Cene nekretnina

[Extroniks]

Kupuju ljudi i starogradnju na kredit, zasto bismo samo razmatrali novogradnju. Evo pitanje za sve, da prodajete starogradnju, vas stan, i dodju vam dva kupca, sa jednim mozete da zavrsite posao u narednih par dana, drugog (sa kaparom) cekate barem 3-4 nedelje uz mogucnost da prodaja propadne, sta birate?

Slazem se, ali i u tom slucaju se definise kapara koja ostaje prodavcu ako propadne prica za kredit.

 

[Analitičar]

Jel moze pomoc? Sta mislite za ovaj stan: https://kacalazarevic.com/property-48145/. Grejna povrsina je 62 kvadrata, uknjizen na 67 (ulazi 5 kvadrata terase). Stvarna povrsina terase 13 kvadrata. Ta mala soba na slica je jako mala. Moze da stane radni sto stolica, i to je to.

Ovo je moj kraj. Iako stare, te zgrade važe za dobre i kvalitetne. Što se tiče same strukture stana nisam upoznat sa istom, drugim rečima, ne znam da li je moguće pregraditi neku od prostorija i povećati tu 0.5 sobu da može makar krevet da stane. AKo je sudeći po slikama, ovo je u izvornom stanju, dakle temeljno renoviranje sa zamenom parketa, vodovodnih i elektro instalacija, plus nova kuhinja, prozori i ugradni plakari, pa onda eventalna pregrađivanja...lako možeš da potrošiš dodatnih 50-60k EUR da stan učiniš pristojnim.

 

[super.operater]

Ne govorim o pretprodaji, nego o gotovim stnaovima koji se prodaju uz dezignaciju samo keš.

Pa i ja govorim samo o (skoro) gotovim stanovima. Sve je pod krovom ...

Što se tiče ovog scenarija o kome ti govoriš, zaštitu svojih prava ostvaruješ putem tužbe.

Uf ... tuzbe u Srbiji, beskonacna zabava

Ili da preformulišem pitanje- šta bi bilo ako umesto da plaćaš investitoru položiš novac za stan u escrow, a nakon što stan dobije upotrebnu dozvolu, banka odbije da taj novac prebaci investitoru? Koje bi bilo rešenje u tom slčaju osim da podneseš tužbu protiv banke? Inače, ovo je sasvim realna mogućnost, jer nas istorija uči kroz decenije i vekove da su mnoge banke propale. Zbog toga i postoji zakon u Srbiji kojim država garantuje depozite do 50k EUR. E sad, zamisli da deponuješ 500k EUR za stan a država ti nadomesti tih 50k EUR, opet je rizik, kao i sve u životu.

To je stvar escrow obezbedjenja i kako je ono formulisano. Tu bi morala malo drugačija vrsta obezbedjenja da se radi. Nisam iz te oblasti pa ne znam, ali 500K može da se obezbedi na razne načine. Slažem se da je to malo škakljiva tema i da ne možemo da iznadjemo rešenje u par koraka ali valjda ima nekih institucija i pametnih ljudi koji mogu da se bave tim problemom.

 

[kolombaja]

Slazem se, ali i u tom slucaju se definise kapara koja ostaje prodavcu ako propadne prica za kredit.

Ostane, ali ti ostane i neprodat stan a potencijalno si izgubio kes kupca u toku cekanja na kreditno odobrenje. Moj izbor u datom scenariju bio bi kes kupac, zavrsim posao za par dana i idem dalje.

 

[super.operater]

Kupuju ljudi i starogradnju na kredit, zasto bismo samo razmatrali novogradnju. Evo pitanje za sve, da prodajete starogradnju, vas stan, i dodju vam dva kupca, sa jednim mozete da zavrsite posao u narednih par dana, drugog (sa kaparom) cekate barem 3-4 nedelje uz mogucnost da prodaja propadne, sta birate?

Biram onog koji daje vise. Ako je to kreditni kupac obezbedjujem se kroz kaparu i klauzulu da ako ne obezbedi kredit deo kapare (ili cak cela) ostaje meni

 

[Extroniks]

Ostane, ali ti ostane i neprodat stan a potencijalno si izgubio kes kupca u toku cekanja na kreditno odobrenje. Moj izbor u datom scenariju bio bi kes kupac, zavrsim posao za par dana i idem dalje.

To je na prodavcu da proceni. Ako ti dodje jedan covek mesecno da pogleda ili njih 10 u nedelju dana je velika razlika u potraznji za takvim stanom.

 

[danko]

Ako je prema kupcu isti rizik onda nema razlike izmedju kesa i kredita prema prodavcu. Malo ti logika trokira. Opet kažem, tamo gde se insistira po svaku cenu na kesu nešto ne valja. Hocate da vam pokažem dve zgrade koje su prodavane isključivo za keš, jedna od renomiranog investitora iz Arandjelovca uknjižena po političkoj liniji posle 2 godine, druga u limbo statusu (kako stvari stoje zauvek) a plaćana je 3K po kvadratu?

Ti iz nekog razloga imaš potpuno pristrasan i potpuno ostrašćen pogled na svet. Ja ti kažem činjenicu - keš kupci su investitoru daleko bolja opcija od kreditnih kupaca - brže dobiju novac, uz manje papirologije i cimanja. Zato je potpuno prirodno pitanje prodavca da li je kupac za keš ili kredit. Nema tu nikakve ljutnje.

 

[enfario]

Ti iz nekog razloga imaš potpuno pristrasan i potpuno ostrašćen pogled na svet. Ja ti kažem činjenicu - keš kupci su investitoru daleko bolja opcija od kreditnih kupaca - brže dobiju novac, uz manje papirologije i cimanja. Zato je potpuno prirodno pitanje prodavca da li je kupac za keš ili kredit. Nema tu nikakve ljutnje.

Evo i ja da ti kazem cinjenicu. Ako prodavac trazi iskljucivo kes, znaci da mu treba para za finansiranje zgrade, sto znaci da nije likvidan. Cim on nece da pristane na cesljanje od strane banke, to su sumnjiva posla, bolje da preskocim takvu kupovinu.
Ako moze sve da proda za kes, da nece i da mu nisu potrebni kreditni kupci, neka cepa dalje, daleko mu lepa kuća i srecno u projektu. Meni takve nekretnine koje su tipa "samo za kes" nisu potrebne u zivotu, jer su kod nas najsumnjivije takve price.

 

[danko]

Evo i ja da ti kazem cinjenicu. Ako prodavac trazi iskljucivo kes, znaci da mu treba para za finansiranje zgrade, sto znaci da nije likvidan. Cim on nece da pristane na cesljanje od strane banke, to su sumnjiva posla, bolje da preskocim takvu kupovinu.
Ako moze sve da proda za kes, da nece i da mu nisu potrebni kreditni kupci, neka cepa dalje, daleko mu lepa kuća i srecno u projektu. Meni takve nekretnine koje su tipa "samo za kes" nisu potrebne u zivotu, jer su kod nas najsumnjivije takve price.

Dokumentaciju će (valjda) pročešljati svaki kupac?!? I da kupuješ za keš, pa valjda ćeš platiti advokata da prečešlja dokumentaciju i procenitelja da pregleda u kakvom je stanju stan i da li je sve onako kako piše na papiru?? Pa ne kupuješ fišek semenki da samo daš pare i to je to?

Da, ima masa "investitora" koji nakupe 20-30% love i ostatak namiču na odloženo, kompenzacijama, prodajom unapred itd. Njima ne odgovaraju kreditni kupci jer oni svakako ne bi mogli da dobiju pare pre nego što zgrada bude gotova 80%, ali isto tako ko je lud da takvom "investitoru" plati 100% unapred i ako je keš kupac? U najboljem slučaju ćeš mu plaćati fazno, po izvedenim radovima (ja sam tako kupio gotovo svaku nekretninu).

 

[Suzuman]

Realno je lakše da imaš keš i ne smaraš se sa bankom, papirologijom i kamatama, čuo sam da ume da bude baš naporno.

 

[Boža M]

Nemam neku poentu Samo imam utisak da su ovi procesi pokrenuti globalno,

Apsolutno se slažem. Moje mišljenje je da par bankarskih porodica, koje kontrolišu monetarnu politiku, medije i političare na Zapadu hoće da uvedu neofeudalizam. Priuštivost nekretnine za običnog čoveka im je smetnja u tom naumu.

i da Srbija naravno neće ostati pošteđena. S obzirom da se ekonomski nalazimo na nižem stupnju razvitka, onaj veći deo Pareto distribucije će u proseku proći lošije nego u Španiji (uzeo sam zemlju za primer koja isto ne stoji dobro). A za donjih 50% populacije zaista ne znam šta će biti.

Sasvim moguće. Naša vlast aktivno učestvuje u tom planu. Sada dovode migrante kao nelojalnu konkurenciju domaćoj radnoj snazi. Napravili su propise da gazda manje plaća naknade na platu migrantu od domaćeg radnika.

Vrlo prljava igra. Ja počinjem da bojkotujem te poslodavce.

