Pozdrav narode,
već neko vrijeme pratim forum ali se prvi put javljam.
Izvinjavam se ukoliko post nije za ovaj thread, molim moderaciju da prebaci ili izbriše ako nisam na pravom mjestu.
Evo zašto se javljam. S ove (ili one - zavisi odakle se gleda) strane Drine sam, izlazi mi iduće godine stambeni kredit ovdje u mom gradu, pa razmišljam neko vrijeme o ponovnom zaduživanju i kupovini nekretnine. Najprije sam ovdje kući mislio kupiti još jedan stan, ali nekako generalno mi se čini da cijela RS odumire pa sam odustao. Sljedeća opcija su mi bili Bg ili Ns, ali pošto sam u Bg studirao više me nekako vuče, a i nisu bog zna kakve razlike u cijeni, odluka je pala na Bg. Iako sam studirao u Bg istina je da ga ne poznajem, jer studentski dani 90tih nisu bili baš mnogo za hodanje i obilaženje grada, sve je bilo luksuz, a rijetki izlasci su se dugo osjetili na budžetu. Osim toga od tada je već mnogo vremena prošlo.
Mislim da se mogu protegnuti maksimalno do nekih 100000 evra, pa sad da l će to biti 40 kv po 2500e ili 37kv po 2700e zavisi od toga šta naiđe. Ideja mi je stan za sina da kupim, koji bih prvo vrijeme izdavao, a on poslije ako bude htio da živi... Ono što je meni primamljivo jeste kupovina nekretnina sa povratom PDV-a odnosno 10% ako sam dobro razumio od cijene, pa je to moje prvo pitanje (izvinjavam se ako je glupo, jer sad će 15g kako sam kupovao stan pa sam neupućen).
1. Da li se povrat PDV-a može dobiti samo ako se kupuje nova nekretnina, odnosno da li prodavac mora da bude pravno lice? Ako je tako znači da starogradnja ne dolazi u obzir?
Druga stvar, koju sam primjetio, a ovdje kući se nisam susretao s time, je da ima dosta neuknjiženih stanova, bez papira, ili da se vode kao garaže i sl. To me automatski odbija, naravno, ali vidim da cijene znaju biti dosta niže. Naiđem na stan kaže uknjižen, ali kao garaža? Nevjerovatno. Pa je to drugo pitanje:
2. Ima li neko iskustvo šta se u konačnici dešava s tih neuknjiženih stanova? Da li to država na kraju uknjiži, ili nešto značajno naplaćuje za legalizaciju, pretvaranje garaže u stan i sl?
Sljedeća stvar je kupovina prije ili tokom izgradnje. Ovdje kući sam kupio stan koji je bio izgrađen, završen, i odmah uselio. Vidim da je aktuelna kupovina u toku izgradnje. Čak da se traži 50% ili više a da zgrada još nije "izašla iz zemlje", pa je to sljedeće pitanje:
3. Da li postoji neka zaštita države ili bilo kakva garancija osim ugovora. Ugovor možeš da o rep okačiš kad investitor pukne, da ga tužiš i dobiješ ne možeš naplatiti jer kod nas su svi investitori d.o.o. što znači da garantuju osnivačkim kapitalom od par hiljada evra, a ne ličnom imovinom. Da ne pominjem da su ti investitori jako bogati i uticajni ljudi, ili čak ljudi s one strane zakona, a što se često ne čini tako. To mi djeluje kao horor, iskreno. Ideš kod šefa mafije da mu "istjeruješ" svoje pare. Kakva su iskustva tu, i da li je pametno uopšte razmišljati o kupovini nedovršenog stana?
Ima tu još puno nedoumica (tipa ja ne poznajem grad dobro, i ne znam koja su naselja loše povezana sa ostatkom grada, sa čestim kolapsima saobraćaja i sl, koja su naselja dobra u smislu dobrog gradskog prevoza i gdje se te info mogu naći uopšte,... i puno puno drugih), ali mislim da sam i sa ovih par pitanja već pretjerao.
Izvinjavam se na predugom postu,
Svako dobro!
PS: još od vremena studija sam i državljanin Srbije, pa po tom osnovu planiram tražiti povrat PDV-a.
Pozdrav
1.Samo kod novogradnje imaš pravo na odbitak PDV-a od 10% prilikom kupovine prve nekretnine, kod starogradnje imaš pravo na odbitak apsolutnog poreza od 2.5%.
2. Kod neuknjiženih stanova zavisi od slučaja do slučaja i da li su u stvarno u procesu legalizacije.
Taj proces legalizacije i uknjižavanja traje nekada po nekoliko godina i potrebni su ti poprilično dobri advokati sa gradjevinskim inženjerima i geodetama da to odrade. Drugar iz BG-a je imao taj proces za svoj stan u NS-u pa tek dok nije angažovao tu neku agenciju(ekipu) koja to radi nije legalizovao to jest uknjižio.Tu pare nisu problem koliko samo cimanje i trajanje postupka, čak sam i ja to radio jedan period u firmi kada sam se tek zaposlio ali baš je cimanje i nešto poput teme iz ,,Čekajući Godoa,, za vlasnike.
Decenijama ljudi žive u takvim stanovima i verovatno će živeti i naredni period.
Drugar je upravo kupio baš takav stan(garsonjeru)- koji je uknjižen na garažu.
U suštini ako možeš da izbegneš bilo bi dobro, ali po meni nije to za izbacivanje ukoliko ti stan treba za ovo što si opisao, rentiranje i kasnije za dete verovatno za studiranje i kasniji život. Zato i gledaš BG i NS.
3. Dosta ljudi ovde na forumu je kupilo stanove u izgradnji, ja sam prvi jednom stan kupio u izgradnji tako što sam 85% platio odmah, to jest tek kada je na mojoj zgradi betoniran temelj.
Drugi stan sam uzeo pre betoniranja temelja i platio 50% unapred, jedan apartman sam platio mislim 30-40% prilikom izgradnje znajući da neće dobiti Upotrebnu dozvolu 4-5god, a ne kao što su pričali za 2god.
I dan danas ljudi hoće da daju dosta više novaca i da kupe novogradnju uknjiženu i izgradjenu, što je i logično.
Tako da eto postoji i rizik prilikom kupovine u izgradnji svakako, ali i prilikom čekanja samog završetka zgrade u velikom procentu rizikuješ da će biti prodati svi stanovi.
Postoje ljudi koji kupuju u izgradnji sa ciljem da lepo zarade kada se sve izgradi i uknjiži.
Snose taj rizik i ostvaruju zaradu, neki i žive od toga.
Za BG će ti kolege možda reći, meni je odličan IMT Green Line, pa možda bih imao sa tom sumom za garsonjeru ili plaćanjem u fazama izgradnje i skupiš za jednoiposoban manji stan ako bude ta neka cena od 3500eur što je neko pretpostavio u I fazi gradnje u izgradnji prilikom predprodaje.
Opcije novogradnje u BG-u pored fakulteta su ti možda podeljen kompleks Voždovac koji sam nedavno podelio za tu sumu koju planiraš. Generalno ti svuda za bolje stanove i lokacije novogradnje fali još 40-50k.
Zaštitu gledaš možda kod projektnog finansiranja od strane banke i da vidiš sa bankom ili advokatom vezano za zaštitu, ali meni svakako tu igra ulogu reputacija Investitora, jer kao što kažeš doo su firme i vlasnici iako je sada odlično stanje nije da ne mogu da nestanu, da sam slušao svoju mamu nikad ne bih kupio nijednu nekretninu u izgradnji ili koja nije uknjižena, štednja bi mi se i više nego prepolovila, naravno da postoji rizika.
Sada gledam i ne bojim se kredita jer ukoliko napreduješ sa poslom i prilagodjavaš se tržištu imaćeš barem kao pojedinac siguran posao i prihode, a kredit možeš da iskoristiš da zaradjuješ.
Za NS ti mogu u privatnim porukama reći za moje neke Investitore a i za tu sumu bih prodao jednosoban stan, koji može da se pregradi u jednoiposoban stan na odličnoj lokaciji koji je odličan za izdavanje i za kasniji život studenta koji može svuda peške, sam centar na 2min od pešačkog dela