Cene nekretnina

[Extroniks]

Ako ja imam jednu nekretninu i razmisljam da kupim drugu nekretninu, zar to nije investiciona kupovina?
Ne mogu da zivim na dva mesta istovremeno. Sad ako gledas da kupis za tipa cerku/sina koji studiraju OK, to vec ne bih posmatrao kao investiciju vec da obezbedjujes njih.

Trenutno nema neke masovnije prodaje jer su mnogi i dalje bullish, veruju da se isplati staviti APP cenu za prodaju svojih stanova, pa i ako ne prodaju u medjuvremenu ga izdaju a cena nekretnine im jos vise raste, pa onda mogu da postave jos vecu APP cenu. Kad se bude "razbio" taj bulish sentiment, eto nama normalnijih cena.

Sa ovim se slazem, ali tesko je da se razbije bullish sentiment kada i bears koji misle da nam se sprema veliki kolaps ipak kupuju nekretnine po ovim cenama, barem bih ja to tako posmatrao.

Ja sam neutralan short term (sledece 1-2 godine) u smislu da ocekujem stagnaciju ili blagi pad od par procenata, a bullish long term (smatram da ce mi nekretnina vredeti 10-15% vise samo po zavrsetku izgradnje, a 30% vise kroz 6 godina), mada evo, imamo primer da u projektu gde sam ja uzeo stan pre koji mesec su digli cene kvadrata za 200-300 eura za sledecu fazu koja je izasla u prodaju pre neki dan. Razmak izmedju 2 faze je svega godinu dana, tj faza 2 se krece uporedo sa fazom 1.

 

[goran123]

Vidim da imas filtere stan, stan u kuci, apartman, kuca, vikendica. Da li si razmisljao da dodas i zemljiste? Moza je vec neko pitao pa se izvinajvam unapred.

To zahteva neko vreme koga i nemam baš, pa s obzirom da je ovo hobi projekat pitanje je da li će i kada doći na red. To je sve što mogu da kažem.

 

[Anon]

Kako potencijalno Google moze da kaze cao Srbiji i poremeti IT sektor.

"The new case forms part of a wider legal battle playing out around the world, with lawsuits being filed by the Russians against Google in South Africa, Turkey, Serbia and Kyrgyzstan."

Putin seizes £75million from Google bank accounts to fund Russian war on Ukraine

Russian authorities took £75 million from Google to fund TV propaganda for Vladimir Putin's crazed war in Ukraine, new court documents filed by the tech giant claim

www.mirror.co.uk

 

[vinogradjanin]

Kako potencijalno Google moze da kaze cao Srbiji i poremeti IT sektor.

"The new case forms part of a wider legal battle playing out around the world, with lawsuits being filed by the Russians against Google in South Africa, Turkey, Serbia and Kyrgyzstan."

Putin seizes £75million from Google bank accounts to fund Russian war on Ukraine

Russian authorities took £75 million from Google to fund TV propaganda for Vladimir Putin's crazed war in Ukraine, new court documents filed by the tech giant claim

www.mirror.co.uk

Kakvo loše novinarstvo, uopšte ne pišu po kom osnovu Rusi tuže Google, ili po kom osnovu im je oduzet novac u Rusiji, ali zato pišu o Kursku koji nema veze sa ovom temom. Drugo pitanje, kako Google može da poremeti srpski IT sektor? Jedino ako blokiraju korisnicima iz Srbije da koriste Google servise, ali s obzirom da nisu blokirali korisnike iz Rusije mislim da možemo mirno da spavamo. Mada Mirror je britanska verzija Informera tako da me ništa ne čudi.

 

[mića]

Bulish APP sentiment , bears i kolaps short term bulls ...
Sve vukovi ...upm

 

[mića]

Pa valjda tehnicka analiza nije slepo verovanje, ako jeste onda se sve svodi na kazino i nema poente ni raditi istu

Konačno

 

[beli labud]

Znači pozitivna kritika ipak može uroditi plodom tako da napišeš i nešto u vezi s temom. Lepo je to videti.

Ako si fer igrač onda prvo kritikuj onoga koji raspaljuje vatru, "čiča Dobrog iz 2016" i njegovu soc-tuc-muc priču
A druga stvar, isto tako kritikuj svaki offtopic koji prosto obiluje na ovom sajtu, a to su priče oko akcija, berze, kriptovaluta, cene jogurta i kobaje u Švedskoj i Holandiji itd itd...a ja ću nastaviti da držim širu sliku našeg nejakog tržišta nekretnina, a to je zvaničan broj prodaje novogradnje u 2023 godini:

BG - 2831
NS - 1400
ZLATIBOR - 787
NIŠ - 518
KG - 462

Ako ja imam jednu nekretninu i razmisljam da kupim drugu nekretninu, zar to nije investiciona kupovina?
Ne mogu da zivim na dva mesta istovremeno. Sad ako gledas da kupis za tipa cerku/sina koji studiraju OK, to vec ne bih posmatrao kao investiciju vec da obezbedjujes njih.
...

