Šta je novo?

Cene nekretnina

ili su to nepostojeci podaci kao marketwatcher sto nam prodaje svoju excel tabelu? :)

😂

Postoje ukupno tri izvora podatka o kretanju realizovanih cena nekretnina u Srbiji:

1. NKOSK - od 2007. do 2020, ali nisu relevantni od 2018, kada je nekoliko vecih banaka prestalo da zahteva NKOSK osiguranje za nove stambene kredite, u principu se odnose na starogradnju, sto se vidi i po poklapanju sa trendom kretanja cena starogradnje od 2014. sa RGZ
2. RZS - ima samo podatke o cenama novogradnje, nepouzdani zbog cestih promena metodologije
3. RGZ - od 2014. (mada ima i nekih ugovora od pre)

Svako ko pretenduje da daje bilo kakve analize ili predvidjanja kretanja cena bi trebao da zna za ova tri izvora.

Evo za ceo period od 2007. do danas:

1687515177536.png


Jasno se vidi da se NKOSK i RGZ starogradnja kao i RZS i RGZ novogradnja poklapaju (osim povremenih lomova kod RZS zbog promena metodologije), da je trend u cenama starogradnje i novogradnje vrlo slican, da su cene tek 2021. dostigle cene iz 2008/2009, a da su danas oko 30-40% vise nego na vrhu 2008/2009.

Dakle, rast izmedju 2008/2009. i 2023. nije rezultat ni pokazatelj nekog dugorocnog trenda ni privrednog/turistickog/ne-znam-kakvog buma, vec iskljucivo stampanja novca iz vremena kovida, gde je za tri godine srpska privreda ukupno realno porasla 7%, nominalno za 34% a cene nekretnina skocile za 50%.

U centru grada razlika u odnosu na prethodni pik je cak i manja.

Koji je izvor za 2023. i navedene cene? Recimo, po Wolfovoj statistici cene realizovanih transakcija i za novogradnju i starigranju na Vračaru su 3000+ eur, kod tebe 2700. I za ostale opštine navedene su niže vrednosti od onih po kojima su se realizovale kupoptodaje ove godine.

Izvor je RGZ, isti koji koristi i Wolf, ali su uzeti kvartalni podaci, jer su mesecni podaci previse volatilni.
 
Zanimljivi stavovi pojedinih članova. Jeste nestabilno tržište ali iskreno mislim da nikome nije u interesu da bude rat pa makar i po cenu pada cena nekretnina, mada možda grešim.
Naravno da svako normalan ne bi trebalo da priželjkuje ni krizu i nezaposlenost jer je i to pakao a kamoli rat. Nikakav pad cena nekretnina nije vredan te depresije, i u takvim vremenima smo isto videli ko jedini pliva i uspeva tokom istih tih 90ih i zaradjuje na tudjoj nesreći.
No budimo realni kakva je situacija i koliko treba imati poverenja u one koji odlučuju, jer to ne odlučujemo mi na forumu i ako svi priželjkujemo nešto i pišemo, tako će i da bude.
Nije to samo apropo politike, nego i infrastrukture, kanalizacije, saobracaja, inflacije, ilegalne gradnje, odsustva institucija i zakona da ne dužim...

Svako ko veruje da ce se tu srediti sve i da ce ih panična kupovina sad i pod ovim uslovima spasiti ili rešiti probleme, nek sami procene koliko će rešiti a koliko zarobiti.
 
Mislim da retko ko veruje da će se rešiti sve već da ljudi samo što pre žele da se skuće. Kupovina za život i investiciju nije ista i nadam se da svako pre kupovine za život 3 puta meri, a jednom seče.
 
Na takvoj zgradi ima pored energetske efikasnosti jos zilion falinki
- antene stavljao ko je kako stigao po krovu
- klime stavljali ko je kako stigao bez reda
- reklama na zgradi
- zastakljivali terase
- stavljene barem dve tende garantovano bez merenja vetra, statike ili nekih proracuna
- garant ima i neka nadogradnja gore desno da je polu neresena

Iskreno svako ko se uhvati u kostac sa sredjivanjem svih ovih stvari treba mu skinuti kapu. Koja god to vlast da bude za 10+ god

Da, kljuc je da vlast to "pritisne" kao recimo u Norveskoj. Posle nekog vremerna mora da se menja vertikala - kanalizaciona cev i nema odlaganja. SVi to moraju da prihvate i radi se projekat. Ako se ostavi stambenim zajednicama, nece od toga biti nista.
 
Definitivno ce pre ili kasnije morati da budu znacajno veci nameti za investiciono odrzavanje zgrada. Na zalost to ce biti surovo treznjenje za mnoge.
Održavanje zgrada je kod nas, u velikom broju slučajeva, mrtvo slovo na papiru.
Na žalost, mnoge zgrade (a i celi kvartovi tih zgrada) , nam izgledaju kao perfektno mesto za snimanje horor filmova. Neke od zgrada imate i u najužem gradskom jezgru

E sad ljudi stvarno ne žele da izdvajaju za održavanje - kod nas u zgradi non stop bile baš bučne rasprave gde veliki broj stanara uopšte ne mari za održavanje zgrade - a i to zelenilo što smo imali su prekonverovali u divlji parking :-(

Ovde su mi troškovi za HOA (ajd da ga nazovemo održavanje) nešto ispod 300$ mesečno - ali svaki dan vidiš zbog čega plaćaš to. Bukvalno svakoga dana neko iz 'agencije' brine o zelenilu, cveću, popravljaju neke nedostatke po dvorištima, sve je čisto i uredno. A takođe uključuje i neke popravke kuća (tipa krovovi, fasade..). Kompleks(kvart) kuća je dosta nalik onome u filmu "Čovek po imenu Oto" 😄 s tim što imamo i jedan bazen koji se deli između nekoliko kuća a tu su i "roštilj" infrastrukture 😊
 
Svako ko pretenduje da daje bilo kakve analize ili predvidjanja kretanja cena bi trebao da zna za ova tri izvora.
Ne nuzno. Dovoljno je imati osecaj za feeling da bi se javno pisalo "starogradnja ce biti 4000e m2 zbog expo izlozbe" ili "krece airbnb eksplozija zbog expo izlozbe"
 
Financial Times udarna vest kako Nemacka belezi najveci pad nekretnina (6.8%) u prvom kvartalu od kada se prati index (2000.) tako da mislim da je korekcija i kod nas neminovna (ne kriza nije razvojna sansa Srbije sto su neki pricali 2008e vec samo kasni kod nas u odnosu na EU). Iako ovaj pad je daleko jos od cena 2020. ali trend izgleda gadan.
 

Prilozi

  • IMG_0728.jpeg
    IMG_0728.jpeg
    43,1 KB · Pregleda: 227
Financial Times udarna vest kako Nemacka belezi najveci pad nekretnina (6.8%) u prvom kvartalu od kada se prati index (2000.) tako da mislim da je korekcija i kod nas neminovna (ne kriza nije razvojna sansa Srbije sto su neki pricali 2008e vec samo kasni kod nas u odnosu na EU). Iako ovaj pad je daleko jos od cena 2020. ali trend izgleda gadan.
Imali su i oni svoj EXPO 2000

Ali sada naše vreme dolazi... Raketom do meseca!
 
Pogledajte prilog 165400Jeste da nije Bg, ali evo ove neverne Tome koji smatraju da neće doći do nikakvog pada.
Ps. Nisam upoznat za projektom, izašla mi je reklama na fb-u, ali sve više i više vidim da se govori o cenama.

Pljušte popusti i u BGu - 1,5%(jedan i po posto) popusta i to na male stanove od 70kv.

Screenshot_2023-06-22-22-44-13-30_1c337646f29875672b5a61192b9010f9.jpg


Totalna rasprodaja, da prodaju šta se prodati može dok ne dođe EXPO, posle Surčin uzima primat.
I posle neka kaže neko da se nije isplatilo čekati od 2016. da pukne balon.

Šalu na stranu, instagram mi je preplavljen sponzorisanim postovima novogradnji koje nude popuste i specijalne pogodnosti, već nekoliko meseci. Pretpostavljam da je svako ko prati tržište primetio istu stvar.
 
100k neto plate poslodavca kosta 170k. Od 100k na sve sto kupis placas pdv. Ostaje ti 80. Dodaj na to akcize za struju, kafu, cigare, gorivo... pa na to porez na imovinu i komunalije. Registraciju za auto. Zubar nije pokriven osiguranjem a i na obicne preglede zbog posla moras privatno itd. Od pocetnih 170k dodjes do oko 50k a da nista nisi kupio niti platio rentu/ratu. Prijatelju, Srbija ti uzme sve, daje sve manje i to vec tako dugo traje.
Opterećenje na neto platu je nešto manje. U pomenutim zemljama su pdv i razni drugi porezi veći nego u Srbiji. G.I. Joe je pomenuo da su porezi na nasleđivanje nenormalni. I postoje nafurani troškovi zbog "ekologije". Co2 tax, što je u suštini porez na vazduh. Mada to uvode i u SAD, a i nas će pritisnuti.

I na sve to samo da dodam da je naš model rezidualno socijalistički pa ima više sličnosti sa Severnom i Centralnom Evropom nego sa SAD. Tako da je sve to u korist moje libertarijanske pozicije. Što se manje vlast meša u ekonomiju to bolje.

Primer: Za vreme korone,da pomognu stanovništvu, odredili maksimalnu cenu za maske koja je bila znatno jača nego do tada i naravno svi su prodavali po maksimalnoj ceni.

Sada određuju cenu goriva i to dovodi do problema seoske pumpe i male pumpadžije i vodi ih u stečaj.

Samo nam fali da uvedu ograničenje za cene gradnje i izdavanja stanova pa da naprave nestašice stanova za izdavanje i da smanje kvalitet novogradnje.
 
Pljušte popusti i u BGu - 1,5%(jedan i po posto) popusta i to na male stanove od 70kv.

Pogledajte prilog 165336

Totalna rasprodaja, da prodaju šta se prodati može dok ne dođe EXPO, posle Surčin uzima primat.
I posle neka kaže neko da se nije isplatilo čekati od 2016. da pukne balon.

Šalu na stranu, instagram mi je preplavljen sponzorisanim postovima novogradnji koje nude popuste i specijalne pogodnosti, već nekoliko meseci. Pretpostavljam da je svako ko prati tržište primetio istu stvar.
Kod nas se 70 M2 ne smatra malim stanom, a 1.5 % je baš mali popust. Ono na Kopaonik što je neko okačio je već velika ušteda.
 
Mislim da retko ko veruje da će se rešiti sve već da ljudi samo što pre žele da se skuće. Kupovina za život i investiciju nije ista i nadam se da svako pre kupovine za život 3 puta meri, a jednom seče.

Prošla godina je bila ravna ludilu u svakom smislu i mislim da je većina ljudi podizala kredit impulsivno, samo da se skući nekako. Svi su očekivali pad cena nekretnina jer mnogi sektori privrede tokom kovida nisu radili skoro uopšte. Bukvalno dok ste se okrenuli, u vrlo kratkom vremenskom periodu, cene su otišle 50% naviše.

Ko zna ko se sve i kako obogatio za vreme kovida, pa je novac prao kroz kupovinu nekretnina. Cene su toliko divljale iz dana u dan, da su čak i fakultetski obrazovani ljudi polovinom 2021 bili srećni ako nađu stan u starogradnji na Žarkovu za renoviranje po ceni od 1.700 EUR (!) Onda je krenula opšta najezda Rusa, stanodavci su postali nezajažljivi, što je još više pojačalo paniku kod ljudi i nasumično podizanje kredita. Cene su divljale i dalje, mnogi ljudi su gledali tek da kupe nešto dok nije poskupelo još više, samo da se skuće nekako.

Mišljenja sam da je malo ko tri puta razmislio pre nego što je podigao kredit jer ljudima više nije bilo ni do čega.

U prošloj ekonomskoj krizi, od kad je zvanično proglašena u svetu, pa dok nije zabeležen pada nekretnina od 15% kod nas, prošlo je skoro godinu i po dana (od početka 2008 pa sve do sredine 2009). Ovaj put će verovatno da ide brže jer je pad novogradnje od nekih 10 ili 12% već je zabeležen, a u Novom Sadu pada i starogradnja.

Pad ide sporo, iako uskoro možemo očekivati logaritamsku krivu, jer je psihologija ljudi u Srbiji krajnje specifična u odnosu na razvijene zemlje:

-mnogo neuspešnih, promašenih ljudi koji u toku života ništa nisu uspeli da stvore, pa onda leče komplekse kroz stan koji su nasledili od nekakve baba tetke, ubeđeni da su odjednom postali strašno uspešni i da će se na tome obogatiti.

-Ako je komšija prošle godine u jeku najezede Rusa uspeo da proda kvadrat za 2.700, oni ga neće spustiti na 2.500 jer ne žele da budu lošiji od komšije.

- videli su da se na oglasima oglašavaju stanovi na toj lokaciji po ceni od 2.700 i misle da ta cena zaista i prolazi🤔.

- Ne razumeju da nije isto stan na prvom spratu sa mnogo svetla i sjajnom pozicijom i stan u potkrovlju sa veoma malo svetla i lošom pozicijom.

- Ne razumeju ekonomske zakonitosti prema kojima ono što se brzo udvostruči obično veoma lako i pada, jer je izazvano delovanjem privremenih faktora, a često i medijske manipulacije.

- u inostranstvu ima mnogo više sposobnijih, manje rigidniih ljudi koji se lakše odlučuju na promenu posla, promenu mesta prebivališta, prodaju ili kupovinu stana, jer zarađuju solidno i sve ide lakše. Ovde je mnogima stan nasledjen od baba tetke i posao kod nekog privatnika za 500e najveći uspeh u životu, pa se drže toga ko pijan plota i presipaju iz šupljeg u prazno dok se cena baba tetkinog stana u potkrovlju ne prepolovi😶.

- sposobniji ljudi solidno isprate kretanja na tržištu i ne čekaju da se cena kvadrata prepolovi, već tačno osete tržište i odaberu pravi momenat za prodaju. Budale se razvlače u nedogled gužvaju sa ženom i detetom u 30 kvadrata (!) jer su ubeđeni da suteren ili vešernica mogu uskoro da koštaju 3.000 EUR po kvadratu (rekao im je agent Pera koji 24 /7 botuje po forumima za 5 RSD po napisanom postu😶).

- i na kraju, primer bivšeg komšije sa Vidikovca koji je 2008 kupio dvosoban stan po ceni od 2.000 EUR po kvadratnom metru. Posle godinu dve je izgubio posao, zapao u probleme, još neko vreme presipao iz šupljeg u prazno i nadao se da će se cene vratiti na staro nekakvim čudom. U međuvremenu je cena kvadrata na Vidikovcu pala na 50%, tako da je prilikom prodaje koja je bila neminovna bio na čistom gubitku 50 do 60.000 EUR.
 
Da, ali te kupovine umanjuju vrednost, ne povećavaju. Uglavnom prečešljaj oglase iz 2008me i vidi, cene su tek sad tu negde, negde iste, negde malo skuplje, negde možda 50% skuplje, ali duplo nije nigde.
Za ovih 15 godina izgradilo se mnogo luksuznih kompleksa zgrada, pa je i to prosečnu cenu podiglo na više. Cena na periferiji se nije mnogo menjala (Cerak i Vidikovac su bili 2.000 EUR po kvadratu i 2008 godine i 2022).

Arena je bila preko 3.000 EUR i 2008 godine.
 
Al ste se raspisali, lupetanje je na maksimumu, da li zbog promene vremena ili se pije baš loša rakija u kafani i odatle ovo presipanje iz šupljeg u prazno, a približavamo se polako jubilarnoj strani 1000 kada kreće sve na dole. Btw. preporuka za moderatora da kontroliše malo ovo cipelarenje ženskih povratnika, stvarno je neumesno da par paćenika svoje lične komplekse i loš odnos sa majkom projektuje ovde na forumu.
I mene zanima kako nastaju takve osobe. Redovno na tiktok-u kad naletim na određene ,,dame", ja ih pitam ,,Kako nastaju osobe kao što si ti?"

Nikada nijedna nije htela da odgovori.
Međutim, često se ispod videa mogao pročitati komentar nekog gledaoca sa mnogo lajkova koji je glasio: ,,Od zlog oca i još gore majke". Možda su u pravu, ne znam.
 
Poslednja izmena:
Pa eto, znači tek smo stigli cene od pre 15god. Okani se svog stanodavca, već počinješ da razvijaš mnoge teorije kao u drugoj temi, da ne bude i ovde hristijanjenje (koliko Vas ima na nalogu ne znam). A to koliko ko puta meri pa seče je samo do čoveka. Eto, neki su od 2016te odgovarali ljude da kupuju jer je balon, mene su ovde prozivali ludim jer sam kupio stan 2018te "na vrhuncu" i da mi je krivo jer sam tako loše prošao pa zagovaram neku teoriju da kupovina za život i investiciju nije isto. Od 2017te od kada pratim forum, danas niko od tih "stručnjaka za cene nekretnina" nije ostao. Neko nije kupio na vreme, neko ne može da kupi po ovim cenama ali to nije razlog da se radujemo krizi i da će uskoro biti stanova na dobošu samo da bi se mi osećali lagodnije jer smo napravili loš izbor.
 
Pa eto, znači tek smo stigli cene od pre 15god. Okani se svog stanodavca, već počinješ da razvijaš mnoge teorije kao u drugoj temi, da ne bude i ovde hristijanjenje (koliko Vas ima na nalogu ne znam). A to koliko ko puta meri pa seče je samo do čoveka. Eto, neki su od 2016te odgovarali ljude da kupuju jer je balon, mene su ovde prozivali ludim jer sam kupio stan 2018te "na vrhuncu" i da mi je krivo jer sam tako loše prošao pa zagovaram neku teoriju da kupovina za život i investiciju nije isto. Od 2017te od kada pratim forum, danas niko od tih "stručnjaka za cene nekretnina" nije ostao. Neko nije kupio na vreme, neko ne može da kupi po ovim cenama ali to nije razlog da se radujemo krizi i da će uskoro biti stanova na dobošu samo da bi se mi osećali lagodnije jer smo napravili loš izbor.
Bitno je da su ostali ovi što su te nagovarali da kupiš.
 
Niko me nije nagovarao, štaviše ne sećam se da je neko ikada nekog nagovarao da kupi (sem vradovića kad troluje jer ima poremećen sistem shvatanja iz USA). Bilo je samo postova o balonu, ne i da je "sada vreme za kupovinu" jer niko ne može da zna kada je vreme za kupovinu. To odlučuje isključivo pojedinac po svojim mogućnostima.

edit: na kupovinu sam se odlučio jer tada ništa više normalno za izdavanje nisam mogao da nadjem, sve neki podrumi i preradjene šupe za koje su tražili tadašnjih 200+ evra. I to kombinovanu fixnu iako je tada varijabilna bila povoljnija (mnogi su uzimali varijabilnu zbog toga, ja volim fiksno). S obzirom da bi mi kirija za nešto normalno bila ista ili vidno veća od rate napravio sam sledeći korak. Kome je kirija manja od potencijalne rate ima još vremena da se razmišlja.
 
Poslednja izmena:
Niko me nije nagovarao, štaviše ne sećam se da je neko ikada nekog nagovarao da kupi (sem vradovića kad troluje jer ima poremećem sistem shvatanja iz USA). Bilo je samo postova o balonu, ne i da je "sada vreme za kupovinu" jer niko ne može da zna kada je vreme za kupovinu. To odlučuje isključivo pojedinac po svojim mogućnostima.
Psi laju, karavani prolaze. Svakako ćeš uraditi šta si namerio u tom trenutku, tako da mišljenje stručnjaka sa foruma zaista nije bitno niti treba da se naglašava. Toliko je oprečnih mišljenja ovde da bi sa tim savetima svako bankrotirao. Uglavnom se sve svodi na nerealnu amplifikaciju stavova i nesrazmeran odgovor na istu. Rezultat je buka.
 
Vrh