Ti ovde polaziš od srednje klase kao pojma koji opisuje raspon ekonomskih situacija pojedinca/porodice koji omogućuje određen stil života, a kakav je "nekada" važio za najveći segment populacije.
Ako srednja klasa u Americi zarađuje 4-6x više od prosečne plate, onda to istorijsko značenja termina "srednja klasa" ne važi više ni za Ameriku.

Pogledajte prilog 247946

On tretira srednju klasu kao nekadašnju klasu manjih aristokrata i uspešnih preduzetnika, po kojima je džentrifikacija dobila naziv, umesto prosečnih ljudi na Zapadu u drugoj polovini XX veka tipa, službenik, vkv radnik ili čak običan radnik u američkoj autoindustriji tog doba koji je mogao da kupi kuću u predgrađu sa troje dece i ženom frizerkom.

I tu ima i puno milenijalaca koji su vratiti ceo iznos kredita za studije, a sada i dalje duguju veću sumu nego na početku.

Zaista su mnogi ljudi bili žrtve priče da bez skupih škola ne mogu lepo da žive i kamate su predatorske. Međutim kada neki od njih stave kuknjavu tog tipa, ljudi u komentarima objašnjavaju da je nemoguće da im se dug toliko povećao a redovno su plaćali redovne rate.

Veliki problem je što su zbog tih kredita i velikog broja studenata univerziteti odvalili cene koje ne prate plate tih zanimanja.

Dodatni udar su Indijci koji završe fakultet u Indiji za hiljadu dolara i u startu hoće da rade za manje pare.

Verovatno je najgore da studentski krediti nisu obuhvaćeni zakonom o bankrotu.

Vlasništvo stana za njih samo u i igrici "The Sims".

Za veći deo mlađih generacija, čak i ako nemaju kredit. Ako su belci jako je teško da nađu dobar posao.

A kod nas ako se ne desi neko čudo, i sprovedu reforme i bar neki delić lustracije, dolazi isto ovo (donekle već je tu), samo u balkanskom stilu. Nek' svako pod ovim zamišlja šta god želi, neće pogrešiti.

Već su na udaru dostavljači hrane. Nekada lepa zarada se drastično smanjila zbog nelojalne konkurencija iz nekih zemalja. Čujem da sns firme ih organizovano dovode.

 

[BillHicks]

kes kupci uglavnom imaju discounte i slicno u odnosu na kreditne kupce.
da prodajes stan, da bi kupio sledeci, svako bi vise voleo kes kupca nego kreditnog.

ali opet zavisi i od coveka do coveka, ne zelis ni svakoj bu**** da prodas stan (u smislu licno bih pre dao kreditnom kupcu ako mi se ne zuri i svide kao porodica nego nekom s pari, tj s mnogo pari)

 

[mariks]

Bravo! Samo kes kupci u predprodaji znaci da je u tom projektu sve lose ili ce da se zavrsi lose. Zamisli isplatis 90% nekretnine a onda skontas da zgrada ne moze da prodje tehnicki prijem i ako moze da se useli, pa krece natezanje godinama a tebi je zarobljena pozamasna svota novca.

Ne mora da znači. Ja kada sam kupovao stan bila je jedna zgrada koju je investitor prodavao samo za keš(dobra lokacija). Likvidnost nije bila problem jer je ostao samo taj jedan stan koji sam gledao, a ni kvalitet, štaviše jedna od najkvalitetnijih zgrada koje sam gledao tada (sendvič zid, pikovana fasada, unutrašnja izolacija, dobri materijali)... Predstavnik investitora se izvinio i rekao da trenutno prodaje samo za keš, a ukoliko se desi da ostane taj jedan stan pred useljenje da će moći kredit. Razlog, nije mu zapelo. Obišao sam kasnije tu zgradu, sve uknjiženo kako treba, lepa izvedba, ko mi kriv što nisam bio keš kupac.

 

[Analitičar]

Zaista su mnogi ljudi bili žrtve priče da bez skupih škola ne mogu lepo da žive i kamate su predatorske. Međutim kada neki od njih stave kuknjavu tog tipa, ljudi u komentarima objašnjavaju da je nemoguće da im se dug toliko povećao a redovno su plaćali redovne rate.

Veliki problem je što su zbog tih kredita i velikog broja studenata univerziteti odvalili cene koje ne prate plate tih zanimanja.

Dodatni udar su Indijci koji završe fakultet u Indiji za hiljadu dolara i u startu hoće da rade za manje pare.

Verovatno je najgore da studentski krediti nisu obuhvaćeni zakonom o bankrotu.

