom implicira da se radi o neuknjiženom (ili na drugi način papirološki problematičnom) stanu. Sa druge strane, projektno finansiranje koje investitori dobijaju od banke u cilju gradnje objekta, nemaju veze sa obavezama koje kreditni kupci imaju pri kupovini pojedinacnih stanova.
Kliknite za proširenje...
Bravo! Samo kes kupci u predprodaji znaci da je u tom projektu sve lose ili ce da se zavrsi lose. Zamisli isplatis 90% nekretnine a onda skontas da zgrada ne moze da prodje tehnicki prijem i ako moze da se useli, pa krece natezanje godinama a tebi je zarobljena pozamasna svota novca.
 
super.operater je napisao(la):
Bravo! Samo kes kupci u predprodaji znaci da je u tom projektu sve lose ili ce da se zavrsi lose. Zamisli isplatis 90% nekretnine a onda skontas da zgrada ne moze da prodje tehnicki prijem i ako moze da se useli, pa krece natezanje godinama a tebi je zarobljena pozamasna svota novca.
Kliknite za proširenje...
Valjda ćeš uraditi isti due dilligence nad nekretninom i dokumentacijom bez obzira da li kupuješ na kredit ili kupuješ za keš?!?!?
 
Kupuju ljudi i starogradnju na kredit, zasto bismo samo razmatrali novogradnju. Evo pitanje za sve, da prodajete starogradnju, vas stan, i dodju vam dva kupca, sa jednim mozete da zavrsite posao u narednih par dana, drugog (sa kaparom) cekate barem 3-4 nedelje uz mogucnost da prodaja propadne, sta birate?
 
super.operater je napisao(la):
Bravo! Samo kes kupci u predprodaji znaci da je u tom projektu sve lose ili ce da se zavrsi lose. Zamisli isplatis 90% nekretnine a onda skontas da zgrada ne moze da prodje tehnicki prijem i ako moze da se useli, pa krece natezanje godinama a tebi je zarobljena pozamasna svota novca.
Kliknite za proširenje...
Ne govorim o pretprodaji, nego o gotovim stnaovima koji se prodaju uz dezignaciju samo keš.

Što se tiče ovog scenarija o kome ti govoriš, zaštitu svojih prava ostvaruješ putem tužbe. Ili da preformulišem pitanje- šta bi bilo ako umesto da plaćaš investitoru položiš novac za stan u escrow, a nakon što stan dobije upotrebnu dozvolu, banka odbije da taj novac prebaci investitoru? Koje bi bilo rešenje u tom slčaju osim da podneseš tužbu protiv banke? Inače, ovo je sasvim realna mogućnost, jer nas istorija uči kroz decenije i vekove da su mnoge banke propale. Zbog toga i postoji zakon u Srbiji kojim država garantuje depozite do 50k EUR. E sad, zamisli da deponuješ 500k EUR za stan a država ti nadomesti tih 50k EUR, opet je rizik, kao i sve u životu.
 
danko je napisao(la):
Valjda ćeš uraditi isti due dilligence nad nekretninom i dokumentacijom bez obzira da li kupuješ na kredit ili kupuješ za keš?!?!?
Kliknite za proširenje...
Ako je prema kupcu isti rizik onda nema razlike izmedju kesa i kredita prema prodavcu. Malo ti logika trokira. Opet kažem, tamo gde se insistira po svaku cenu na kesu nešto ne valja. Hocate da vam pokažem dve zgrade koje su prodavane isključivo za keš, jedna od renomiranog investitora iz Arandjelovca uknjižena po političkoj liniji posle 2 godine, druga u limbo statusu (kako stvari stoje zauvek) a plaćana je 3K po kvadratu?
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh