Šta je novo?
Od:
Filteri

Cene nekretnina

enfario je napisao(la):
Ja mislim da je necuveno da jedva 2% ljudi moze sebi da priusti da kupi stan na koliko-toliko normalnoj lokaciji u Beogradu.
Kliknite za proširenje...
1000030647.png
 
Salev85 je napisao(la):
Suzu, nema tu načina da proveriš 100% tačno. Dovoljno je da se zapitaš da li je moguće obezbediti novih 15-20milijardi evra novog duga u naredne 3 godine kao u prethodne 3 godine i da na osnovu priliva povećaš m2 količinu dinara. Ja trenutno ne vidim nove kreditore.
Kliknite za proširenje...
Tebe očigledno mrzi da gledaš podatke u detalje i onda spekulišeš tako: priliv deviza se verujem smanjio, možda i nije, ali to se ne da proveriti 100%, jer u budućnosti nećemo moći da se zadužimo.
Je l' si pogledao, recimo, kad već komentarišeš M2, strukturu segmenata istog? Pogledaš ponekad možda koliki su devizni depoziti, neto monetarni efekti deviznih transakcija, neto domaća aktiva bez depozita, priliv deviza od turizma, ma bilo šta.
Na to: ja ne vidim kreditore, bilo ko može da ti kaže: ja vidim.
A i ovo rešenje monetarna ekspanzija ili fiskalna kontrakcija je u fazonu: biće jedno ili drugo, a može da bude i nešto treće, šta ga znamo.
 
StariPosmatrač je napisao(la):
Pogledajte prilog 225451
Kliknite za proširenje...
Nije bas ovo toliko relevantno, zato sto kod nas dosta mladih, pa i porodica zivi sa roditeljima.
U razvijenoj zemlji bi oni otisli od kuce i iznajmili stan.
Mislim da taj scenario daje pogresan uvid.
Sada sam proverio average household in Germany ima 2 clana u Srbiji 2.55.

Srbija je poprilicno nezivljiva za ljude sa prosecnim primanjima.
 
Bez obzira na sve, ja sam misljenja da cene nekretnina u Srbiji nece rasti, tacnije da ce ako se uzme u obzir inflacija biti u padu.
Beograd je grad koji populaciono ne raste i nece rasti ni u buducnosti, postoji samo potencijal za pad broja stanovnika.
Dodatno ako se naprave urbane celine u svim delovima grada, to ce dodatno rasiriti Beograd i smanjiti potrebu za nekretninama na top lokacijama.
To bi trebalo da se ostvari izgradnjom metroa, dodatnih mostova, uredjenjem leve obale Dunava, svaki deo grad vec sada uglavnom ima veci trzni centar, skole, domove zdravlja i ostale sadrzaje. itd....

Jedino sto mozda moze da poremeti ovu racunicu su potencijalni turisti, ali ako se poveca broj hotela oni ce da pokriju taj deo trzista.
 
NRakocevic je napisao(la):
Evo ja mogu da podelim svoje iskustvo.
Poenta nije novogradnja ili renovirana starogradnja, vec lokacija.
Na Lionu npr. u zgradama od crvene fasadne cigle ako se zaista lux renovira stan, izdajes ga za 12-15 EUR/m2 tipa u roku od juce bez obzira na velicinu. I to bez parking mesta.
Od momenta kad sam izbacio stan na trziste, imao sam 3 zakupca u roku od nedelju dana koji su bili odmah spremni da potpisu ugovor. Da napomenem da sam zbog zloupotreba od strane nasih drzavljana prihvatao kao zakupce iskljucivo strane drzavljane sa regularnom dozvolom boravka u Srbiji. Stan od 82 kvm po katastru, 84 kvm u realnosti, izdat za 1200 EUR.
Sto se tice ROI, obzirom da sam stan nasledio, a radovi bili 60k plus 20k za namestaj i opremanje uredjajima i detaljima, meni je tacno 18%. Potrebno je napomenuti da je cifra od 60k veoma visoka ali upotrebljeni materijali vrhunski (npr. parket od brazilskog oraha, fasadna stolarija aluminijum-drvo velikih formata, itd.) i obzirom na visinu i mali lift bilo je neophodno angazovanje krana i gomile fizikalaca vise puta sto povecava troskove. Takodje, u tu cifru su uracunati i odredjeni hidroizolacioni radovi na krovu posto je poslednji sprat.
Takav stan u losem stanju moze da se kupi za 230k, sto u konacnoj cifri izadje 310k. Ako se tako gleda ROI je onda 4.65%. Ako se malo ustedi na renoviranju a ipak odrzi LUX nivo, moze se stici do 5%. U principu u BG tesko je prebaciti 5% ROI osim u BNV gde moze da se dodje do 6%.
Kliknite za proširenje...

Šta to domaći zakupci rade, a strani ne rade? Kakav ugovor tebe štiti kao vlasnika da ti podstanari ne unište ili urnišu to? Kako dokazati da je šteta nastala od podstanara?

Uglavnom kod izdavanja ide depozit u visini jedne kirije koja u slučaju vrhunski opremljenog stana ni najmanje nije dovoljna da se sanira potencijalna šteta (ogrebani parket, uništeni zidovi, nameštaj, tehnika). Posebno nisam siguran da se to može ikako naplatiti od podstanara (posebno državljana Rusije).

I jedno bonus razmišljanje na temu ROI kod LUX stanova, obzirom da se ponuda istih povećava za izdavanje konstantno sa svakim novim projektom. Objektivno gledano, većina prosečnog stanovništva traži povoljne stanove za izdavanje (do 500e) i to ide kao nenormalno. Naravno, ima tražnje i za LUX ali nisam siguran da broj ljudi koji isti traže raste koliko i ponuda. Lično smatram da ko može da priušti 1200 eur mesečno za kiriju može kupiti stan na dobroj lokaciji na kredit (npr 1200 eur rata može da otplaćuje nekih 250k stana gore-dole). Teorija o 5% ROI ima smisla ako smo sigurni da će stan imati podstanare ceo period njegovog izdavanja
 
Sindjelic je napisao(la):
Bez obzira na sve, ja sam misljenja da cene nekretnina u Srbiji nece rasti, tacnije da ce ako se uzme u obzir inflacija biti u padu.
Beograd je grad koji populaciono ne raste i nece rasti ni u buducnosti, postoji samo potencijal za pad broja stanovnika.
Dodatno ako se naprave urbane celine u svim delovima grada, to ce dodatno rasiriti Beograd i smanjiti potrebu za nekretninama na top lokacijama.
To bi trebalo da se ostvari izgradnjom metroa, dodatnih mostova, uredjenjem leve obale Dunava, svaki deo grad vec sada uglavnom ima veci trzni centar, skole, domove zdravlja i ostale sadrzaje. itd....

Jedino sto mozda moze da poremeti ovu racunicu su potencijalni turisti, ali ako se poveca broj hotela oni ce da pokriju taj deo trzista.
Kliknite za proširenje...
Po meni dosta to zavisi od politike trenutno, promena vlasti, reforme i institucije koje rade bi drasticno uticale na sve u drzavi pa i na rast / pad broja stanovnika.
Veoma je nestabilna situacija koja moze ici u bilo kom smeru u sledecih par godina.
 
StariPosmatrač je napisao(la):
Pogledajte prilog 225451
Kliknite za proširenje...
Baš me zanima metodologija kojom su došli do ove brojke. Definitivno je kod nas visok postotak ljudi koji žive u sopstvenoj nekretnini, ali nema šanse da je 90%. Pa većina mojih kolega se preselilo u Beograd radi posla, žive u iznajmljenom stanu a prebivalište im je i dalje kod roditelja jer ne mogu da se prijave na adresu gde iznajmljuju. Paralela tome mi je kad kažu da u Beogradu ima 700 hiljada registrovanih vozila, a kad izađeš na ulicu vidiš da svaki 10ti auto ima tablice iz drugog grada, i to ljudi koji žive godinama u Beogradu ali im je i dalje prebivalište u rodnom gradu jer ovde iznajmljuju.
 
jetliner je napisao(la):
Šta to domaći zakupci rade, a strani ne rade? Kakav ugovor tebe štiti kao vlasnika da ti podstanari ne unište ili urnišu to? Kako dokazati da je šteta nastala od podstanara?

Uglavnom kod izdavanja ide depozit u visini jedne kirije koja u slučaju vrhunski opremljenog stana ni najmanje nije dovoljna da se sanira potencijalna šteta (ogrebani parket, uništeni zidovi, nameštaj, tehnika). Posebno nisam siguran da se to može ikako naplatiti od podstanara (posebno državljana Rusije).