To je razlog više zašto je novac važan. Obrazovati se može i u sferama koje nisu profitabilne. Zamisli da studiraš filozofiju na Yale-u ili umetnost na Royal College of Art u Londonu. Ja nisam, ali verujem da je iskustvo fenomenalno. Edukacija je najsmislenija kada se vrši iz istinskog entizijazma i zainteresovanosti, a ne kao način da se zarade pare. Naravno, od nečeg se mora i živeti, ali ako sam se ja već mučio da zaradim, radije bih da obezbedim svojoj deci život koji će im biti ispunjen stvarima koje njih zanimaju nego da im nametnem imperativ da izaberu delatnost od koje će moći da zaražuju novac.

 

[Defke]

Ne mora da znači. Ja kada sam kupovao stan bila je jedna zgrada koju je investitor prodavao samo za keš(dobra lokacija). Likvidnost nije bila problem jer je ostao samo taj jedan stan koji sam gledao, a ni kvalitet, štaviše jedna od najkvalitetnijih zgrada koje sam gledao tada (sendvič zid, pikovana fasada, unutrašnja izolacija, dobri materijali)... Predstavnik investitora se izvinio i rekao da trenutno prodaje samo za keš, a ukoliko se desi da ostane taj jedan stan pred useljenje da će moći kredit. Razlog, nije mu zapelo. Obišao sam kasnije tu zgradu, sve uknjiženo kako treba, lepa izvedba, ko mi kriv što nisam bio keš kupac.

Isto imam slicnu pricu. 2020. sam imao kontakt sa investitorom koji je vec digao dve male zgrade u nizu i trebalo da pocne trecu. Rezervisali stanove ja i burazer, sve dogovorili, mzoe na kredit, mogu neke izmene koje smo hteli u gradnji sve super. Godinu i po dana nikako da krene sa gradnjom, mi cekamo dok cene beleze rekordni skok u medjuvremenu. Na kraju se ispostavi da se posvadjao sa vlasnikom parcele i da je odustao od projekta. Vlasnik parcele da drugom investitoru, ja ga odmah pozovem i na pitanje hoce li moci na kredit lik me oduva kao da sam mu ponudio placanje stajskim djubrivom.

Fast forward pet godina, sve zgrade su zavrsene, taj sto nije hteo da da na kredit uredno dobio upotrebnu i uknjizio sve pola godine nakon zavrsetka zgrade, jos pre dve godine, ove dve prve zgrade i dalje cekaju iako su zavrsene 2018 i 2020.

 

[super.operater]

Ne mora da znači. Ja kada sam kupovao stan bila je jedna zgrada koju je investitor prodavao samo za keš(dobra lokacija). Likvidnost nije bila problem jer je ostao samo taj jedan stan koji sam gledao, a ni kvalitet, štaviše jedna od najkvalitetnijih zgrada koje sam gledao tada (sendvič zid, pikovana fasada, unutrašnja izolacija, dobri materijali)... Predstavnik investitora se izvinio i rekao da trenutno prodaje samo za keš, a ukoliko se desi da ostane taj jedan stan pred useljenje da će moći kredit. Razlog, nije mu zapelo. Obišao sam kasnije tu zgradu, sve uknjiženo kako treba, lepa izvedba, ko mi kriv što nisam bio keš kupac.

Sve je moguce na celom spektru, ne kazem uopste. Stvar je u tome da ako neko odbija kredit od banke je red flag, ne mora da znaci, ali opet ...

 

[super.operater]

Realno je lakše da imaš keš i ne smaraš se sa bankom, papirologijom i kamatama, čuo sam da ume da bude baš naporno.

Bolje živeti 100 godina kao milijunaš nego 10 dana u bedi

 

[super.operater]

Ti iz nekog razloga imaš potpuno pristrasan i potpuno ostrašćen pogled na svet. Ja ti kažem činjenicu - keš kupci su investitoru daleko bolja opcija od kreditnih kupaca - brže dobiju novac, uz manje papirologije i cimanja. Zato je potpuno prirodno pitanje prodavca da li je kupac za keš ili kredit. Nema tu nikakve ljutnje.

Prvo, nismo krenuli u pricu o investitorima nego o agentima koji kolutaju ocima kada se spomene kredit. Drugo, ako je investitoru bolje, lakse, i brze da prodaje za kes onda je logicno da tako i oglasi prodaju (sto vecina ne cini).
Da li sam ja ostrascen ili ne zavisi od perspektive iz koje se gleda. Ako gledas iz perspektive investitora ja sam marksisticki fanatista, ako gledas iz perspektive kupca ... pa ...

 

[enfario]

Isto imam slicnu pricu. 2020. sam imao kontakt sa investitorom koji je vec digao dve male zgrade u nizu i trebalo da pocne trecu. Rezervisali stanove ja i burazer, sve dogovorili, mzoe na kredit, mogu neke izmene koje smo hteli u gradnji sve super. Godinu i po dana nikako da krene sa gradnjom, mi cekamo dok cene beleze rekordni skok u medjuvremenu. Na kraju se ispostavi da se posvadjao sa vlasnikom parcele i da je odustao od projekta. Vlasnik parcele da drugom investitoru, ja ga odmah pozovem i na pitanje hoce li moci na kredit lik me oduva kao da sam mu ponudio placanje stajskim djubrivom.

Fast forward pet godina, sve zgrade su zavrsene, taj sto nije hteo da da na kredit uredno dobio upotrebnu i uknjizio sve pola godine nakon zavrsetka zgrade, jos pre dve godine, ove dve prve zgrade i dalje cekaju iako su zavrsene 2018 i 2020.

Mene je oduvao neki investitor 2022. fazon cini mi se, kod kog smo cekali za gradjevinsku dozvolu da dobije da bismo potpisali predugovor. Proslo 6 meseci, rekordno cene skacu po Zemunu po 50-100e mesecno, dobije lik gradjevinsku, kaze ipak ne moze na kredit. Ne bi mi bila frka da me je odmah iskulirao, frka je sto je znao sta ce da se desi, a za to vreme sam ja izgubio 500e po kvadratu u ceni. I naravno, morao sam opet da trazim novi stan.
Zato ne volim te likove koji sa šakom evra kreću da grade zgrade. Od tad sam rekao samo mega projekti. Oni vise kasne, ali su svakako vece sanse da se zgrada zapravo zavrsi kako treba i da projekat ne pukne na pola.
Kupovina novogradnje kod nas je kao izvlacenje zeca iz sesira. Nikad ne znas sta ces da izvuces.

 

[mariks]

Bolje živeti 100 godina kao milijunaš nego 10 dana u bedi

Ne ne, najbolje je biti bogat i zdrav jer ako si bolestan badava ti što si siromašan.

 

[super.operater]

Ne ne, najbolje je biti bogat i zdrav jer ako si bolestan badava ti što si siromašan.

Tako je! Na kraju uvek bude: “Mi imamo iskustvo, a vi novac. Na kraju vama ostane iskustvo, a nama novac”

 

[Seka]

Jednom sam pokušala da prodam svoj stan i kupim veći, na potpisivanju predugovora bila je sporna kapara, kupac je tražio da se navede da se u slučaju neodobravanja kredita vrati ceo iznos, na šta nisam pristala, i odustala sam od prodaje. Mislim da kreditni kupci izbegavaju da daju kaparu, što razumem, i pristala bih na to da ne kupujem nešto drugo, ali ako je prodaja radi druge kupovine, bolje izbeći kreditne kupce.

 

[mariks]

Tako je! Na kraju uvek bude: “Mi imamo iskustvo, a vi novac. Na kraju vama ostane iskustvo, a nama novac”

To je donekle ok, svaka škola se plaća

 

[jetliner]

Biram onog koji daje vise. Ako je to kreditni kupac obezbedjujem se kroz kaparu i klauzulu da ako ne obezbedi kredit deo kapare (ili cak cela) ostaje meni

Jednom sam pokušala da prodam svoj stan i kupim veći, na potpisivanju predugovora bila je sporna kapara, kupac je tražio da se navede da se u slučaju neodobravanja kredita vrati ceo iznos, na šta nisam pristala, i odustala sam od prodaje. Mislim da kreditni kupci izbegavaju da daju kaparu, što razumem, i pristala bih na to da ne kupujem nešto drugo, ali ako je prodaja radi druge kupovine, bolje izbeći kreditne kupce.

Ovo ima smisla, ali treba posmatrati stvari i iz drugog ugla - da li je kreditni kupac mogao unapred znati ishod kredita?
Zašto bi kreditni kupac ostavio prodavcu 10% iznosa, npr. 20k EUR na 200k ? To je besmisleno, za par nedelja dobiti taj novac pri čemu kreditni kupac ostaje bez učešća.

EDIT - ja sam ovde pisao o tome da su banke nepredvidive i da su ljude odbijali npr. zbog "rizične" delatnosti ili što firma u kojoj rade "im nije po volji", te je nekad potrebno probati i u nekoliko banaka. Stoga, više od 1-2% ili definisanje neodobravanja kao više sile treba da bude normalna praksa

 

[mariks]

10% depozita se računa u učešće.