Pa i ne mora da bude investiciona, imaš puno ljudi koji prosto iz straha od velike inflacije ne žele da imaju puno štednje na računima i kupuju nekretnine. Neki ih čak i ne izdaju.
A i vrapci na grani znaju da je u poslednjih par godina sve poskupelo 2x (što bi rekli duplo!)...tako da nije čudo da se to isto desilo i sa nekretninama. Da li to prihvatam, naravno da ne! Jer su mi glavni faktori i dalje FUNKCIONALNOST, KVALITET, ESTETIKA a ne samo ono agentsko "3L" (lokacija, lokacija i lokacija).
Zato me uvek zanima u kom pravcu ide potencijalni razvoj nekog grada, turističkog mesta, odnosno obližnjeg dela ili čak same ulice, kako bi ove faktore ubacio u jednačinu prilikom kupovine

 

[chiki]

Razmisljas kao sto i drugi razmisljaju na dugorocne staze. U pravu si, oni nemaju izbora nego da stampaju i ja verujem da ce i to sada da se desi, to ce sigurno uraditi ALI tu sada postoje 2 pitanja sta ce se desiti kada to urade, imas fiskalnu ekonomiju i pravu ekonomiju, fiskalna je ova gde vlada mora da trosi pare na kamate, programe, treba im budzet i ostalo a prava ekonomija je ona koja je sacinjena od nas ljudi i kada krene to stampanje, sta ce uraditi obican covek? Ako obican covek bude bombardovan sa stane medija ili drzave nekim stimulansima, jeftinijim kvadratima, nesto sto obicnom coveku treba, to je nacin kako mozes opet stimulisati ekonomiju ali da bi doslo do toga, prvo sto mora da se desi je slaba potrosnja obicnih ljudi, to ce oslabiti ekonomiju a drzava ce morati da reaguje kako god samo da je vrati nazad. Zato dosta dosta ljudi misli da kada krene stampanje da ce biti isto kao za COVID dok se ja ne bih slozio da ce biti bas tako jer verujem da ce nas uplasiti neka vest kao sto je to bilo i 2008.

Imam jos scenarija ali ova koju sam opisao gore je ono sto mislim da ima najvise sansi da se desi.
Znaci recesija krajem godina, neka vest nesto puklo, trziste akcija pada i FED koji uskace sa stampanjem. Za ovo sam skoro siguran da ce se desiti (mozda je jedino vreme tu jako zeznuto pogoditi ali videcemo). Ono sto treba da se desi nakon toga je pitanje ali ako se ljudi ne uplase i krenu da uzimaju kredite kao blesavi, uspeju da nas prevare onda nakon toga nam dolazi super ciklus visokih kamata kao sto je to bilo 70ih i to dolazi kao talas. Krene stampanje, ljudi trose, inflacija skoci, dizi kamate opet ali vise i kada treba da se spusti spusti ali ne na nivou koji je bio u prethodnom talasu nego nesto vise i tako u par navrata kamate su sve vece i vece.
Taj scenario mi je isto verovatan ali recimo da se to sada desi, nama ce cene svega otici naglo gore i ja iskreno nisam siguran da li ce zivot biti normalan.
Zato mi je taj scenario manje verovatan jer mislim da platezno mi to ne mozemo.

Pocetkom proslog veka se desila visoka stopa inflacije u SAD da bi onda doslo do deflacije. Cena stanova na Menhetnu je pala i do 60%. Tad je keš bio kralj
Evo ih razlozi:
What were the major causes of the Great Depression? Among the suggested causes of the Great Depression are: the stock market crash of 1929; the collapse of world trade due to the Smoot-Hawley Tariff; government policies; bank failures and panics; and the collapse of the money supply.
Ove tarife su uveli da bi se zastitila americka privreda od uvoza pa su onda druge zemlje uvele kontra mere te unakazili americki izvoz.
Da bi se desio ozbiljan pad, treba da se desi nesto slicno tj da se poremeti protok robe, sto ce dovesti do propadanja firmi a to vodi ka rastu nezaposlenosti odnosno padu kupovne moci.

Svaki drugi scenario mi se cini kao rizican u pogledu drzanje gotovine. Doduse Bafet se kladi na kesh pa je 25% u istom

 

[Extroniks]

Pa i ne mora da bude investiciona, imaš puno ljudi koji prosto iz straha od velike inflacije ne žele da imaju puno štednje na računima i kupuju nekretnine. Neki ih čak i ne izdaju.
A i vrapci na grani znaju da je u poslednjih par godina sve poskupelo 2x (što bi rekli duplo!)...tako da nije čudo da se to isto desilo i sa nekretninama. Da li to prihvatam, naravno da ne! Jer su mi glavni faktori i dalje FUNKCIONALNOST, KVALITET, ESTETIKA a ne samo ono agentsko "3L" (lokacija, lokacija i lokacija).
Zato me uvek zanima u kom pravcu ide potencijalni razvoj nekog grada, turističkog mesta, odnosno obližnjeg dela ili čak same ulice, kako bi ove faktore ubacio u jednačinu prilikom kupovine

Pa ja ne znam za druge, ali sve sto ima za svrhu cuvanje vrednosti ili rast vrednosti ja smatram investiciono

 

[chiki]

Krajem godine, pocetkom sledece kupujem. Ovo sa investiranjem me je spasilo, bez toga bi sigurno duze trajalo. Voleo bih da uzmem fiksnu kamatu i da naravno mesecno mogu da izdavajam neku sumu sa kojom bi se osecao komforno a da ne uzimam kredite za crne dane daleko bilo.

Pre manje od godinu dana sam dobio ponudu u Intesi za stambeni kredit za gradnju kuce. Isti uslovi kao za kredit za kupovinu stana (fix 5%) s tim sto je obezbedjenje hipotekom na drugin nepokretnostima dok se kuca ne sagradi. Odem pre mesec dana i ispostavi se da toga nema u ponudi. Ukinuli su. NI jedna banka to vise ne nudi. Ima opcija renoviranja i slicno ali su varijabilne kamate sa 7%+.
Da li se banke i dalje klade da ce se spustiti kamatne stope?

 

[iv4n]

Ako ja imam jednu nekretninu i razmisljam da kupim drugu nekretninu, zar to nije investiciona kupovina?
Ne mogu da zivim na dva mesta istovremeno. Sad ako gledas da kupis za tipa cerku/sina koji studiraju OK, to vec ne bih posmatrao kao investiciju vec da obezbedjujes njih.

Znaci, ako neko ima jedan automobil i kupi drugi to je investiciona kupovina?
Investiciona kupovina nekretnine znaci da kupujes sa ocekivanjem da zaradis od toga, ili putem izdavanja ili putem preprodaje. Ja nemam zelju da se bavim izdavanjem, a i ROI koji se moze ocekivati sa trenutnim cenama mislim da je jako mali (mozda sam neinformisan, ali mislim da je tesko izdavati stanove po cenama za koje neki ovde prave racunicu, tipa kupis stan od 50m2 za sta ti treba 150.000-200.000 evra i izdajes za ga 1.000 evra, barem ja mislim da je ludost placati toliko), a i ne ocekujem neki rast cena da bi se zaradilo na preprodaji. Ja ne bih kupovao ni iz jednog od ta 2 razloga.
Jedino ako pod investiciono posmatras to sto neko ocekuje da mu vrednost same nekretnine raste tokom vremena? Moje misljenje je da su cene trenutno pri vrhu i da, cak i da rastu u narednim godinama, da ce taj rast biti jako mali, i da mi se vise isplati da rizikujem sa ulaskom u kredit zbog nekog minimalnog plusa koji bi mi bio siguran tek nakon X godina.

Ja sam neutralan short term (sledece 1-2 godine) u smislu da ocekujem stagnaciju ili blagi pad od par procenata, a bullish long term (smatram da ce mi nekretnina vredeti 10-15% vise samo po zavrsetku izgradnje, a 30% vise kroz 6 godina), mada evo, imamo primer da u projektu gde sam ja uzeo stan pre koji mesec su digli cene kvadrata za 200-300 eura za sledecu fazu koja je izasla u prodaju pre neki dan. Razmak izmedju 2 faze je svega godinu dana, tj faza 2 se krece uporedo sa fazom 1.

Ja razmisljam isto kao i ti, samo malo "razvucenije". Ja ocekujem duzi period te stagnacije/blagog pada i sporiji rast u narednom periodu.
A trenutno dizanje cena investitora bukvalno posmatram kao ispitivanje terena dokle mogu da idu sa dizanjem cena, a s obzirom da ima dosta bullish ljudi koji misle da ce cene nekretnina uvek da rastu ocigledno i imaju podlogu na osnovu kojih dizu cene. To je kao "self fulfilling prophecy", dizes cene, oni koji su kupili dok su bile nize cene su super prosli, ti jos vise dizes cene jer puno ljudi misli da koliko god da su skupe nekretnine da ce im cena rastu jos vise, infinite growth unlocked. Mislim, moze se skroz ispostaviti da si u pravu, mozda cene budu nastavile da rastu i narednih godina onoliko koliko se ti nadas, a mozda i vise. Ali moze se desiti da se ispostavi da smo trenutno na nekom vrhu sa cenama kao sto je vrh bio negde oko 2010. pa je trzistu trebalo X godina da se oporavi. Moje misljenje je da ce ovo u jednom trenutku da stane, i to ne na godinu-dve dana, nego da cemo imati reda velicine barem 10-15 godina stagnacije cena nekretnina. U jednom trenutku ce grupa bullish kupaca kupiti nekretnine za koje ocekuje da ce im vrednost porasti tipa 30% za 5 godina ili koliko vec, a onda ce se ispotaviti da i narednih 10-15 godina nece moci da prodaju po ceni vecoj od one po kojoj su kupili, a mnogi nece moci ni da izdaju po nekoj normalnoj (zeljenoj) ceni jer ce i trziste izdavanja biti prezasiceno. I ja mislim da taj period samo sto nije poceo, mozda je vec poceo, mozda bude poceo za godinu dana, mozda za 2, mozda za 3, ali sam prilicno uveren u to.

Sa ovim se slazem, ali tesko je da se razbije bullish sentiment kada i bears koji misle da nam se sprema veliki kolaps ipak kupuju nekretnine po ovim cenama, barem bih ja to tako posmatrao.

Ja ne kupujem

 

[Extroniks]

Pre manje od godinu dana sam dobio ponudu u Intesi za stambeni kredit za gradnju kuce. Isti uslovi kao za kredit za kupovinu stana (fix 5%) s tim sto je obezbedjenje hipotekom na drugin nepokretnostima dok se kuca ne sagradi. Odem pre mesec dana i ispostavi se da toga nema u ponudi. Ukinuli su. NI jedna banka to vise ne nudi. Ima opcija renoviranja i slicno ali su varijabilne kamate sa 7%+.
Da li se banke i dalje klade da ce se spustiti kamatne stope?

Kontaktiraj ove:

Kredit za izgradnju kuće ili montažnog objekta

Krediti za izgradnju stambenih objekata i montažnih kuća. Saznaj koje banke odobravaju kredite za izgradnju, koji su uslovi i kako funkcioniše ceo proces.

www.kredium.rs

 

[Suzuman]

Pre manje od godinu dana sam dobio ponudu u Intesi za stambeni kredit za gradnju kuce. Isti uslovi kao za kredit za kupovinu stana (fix 5%) s tim sto je obezbedjenje hipotekom na drugin nepokretnostima dok se kuca ne sagradi

To nije bila loša ponuda. OTP je kod nas blago spustio fiksnu kamatu. A vidim da oni u Hrvatskoj, recimo, obezbeđuju kredit za izgradnju kuće; 4,29% sa rokom isplate do 15 godina, ili 4, 49% sa rokom isplate većim od 15. Dobra ponuda ako mene pitaš.

 

[Salev85]

Pa valjda tehnicka analiza nije slepo verovanje, ako jeste onda se sve svodi na kazino i nema poente ni raditi istu

Tehnička analiza je samo risk management gde moraš unapred da definišeš ulaz, izlaz i stop loss.

 

[Extroniks]

@iv4n zasto ti onda zelis da kupis drugu nekretninu, ako ne zivis u njoj i nije investiciono? Sa obzirom da moj primer nije bio korektan zanima me kako to nije investiciono ako ja imam 3 stana u svom posedu npr, ako ih ne izdajem oni i dalje drze neku vrednost i ja smatram da vrede vise od drzenja kesa zar ne?

U jednom trenutku ce grupa bullish kupaca kupiti nekretnine za koje ocekuje da ce im vrednost porasti tipa 30% za 5 godina ili koliko vec, a onda ce se ispotaviti da i narednih 10-15 godina nece moci da prodaju po ceni vecoj od one po kojoj su kupili, a mnogi nece moci ni da izdaju jer ce i trziste izdavanja biti prezasiceno.

Pa kome je cilj obezbedjivanje broja nekretnina devaluacija nije toliko bitan faktor jer ce i druge nekretnine opasti u vrednosti pa ces lakse kupiti sledecu nekretninu. Jedino sto moze da te zezne je kamata od banke.
Nakon prve nekretnine ide to prilicno lagano sa visokim primanjima, ako mi je cilj da obezbedim par nekretnina za moju buducu decu cena je bitna samo u odnosu na moja primanja a ne u odnosu na druge nekretnine.
Sto se mene tice sve dok je odnos potrebnih godina za nekretninu OK svejedno mi je kako se krecu cene.

Tehnička analiza je samo risk management gde moraš unapred da definišeš ulaz, izlaz i stop loss.

Znam, ali ako ti tvoja tehnicka analiza vristi da sve ide dole i da smo nagrabusili ipak je malo suludo uzimati nekretninu zar ne?
Osim ako i sam ne sumnjas u analizu.

50% of the time, it works everytime.

 

[mariks]

A druga stvar, isto tako kritikuj svaki offtopic koji prosto obiluje na ovom sajtu, a to su priče oko akcija, berze, kriptovaluta, cene jogurta i kobaje u Švedskoj i Holandiji itd itd

Cena "jogurta" svakako ima veze sa cenom nekretnina jer poskupljivanjem osnovnih životnih potreba povećava ti se i vreme skupljanja učešća. Kao što ti non stop pričaš o nekim kolima od preko 100k na Zlatiboru, a Ja ih bar nisam video do sada. Jedino ako svaki malo niviji bolji auto smatraš da košta preko 100k. Akcije, kripto... je takodje u temi jer se uporedjuje investicija. I ti si koliko puta do sada kritikovao postove o Švedskoj, Holandiji... a ne odmaraš sa Zlatiborom. Dobri2016 zna kako da potpali, a ti se primaš kao šibica

Znaci, ako neko ima jedan automobil i kupi drugi to je investiciona kupovina?
Investiciona kupovina nekretnine znaci da kupujes sa ocekivanjem da zaradis od toga, ili putem izdavanja ili putem preprodaje. Ja nemam zelju da se bavim izdavanjem, a i ROI koji se moze ocekivati sa trenutnim cenama mislim da je jako mali (mozda sam neinformisan, ali mislim da je tesko izdavati stanove po cenama za koje neki ovde prave racunicu, tipa kupis stan od 50m2 za sta ti treba 150.000-200.000 evra i izdajes za ga 1.000 evra, barem ja mislim da je ludost placati toliko), a i ne ocekujem neki rast cena da bi se zaradilo na preprodaji. Ja ne bih kupovao ni iz jednog od ta 2 razloga.
Jedino ako pod investiciono posmatras to sto neko ocekuje da mu vrednost same nekretnine raste tokom vremena? Moje misljenje je da su cene trenutno pri vrhu i da, cak i da rastu u narednim godinama, da ce taj rast biti jako mali, i da mi se vise isplati da rizikujem sa ulaskom u kredit zbog nekog minimalnog plusa koji bi mi bio siguran tek nakon X godina.