I jedno bonus razmišljanje na temu ROI kod LUX stanova, obzirom da se ponuda istih povećava za izdavanje konstantno sa svakim novim projektom. Objektivno gledano, većina prosečnog stanovništva traži povoljne stanove za izdavanje (do 500e) i to ide kao nenormalno. Naravno, ima tražnje i za LUX ali nisam siguran da broj ljudi koji isti traže raste koliko i ponuda. Lično smatram da ko može da priušti 1200 eur mesečno za kiriju može kupiti stan na dobroj lokaciji na kredit (npr 1200 eur rata može da otplaćuje nekih 250k stana gore-dole). Teorija o 5% ROI ima smisla ako smo sigurni da će stan imati podstanare ceo period njegovog izdavanja
Kliknite za proširenje...
Osnovna razlika je sto strani drzavljanin nje zasticen kao domaci u slucaju da dodje do svadje i odbijanja placanja kirije. Daleko je lakse izbaciti stranca sa privremenim boravkom od naseg drzavljanina u slucaju ozbiljne frke.
Potraznja za lux stanovima u odredjenim delovima grada - Lion ti je odlican primer a ima i drugih - je daleko veca od ponude.
Opet ponavljam u mom slucaju ROI je 18% jer sam stan nasledio pa je investiranje bilo samo u renoviranje i opremanje. Ne smatram da je isplativo cimati se za 4.5% ROI, moj slucaj je bio drugaciji. Nisi u pravu za ratu i kredit, tj. jesi: za ratu od 1200 EUR mozes da kupis stan kao moj ali raspao, pa ti treba jos 80-90k da ga renoviras, opremis i zivis negde godinu dana dok sve to zavrsis...
 
Suzuman je napisao(la):
Tebe očigledno mrzi da gledaš podatke u detalje i onda spekulišeš tako: priliv deviza se verujem smanjio, možda i nije, ali to se ne da proveriti 100%, jer u budućnosti nećemo moći da se zadužimo.
Je l' si pogledao, recimo, kad već komentarišeš M2, strukturu segmenata istog? Pogledaš ponekad možda koliki su devizni depoziti, neto monetarni efekti deviznih transakcija, neto domaća aktiva bez depozita, priliv deviza od turizma, ma bilo šta.
Na to: ja ne vidim kreditore, bilo ko može da ti kaže: ja vidim.
A i ovo rešenje monetarna ekspanzija ili fiskalna kontrakcija je u fazonu: biće jedno ili drugo, a može da bude i nešto treće, šta ga znamo.
Kliknite za proširenje...
Nemoj da odgovaraš pitanjem, pa još jednim pitanjem, pa još jednim pitanjem i tako u nedogled.

Moj inicijalni post je da je stopa rasta štednje manja od stope rasta zaduženosti zemlje i monetarne mase. Možemo da postavimo i 100 pitanja ali ona ne menjaju suštinu. Štednja raste sporije i nema nove značajne akumulacije novca od 2022 godine osim proste kamatne stope na depozite. Količina novca koja se izdvaja za nekretnine je manje više ista. To nas dovodi do zaključka da ili ne postoji mogućnost nove štednje ili ljudi plasiraju novac u nešto drugo. Nekretnine nisu. Depoziti nisu. Gde su pare? 🙂. To je pitanje.

Napravi svoju analizu i iznesi tvrdnje. Evo ti prilika, možeš da uzmeš sve što si naveo i da nam sumiraš ovde. Možda dodjemo do nekog novog zaključka.
 
Salev85 je napisao(la):
Pisanje pojedinih članova o izdavanju me neverovatno podseća na razgovore sa agentima iz septembra 24. Udar na FOMO i pohlepu 😁.
Kliknite za proširenje...
I mene je štošta podsećalo na agente, ali iskreno ne znam dal iko od vas stvarno traži i zove oglase i obilazi te lokacije?
Dal iko idalje aktivno trazi osim da pozove broj odredjenih kompleksa i teta kaze cenu?
Pa na osnovu toga moze da kaže kolika je potražnja, dal mogu da se ubijaju cene, kako zvuče agenti i dal deluju vise spremni i na dogovor i dal nesto spprije nestaju stanovi.

