Šta je novo?
Od:
Filteri

Cene nekretnina

sutraw je napisao(la):
Mislim da je ovo više šta ljudi vole da čuju nego šta je realnost. Ne može se tržište fingirati bez realne tražnje koja će taj proces ispratiti. Ko kupi po visokoj ceni prljavim novcem mora sutra i da proda da bi taj novac izvukao umesto da mu stoji zarobljen. Problem je, po mom mišljenju, što je ponuda preslaba u odnosu na tražnju, i što je na strani tražnje prisutan veliki broj kupaca koji je spreman da preplati nekretnine iz raznih razloga. Beograd je zadnjih godina postao u velikoj meri seller's market.

Trenutno se nalazimo na mrtvoj tački kad kupci i prodavci ispituju jedni drugima strpljenje. U slučaju da klatno prevagne na stranu kupaca, očekujem da će ponuda da se strmoglavi još više nego sad i to će sprečiti bilo kakve ozbiljne padove cena. Ukoliko prevagne na stranu prodavaca, verovatno će značiti da nas čeka novi inflatorni talas.

Ja ću verovatno sačekati da povećam učešće za kredit da bih mogao da igram ovu igru. Ne očekujem ozbiljan pad kada vidim kakva je ponuda. Ko nađe dobar stan i da mu se finansijski poklope kockice, treba da kupuje jer je BG tržište jako plitko, i tome može da posvedoči svako ko se upustio u avanturu traženja nekretnine.
Kliknite za proširenje...
A veliki pad prometa objasnjavas losom ponudom, a ne manjkom zainteresovanih ulagaca sa prljavim novcem?
 
Navip je napisao(la):
A veliki pad prometa objasnjavas losom ponudom, a ne manjkom zainteresovanih ulagaca sa prljavim novcem?
Kliknite za proširenje...

Mislim da je pad prometa prvenstveno uzrokovan skokom kamatnih stopa koji je izbacio kreditne kupce sa tržišta u velikoj meri, i onda indirektno eliminisao vezane transakcije koje rezultuju iz toga (za koje određeni agenti i eksperti tvrde da idu i do 4-5 vezanih transakcija nakon novca unesenog putem kredita).

Pored toga, verujem da su i keš kupci, kao motor tržišta u BG, malo konzervativniji nakon skoka inflacije i da su neki među njima odlučili da sačekaju da vide da li će biti soft landing ili kriza.
 
Navip je napisao(la):
A veliki pad prometa objasnjavas losom ponudom, a ne manjkom zainteresovanih ulagaca sa prljavim novcem?
Kliknite za proširenje...
Ja bi rekao da je kombinacija. Pad kreditnih kupaca svakako a ovih sa gotovinom verovatno isti ili blagi pad.
Dok svakkao pouda je bas ocajna i kreira neki naboj gde ce ili ocajni kupci da prihvate novu realnost ili cekaju da se nesto desi.

Ono sto ce da se desi ocigledno je pad kamata sto znaci raketa.
 
Samo cu okaciti ovo
1707655726663.png


Kina odavno u deflation-u, USA ide ka tome. CPI koji treba da izadje predvida pad inflacije od cak 0.5%. Trziste ce da poludi, dolar ce da pada.
Situacija koja je bila 70ih, vrlo lako moze da se ponovi jer izgleda da nisu uspeli da naprave soft landing cim je sada vec na 1.36% a na osnovu M2 chart-a, to ide u minus. Sto duze FED bude odbijao da smanjuje kamate to ce drasticnije morati da smanje kada shvate da su preterali sa ovim zatezanjem. Takodje ce biti zanimljiv izvestaj o poslovima posto je mnogo layoff-ova bilo od pocetka godine.
Jos jedna stvar koja puca kod njih su commercial real estate i BTFP namenjen za banke istice u martu, koji jos nije dosao i vec se vide pukotine.
Sanse da nesto ne pukne sredinom godine su na osnovu ovih podataka jako jako male a ako se udje u deflation morace da odstampaju i stimulisu jako jako mnogo i to odmah.
Vreme za stagnaciju cena nekretnina dolazi kraju, videcemo u kom pravcu cemo ici sredinom godine.
 
sutraw je napisao(la):
Nije nužno. Euribor je jako padao 2009-2010. i to opet nije sprečilo pad cena nekretnina u Beogradu. Treba videti kakvo će biti stanje ekonomije u celini, ne samo kamatne stope.
Kliknite za proširenje...
Tacno

Euribor chart - graphs with historical Euribor rates

Euribor chart showing historical Euribor rates from 1999 and for the ultimate year
www.euribor-rates.eu www.euribor-rates.eu

Samo tada ljudi nisu odmah shvatili kakva je to fora u pitanju a sada su "edukovaniji" jer su vec prosli kroz to.
Cim krenu naslovi padju kamata i ako ih stvarno spuste na recimo 1% krece hype.

Samo sto ni prodavci nisu vise naivni. Cim krenu naslovi odmah ima da krenu da zatezu sa cenom.
 
Zaboravljate samo da ukoliko sada kamate budu 0 i da krene štampač, trebaće 1.5 godina da to "krene".
Štednja je problem. Zbog troškova se smanjuje a deflatorno je okruženje sve više. Ja iskreno očekujem da se ništa neće promeniti naredne 2 godine. Cena će svakako zavisiti od tražnje. Ok, mi u Srbiji se zadužujemo i pumpamo trenutno stanje ali dok ne krene privatni sektor jače da ulaže na zapadu pa onda prodje godinu-dve pa tek onda se to prelije na nas, od nekog realnog rasta nema ništa.
Svako tržište puca kada više nema ko da kupi. I berze, nekretnine, kripto itd sve isto funkcioniše.
 
Salev85 je napisao(la):
Zaboravljate samo da ukoliko sada kamate budu 0 i da krene štampač, trebaće 1.5 godina da to "krene".
Štednja je problem. Zbog troškova se smanjuje a deflatorno je okruženje sve više. Ja iskreno očekujem da se ništa neće promeniti naredne 2 godine. Cena će svakako zavisiti od tražnje. Ok, mi u Srbiji se zadužujemo i pumpamo trenutno stanje ali dok ne krene privatni sektor jače da ulaže na zapadu pa onda prodje godinu-dve pa tek onda se to prelije na nas, od nekog realnog rasta nema ništa.
Svako tržište puca kada više nema ko da kupi. I berze, nekretnine, kripto itd sve isto funkcioniše.
Kliknite za proširenje...
To je to, cak predvidjaju da ce trzista da idu samo gore do juna otprilike i onda drasticni pad. Moja pozicija sa ulaganjima sve to prati i sa investicione strane, uvek bih birao zaradu na taj nacin nego ulaganje u stan a obzirom kakva nam vremena dolaze gde vise ne moze da se zivi sa platom, gde srednja klasa ne postoji, covek mora da uci i te stvari.
 
Anon je napisao(la):
To je to, cak predvidjaju da ce trzista da idu samo gore do juna otprilike i onda drasticni pad. Moja pozicija sa ulaganjima sve to prati i sa investicione strane, uvek bih birao zaradu na taj nacin nego ulaganje u stan a obzirom kakva nam vremena dolaze gde vise ne moze da se zivi sa platom, gde srednja klasa ne postoji, covek mora da uci i te stvari.
Kliknite za proširenje...
Upravo to. Na fomo ulaziš samo ako hoćeš da izgubiš pare. Stan svakako nije zezancija a pogotovo na kredit. Nije vreme ni za kupovinu a ni za prodaju. Zato je očajna i ponuda
 
sutraw je napisao(la):
Mislim da je pad prometa prvenstveno uzrokovan skokom kamatnih stopa koji je izbacio kreditne kupce sa tržišta u velikoj meri, i onda indirektno eliminisao vezane transakcije koje rezultuju iz toga (za koje određeni agenti i eksperti tvrde da idu i do 4-5 vezanih transakcija nakon novca unesenog putem kredita).

Pored toga, verujem da su i keš kupci, kao motor tržišta u BG, malo konzervativniji nakon skoka inflacije i da su neki među njima odlučili da sačekaju da vide da li će biti soft landing ili kriza.
Kliknite za proširenje...
Ne verujem da postoje vise od 3 vezanih transakcija u lancu, i to u najboljem slucaju. Lanac se prekida kad neko od prodaje nekretnine ne kupi drugu nekretninu ili kupi novogradnju (mislim na kupovinu od investitora). Koja je verovatnoca da 4-5 osoba u lancu prodaje starogradnju i da se niko ne odluci na novogradnju? Rekao bih veoma mala. Pad prometa nije samo zbog kamatnih stopa, nego i zbog visokih cena generalno.
 
iv4n je napisao(la):
Ne verujem da postoje vise od 3 vezanih transakcija u lancu, i to u najboljem slucaju. Lanac se prekida kad neko od prodaje nekretnine ne kupi drugu nekretninu ili kupi novogradnju (mislim na kupovinu od investitora). Koja je verovatnoca da 4-5 osoba u lancu prodaje starogradnju i da se niko ne odluci na novogradnju? Rekao bih veoma mala. Pad prometa nije samo zbog kamatnih stopa, nego i zbog visokih cena generalno.
Kliknite za proširenje...
Cene su porasle zbog velike potraznje i inflacije, a sada kada je potraznja opala, cene ostaju visoke po inerciji.
 
Ne zatvara se Delta city nego ga je delta holding prodao 2021. a kupac je MPC properties (vlasnik TC Ušće, TC Beo, Immo centra i koliko se sećam novog merkatora). Delta se od tad više fokusirala na neke druge grane biznisa
 
nikola1970 je napisao(la):
Zanimljiivo :LOL:
Pogledajte prilog 188998
Kliknite za proširenje...
Ovo mogu da potvrdim da se desilo u još 2 projekta na NBG! Koliko god to bilo ljudima čudno. I nije bila laž agenata, jer sam namerno rekao drugu da zove i pita za stan za koji sam znao cenu! Ja isto nisam verovao, ali nemojte verovati da je APP! Pre bi rekao da je dogovor između investitora.
 
sundjer_bob je napisao(la):
Ali pazi taj debilizam. Razumem da je neki proizvod na snizenju, pa da se ljudi brinu da neko drugi ne kupi umesto njih i da izgube priliku, ali oni prave FOMO tako sto ti kazu bice skuplje za 2 meseca?!? Pa gde je tu logika?
Kliknite za proširenje...
Logika isto kao kod benzina. Od petka nove cene veće 7 dinara za litar na primer. I onda svi požure da tenkiraju u četvrtak... Mada je ušteda mizerna. U ovom slučaju potencijalna ušteda nije mizerna. S ovim samo hoće da "stimulišu" postojeće kupce koji su spremni da kupe ali čekaju bolji trenutak, bolju cenu ili pad kamata ili šta god. To su kupci koji su već odlučili se i za projekat i za sve. Samo im treba neki stimulans. To nisu kupci koji su na početku kupovine.
 
Beograd - Broj stanova u novogradnji po godinama i broj gradjevinskih dozvola
Broj stanovaBroj gradjevinskih dozvola za stanovePomeraj gradjevinskih dozvola za 2 godine sa pretpostavkom da je potrebno 2 godine od izadvanja dozvole do prodaje
2007.4560
2008.3556
2009.5119
2010.5860
2011.7035
2012.3943
2013.2715
2014.60024943943
2015.210035682715
2016.310034142494
2017.450055053568
2018.570053483414
2019.750067885505
2020.610096145348
2021.810076116788
2022.810090109614
2023.6200100527611
Ukupno za 8 godina poslednjih 8 godina520006340051000
Ukupno96000
Izvor: cenenekretnina.rs i https://data.stat.gov.rs/Home/Result/050203?languageCode=sr-Latn (posmatrane su iste opstine)

Ako se uzmu u obzir sve opstine, za isti period dobijamo brojku od 100000 stanova, tako da ove preostale beogradske opstine sa samo 4% ucestvuju u ukupnom broju dozvola za stanove. Inace, tih 100.000 za 16 godina je manje od 136.000 koliko ovde pominju za 11 godina https://rs.bloombergadria.com/ekono...la-miliona-ljudi-a-dobila-400000-stanova/news.

Inace, ne znamo kakav je bio promet pre 2013, ali promet novogradnje 2014. je bio jako slab, a tad smo imali i krizu, tako da ne verujem da je bio bolji promet, a bilo je puno izdatih gradjevinskih dozvola. A ako pogledamo poslednjih 8 godina, dobijene su gradjevinske dozvole za 63400 stanova (bez podataka za decembar 2023), a prodato je 52000 stana. Plus, ako imamo u vidu da se prodaju stanovi po osnovu gradjevinskih dozvola iz prethodnih perioda, dolazimo do toga da se trenutno gradi mnogo vise nego sto se prodaje, tj. ima puno stanova koji nisu prodati, mozda cak i na desetine hiljada. E sad, da li se oni i dalje vode na investitora kao firmu, ili je dao podizvodjacima kao kompenzaciju gde se i dalje vodi na firmu, a neko ih izdaje ili sta je sa njima, to je druga tema. Moguce da su mnogi prodati i kao nelegalizovani, bez gradjevinske ili upotrebne dozvole, pa ih nema u registru cena nepokretnosti.
Zakljucke izvodite sami, a voleo bih da cujem i neko tumacenje. Meni deluje da cemo imati stanove za izvoz :)
 
Poslednja izmena:
Meni to deluje jako mali broj stanova i nije ni cudo sto vrednost non stop raste a ne pada kad drugi bankrotiraju.

Dodaj sada na to dve stvari:
- Rast populacije u tom periodu (ti ljudi moraju negde da zive)
- Povecanje broja turista u tom periodu (stan na dan)

Doci ces do toga da se premalo gradi.
 
iv4n je napisao(la):
Beograd - Broj stanova u novogradnji po godinama i broj gradjevinskih dozvola
Broj stanovaBroj gradjevinskih dozvola za stanove
2007.4560
2008.3556
2009.5119
2010.5860
2011.7035
2012.3943
2013.2715
2014.6002494
2015.21003568
2016.31003414
2017.45005505
2018.57005348
2019.75006788
2020.61009614
2021.81007611
2022.81009010
2023.620010052
Ukupno za 8 godina poslednjih 8 godina5200063400
Ukupno96000
Izvor: cenenekretnina.rs i https://data.stat.gov.rs/Home/Result/050203?languageCode=sr-Latn (posmatrane su iste opstine)

Ako se uzmu u obzir sve opstine, za isti period dobijamo brojku od 100000 stanova, tako da ove preostale beogradske opstine sa samo 4% ucestvuju u ukupnom broju dozvola za stanove. Inace, tih 100.000 za 16 godina je manje od 136.000 koliko ovde pominju za 11 godina https://rs.bloombergadria.com/ekono...la-miliona-ljudi-a-dobila-400000-stanova/news.

Inace, ne znamo kakav je bio promet pre 2013, ali promet novogradnje 2014. je bio jako slab, a tad smo imali i krizu, tako da ne verujem da je bio bolji promet, a bilo je puno izdatih gradjevinskih dozvola. A ako pogledamo poslednjih 8 godina, dobijene su gradjevinske dozvole za 63400 stanova (bez podataka za decembar 2023), a prodato je 52000 stana. Plus, ako imamo u vidu da se prodaju stanovi po osnovu gradjevinskih dozvola iz prethodnih perioda, dolazimo do toga da se trenutno gradi mnogo vise nego sto se prodaje, tj. ima puno stanova koji nisu prodati, mozda cak i na desetine hiljada. E sad, da li se oni i dalje vode na investitora kao firmu, ili je dao podizvodjacima kao kompenzaciju gde se i dalje vodi na firmu, a neko ih izdaje ili sta je sa njima, to je druga tema. Moguce da su mnogi prodati i kao nelegalizovani, bez gradjevinske ili upotrebne dozvole, pa ih nema u registru cena nepokretnosti.
Zakljucke izvodite sami, a voleo bih da cujem i neko tumacenje. Meni deluje da cemo imati stanove za izvoz :)
Kliknite za proširenje...
Dodaj još jednu kolonu. Broj prodatih stanova po godinama (ukupan broj i starogradnje i novogradnje).
 
G.I.Joe je napisao(la):
Dodaj još jednu kolonu. Broj prodatih stanova po godinama (ukupan broj i starogradnje i novogradnje).
Kliknite za proširenje...
Prodaja starogradnje ne uvecava broj stanova. Ima smisla porediti samo izdate dozvole i prodatu novogradnju.
vradovic je napisao(la):
Meni to deluje jako mali broj stanova i nije ni cudo sto vrednost non stop raste a ne pada kad drugi bankrotiraju.

Dodaj sada na to dve stvari:
- Rast populacije u tom periodu (ti ljudi moraju negde da zive)
- Povecanje broja turista u tom periodu (stan na dan)

Doci ces do toga da se premalo gradi.
Kliknite za proširenje...
Rast populacije je 26000 za 11 godina, znaci 2000 stanovnika novih godisnje, a to je reda velicine 1000 porodica ili individua, a ne kupuju svi stanove, niti svi kupuju novogradnju
 
Poslednja izmena:
Jedan komentar vezan za ove gradjevinske dozvole, posto sam editovao post, a nisam dao komentar vezan za to. Ako pretpostavimo da je potrebno recimo 2 godine izmedju izdavanja gradjevinske dozvole i prodaje stana, moze se reci da zaista imamo poklapanja i da nema viskova stanova, ali to pod pretpostavkom da iz perioda pre 2014. nemamo nijedan zaostao stan za prodaju, tj. ako pretpostavimo da je pre 2014. prodavano po 5000-6000 stanova godisnje, a vi sami procenite koliko je to realno. Ako usvojimo ovu pretposavku, mozemo videti da je uvek gradjeno vise nego sto je prodavano, ali je period od 2016. do 2021. uvek imao vise prodatih stanova u novogradnji nego novih gradjevinskih dozvola izdatih pre 2 godine, a vec 2022 pocinje da se prodaje manje stanova nego sto je izdato gradjevinskih dozvola pre 2 godine. Mozda ovo objasnjava u velikoj meri situaciju sa cenama, kad je prodavano vise nego sto je izdato gradjevinskih dozvola u prethodnom periodu cene su rasle. . Ali, ocigledno je da se od 2022. gradi mnogo vise nego sto se prodaje, tako da samo za zadnje 2 godine imamo visak od 3000 stanova. Naravno, sve je ovo pretpostavka, nije uvek period izmedju izdavanja gradjevinske dozvole i prodaje 2 godine, nekad je manje, a nekad vise, ali u svakom slucaju deluje da se trenutno gradi vise nego sto moze da se proda.
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh