Cene nekretnina

[Navip]

Kasirke iz maksija da dignu kredit za polovne kamp prikolice.

 

[Suzuman]

Razumem ja to, ali opet platiti 3000 EUR/m2 za novogradnju koja je maltene na početku Altine (primera radi) mi je teško razumljiv fenomen.

Ne verujem da će se to zaista prodavati po toj ceni. Pa sabraće ljudi 2+2, bolje da kupiš manji stan na Dorćolu za 4k/m2, nego veći za 3k/m2 na Ledinama. Svako ima svoju računicu.
Mislim da će se novogradnja prilagoditi dobro potražnji; čak i da ista značajno opadne, malo će korigovati cene, promovisati akcije, strpljivo nalazeći optimum prodaje po najvišoj ceni. Pa 4k za Marinu Dorćol će se rasprodati očas posla. Ko je lud da daje 200k za starogradnju iz 60-ih ili 70-ih, kad možeš da uzmeš nov stan od 50m2 u srži grada, bez obzira kako će to izgledati, što ćemo tek videti.
Starogradnja će, ubeđen sam, sve više gubiti popularnost. Naporno i skupo renoviranje, loš raspored prostorija, raspale zgrade. Jednostavno se ne isplati.

 

[Boža M]

Jeste ali bismo sačuvali dodatnih 10+ milijardi evra koliko cemo dodatno dati na dug+kamatu za samo 3 godine jer mi te pare nemamo i moramo da uzmemo zajam (bez expa, to je dodatno). 2023- povećao se dug za 3 milijarde npr. 1.5 milijardu placamo samo kamatu (a bice mnogo veca jer se sada zadužujemo i po 8% za odredjene aranzmane). Jedini nacin da vratimo taj novac srednjoročno je da stopa realnog rasta bude iznad kamate. Realni rast je poslednjih 10 godina ispod/oko 3%. Medju lošijima u regionu. Posle te tri godine imaš kumulativno veće izdatke, nema nazad. Od 2020 nam se povećao dug 10 milijardi.
Ova "pozeljnija politicka" mera ce nas toliko kostati. Ja i dalje planiram da zivim u Srbiji i zato mi se ne sviđa to ponasanje posle mene potop jer smo već mnogo potopa imali u 20 i 21 veku. Ako nešto krene po zlu i nastavi se par godina duži lošiji makro trend u EU (Nemačka je zvanično u recesiji npr) i smanje nam se SDI i doznake, šta ćemo onda? I posle nam je uvek neko drugi kriv.

Ja sam razumeo da smo pričali o nedavnoj prošlosti kada je zaduživanje bilo najjeftinije u istoriji.
Složiću se da se država zadužuje za mnoge neproduktivne stvari, ali naša država nije izuzetak, a uspeva da privuče strane investicije, ima veliku dijsporu, a pokrivenost uvoza izvozom je na istorijski visokom nivou. Obaranjem kursa ne dobijamo skoro ništa. Kurs je sekundaran problem.

Na inflaciju se može delovati i smanjenjem javne potrošnje, ali retko koja vlast će to da uradi. Zapravo je to glavni problem, jer se država zadužuje da bi trošila.

Znaš kako, već su mnogi predviđali ovoj vlasti da će uskoro Srbija da bankrotira, da će kurs da pukne, da niko više neće da nam pozajmi novac, ali očigledno umeju da plivaju.

Zaduživao se i Tadić po 8% da poveća penzije zbog Krkobabića, tako da je EXPO mala beba, šta se sve radilo. Ne podržavam to zaduživanje, da se razumemo, ali obaranje kursa neće to rešiti, ali će napraviti nove probleme.

 

[miraclebaby]

Kada bih uzeo sad stan na kredit npr, po 3200e po m2, nekih 70m2 i garazu....to mu dođe oko 230.000e. stvarno ce me kostati:
100k ucesce
820-830e na 30 godina tj sa kamatom stvarna cena stana bice 100k ucesce + dugovacu banci oko 340.000 evra + troskovi . Ukupna cena stana bi stvarno iznosila oko 450.000 evra . Tj ukupno bi svakog meseca placao 580e kamate i 250e glavnice.