Ovde je najvise ljudi koji su uložili investiciono, pa bi malo da pišu o tome i nadju slične sebi i lakse ubede sebe da su uradili pravu stvar i likuju.
I ovih koji traze, pa bi isto da nadju slične sebi koji ce reci da idu bolji dani :)
A najviše je čini mi se onih i koji su odustali pa se sprdaju na temi i to koriste kao izduvni ventil :)

Iskreno mislim da i ako ima agenata na temi da ovde gube vreme :)
Kao i ovi sto botuju za bilo koju stranu jer ništa sto mi ovde pišemo neće mnogo uticati na cene - no ce biti kako tržište kaže.

A već sam rekao da oni imaju ozbiljne mehanizme i sve rade da cene ne padaju.
Videćemo samo dokle će moći tako, al uz nase gastose i nas mentalitet, očigledno može da potraje, dog god ne bude neko većeg problema.
 
Salev85 je napisao(la):
Nemoj da odgovaraš pitanjem, pa još jednim pitanjem, pa još jednim pitanjem i tako u nedogled.

Moj inicijalni post je da je stopa rasta štednje manja od stope rasta zaduženosti zemlje i monetarne mase. Možemo da postavimo i 100 pitanja ali ona ne menjaju suštinu. Štednja raste sporije i nema nove značajne akumulacije novca od 2022 godine osim proste kamatne stope na depozite. Količina novca koja se izdvaja za nekretnine je manje više ista. To nas dovodi do zaključka da ili ne postoji mogućnost nove štednje ili ljudi plasiraju novac u nešto drugo. Nekretnine nisu. Depoziti nisu. Gde su pare? 🙂. To je pitanje.

Napravi svoju analizu i iznesi tvrdnje. Evo ti prilika, možeš da uzmeš sve što si naveo i da nam sumiraš ovde. Možda dodjemo do nekog novog zaključka.
Kliknite za proširenje...
Evo ja ću odgovoriti ono što ja vidim kao neko ko dođe iz inostranstva.
1.) Dosta njih je renoviralo kuće i stanove u kojima su živeli pre i nisu dinara uložili. Imam nekoliko primera, ljudi rade niže plaćene poslove ali sad s porastom plata (žene imaju oko 70-80k, muževi oko 90k, znači sve srednja škola poslovi, normalni) su počeli da ulažu u kuće i stanove. Konkretni primeri, nasledili kuću, nisu ništa osim običnog krečenja do pre dve godine uradili. Onda idu svake godine značajna ulaganja, izolacija kuće, novi PVC prozori, podovi, sve sve.
2.) Skuplja letovanja - umesto CG sad većina prijatelja ide Grčka i Turska i ide se većinom avionom, retko autom i uglavnom je all inclusive a pre je bilo auto, Carnex mesni narezak i pasulj u konzervi i tako se ide.
3.) Skuplji i noviji automobili (opet primer Yugo 45 zamenjen polovnim Golfom karavanom, Stojadin zamenjen sa Corsom).

Tako da na štednju od ovih što ja znam retko ko da stavlja, znam samo 1 čoveka a s obzirom na njegova primanja (koja su i za EU standardne ogromna) stavlja toliko minimalno da i ja se pitam na šta troši, ali on kaže neće da štedi i da više izlazi, ruča i večera po restoranima, nekad i doručak, putovanja i tako.

Povećanje novčane mase ne dovodi 1 na 1 do porasta štednje. Bilo bi super da je tako ali nije.
Nije našima ni zameriti nakon decenija rata, sankcija i hiperinflacije i stezanja kaiša konačno imaju para da si priušte više od basic potreba i to je to. Service sektor je kod nas eksplodirao, ali bukvalno, pogledaj samo uslužnih delatnosti koliko imamo i svi rade i sve puno - počevši od frizerskih salona za kerove i mačke:)))

Evo ja ti lično mogu reći da sam najviše štedio u koroni, sve zaključano, nigde ne možeš nigde ne smeš. Samo do prodavnice i nazad, gledaš RTS i to je to. Tada je bukvalno 93% odlazilo na štednju i 7% na hranu i režije (mada i manje), benzin bio skoro nula, mislim da sam trošio 20l na 2 meseca - manje od Slobinih bonova kad je bilo dozvoljeno 20l mesečno. Rad od kuće, samo biciklom sve. To je super za prevremenu otplatu kredita. Ali to su vanredne okolnosti.
 
Ako je home ownership toliko visok, a standard nizak, kako objasniti rast tražnje za izdavanjem lux stanova?
(naravno ako izuzmemo Ruse). I koliki % našeg stanovništva bi pre iznajmilo nešto za 1200 vs plaćalo kredit u istom ili nižem iznosu?

Da li neko možda prati statistiku ponude stanova za izdavanje?
 
Gledas Rts? Zar holandija nema svoje programe? Ili si zarobljen u svom bablu, samo fizicki prisutan u NL a dusom i srcem u Srbiji?
 
Salev85 je napisao(la):
Napravi svoju analizu i iznesi tvrdnje. Evo ti prilika, možeš da uzmeš sve što si naveo i da nam sumiraš ovde. Možda dodjemo do nekog novog zaključka.
Kliknite za proširenje...
Postavljam ti pitanja jer želim da iskreno proverim da li si izvukao neke relevantne podatke značajne pa zaključio, ili si samo tek tako bacio neku tvrdnju da se njome pozabavimo. Očigledno je ovo drugo.
Da pravim analizu da bi odgovorio na pitanja kao što su: da li je moguće obezbediti 15-20 milijardi novih pozajmica i ko će biti kreditor, ili gde ljudi ulažu pare osim u nekretnine - poprilično besmisleno.
Ti hoćeš da ja izvučem i podatke o potrošnji, investicijama u inostrano tržište kapitala, kripto, zlato i umetnine, servisiranje dugova stanovništva i slično, a ti samo da tvrdiš "nema para, gde su pare".
E pa...
 
Lux nekretnina na oglasima ima mnogo više nego što ima tražnje za njima. Npr. ko ima 1000 EUR budžet za kiriju, jako će lako naći stan.

Između 500-1000 EUR već počinje da se oseća oskudica pristojnih stanova. Ima ih, ali mnogo više pri gornjoj granici tog opsega.

Do 500 EUR je borba za goli život. Tu kad izađe jedan normalan stan, njih 20 zove u prvih pola sata.

Ovde govorim o nekim lokacijama koje su relativno dobro povezane, ne o Zemun Polju, Kaluđerici, Leštanima itd. tu mogu da se nađu stanovi i za 100-200 EUR.
 
jetliner je napisao(la):
Ako je home ownership toliko visok, a standard nizak, kako objasniti rast tražnje za izdavanjem lux stanova?
(naravno ako izuzmemo Ruse). I koliki % našeg stanovništva bi pre iznajmilo nešto za 1200 vs plaćalo kredit u istom ili nižem iznosu?

Da li neko možda prati statistiku ponude stanova za izdavanje?
Kliknite za proširenje...
Ja sam pratio bio je jak rast broja oglasa do Nove godine, sad je palo mnogo (ali to je i za prodaju i za rentu i mislim da je zbog praznika mozda jer ne rade i ne obnavljaju oglase, pa da pričekamo) Pisao sam danas bas o tome.
 
markomarkovic je napisao(la):
nltimes.nl

Amsterdam rental prices are Europe's most expensive; Rotterdam & The Hague in the top 5

Apartments in Amsterdam were the most expensive in Europe in the last three months of 2024, according to the latest quarterly analysis from HousingAnywhere. While prices in the capital showed a slight decline at the end of the year in comparison to 2023, prices in Rotterdam and The Hague surged...
nltimes.nl nltimes.nl

Cestitke na prvom mestu svima koji slave :)
@G.I.Joe nema zime za nas Holandjane
Kliknite za proširenje...
Nema zime jedino s ovim izmenama zakona oko druge nekretnine mislim da i s tako visokim cenama renta i dalje je zarada za obične ljude mala. Nažalost oni ubijaju male obične ljude koji imaju 2-3 stana a ne diraju korporacije (Kraljevog brata) koji ima 500+ stanova. No šta je tu je. za 2 godine će da promene zakon pa onda ćemo videti šta će onda biti. Sad i ovde u kao u Srbiji, nova vlada novi zakoni, nova pravila:)
U svakom slučaju malo NL, malo Srbija, ispeglaju se svi nedostaci jednog sistema:)
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh