Cene nekretnina

[sutraw]

Ja bih pre rekao da je problem u tome što tražiš mali stan, za njima je uvek veća tražnja nego za veće kvadrature.

 

[sutraw]

Ne znam samo gde i sta ima za 170k na NBG, a da nije 40m2.
Gledam novogradnju min 2.5-soban u BG u nekim "pismenim" krajevima, za 170k nema ama bas nicega vrednog pomena.

Nema za 170k 2.5 sobe novogradnja više ni na jednoj malo boljoj lokaciji, sad je to bliže 190-200k neka donja granica, i to opet bude tipa BB ili Voždovac, ništa NBG i centralne opštine

 

[Suzuman]

To što na oglasima vidiš spuštanje određenih nekretnina ne znači ništa, većina stanova na oglasima krene sa potpuno nerealnom cenom. Ja sam jedno vreme pratio oko 50-ak stanova na Halo oglasima i nije neuobičajeno da prodavci spuštaju cene ako se stan ne proda x meseci. Taj stan što si okačio mislim da je oglašen pre više od 3 meseca, očigledno spušta jer ne dobija ponude.

Treba verovati statistici samo i ništa drugo, dok ne vidim da pada prosečna cena po kvadratu, neću verovati u pad.

Istina je to što kažeš, ali je verujem da će statistika to i pokazati. Videćeš koliko će starogradnje biti i po kojoj ceni u aprilu, a koliko će prometa zauzeti novogradnja po Zemunu i slično.

 

[popbege]

Ja bih pre rekao da je problem u tome što tražiš mali stan, za njima je uvek veća tražnja nego za veće kvadrature.

Slažem se no ne trazim ja mali ja trazim bilo sta za budzet do 80-90 hiljada a za to ne postoji vise ni iole OK 30ak kvadrata uknjzenih u Beogradu nigde.
Naleti ponekad nesto ali bas nestaje odma.

No da ne duzim poenta mi je da je jako veliki problem kad imas mnogo manje budzete ,drasticno je i losija ponuda i cene (nevezano za kvadrate). Pa onda i ne moze se poredi.

 

[Anon]

Ne znam kako vama ovo izgleda ali meni smrdi na deflaciju. Opasan trend.

 

[Suzuman]

Ne znam kako vama ovo izgleda ali meni smrdi na deflaciju. Opasan trend.
Pogledajte prilog 200600

Šta prognoziraš, je l' nastavlja da tone krivulja?

 

[Anon]

Šta prognoziraš, je l' nastavlja da tone krivulja?

Na osnovu m2, padace do oktobra, novembra i onda bi trebalo na gore da ide ali pod uslovom da postoji traznja. Pratim sada nezaposlenost, to me interesuje. Ako krene da ubrzava onda ce ljudi poceti malo da razmisljaju da moraju da cuvaju novac, sto znaci da ce manje trositi i time deflacija ima smisla. Jako je tesko pogoditi vreme kada ce se desiti. Prosle godine sam rekao februar, pa sam rekao da mi deluje da ce to biti jul, avgust, sad mi vuce vise da ce biti zimi. Trend postoji ali nisam siguran tacno u mesec kada ce to biti.

 

[zainteresovan]

Cek, ne razumem: ocekujes deflaciju , a mislis da ce cena kvadrata da raste?

 

[Anon]

Cek, ne razumem: ocekujes deflaciju , a mislis da ce cena kvadrata da raste?

Zato sto verujem da kada dodje kriza da ce odmah stampati novac, odmah ce uraditi sve sto je u moci da ekonomija samo ide. Ako ljudi i dalje budu uzimali kredite i tada, onda ce sve ici gore. Da bi krenulo opet sve gore, mora nesto da natera centralne banke da spuste kamate i stampaju a ne verujem da mogu na duze staze da drze ovo stanje koje imamo. Citam bas da za q1 ove godine, 500 milijardi dolara su banke otisle u deficit u USA, oko 63 banaka je u riziku. Ne moze ovo na duze staze, zato ocekujem da nesto pukne i onda opet stampanje.

 

[G.I.Joe]

Mislim da sam ja pisao i pisao sam za male stanove od 30ak kvadrata na obodima grada koji su od 60 do 80000. Takodje ja stvarno idem i gledam te stanove i zovem ljude pa mogu da osetim kako je bilo u decembru recimo i sad.
Naravno da je druga dimnezija kad se gleda budzet od 160000.

Sve u svemu mislim da nemam sta da trazim mnogo na temi jer ovde svi gledaju NBG tipa West, novogradnje itd i budžete od preko 170000.

Totalno druge stvari poredimo tako da zanemarite. Ono sto sam hteo reci je da je bas to najmanje za ,,daj da se skucim bilo gde,, idalje u skoku jer su bas te grupe sa malim budžetom (podstanari) saterane u ćošak i jure bilo šta, pa je navala ogromna.

Ovi za investicije biraju i ne zaleću se sad toliko. Kao i onaj ko ne placa sulude cene rente, sha ga kosta priceka malo...

Opet mozda je to samo moj osecaj, jer sam bas umoran od svega toga.

Mislim da bi trebao podeliti svoja iskustva u traženju stana. Nije važna kvadratura niti deo grada već šta ti vidiš da se sada na tržištu dešava. Statistika je jedno a stvarni život je drugo.

 

[G.I.Joe]

Zato sto verujem da kada dodje kriza da ce odmah stampati novac, odmah ce uraditi sve sto je u moci da ekonomija samo ide. Ako ljudi i dalje budu uzimali kredite i tada, onda ce sve ici gore. Da bi krenulo opet sve gore, mora nesto da natera centralne banke da spuste kamate i stampaju a ne verujem da mogu na duze staze da drze ovo stanje koje imamo. Citam bas da za q1 ove godine, 500 milijardi dolara su banke otisle u deficit u USA, oko 63 banaka je u riziku. Ne moze ovo na duze staze, zato ocekujem da nesto pukne i onda opet stampanje.

Ja bi se nadovezao na Anon-ove postove oko toga kako će se kretati globalna ekonomija, pre svega USA ekonomija. (da odmah napišem disclaimer da se ovo ne odnosi na srpsku ekonomiju u odnosu 1 na 1!).
1.) S&P 500 je sada oko 5300 poena (tačnije u ovom trenutku dok pišem oko 5296). Još će malo ići gore dole, a onda eksponencijalno gore do 6000-6200 poena. I onda ide veliki pad. Znači prvo ide što neki zovu "blow off top". Taj rast će ići do Q3/Q4. Onda ide slom tržišta. Šta će konkretno sada biti inicijator to se ne zna.
Pad S&P 500 će biti u razini 50% znači prepoloviće se vrednost svih najvećih kompanija. To vam pokazuju otprilike ova prva dva grafika.
2.) Treći grafik pokazuje da se broj novootvorenih pozicija (oglasa za posao) značajno smanjuje u USA. Još sam pročitao neki članak da već vlada "white collar recession" što znači da ima nisko plaćenih poslova ali visoko plaćenih poslova nema ili ih je sve manje. Što mogu po nekim mojim ličnim istraživanjima (na sebi) i da potvrdim. Da je pozicija manje i da ima dosta "lažnih" ili kako bi ih ljudi iz HR-a nazvali "evergreen pozicije" znači otvore oglas da bi skupili CV-je i ispitaju tržište a ta pozicija i ne postoji))
3.) Četvrti grafik govori o tome da su 63 banke u US u problemu. Naravno da to ne znači da su u Srbiji banke u problemu jer kod nas banke se mnogo više zaštite kod davanja hipoteka nego u USA.

Moje je očekivanje i da će zlato isto pasti kad krene rapidna kriza inicijalno jako. Molim vas svi koji želite odmah da kažete da je zlato jedino sigurno, da pročitate do kraja. Zlato jeste sigurno i zaštita od kriza i inflacije, ALI zlato se ne jede i služi kao "zaštita od inflacije". Ali opet kad dođe 1.u mesecu i morate platiti račune i kupiti hranu, ako nemate keša onda morate to zlato da prodate i da uzmete keš da bi platili račune i kupili hranu. Znači inicijalno će zlato pasti oko 30-40% i to će trajati 3-4 meseca da bude na tako nižem nivou i posle opet ide strahoviti rast cene zlata. To se dešavalo i 2008. Inicijalno su ljudi prodavali zlato zbog likvidnosti a posle je zlato odletilo u nebesa i nije se više vratilo na te vrednosti. Sada je trenutno zlato na vrhu i ići će još gore u skladu s akcijama.

E sad kako sve može da se odrazi na Srbiju i na cenu kvadrata. Pa mislim da će doći do problema oko likvidnosti ali ne inicijalno. Znači ako kriza počne krajem ove godine u USA, to najranije dolazi u Srbiju polovinom 2025 a najverovatnije i krajem 2025. Jedino što će ljudi ranije da povuku kočnicu kod trošenja. Opet mislim da će starogradnja najviše da oseti usporavanje dok će se novogradnja prodavati malo sporije ili uz neke akcije ako ih i bude. Sve zavisi koliko će duboka kriza biti.
Mi naravno imamo i EXPO koji moramo da izgradimo hteli ili ne jer smo preuzeli međunarodnu obavezu, tako da to će držati građevinsku operativu zauzetu veći deo krize.

Ne bih sada ovde i da mračim i plačem, jednostavno mislim da će sledeća godina biti izazovnija od ove, ali isto tako i velika šansa za kupovinu ETF-ova, zlata po znatno povoljnijim cenama. Mislim da će ROI na ETFove i zlato biti daleko veći od bilo kakvog stana, ako se ovo ostvari.

(Ovo su sve predviđanja koja mogu a NE moraju da se ostvare i vezana su oglavnom za US i razvijeni deo sveta. U Srbiji ne moraju da važe ta pravila).
Ovo većinom važi za ljude koji investiciono gledaju na stanove, ETF-ove, zlato. Ko kupuje za život neka kupi kad ima uslove. Jer kriza će proći brzo i opet ide rast.

 

[Suzuman]

Šta će konkretno sada biti inicijator to se ne zna.

Intuitivno mislim da će se sve odigrati u periodu oktobar - decembar, neposredno pre ili posle američkih izbora.

Treći grafik pokazuje da se broj novootvorenih pozicija (oglasa za posao) značajno smanjuje u USA

Ovo nisam ispratio a značajno je. Poprilično oštar trend pada.

Jedino što će ljudi ranije da povuku kočnicu kod trošenja. Opet mislim da će starogradnja najviše da oseti usporavanje dok će se novogradnja prodavati malo sporije ili uz neke akcije ako ih i bude.

Mislim da su kod nas krenuli da dižu kočnicu. Sve više ljudi bira da oroči novac i posmatra situaciju, jer su banke izašle sa boljim ponudama. Sa druge strane, nagon društva za trošnjom je nikad veći, a svest da inflacija jede novac ga samo raspaljuje.Videćemo, zavisi od mnogo faktora.
Ja predviđam dobar pad cena starogradnje. Novogradnja odlično osmišljava cene, opipava puls tržišta, prilagođava se raznim inovativnim ponudama i marketinškim veštinama. Starogradnja samo slepo prati, a to sve slabije prolazi. Odnos cena izmedju dva je svakako sve vreme poremećen.
Slažem se da treba kupiti za život čim nađeš ponudu koja ti se uklapa u racunicu i stan koji ti se sviđa. I mislim da će u narednom periodu biti prostora za pregovore.
Moje skromno mišljenje na vaše korisne analize na kojima sam zahvalan.

 

[popbege]

Mislim da bi trebao podeliti svoja iskustva u traženju stana. Nije važna kvadratura niti deo grada već šta ti vidiš da se sada na tržištu dešava. Statistika je jedno a stvarni život je drugo.

Mislim da ne treba mnogo drviti na ovoj temi gde ima mozda 20ak ljudi max koji kuckamo nešto, i još nek bude toliko koji iole prate temu. Ali šta mi teško

Dovoljno je otići i na pokojni fejsbuk i videti količinu komentara na oglas za izdavanje stana i prodaju.
Malo pratiti oglase - bilo halo, nekretnine, 4 zida itd ... Pozvati neki OK pa videti dal si prvi ili 4ti zakazan za gledanje. Sačuvati oglase pa pratiti koliko brzo nestaju.

Ovde dodju ljudi uglavnom da pišu i navijaju za svoj cilj ili da vide da još neko ima slično mišljenje i nahrane sebe da su u pravu kad nadju slične, ili se malo isvadjaju kad su nervozni
U prevodu ,, što je babi milo, baba bi i da pročita ovde od nekoga, pa da bude malo lakše ili bar da ima sa kim da se raspravi

Ja znam da ova baba umorila od pisanja ali mislim da je glavni problem jako velika potražnja i cena izdavanja stanova, i to onda omogućava ovima u starogradnji da čekaju i kalkulišu pa je jako loša PONUDA.To koristi i novogradnja pa ide u nebo.

Tu je i očaj ljudi koji kupuju bilo šta samo da se više skuce jer ovo bas traje predugo i skok je negde i 100 posto za samo par godina.
Ne zaboraviti i ,,kombinacija batice,, koji su piglu za bilo koji posao pa sve sipaju u beton jer je najlakše i misle da će svaki stan pa makar i u prizemlju-potkrovlju, u krš kraju bez trotoara i parka, sa pogledom na stan komšije doneti ne znam koji profit godinama.

 

[sutraw]

Skroz se slažem za ponudu, zato mi i deluju nerealno predviđanja na ovoj temi da će cena starogradnje pasti. Ne vidim kako može da padne kad dobrih stanova ima jako malo i razgrabe ih čim izađu na oglas po normalnoj ceni...

 

[Suzuman]

Зашто је посустала грађевинска индустрија

Грађевинска делатност је посустала и треба видети који су разлози за то, рекао је председник државе пре два дана сумирајући резултате привредне активности након изборне победе његове странке.

www.politika.rs

Zanimljiv članak...

 

[keks]

Pa onako. Hvata se za politiku, jer maši poentu tematike. Naglaba da su porasle kamate i navodi da je to razlog usporene prodaje. U realnosti, kamate su 5% sa fiksnom kamatom stopom, dok velika većina prometa nikada i nije bila iz kredita, niti je sada..

 

[popbege]

Skroz se slažem za ponudu, zato mi i deluju nerealno predviđanja na ovoj temi da će cena starogradnje pasti. Ne vidim kako može da padne kad dobrih stanova ima jako malo i razgrabe ih čim izađu na oglas po normalnoj ceni...

Iskreno meni je bas CENA IZDAVANJA glavni uzrok ovakvih cena stanova.

Da nemaju kome da izdaju za tolike cene, ili da imaju onaj stres da im stoji prazno a računi se gomilaju mnogi bi prodali odavno.

Takodje i ovi što bacaju na beton sad vide da oko njih ljudi i isplacuju ratu i zaradjuju preko od rente pa sipaju. Da je obrnuto i oni bi stali.

Znam da ce mi sad ovde neko sherovati svaki 5ti stan prazan al aj da mi nadje neko u Beogradu to To zuji prazno tamo gde su gradili lavove i kucerde po svojim selima a sad moraju stan u Begeu da bi deca uopste razmišljala da dodju nazad za Srbiju.

 

[sutraw]

Iskreno meni je bas CENA IZDAVANJA glavni uzrok ovakvih cena stanova.

Da nemaju kome da izdaju za tolike cene, ili da imaju onaj stres da im stoji prazno a računi se gomilaju mnogi bi prodali odavno.

Takodje i ovi što bacaju na beton sad vide da oko njih ljudi i isplacuju ratu i zaradjuju preko od rente pa sipaju. Da je obrnuto i oni bi stali.

Znam da ce mi sad ovde neko sherovati svaki 5ti stan prazan al aj da mi nadje neko u Beogradu to To zuji prazno tamo gde su gradili lavove i kucerde po svojim selima a sad moraju stan u Begeu da bi deca uopste razmišljala da dodju nazad za Srbiju.

To je kokoška-jaje problem... Cena rente je visoka pa se isplati kupovati skupe nekretnine za izdavanje, ali zato što su cene kvadrata skupe, dosta ljudi ne može da kupi i mora da rentira, što pravi pritisak na cene rente.

Zanemaruje se i to da mi već jako dugo nemamo masovniju gradnju priuštivih nekretnina za stanovništvo, nego se potencira neka kao lux gradnja i male ali skupe zgrade. Nama treba još jedno 3-4 Stepe na nivou grada da se malo relaksira pritisak na cene. Ovo u Surčinu što su najavili je neki korak u tom pravcu, ali premalo i prekasno.

EDIT: vidim sad da istu poentu ističe ovaj Arsić u ovom Politikinom tekstu

 

[Anon]

Da se nadovezem na @G.I.Joe post. Znaci ovo je nista novo, desavalo se x puta a poslednji veliki primer toga je covid period i svi racunaju da ce biti isto. Ono sto je ovoga puta ipak nesto drugacije je sto imamo inflaciju i sto se apsolutno niko ne plasi da moze da se desi period kada je stvarno x godina kriza. Dobar primer je bas kod nas gde sam procitao da je broj stambenih kredita u blagom porastu ove godine. To meni govori da se niko ne plasi da uzme dug cak i sada. Takvo razmišljanje jedino moze da se promeni kroz period krize koji verujem da cemo imati kratkoročno i kada nam dodju opet nesto jeftiniji krediti, da li ce ljudi da se zalecu kao ranije? Ako vec x godina nema posledica, to jest, nismo prosli kroz dugi period krize, onda ne verujem da ce se ista promeniti u razmisljanju oko uzimanja duga, postali smo teski zavisnici. U tom slucaju bi sve opet islo gore naglo jer bi naglo dobili spustene kamate sto podrazumeva i nagli skok inflacije i tada se ulazi u onaj rolerkoster koji smo imali 70ih.

 

[keks]

Zanemaruje se i to da mi već jako dugo nemamo masovniju gradnju priuštivih nekretnina za stanovništvo, nego se potencira neka kao lux gradnja i male ali skupe zgrade. Nama treba još jedno 3-4 Stepe na nivou grada da se malo relaksira pritisak na cene. Ovo u Surčinu što su najavili je neki korak u tom pravcu, ali premalo i prekasno.

EDIT: vidim sad da istu poentu ističe ovaj Arsić u ovom Politikinom tekstu

Kaže Arsić:

„Мислим да је код нас недостатак то што у последњих 12-13 година држава подстиче луксузну градњу као што је „Београд на води”, што је супротно ономе што раде социјалне државе које подстичу јефтину станоградњу. Пример јефтине станоградње је насеље „Степа Степановић”. За четири године је направљено 4.500 станова. Држава би требало стално да прави таква насеља која су релативно јевтина”, каже Арсић.

A ovo je činjenična računica:
2011: prosečna plata 375 EUR, jeftina Stepa je koštala 1300EUR
2024: prosečna plata 817 evra, jeftina gradnja poput Stepe, preračunata u osnos plate i po istoj ceni sa inflacijom (1300 + inflacija = 1733) danas bi trebalo da kosta 1733 * 817/375 eur = 3775 EUR

Linkovi
1300 EUR sa inflacijom danas vredi 1773 EUR, link

https://www.in2013dollars.com/europe/inflation/2011?amount=1300

Cenu Stepe sam našao na BB forumu, linkovi za plate:

https://novaekonomija.rs/vesti-iz-sveta/srbija-po-prosecnoj-plati-i-dalje-na-cetvrtom-mestu-u-ex-yu-regionu

https://www.b92.net/o/biz/vesti/srbija?yyyy=2011&mm=07&dd=25&nav_id=527645

Dakle, Arsić se zalaže da republika Srbija treba da zida pristupačne stanove po ceni od 3800 EUR. Neka me neko ispravi, možda grešim u nečemu.

edit: ažurirana računica

 

[keks]

Dodatak, pošto mi je isteklo vreme za edit.

Da ispravim računicu. Plata od 375 eur iz 2011 je danas 500 eur, sa uračunatom inflacijom evrozone.

Dakle:
2011: prosečna plata 375 EUR, jeftina Stepa je koštala 1300EUR
2024: prosečna plata 817 evra, jeftina gradnja poput Stepe, preračunata u osnos plate i po istoj ceni sa inflacijom (1300 + inflacija = 1733) danas bi trebalo da kosta 1733 * 817/500 eur = 2830 EUR

 

[sutraw]

@keks prema ovome, prosečna cena stanova u BG je 2011. bila 1749 EUR/m2

Čime bi ta cena od 1300 bila 25% niža od tržišnog proseka.

Ekvivalentno ceni od oko 2000 EUR/m2 danas.

 

[vradovic]

i ja sam poceo (ovde na bb) 2014-2025 da govorim "kupuuuuuujjj sadddd" ;-)
@sutraw to je realan max potencijal 25% na nekom periodu ~3 god da te ubode 25% off ali zato u svim drugim godinama gubis. Iskreno ne bi cekao tih 25% dil jer pre ili kasnije ce otici iznad toga.

Po meni mora ovo jos na gore.

 

[G.I.Joe]

Da se nadovezem na @G.I.Joe post. Znaci ovo je nista novo, desavalo se x puta a poslednji veliki primer toga je covid period i svi racunaju da ce biti isto. Ono sto je ovoga puta ipak nesto drugacije je sto imamo inflaciju i sto se apsolutno niko ne plasi da moze da se desi period kada je stvarno x godina kriza. Dobar primer je bas kod nas gde sam procitao da je broj stambenih kredita u blagom porastu ove godine. To meni govori da se niko ne plasi da uzme dug cak i sada. Takvo razmišljanje jedino moze da se promeni kroz period krize koji verujem da cemo imati kratkoročno i kada nam dodju opet nesto jeftiniji krediti, da li ce ljudi da se zalecu kao ranije? Ako vec x godina nema posledica, to jest, nismo prosli kroz dugi period krize, onda ne verujem da ce se ista promeniti u razmisljanju oko uzimanja duga, postali smo teski zavisnici. U tom slucaju bi sve opet islo gore naglo jer bi naglo dobili spustene kamate sto podrazumeva i nagli skok inflacije i tada se ulazi u onaj rolerkoster koji smo imali 70ih.

Niko se ne plaši da uzme kredit zato što se u zadnjih 70tak godina globalno takvo ponašanje stimuliše i nagrađuje. Čak i da se ponovi scenario iz 70-ih godina prošlog veka, pogledajte cene svega kupljenog u 70-im godinama i odmah u 80-im godinama. Sve je otišlo opet drastično gore. Jednostavno globalni finansijski sistem je tako ustrojen da se stimuliše uzimanje kredita a ne štednja. Naravno ovde ne govorim o suludom uzimanju keš kredita da idete na Maldive, već uzimanju stambenog kredita za kupovinu kuće ili stana. Ljudi su se jednostavno navikli na nove cene stanova, nove kamatne stope i život ide dalje. Ljudi u dobrim vremenima zaborave da mogu doći loša vremena, a isto tako u lošim vremenima zaborave da mogu doći i dobra vremena. Za vreme trajanja stambenog kredita dese se i loša i dobra vremena.

 

[sundjer_bob]

Dodatak, pošto mi je isteklo vreme za edit.

Da ispravim računicu. Plata od 375 eur iz 2011 je danas 500 eur, sa uračunatom inflacijom evrozone.

Dakle:
2011: prosečna plata 375 EUR, jeftina Stepa je koštala 1300EUR
2024: prosečna plata 817 evra, jeftina gradnja poput Stepe, preračunata u osnos plate i po istoj ceni sa inflacijom (1300 + inflacija = 1733) danas bi trebalo da kosta 1733 * 817/500 eur = 2830 EUR

Isto tako mozes da uzmes 2014. i cenu kvadrata novogradnje 1500 i prosecnu platu od 550e za poredjenje. Ali sto uzimas prosecnu platu za Srbiju da poredis sa cenom stanova u Beogradu? Drugo, kod nas ima mnogo sive ekonomije, a tad je jos vise bilo. Mnogo gastoza koji su kupovali. Previse ti je povrsna analiza da bi bilo sta mogao da zakljucis iz toga.