Bilo da kupuješ za izdavanje ili si kupio da ti "ne propadne" novac to je investiciona kupovina, da kažemo luksuz.

 

[sutraw]

To za šta ti kupuješ i kako posmatraš to ne menja prirodu situacije, nekretnina jeste asset i samim tim investicija.

 

[mića]

Ako si fer igrač onda prvo kritikuj onoga koji raspaljuje vatru, "čiča Dobrog iz 2016" i njegovu soc-tuc-muc priču
A druga stvar, isto tako kritikuj svaki offtopic koji prosto obiluje na ovom sajtu, a to su priče oko akcija, berze, kriptovaluta, cene jogurta i kobaje u Švedskoj i Holandiji itd itd...a ja ću nastaviti da držim širu sliku našeg nejakog tržišta nekretnina, a to je zvaničan broj prodaje novogradnje u 2023 godini:

BG - 2831
NS - 1400
ZLATIBOR - 787
NIŠ - 518
KG - 462


Pa i ne mora da bude investiciona, imaš puno ljudi koji prosto iz straha od velike inflacije ne žele da imaju puno štednje na računima i kupuju nekretnine. Neki ih čak i ne izdaju.
A i vrapci na grani znaju da je u poslednjih par godina sve poskupelo 2x (što bi rekli duplo!)...tako da nije čudo da se to isto desilo i sa nekretninama. Da li to prihvatam, naravno da ne! Jer su mi glavni faktori i dalje FUNKCIONALNOST, KVALITET, ESTETIKA a ne samo ono agentsko "3L" (lokacija, lokacija i lokacija).
Zato me uvek zanima u kom pravcu ide potencijalni razvoj nekog grada, turističkog mesta, odnosno obližnjeg dela ili čak same ulice, kako bi ove faktore ubacio u jednačinu prilikom kupovine

Gde ti vidis Funkcionalnost Estetiku i Kvalitet ..na Zlatiboru ?

 

[iv4n]

@iv4n zasto ti onda zelis da kupis drugu nekretninu, ako ne zivis u njoj i nije investiciono? Sa obzirom da moj primer nije bio korektan zanima me kako to nije investiciono ako ja imam 3 stana u svom posedu npr, ako ih ne izdajem oni i dalje drze neku vrednost i ja smatram da vrede vise od drzenja kesa zar ne?

Pa i sam si naveo primer recimo ako kupujes zbog dece. Ili recimo ako se iz malog mesta preselis u vece, a presele se i tvoji roditelji, pa treba stan i tebi i njima. Ili recimo zivis u jednom mestu ali si poslovno ili na neki drugi nacin vezan za drugo, pa da ne bi stalno placao smestaj kad ides u to drugo mesto. Nekom roditelji nisu ostavili stan kao sto su Mici, pa moras ti roditeljima da obezbedis gde ce da zive.

Pa kome je cilj obezbedjivanje broja nekretnina devaluacija nije toliko bitan faktor jer ce i druge nekretnine opasti u vrednosti pa ces lakse kupiti sledecu nekretninu. Jedino sto moze da te zezne je kamata od banke.
Nakon prve nekretnine ide to prilicno lagano sa visokim primanjima, ako mi je cilj da obezbedim par nekretnina za moju buducu decu cena je bitna samo u odnosu na moja primanja a ne u odnosu na druge nekretnine.
Sto se mene tice sve dok je odnos potrebnih godina za nekretninu OK svejedno mi je kako se krecu cene.

Ja samo ne bih da kupim dok su cene na vrhu i da placam visoke kamate na te cene, ako mi nije hitno, i ako znam da recimo za nekoliko godina mogu da imam vise kesa i da sa manjim kreditom ili bez njega kupim stan po nizoj ceni nego sto je danas. Ne placam kiriju, pa se ne zurim da ulazim u rizik kad profit mogu da ostvarim sa dosta manje rizika. Ne kazem da ce biti tako, ali sam prilicno uveren u to. Mislim, da se razumemo, ja ne kazem da je greska kupiti nekretninu i da ce onaj ko kupi da se kaje, samo kazem da je sad jako los trenutak osim ako ti nije bas hitno i osim ako ne znas sta ces sa parama.

Bilo da kupuješ za izdavanje ili si kupio da ti "ne propadne" novac to je investiciona kupovina, da kažemo luksuz.

Luksuz mozda jeste, a investiciono je diskutabilno. Moze da se posmatra investiciono u tom kontekstu koji si ti naveo, ali to je jako sirok koncept. U nekom uzem konceptu investiciona kupovina je kupovina sa ciljem zarade od izdavanja ili kupovine sa ciljem preprodaje po vecoj ceni.

To za šta ti kupuješ i kako posmatraš to ne menja prirodu situacije, nekretnina jeste asset i samim tim investicija.

Slazem se da moze da se posmatra kao investicija u nekom sirem smislu. Pa i kupovina zdrave hrane je investicija u zdravlje, skolovanje je investicija u obrazovanje i karijeru,... Ali mislim da treba razlikovati investicionu kupovinu sa ciljem zarade od preprodaje i od izdavanja od "investicione" kupovine samo zato sto ti eto mozda nije jedina nekretnina. Jer ove prve investicione kupovine prave bullish sentiment i dizu cene, ove druge to ne cine ili cine u mnogo manjoj meri. Kad cene nekoliko godina budu stagnirale neces vise imati one koji preprodaju stanove (osim ako nemaju neku semu da ih kupe po ceni ispod trzisne). A kad neko sa X stanova bude imao problema da nadje stanare po ceni koju je zacrtao i on ce imati drugaciju matematiku za kupovinu sledece nekretnine, a od prihoda od trenutnog izdavanja ce mu trebati mngoo vise vremena da skupi za kupovinu sledece nekretnine. Ili zamisli nekog ko ima X stanova, placa racune za njih, ne izdaje ih, a cena mu stagnira godinama, a treba mu novac za nesto. Da li ce i dalje u takvim uslovima drzati nekretnine ili ce recimo prodati jednu od njih kako bi "zavrsio" to sto treba i plus smanjio troskove, a tom prodajom on dize ponudu.

 

[beli labud]

Pa ja ne znam za druge, ali sve sto ima za svrhu cuvanje vrednosti ili rast vrednosti ja smatram investiciono

Aaa, to bi ti berzanske termine da nam ovde ubaciš Ma da ako kupiš nekretninu da zaštitiš štednju i onda u nekom trenutku počneš da izdaješ, onda ti to i jeste neka vrsta investicije. Uobičajeno pojam investicija se koristi za zaradu, a ne za očuvanje vrednosti, barem kod uobičajenog srpskog kupca. Akcije su primer investiranja jer ulažeš u firme i njihov biznis. Znam da su sad izmislili investiciono zlato, srebro, umetnine i sl., ali to se uvek zvalo prosto svojim imenom.
Sad kao svako može da bude "investitor", mislim da je to čista reklama i navlaka!
Ali nebitno, znam sigurno da ima i dosta praznih stanova koji su prosto kupljeni da se čuva vrednost štednje, mislim da je na prethodnom popisu prikazan i tačan broj

...
Ja razmisljam isto kao i ti, samo malo "razvucenije". Ja ocekujem duzi period te stagnacije/blagog pada i sporiji rast u narednom periodu.
A trenutno dizanje cena investitora bukvalno posmatram kao ispitivanje terena dokle mogu da idu sa dizanjem cena, a s obzirom da ima dosta bullish ljudi koji misle da ce cene nekretnina uvek da rastu ocigledno i imaju podlogu na osnovu kojih dizu cene. To je kao "self fulfilling prophecy", dizes cene, oni koji su kupili dok su bile nize cene su super prosli, ti jos vise dizes cene jer puno ljudi misli da koliko god da su skupe nekretnine da ce im cena rastu jos vise, infinite growth unlocked. Mislim, moze se skroz ispostaviti da si u pravu, mozda cene budu nastavile da rastu i narednih godina onoliko koliko se ti nadas, a mozda i vise. Ali moze se desiti da se ispostavi da smo trenutno na nekom vrhu sa cenama kao sto je vrh bio negde oko 2010. pa je trzistu trebalo X godina da se oporavi. Moje misljenje je da ce ovo u jednom trenutku da stane, i to ne na godinu-dve dana, nego da cemo imati reda velicine barem 10-15 godina stagnacije cena nekretnina. U jednom trenutku ce grupa bullish kupaca kupiti nekretnine za koje ocekuje da ce im vrednost porasti tipa 30% za 5 godina ili koliko vec, a onda ce se ispotaviti da i narednih 10-15 godina nece moci da prodaju po ceni vecoj od one po kojoj su kupili, a mnogi nece moci ni da izdaju po nekoj normalnoj (zeljenoj) ceni jer ce i trziste izdavanja biti prezasiceno. I ja mislim da taj period samo sto nije poceo, mozda je vec poceo, mozda bude poceo za godinu dana, mozda za 2, mozda za 3, ali sam prilicno uveren u to.
...

Ovo tvoje razmišljanje je logično i bilo bi očekivano da živimo u normalnim vremenima, ali ovde ljudi kao da se prave da ne vide da su sve jače privrede i ekonomije (mislim na velike zapadne države) prešle na ratnu ekonomiju, i to je sve javno objavljeno u svim poznatim svetskim finansijskim medijima od FT pa redom. Navlače se brojne vojne udarne grupe na sve kritične tačke po svetu a mi se ko pijani plota držimo nekakvih razmišljanja "Ja neću sukob ili rat". Pa neće ga valjda niko normalan! Ali džabe kad odavno imamo čitave vojno-industrijske komplekse i usijane glave po zapadnim vojnim centrima u čijim državama su i ekonomije dobrim delom vezane i projektovane za takav način funkcionisanja. A mi sami imamo iskustvo iz 1999 da mogu kad im se ćefne da izbace neki lažni scenario i otpočnu isporuku osiromašenog uranijuma. I da se vratim, to sve ima i imalo je kroz istoriju uticaja na domaću ekonomiju i ekonomski sistem uopšte, upravo zato postoji dobar deo kupaca kod nas koji to prosto znaju ili osećaju, i menjaju štednju za cigle. Danas imamo i ogromnu rupu stvorenu štampanjem koja je direktan udar na same valute

Tako da bar prestanemo ovde na forumu da zabadamo ko nojevi glavu u pesak, evo recimo mariks se pravi da ne vidi skupa kola na Zlatiboru (kvare mu valjda osećaj prirode), i insistira na jogurtu i kobaji kao značajnijim faktorima za određivanje trenda cena nekretnina nego kad neko umesto u bg beton potroši 100k na investicioni apartman na ZL

edit: gore sam pogrešio, broj novogradnje je za prvih šest meseci tekuće godine, a ne za 2023

 

[Salev85]

@iv4n zasto ti onda zelis da kupis drugu nekretninu, ako ne zivis u njoj i nije investiciono? Sa obzirom da moj primer nije bio korektan zanima me kako to nije investiciono ako ja imam 3 stana u svom posedu npr, ako ih ne izdajem oni i dalje drze neku vrednost i ja smatram da vrede vise od drzenja kesa zar ne?


Pa kome je cilj obezbedjivanje broja nekretnina devaluacija nije toliko bitan faktor jer ce i druge nekretnine opasti u vrednosti pa ces lakse kupiti sledecu nekretninu. Jedino sto moze da te zezne je kamata od banke.
Nakon prve nekretnine ide to prilicno lagano sa visokim primanjima, ako mi je cilj da obezbedim par nekretnina za moju buducu decu cena je bitna samo u odnosu na moja primanja a ne u odnosu na druge nekretnine.
Sto se mene tice sve dok je odnos potrebnih godina za nekretninu OK svejedno mi je kako se krecu cene.


Znam, ali ako ti tvoja tehnicka analiza vristi da sve ide dole i da smo nagrabusili ipak je malo suludo uzimati nekretninu zar ne?
Osim ako i sam ne sumnjas u analizu.

50% of the time, it works everytime.

Ne ne ne. Tehnička je ovde samo pomoćna alatka koja kaže da bolje da kupiš zlato nego nekretninu. Povoljnije je.
Ovde je u pitanju fundamentalna analiza. Naši političari razmišljaju samo do kraja mandata (eventualno i narednog). Svakako svi oni nakon ta dva mandata su penzionisani i situirani za čukun unuke. Mogu da žive gde god žele na planeti. Mi mahom ostajemo tu gde jesmo.
Osnovni fundament kaže da od danas svake godine povećavamo dug 4-5 milijardi. Ako ćemo povećati dug naredne 3 godine 30 milijardi, čak i da se poveća veštački BDP zemlje isto za 30 milijardi (što bi rekao Vradovic raste likvidnost moraju i nekretnine). Nama će dug zemlje biti u % veći.
Nakon ovog zaduživanje oko expa i propratnih sadrzaja imaćemo povećani dug na 6-7 milijardi godišnje (deficit fiskalnog budzeta, kamate, spolj. deficit).
To znači da ako oko expa ili pre krene da ne valja, smanje se doznake iz inostranstva, smanje se SDI, poslovi nesigurni jer je krenula recesija, nema ni teorijske šanse da ostvarimo toliki rast da bi bili na nuli!!!.
U toj situaciji nam jedino ostaje da privatizujemo EPS i sve raspoložive rudnike + da otvorimo sve moguće rudnike da bismo održali trenutno stanje. Samo da ne bismo imali nove 90-te . Prodaješ, raseljavaš samo da bi vratio dug.
Kurs ne smemo da diramo jer svaka promena povećava javni dug.
+Trenutno je prirodni proces. Umiru baby boomeri. Višak stanova na tržištu u celoj zemlji.
+Završi se rat i odu Rusi a znamo da su itekako uticali na cene
+Ova situacija u zemlji samo ima dodatno da rastera narod i da pospeši iseljavanje.

+Lični plus. Sve ove gluposti oko novih iskopa i prerada bice na ovaj ili onaj način u nekoj mojoj blizini pre ili kasnije tj nece biti tako daleko. A baš ne volim da me uhvate nespremnog i zato i razmatram neku kupovinu ako me razumeš. Ako uopšte ostanem u ovoj zemlji posle toga. A ovo što se planira mi je pomrsilo sve moguće planove koje sam imao.

 

[mariks]

Tako da bar prestanemo ovde na forumu da zabadamo ko nojevi glavu u pesak, evo recimo mariks se pravi da ne vidi skupa kola na Zlatiboru (kvare mu valjda osećaj prirode), i insistira na jogurtu i kobaji kao značajnijim faktorima za određivanje trenda cena nekretnina nego kad neko umesto u bg beton potroši 100k na investicioni apartman na ZL

Ja ti iskreno želim da napokon kupiš taj investicioni stan na Zlatiboru i da nam pokažeš koji premium si kupio. A pored toga i da nam slikaš te automobile od preko 100k, baš me zanima koji su.

 

[Extroniks]

Pa i sam si naveo primer recimo ako kupujes zbog dece. Ili recimo ako se iz malog mesta preselis u vece, a presele se i tvoji roditelji, pa treba stan i tebi i njima

Ovo sam izdvojio kao izuzetak specificno, kupovina nekretnine za clana porodice smatram da ne spada u vid investicije.

Ili recimo zivis u jednom mestu ali si poslovno ili na neki drugi nacin vezan za drugo, pa da ne bi stalno placao smestaj kad ides u to drugo mesto.

Ovo je cist luksuz, mozda 1% prometovanih nekretnina je u ovu svrhu.

Ja samo ne bih da kupim dok su cene na vrhu i da placam visoke kamate na te cene, ako mi nije hitno, i ako znam da recimo za nekoliko godina mogu da imam vise kesa i da sa manjim kreditom ili bez njega kupim stan po nizoj ceni nego sto je danas. Ne placam kiriju, pa se ne zurim da ulazim u rizik kad profit mogu da ostvarim sa dosta manje rizika. Ne kazem da ce biti tako, ali sam prilicno uveren u to. Mislim, da se razumemo, ja ne kazem da je greska kupiti nekretninu i da ce onaj ko kupi da se kaje, samo kazem da je sad jako los trenutak osim ako ti nije bas hitno i osim ako ne znas sta ces sa parama.

Ako imas primanja dovoljna da za par godina kupis stan bez kredita, kredit ti itekako nije rizik, barem ja to tako vidim. Sad sa tacke gledanja vrednosti se mogu sloziti da se ne slazes oko vrednosti nekretnina u odnosu na pare, ali necemo sad da se pretvaramo da je nekome ko npr prihoduje 5000 eura rizik placanje banci rate od 700 eura.

U nekom uzem konceptu investiciona kupovina je kupovina sa ciljem zarade od izdavanja ili kupovine sa ciljem preprodaje po vecoj ceni.

Kako kategorizujes onda kupovinu nekretnine koja stoji prazna a kupljena je, ako zadrzavanje vrednosti nije investicija?

Osnovni fundament kaže da od danas svake godine povećavamo dug 4-5 milijardi. Ako ćemo povećati dug naredne 3 godine 30 milijardi, čak i da se poveća veštački BDP zemlje isto za 30 milijardi (što bi rekao Vradovic raste likvidnost moraju i nekretnine). Nama će dug zemlje biti u % veći.
Nakon ovog zaduživanje oko expa i propratnih sadrzaja imaćemo povećani dug na 6-7 milijardi godišnje (deficit fiskalnog budzeta, kamate, spolj. deficit).

Nas BDP je skocio od 2021 sa 63.1 milijardi $ na 75.19 milijardi $ od 2021 do 2023 a ocekuje se da zavrsimo ovu godinu sa 81.87 milijardi $.
To je povecanje od 29% za 4 godine u iznosu od 18 milijardi.
Sad ja ne znam odakle dolazi cifra od 30 milijardi $ duga za EXPO, i da li se misli na ukupan dug sa kamatom ili ne, ali ja koliko znam projektovani trosak EXPOa je 17 milijardi sto bi bilo slicno nasem cetvorogodisnjem skoku BDP u periodu 2021-2023, svakako dug nece biti otplacen u jednom trenutku i procentualno nece biti toliko strasan.

Da debilno je toliko zaduzivanje za EXPO, ali nije katastrofa koja se predstavlja, sve dok nam BDP skace iz godine u godinu bice to OK.

To znači da ako oko expa ili pre krene da ne valja, smanje se doznake iz inostranstva, smanje se SDI, poslovi nesigurni jer je krenula recesija, nema ni teorijske šanse da ostvarimo toliki rast da bi bili na nuli!!!.

Dosta tu ako faktora ima. Ne kazem da se neki od njih nece ostvariti, ali subjektivni osecaj da se preuvelicava i bear i bull case na ovoj temi.

 

[chiki]

To nije bila loša ponuda. OTP je kod nas blago spustio fiksnu kamatu. A vidim da oni u Hrvatskoj, recimo, obezbeđuju kredit za izgradnju kuće; 4,29% sa rokom isplate do 15 godina, ili 4, 49% sa rokom isplate većim od 15. Dobra ponuda ako mene pitaš.

Da ali nema vise. Ukinuli su pre par meseci. Ima samo opcija montazne kuce od drveta do 90k EUR u Erste banci.

 

[beli labud]

....
Sad ja ne znam odakle dolazi cifra od 30 milijardi $ duga za EXPO, i da li se misli na ukupan dug sa kamatom ili ne, ali ja koliko znam projektovani trosak EXPOa je 17 milijardi sto bi bilo slicno nasem cetvorogodisnjem skoku BDP u periodu 2021-2023, svakako dug nece biti otplacen u jednom trenutku i procentualno nece biti toliko strasan.

Da debilno je toliko zaduzivanje za EXPO, ali nije katastrofa koja se predstavlja, sve dok nam BDP skace iz godine u godinu bice to OK.
...

Samo da se nadovežem na ovo jer je bilo forumaša koji izgleda ne žele da razumeju da se troškovi od 17 milijardi odnose na sve projekte širom Srbije, a ne samo na beogradski deo koji će činiti do oko 2,5 milijarde. U ovih 17 milijardi je recimo i autoput do Zlatibora i rekonstrukcija obližnjeg aerodroma Ponikve, jer su beogradski hotelijeri rekli da im ne pada na pamet da grade nove hotele i kapacitete jer ne znaju šta će posle expo-a sa njima, tako da je rukovodstvo rešilo da autoputem poveže Beograd i EXPO sa Vrnjačkom banjom i naravno Zlatiborom koji ima najviše raspoloživih kreveta za turiste (nešto manje od 50.000), jer se očekuje ogroman broj turista od preko 2,6 miliona i prosto nemaju se gde smestiti.
Mala smo mi zemlja i ovde je svaka infrastruktura uvezana