Cene nekretnina

[p3ricam89]

Naravno da dosta kosta, ozbiljan je i proizvod koji se dobija - zivot u svom stanu za koji ne bih imala para da skupljam jos 20 godina.

Da nisi kupila stan mogla si da placas kiriju i da skupis za stan za 20 godina. Ovako ces imati svoj stan za 30 godina
Sala, naravno da karikiram i naravno da si trebala da kupis ako ti je bio potreban i nasla si stan koji ti odgovara i koji mozes da priustis makar na kredit. Samo pricamo o tome koliko je skupo.

Ostavimo na trenutak cenu stanova po strani, ono sto mi nije jasno je kako se onda to uklapa u tvoje odluke- ranije si pisao da ti smatras da ne treba sad uzimati kredit jer su uslovi banaka nepovoljni, vec da mislis da treba cekati. Ok, to je tacno, nepovoljni su. Ali ima smisla cekati sa aspekta kamate samo ako verujes u znacajan pad euribora. Znaci ako ti sa jedne strane verujes da sad ne treba uzeti kredit zbog nepovoljnih uslova kredita, ali takodje verujes da ce ti uslovi dugi niz godina ostati nepovoljni, kako ti to uopste ulazi u jednacinu u odluci o kupovini?

Ja licno vise verujem u pad cena nekretnina nego u pad kamatnih stopa. Naravno da ce kamatne stope pasti u nekoj meri, ali da bi se neutralisao njihov negativan efekat na traznju morace da padnu i cene nekretnina. Ako ne budu padale, morace da cekaju da porastu plate da bi ljudi ponovo mogli da ih priuste, sto znaci da mozda nece pojeftiniti nominalno, ali hoce realno. Cak i sa visokim kamatnim stopama, ako cene nekretnina budu pale, postojace matematika da se kupe. Znaci, kad ja kazem da treba cekati, pod time ne mislim na pad kamatnih stopa, nego na pad cena Naravno, mozda nisam u pravu, samo kazem kako ja razmisljam.

 

[chiki]

Naravno da dosta kosta, ozbiljan je i proizvod koji se dobija - zivot u svom stanu za koji ne bih imala para da skupljam jos 20 godina.

Koliko god deluje čudno, ovo još nije tako loše. Evo zašto. Stannod 96kvm u starogradnji se može naći za 200000 evra. Ovakav stan se renta za 400-500evra. Po istim kreditnim uslovima to ispadne ovako:
80 k učešće
120k kredit
rata 730 evra
Kamata mesečno iznosi 400 evra. Isto ili više od kirije.
Ako je varijabilna stopa, ona će u najgorem scenariju za par godina pasti na pola. Onda će i iznos kamate biti prepolovljen...
Ima i druga dimenzija, plaćanje kirije je "kupujmo domaće" a plaćanje kamate stranoj banci je nešto drugo

 

[Mislica]

Ja licno vise verujem u pad cena nekretnina nego u pad kamatnih stopa. Naravno da ce kamatne stope pasti u nekoj meri, ali da bi se neutralisao njihov negativan efekat na traznju morace da padnu i cene nekretnina. Ako ne budu padale, morace da cekaju da porastu plate da bi ljudi ponovo mogli da ih priuste, sto znaci da mozda nece pojeftiniti nominalno, ali hoce realno. Cak i sa visokim kamatnim stopama, ako cene nekretnina budu pale, postojace matematika da se kupe. Znaci, kad ja kazem da treba cekati, pod time ne mislim na pad kamatnih stopa, nego na pad cena Naravno, mozda nisam u pravu, samo kazem kako ja razmisljam

Aa ok, onda sam te pogresno shvatila da smatras da treba cekati i zbog samih uslova kredita. Ako uslovi manje-vise ostaju isti i ako si ti tu u pravu, onda samo cena nekretnine igra neku ulogu u donosenju odluke.

Ako cene ostanu iste, cak i da plate porastu, tu mislim da je cekanje neisplativo za nekog ko kupuje stan za zivot, ako vec sada moze da priusti tu ratu. To sto je ustedeo u manjem udelu rate u plati, svakako je platio smanjenim kvalitetom zivota u procesu cekanja, a kupio po istoj ceni.

 

[M86]

80 k učešće

 

[sutraw]

Ja mislim da čekanje ima smisla sad ako si kreditni kupac jer trenutno situacija je duplo golo, tj. nabudžene cene + visoke kamate. Cene će verovatno biti korigovane bar 10% nadole u narednih godinu dana jer su skočile pre nego što je ECB počeo da snažno diže euribor, pa sad kaska efekat smanjene tražnje. Isto tako mislim da treba sačekati signal od ECB da će kamate ići na dole.

Čak i da kupuješ stan za život, kamate od 6-7% su jako agresivne i sa ovim cenama je renta isplativija nego kupovina. Bolje staviti učešće na štedni račun i sačekati povoljniji momenat.

 

[Pera Zdera]

Kada centralne banke krenu sa obaranjem kamatnih stopa, tzv. pivot, uglavnom tek posle toga sledi period recesije, porast nezaposlenosti, ponora na berzi, izduvavanje precenjenih nekretnina. Do tada sve deluje mirno i onda krece prava kriza. Centralne banke samo reaguju na efekte visokih kamatnih stopa pa popustaju da ne dodje do potpune propasti jer im to nije cilj. Cilj je ispunjen time da su sve ono iznad izazvali. Nema tu niceg cudnog, tako funkcionise ovakva ekonomija i ne treba odmah skakati na prvu loptu vec pratiti promet, pa ponudu da li se poboljsava, cene.

Placati kvadrat u Beogradu na 4-5km od centra 2500e i vise za starogradnju u raspadu je ludost. To je lokacija gde zivi i treba da zivi srednja klasa, recimo jedan lekar. Posto svojim ocima gledam sta sve moze da se kupi za oko 3000e/m2 u jednom Stokholmu blizu centra, mogu slobodno da kazem da vecina cena sa nasih oglasa moze komotno da se prepolovi pa tek onda da se kaze da vredi razmislit. To sto se kod nas prodaje je takav krs da zahteva ogromna ulaganja i opet ne moze sve da se resi zbog neodrzavanja zgrada. Isto vazi i za novogradnju, samo sto ti naplate kvadrat po stokholmskim cenama novogradnje, a dobijes stan u sokaku bez prohodnog trotoara i biciklisticke staze.

 

[keks]

Kada centralne banke krenu sa obaranjem kamatnih stopa, tzv. pivot, uglavnom tek posle toga sledi period recesije, porast nezaposlenosti, ponora na berzi, izduvavanje precenjenih nekretnina. Do tada sve deluje mirno i onda krece prava kriza.

Može li objašnjenje, kako trend nižih kamatnih stopa izaziva recesiju, nezaposlenost i slično?

 

[p3ricam89]

Može li objašnjenje, kako trend nižih kamatnih stopa izaziva recesiju, nezaposlenost i slično?

Hteo je da kaze da kad budu krenule nize kamatne stope, to znaci da su recesija, nezaposlenost i slicno vec uzeli maha (a ne da nize kamatne stope to izazivaju).
S time bih se slozio delimicno. Moze da se desi, a i ne mora, sve zavisi od inflacije.
Ako je inflacija suvise velika i pored visokih kamatnih stopa, centralne banke mogu nastaviti da drze visoke kamatne stope dok god problem inflacije bude bio veci od problema nezaposlenosti. Kad problem nezaposlenosti bude bio veci od problema inflacije krenuce obaranje kamatnih stopa.
S druge strane, ako je inflacija relativno niska, a javlja se problem nezaposlenosti, centralna banka nece mnogo cekati, nego ce verovatno mnogo brze krenuti sa obaranjem kamatnih stopa.
Mislim da se tu razlikuju SAD i EU.
U SAD-u je inflacija niza nego u EU, plus sledece godine imamo izbore, pa oni i imaju lufta da mozda malo i spuste kamatne stope,
U EU je inflacija i dalje relativno visoka, i tu mislim da ce obaranje kamatnih stopa kasniti u odnosu na SAD, makar i po cenu manjeg rasta nezaposlenosti i manjeg usporavanja privredne aktivnosti.

 

[JoeBG]

Ja mislim da čekanje ima smisla sad ako si kreditni kupac jer trenutno situacija je duplo golo, tj. nabudžene cene + visoke kamate. Cene će verovatno biti korigovane bar 10% nadole u narednih godinu dana jer su skočile pre nego što je ECB počeo da snažno diže euribor, pa sad kaska efekat smanjene tražnje. Isto tako mislim da treba sačekati signal od ECB da će kamate ići na dole.

Čak i da kupuješ stan za život, kamate od 6-7% su jako agresivne i sa ovim cenama je renta isplativija nego kupovina. Bolje staviti učešće na štedni račun i sačekati povoljniji momenat.

Koja je logika čekati da padnu kamatne stope da bi uzeo kredit? 99% ljudi uzima kredit sa varijabilnom kamatnom stopom. Ti uzimaš kredit na 20-30 god.

 

[ccc]

Pa bukvalno ti je objasnio koja je logika... ako daješ više banci na kamatu nego stanodavcu na rentu, da li je logika tako neuhvatljiva?

 

[M86]

Sve zavisi koja ti je logika.

Da li da rentiras za 400e i bacas pare doveka.
Ili da plaćaš banci 500e i na kraju ipak bude tvoje makar i za 20-30god. I obezbediš deci bolji start nekada...

Jedino ako misliš da ti pored rente od 400 mozeš da odvajaš još 500 paralelno pa tako 10godina imaš neko kao jako učešće od 40% itd... 90% ljudi slučaj je ili ili !

 

[ccc]

Haha, pa bacaš pare i u jednom i u drugom slučaju. Ja sam lepo i precizno rekao za  kamatu banci, a ne za mesečnu ratu kredita.

Da uprostimo, za stan koji košta 200K:

1. Mesečna kirija: 600-700 evra

VS

2. Mesečna kamata banci: 950 evra
3. Mesečna rata: 1100 evra

Dakle ti trenutno BACAŠ mesečno skoro 1000 evra da bi platio delić "tvojeg" stana.

Nije li trenutno pametnije da tih 250-350 evra razlike,koju bi mesečno bacio, staviš u džep, a da učešće koje već imaš oročiš na 6-12 meseci?

Radi lakše računice, posle 12m:

- imaš konzervativno 3600 eur od razlike izmedju kirije i kamate
- 1500 od kamate na štednju

= imaš 5000 evra više gde nisi morao ni prstom da mrdneš i da se iscimaš da štediš = obezbedio si sebi još 2.5% učešća.

Za to vreme, možda će pasti kamatne stope, verovatno će nešto pasti i cene...

Ako ne padnu kamatne stope, ni cene, ti ponoviš.

(Parametri kredita: 20 posto učešća, 30 godina rok otplate)

 

[BillHicks]

tebra, to je super tako na papiru. ali dodje nekada u zivotu kada oces da se skucis, da budes majstor u svom domu, da ne razmisljas dal ce ovo dal ce ono.
drugo imas situraciju ako si vec resio da kupis (kao ja na primer, bogu hvala finansijski sam to mogao da priustim), zabolelo me uvo za kamate, koliki mi je veci problem bio da andjem nesto da je meni dobro da ja tu zivim i da kupim, nebitno koliko bih "preplatio"

 

[shadestudio]

Placati kvadrat u Beogradu na 4-5km od centra 2500e i vise za starogradnju u raspadu je ludost. To je lokacija gde zivi i treba da zivi srednja klasa, recimo jedan lekar. Posto svojim ocima gledam sta sve moze da se kupi za oko 3000e/m2 u jednom Stokholmu blizu centra, mogu slobodno da kazem da vecina cena sa nasih oglasa moze komotno da se prepolovi pa tek onda da se kaze da vredi razmislit. To sto se kod nas prodaje je takav krs da zahteva ogromna ulaganja i opet ne moze sve da se resi zbog neodrzavanja zgrada. Isto vazi i za novogradnju, samo sto ti naplate kvadrat po stokholmskim cenama novogradnje, a dobijes stan u sokaku bez prohodnog trotoara i biciklisticke staze.

Pretpostavljam da su cene u Svedskoj vise ujednacene u glavnom gradu i u manjim gradovima i selima. Tj. da nema tolikog pritiska na glavni grad. U Srbiji po selima m2 nije ni 150e zato sto ljudi odlaze iz njih u vece gradove i Bg. Ne verujem da je u Svedskoj isto stanje.

 

[ccc]

Ko priča o tome tebra?

Pusti YOLO i ostale krilatice, tvrdnja je bila:  isto bacaš para na kiriju i na kamatu banci, što apsolutno nije tačno (trenutno, po ovim KS).

A naravno da nije sve samo čista matematika, tako da to uopšte nije tema niti argument, jer tako možeš sve da razvodnjavaš

 

[Pera Zdera]

Cak i da su rentiranje i deo u rati koji ide na kamatu isti, kada uzmes kredit onda vise nema da li mozes da izdvajas za otplacivanje glavnice vec moras, sta god da se desi. Pa i za taj veliki deo koji ide na kamatu moras da izdvojis tacno toliko dok kod rentiranja moze da se nadje i bolja ponuda, narocito kada se smanjila manija sa Rusima.
Zasto bi neko sada i za kes kupio kada moze da oroci po ovim uslovima. Nije promet pao tek tako, neki su izbaceni zbog kombinacije najvisih kamatnih stopa u Evropi i sumanutih cena kvadrata, a neki su i dovoljno pismeni da sracunaju sta im se vise isplati.

Nego vecina kredit uzima na 20 pa i 30 godina, cemu zurba? Nece svet da propadne ako se ne uzme kredit u bukvalno najgorem mogucem trenutku.

 

[BillHicks]

Ko priča o tome tebra?

Pusti YOLO i ostale krilatice, tvrdnja je bila:  isto bacaš para na kiriju i na kamatu banci, što apsolutno nije tačno (trenutno, po ovim KS).

A naravno da nije sve samo čista matematika, tako da to uopšte nije tema niti argument, jer tako možeš sve da razvodnjavaš

pa pricam o tome, da ako vec bacam pare, bolje da bacam u nesto sto je moje

 

[ccc]

Naravno!

- bolje da imam svoj TAXI da mogu uvek da se vozim žutom trakom u špicu


Nema nikakve veze koliko me košta licenca, svakako je bolje!

 

[BillHicks]

kao neko ko je bio u obe situacije, ja subjektivno mogu da kazem da je bolje.

 

[nikolas27]

Bespredmetna je rasprava o isplativosti stambenog kredita u prvim godinama, pogotovu ako je malo učešće. Pogledajte kako to izgleda posle 15-20 godina. Ti ljudi najčešće ne osećaju ratu kredita. Znam primer gde ljudi otplaćuju poslednje godine od srpske penzije!? Takođe znam primer čoveka koji je uzeo kredit pre SEKE, u tadašnjem piku cena, ne oseća ratu sad i od pre par godina stan mu ponovo vredi onoliko koliko je platio (a sad i znatno više). Ovde neki porede najam i kredit kao da sve to traje godinu-dve.

 

[Defke]

Haha, pa bacaš pare i u jednom i u drugom slučaju. Ja sam lepo i precizno rekao za  kamatu banci, a ne za mesečnu ratu kredita.

Da uprostimo, za stan koji košta 200K:

1. Mesečna kirija: 600-700 evra

VS

2. Mesečna kamata banci: 950 evra
3. Mesečna rata: 1100 evra

Dakle ti trenutno BACAŠ mesečno skoro 1000 evra da bi platio delić "tvojeg" stana.

Nije li trenutno pametnije da tih 250-350 evra razlike,koju bi mesečno bacio, staviš u džep, a da učešće koje već imaš oročiš na 6-12 meseci?

Radi lakše računice, posle 12m:

- imaš konzervativno 3600 eur od razlike izmedju kirije i kamate
- 1500 od kamate na štednju

= imaš 5000 evra više gde nisi morao ni prstom da mrdneš i da se iscimaš da štediš = obezbedio si sebi još 2.5% učešća.

Za to vreme, možda će pasti kamatne stope, verovatno će nešto pasti i cene...

Ako ne padnu kamatne stope, ni cene, ti ponoviš.

(Parametri kredita: 20 posto učešća, 30 godina rok otplate)

Ti racunas samo onaj prvi deo otplate gde kamata cini veci deo rate. Vec posle par godina taj udeo je dosta manji.

Pri tom, ko je tvoju taktiku primenio pre godinu dana, sada ima jos vece kamate i jos vece cene. Pare koje je dobio na kamatu su jedva dovoljne da pokriju samo vece ucesce koje sad mora da plati za isti stan.

Mislim, ko ima zivaca i misli da ce bas ove godine da bude obrnuta situacija, slobodno. Sumnjam da mnogo pjudi koji su zapravo u situaciji da sad kupe kalkulisu tako. Oni koji nisu, oni svakako stavljaju na stednju i nadaju se.

 

[ccc]

Ah... Šta nije jasno u 3 puta podebljanom TRENUTNO.

Dakle ne pričamo o prošloj godini, niti o pretprošloj, niti o nekim fiktivnim kamatnim stopama, niti o iracionalnim strahovima, pričamo o preciznim brojkama koje su neupitno tačne i verovatnoći da se desi najverovatniji scenario. A ako se ne desi (vidiš da cene odjednom na neku foru rastu a KS opadaju) - ništa. Razročiš pare i kupiš stan. To možeš da uradiš u jednom danu.

A da prodaš stan koji su kupio brzo, ako si se zeznuo u proceni, pa... malo teže.

 

[JoeBG]

Pa bukvalno ti je objasnio koja je logika... ako daješ više banci na kamatu nego stanodavcu na rentu, da li je logika tako neuhvatljiva?

Ne kapiraš opet.
Potpuno istu ratu ćes za dve godine placati ako uzmeš kredit sad, ili ako uzmeš za dve godine, a istu ratu će placati (za isti iznos kredita I isti period otplate) i onaj koji je uzeo kredit pre 3 godine, kada je EURIBOR bio negativan.

 

[ccc]

Stvarno? Wow! Kako mudro!

- prvo, to nije tačno. Banka definiše EKS u odnosu na EURIBOR, a ne samo po tome, odnosno menja visinu svoje marže na osnovu procene rizika.
- drugo, taj batica od pre 3 godine je otplatio dobar deo kamate i na njega nema isti efekat to povećanje KS. A naročito što je tada manje ljudi uzimalo kredite na 30 godina, jer je sve bilo znatno jeftinije.
- treće, i po treći put: TRENUTNO znači, zamisli, TRENUTNO - ako padne KS za godinu dve, naravno da se tada isplati uzeti kredit.

Dakle sedi, jedan. Logika, nula.

 

[synthesized]

Ja mislim da čekanje ima smisla sad ako si kreditni kupac jer trenutno situacija je duplo golo, tj. nabudžene cene + visoke kamate. Cene će verovatno biti korigovane bar 10% nadole u narednih godinu dana jer su skočile pre nego što je ECB počeo da snažno diže euribor, pa sad kaska efekat smanjene tražnje. Isto tako mislim da treba sačekati signal od ECB da će kamate ići na dole.

Čak i da kupuješ stan za život, kamate od 6-7% su jako agresivne i sa ovim cenama je renta isplativija nego kupovina. Bolje staviti učešće na štedni račun i sačekati povoljniji momenat.

Ja sam generalno 'permabull', ali moram da se slozim sa ovom konstantacijom.

Izuzetno je riskantno sad ulaziti u kredit upravo iz razloga tajminga - tj. sto kaze kolega, cene su skocile pre nego sto je ECB poceo snazno da dize euribor, dakle negde oko situacije sa Rusijom/Ukrajnom.

Takodje, nema naznaka da li ce smanjiti ECB, u narednih 2 god, i ako budu krenuli da smanjuju da li ce to biti istim intenzitetom tj tempom. Postoji ogroman faktor timelag-a kod ovih operacija centralnih banaka. Takodje nije iskljuceno da ce pokusati da drugacije se sa inflacijom obracunaju, iako je ovo glavni nacin (preko kamatnih stopa), tako da je vrlo moguce da cemo biti i u paradoksalnoj situaciji - visoke kamatne stope, visoke cene, i ne padaju.

Ono gde ja mislim da ima prostora da jos vidimo pojeftinjenja, osim naravno bolje ponude od strane prodavaca (jer se ovakvom ponudom ne mogu bas istaknuti), je u domenu marzi banaka. Sadasnje su poprilicno velike, a promet tj volume im je drasticno opao. Nije iskljuceno da cemo u narednih godinu dve videti jos par merdzera, upravo iz prostog razloga sto nas ima premalo, a banaka previse, i izuzetno su predatorski orijentisane sto se tice naplata za sve i svasta, bezobraznih cena odrzavanja, pa tako i njihovih marzi za kredite. U okruzenju su jeftinije iz sijaset razloga, najvise zbog EU regulative, ali ima prostora da ih skresu bogami za jos dobar 1-1.5% kada shvate da i ono malo stanovnistva sto ulazi u kredit, ulazi tako da gleda svaki promil ustede, po ovim cenama, i tu ce kolac odneti najkonkurentnija sa marzom, sa uslovima prevremene otplate, i tako dalje.

Traznja (iako oslabljena) je i dalje jaka, kao sto neko napisa ovde ili gde vec, san svakog rasejanog srbina je da ima u BG i/ili NS stan, i to se nece uskoro promeniti, kakva god zemlja bila, to uvek ima vrednost, a jos ako je u relativnom centru grada, to je to. Drugacija je dosta situacija nego pre 10 godina, i mislim da mesta navijanju za padove od 30% nema, jer pre 10 godina nije bilo toliko nasih u inostranstvu, a sad jeste, i bice ih tek, a ni stranaca u BG/NS koji gledaju da kupe.