Ok, kapiram da lik hoce da bude dramatican, ali ovo apsolutno nema nikakve logike.

Ako stan kosta 230.000e, daje ucesce 100k, onda uzima kredit od 130k.
Eto recimo i da fiksira kamatnu stopu, da ne bude iznenadjenja ceo period, kamata bi bila 5,03% na 20 godina, pa je rata 860e.
Kad se sve sabere, banci daje 200k, ucesce je dao 100k, ispada da je stan od 230k platio 300k.
Kako si ti dosao od 300k do racunice od skoro pola miliona, evo ja ne znam.

 

[MrGood2016]

Pa vidis da je napisao 30 godina, i vrv je vecu kamatu stavio.

 

[miraclebaby]

Stavio je kamatu od 6,6%. Gde ima ta kamata na 30 godina? A jos mu dodje jeftinija fiksna kamata na 20 godina.

 

[bgdodjos]

Mozda je za temu expo ali svakako ima i ovde primenu jer se prica o zaduzivanju, planiranom rastu plata, inflaciji itd.

 

[Skomi]

Malo mi je teško da razumem kako novogradnja nalazi kupce po ovim cenama, pogotovo novogradnja koja nije na centralnim lokacijama. Očigledno ima jako mnogo raspoloživog keša, mnogo više nego što možemo da zamislimo.

Jogurt, haus majstor, restoran, vulkanizer, frizer, teretana..... sve je to 30-50-80% ili koliko već skuplje pa kupujemo. Niko još na forumu nije napisao e frizer je bio 500din sad je 1000 neću više da se šišam ko je lud po ovoj ceni itd. Ili ne zovem više vodoinstalatera kad mi crkne bojler. Trenutno je kupaca više nego stanova i to je to. Teško razumljivo ali tako je.

 

[Suzuman]

Jogurt, haus majstor, restoran, vulkanizer, frizer, teretana..... sve je to 30-50-80% ili koliko već skuplje pa kupujemo. Niko još na forumu nije napisao e frizer je bio 500din sad je 1000 neću više da se šišam ko je lud po ovoj ceni itd. Ili ne zovem više vodoinstalatera kad mi crkne bojler. Trenutno je kupaca više nego stanova i to je to. Teško razumljivo ali tako je.

Malo bi formulisao drugačije. Možda je više kupaca nego dobrih stanova. Loših stanova ima sasvim dovoljno.
Što se tiče ovog sa frizerom i jogurtom, ne baš najsrećnija komparacija. Između ostalog, skok cene sa 50 na 100rsd nije isto što i skok sa 50k€ na 100k€. Cena naših nekretnina ne mogu da se opravdaju inflacijom, niti objasne poređenjem sa osnovnim namirnicama i potrebama. Mislim mogu, ali dosta površinski...

 

[danenmax]

Poredjenje je dobro jer pokazuje da cena raste dok se trziste ne zasiti. Niko nece poceti sam da se sisa do nekih 3-4 hiljade, sam da popravlja ili montira namestaj po kuci do 10-15 hiljada, sam da pravi picu umesto da plati parce kod masinca 450 din...

Razlozi su nebitni, da li se ponuda/potraznja vestacki odrzava, da li kupci cekaju, da li se peru pare...realizovana cena usluge/m2 je uvek jedini pravi pokazatelj.

 

[Salev85]

Stavio je kamatu od 6,6%. Gde ima ta kamata na 30 godina? A jos mu dodje jeftinija fiksna kamata na 20 godina.

Izvinjavam se. Nisam ubacio garazu. 130k je samo deo koji je potreban za stan.
Imaš reprezentativni primer ispod kalkulatora u otp banci na 31.3.2024. Kalkulator im je isto tačan. Trenutno ukoliko uzmeš 30.000 čistog kredita, posle 30 godina vraćaš tačno 69.828. 130.000 evra je 4.3 puta veće od 30.000e.
4.3 x 69.828 = 302.588 evra
Jbg. Uz garazu i opremanje ispadne toliko koliko sam rekao. Možda možeš da izvučeš negde bolju ponuda sa kraćim periodom otplate. Zato sam i napisao da se trenutno baš i ne isplati uzimati veliki kredit.
Naravno doći će do promene stope ali da ne zaboravimo da prvih 7 godina otplate vraćaš samo kamatu. Vrlo je malo učešće glavnice u anuitetu.

 

[Salev85]

Ja sam razumeo da smo pričali o nedavnoj prošlosti kada je zaduživanje bilo najjeftinije u istoriji.
Složiću se da se država zadužuje za mnoge neproduktivne stvari, ali naša država nije izuzetak, a uspeva da privuče strane investicije, ima veliku dijsporu, a pokrivenost uvoza izvozom je na istorijski visokom nivou. Obaranjem kursa ne dobijamo skoro ništa. Kurs je sekundaran problem.

Na inflaciju se može delovati i smanjenjem javne potrošnje, ali retko koja vlast će to da uradi. Zapravo je to glavni problem, jer se država zadužuje da bi trošila.

Znaš kako, već su mnogi predviđali ovoj vlasti da će uskoro Srbija da bankrotira, da će kurs da pukne, da niko više neće da nam pozajmi novac, ali očigledno umeju da plivaju.

Zaduživao se i Tadić po 8% da poveća penzije zbog Krkobabića, tako da je EXPO mala beba, šta se sve radilo. Ne podržavam to zaduživanje, da se razumemo, ali obaranje kursa neće to rešiti, ali će napraviti nove probleme.

Ne, ne, samo za ovaj period (2020-danas). Vidi, da ne ispadne da kritikujem. Ukoliko nam realna stopa rasta bdpa bude narednih 6-7 godina bude konstantno iznad 5-6%, onda će proći ok. Sada samo da ne nastavljaju i da institucije rade svoj posao jer u suprotnom neće lepo da se završi. Na ovaj način se mnogo više rizikuje u smislu da ukoliko podbacimo iz nekog razloga (eksternog) to će baš skupo da nas košta.

 

[beli labud]

Ovi što jure prestiž idu na Dorćol i Vračar, ostatak naroda gleda da se nastani u širem centru ili na dobro povezanoj periferiji jer BG nema dobar javni prevoz, i neće ga imati u skorije vreme.

Po mom misljenju BG nema ni dobro povezanu periferiju.

Mislim da je možda reč o drugom pogledu. Da li kupcu nekretnine odgovara da bude na 15, 30, 45, 60 ili više minuta udaljen...recimo onaj ko bi živeo u Borči računa na oko 30min kolima, ako je Zemun to je oko 20min, Sremčica 35min i sl. Ovde je fokus samo na vremenu provedenom u saobraćaju. U principu je nebitan grad, recimo od centra Pariza do stadiona Roland Garros i Bulonjske šume je potrebno oko 40min za 10km, ali to je lep kraj za život. U velikim zemljama putuju i preko 1 sat do kuće/posla.
Inače u svim većim centrima u svetu ima gužvi, tako da nije to glavno pitanje već kvalitet života. Neko je spreman da duže putuje kako bi došao do svog "malog raja" za život!

 

[sutraw]

Lepo si to rekao. Realno gledano, Beogradska periferija nije baš lepa za život da bi neko žrtvovao vreme koje gubi u saobraćaju za nju.

 

[MrGood2016]

Pa ne bas, kad Mountain Dedinje postane BG periferija bice i te kako vredno zrtvovati to malo vremena da bi se zivelo tamo.

 

[mariks]

Izvinjavam se. Nisam ubacio garazu. 130k je samo deo koji je potreban za stan.
Imaš reprezentativni primer ispod kalkulatora u otp banci na 31.3.2024. Kalkulator im je isto tačan. Trenutno ukoliko uzmeš 30.000 čistog kredita, posle 30 godina vraćaš tačno 69.828. 130.000 evra je 4.3 puta veće od 30.000e.
4.3 x 69.828 = 302.588 evra
Jbg. Uz garazu i opremanje ispadne toliko koliko sam rekao. Možda možeš da izvučeš negde bolju ponuda sa kraćim periodom otplate. Zato sam i napisao da se trenutno baš i ne isplati uzimati veliki kredit.
Naravno doći će do promene stope ali da ne zaboravimo da prvih 7 godina otplate vraćaš samo kamatu. Vrlo je malo učešće glavnice u anuitetu.

Ne znam koji kalkulator gledaš ali na stranici za kalkulatora se nijedna ne uklapa u tvoju računicu. Možda si gledao neki keš kredit od 30k. Ako uzmemo vrednost stana+garaža+opremanje tj oko 260k sa 100k učešćem onda je tu negde, vraćaš oko 300k. To je mesečno oko 400e kamate, rata ti je 860e tako da ako ne možeš da nadješ stan na toj lokaciji i te strukture u sličnoj zgradi, namešten i sa garažom onda je ok.. Nije malo svakako ali uzmi u obzir inflaciju na 30 godina čak i da se stabilizuje na standardnih 2-3%. A opet ako kupuješ za život nema seljakanja, borbe sa zakupodavcima, Rusima, ostane posle stan nekome... jedino da vidiš da li si dovoljno dugačak. Pošto bi ti da kupiš investiciono onda je druga računica i naravno da se ne isplati osim ako taj stan ne izdaješ za 1200-1300e što je malo verovatno, doduše ne i nemoguće. Veći problem su cene od trenutne kamate (oko 5%), a ako ode na 6-7% onda tek nema računice na ove cene.

 

[sutraw]

Video sam neke procene skoro da je USA ekonomija pokazala iznenađujuć nivo otpornosti i da FED možda uopšte neće obarati kamatne stope u 2024. Ne znam koliko to utiče na ponašanje ECB. Koliko vidim, ni evrozona nije još u recesiji.

Svakako je moguće da ćemo videti dalju kontrakciju tržišta nekretnina kod nas ako zaista kamate ostanu visoke, pod uslovom da država ne produži uredbu kojom smanjuje maržu bankama. Već i na 5.03% koliko je osnovna ponuda banaka sad, krediti su jako skupi za servisiranje za većinu stanovništva ako ostanemo na ovim cenama.

 

[mariks]

Lepo si to rekao. Realno gledano, Beogradska periferija nije baš lepa za život da bi neko žrtvovao vreme koje gubi u saobraćaju za nju.

Ako gledamo ono što je "potrebno" za periferiju u smislu vremena do grada, sadržaja, infrastrukture... onda retko koja periferija na svetu može da se meri sa glavnim gradom. Postoje i periferije u drugim zemljama gde isto nemaš ništa, kuće u nizu i za sve pališ auto. Problem naše periferije, sad pitanje je šta ko smatra periferijom, je neplanska gradnja i neuredjenost ali daleko od toga da nema života van Beograda.

 

[miraclebaby]

Izvinjavam se. Nisam ubacio garazu. 130k je samo deo koji je potreban za stan.
Imaš reprezentativni primer ispod kalkulatora u otp banci na 31.3.2024. Kalkulator im je isto tačan. Trenutno ukoliko uzmeš 30.000 čistog kredita, posle 30 godina vraćaš tačno 69.828. 130.000 evra je 4.3 puta veće od 30.000e.
4.3 x 69.828 = 302.588 evra

Uf, bas si ga zakomplikovao. Ok, onda uzimas 160k kredita, dakle stan je 260k, opremanje ne treba racunati.

Pazi, cinjenica je da u ovom slucaju ti i nemas pare za ovaj stan, ukoliko ne mozes da ga otplatis za manje od 20 godina. Ovoliki kredit se ne isplati na 30 godina i nazalost to je cinjenica. Ili ti treba vece ucesce, ili treba da imas vise da odvajas za ratu kako bi kredit bio na maksimum 20 godina, posto na 30 godina vracas skoro onoliko koliko podignes, po trenutnim kamatnim stopama.

 

[vladanet]

Šta je uopšte periferija danas?

Koja je uopšte potreba nekoga do grada danas?

To su termini koji su se nekada koristili,danas to više nije aktuelno.

Danas su aktuelni termini,koliko putujem na posao,i koliko mi to oduzima vremena.

Ako gledamo ono što je "potrebno" za periferiju u smislu vremena do grada, sadržaja, infrastrukture... onda retko koja periferija na svetu može da se meri sa glavnim gradom. Postoje i periferije u drugim zemljama gde isto nemaš ništa, kuće u nizu i za sve pališ auto. Problem naše periferije, sad pitanje je šta ko smatra periferijom, je neplanska gradnja i neuredjenost ali daleko od toga da nema života van Beograda.

Šta je uopšte periferija danas?
Koja je uopšte potreba nekoga do ide do grada danas?
To su termini koji su se nekada koristili,danas to više nije aktuelno.
Danas su aktuelni termini,koliko putujem na posao,koliko mi to vremena oduzima,izbija para za gorivo,ili živaca na bus kontrolore,i gde mi je parking, za mene i goste koji mi dolaze u posetu.O zelenoj povšini,drveću na koje se može zadržati sneg,izlišno je pisati.
Danas perifrija,može biti bolja od grada,a sutra još i više,kada se pusti brza pruga u pun kapacitet,i pojave povoljniji elektro automobili.
Da li ste pogledali, procenat kašnjenja brzog Sokola,na godišnjem nivou?Gradu i centru,je odzvonilo.

 

[beli labud]

Da, ovo apsolutno nismo uzeli u obzir, da neko može da kruži oko svoje zgrade 30-45min tražeći parking

@sutraw "Lepo si to rekao. Realno gledano, Beogradska periferija nije baš lepa za život da bi neko žrtvovao vreme koje gubi u saobraćaju za nju."

Uh, to bi onda značilo da cene u širem centru nema šanse da padnu narednih bar 20-30 godina...

 

[mariks]

Biće zanimljivo kada brza pruga dodje do Smederevske Palanke i Velike Plane, do istih će trebati 20-30min. E sad, teško da je centru "odzvonilo" dokle god je mantra u Srba da mora živeti u centru glavnog grada, jer je svuda ostalo "nehumano za život". Bar će cene sporije rasti u tim mestima A ako padnu u Beogradu, pašće još više i u drugim gradovima.

 

[vladanet]

Treba čika sa belom kapicom,da ih kucne sa onim gumenim čekićem u čelo,da vidi odakle tolika potreba i patnja, da se da poslednjni dinar u kući, na Bmw star 15 godina,ili da se po svaku cenu,mora živeti u preskupoj starudijogradnji,gde padaju terase,samo da se,po svaku cenu, bude viđen na top lokaciji.

 

[MrGood2016]

pa eto pise ti iznad - pruga ce da obori cene nekretnina na lokacijama koje nisu top

 

[Avanti]

Video sam neke procene skoro da je USA ekonomija pokazala iznenađujuć nivo otpornosti i da FED možda uopšte neće obarati kamatne stope u 2024. Ne znam koliko to utiče na ponašanje ECB. Koliko vidim, ni evrozona nije još u recesiji.

Svakako je moguće da ćemo videti dalju kontrakciju tržišta nekretnina kod nas ako zaista kamate ostanu visoke, pod uslovom da država ne produži uredbu kojom smanjuje maržu bankama. Već i na 5.03% koliko je osnovna ponuda banaka sad, krediti su jako skupi za servisiranje za većinu stanovništva ako ostanemo na ovim cenama.

Što iznenadjujuće procene? USA je veliki pobednik geopolitičke situacije, meni to nije nikakvo iznanedjenje. U godinama koje predstoje, ocekuje se da jedan lep procenat proizvodnih kapaciteta predje iz EU u USA, pa se tek ocekuje skok njihove ekonomije.

EU je veliki gubitnik iz ove situacije i tu mi je ocekivano spustanje kamata u 3.kvartalu za 0,25 baznih poena minimum, a sledece godine ukuono do 1.

USA ima mnogo vise manevarskog prostora i vrlo moguce da ce spustiti malo pred izbore, a sledece godine spusti malo ili nimalo.

Kamata za stambene kredite je irelevantna za ekonomiju jedne drzave, kamate za kompanijske kredite su sustina