Šta je novo?
Od:
Filteri

Cene nekretnina

Ako nista drugo makar sada imam razumevanja za vise od 500000 kvadrata divlje gradnje u poslednjih par godina. I to su legalizovani, a ima jos na cekanju.
Pa pustite ih zaboga neka rade sta hoce, samo da se gradi. Oni sve to rade pro bono.

Za 1900e/m2 mogu Belu kucu da napravim.
 
BataDz je napisao(la):
Mnogo prosto - pokusaj nesto da izgradis po PS-u i vidi koliko ce ti vremena trebati. Za ogradu za vikendicu sam cekao mesece da mi izdaju gradjevinsku dozvolu i to sam isto morao da idem X puta i nosim kese (a gde je tu katastar, pa prepravke njihovih brljotina...)
Sad zamisli kako je to u gradu, sa multimilionskim projektima. A dovoljno je i videti samo pokretnu imovinu tih ljudi koji zaradjuju do 100k rsd mesecno (a zive u Bg-u)
Jel se secate onog policijskog nacelnika sto mu je pijana pevacica razlupala privatan Mercedes i lend Kruzer, a koji joj je kupio stan u centru :) Pogledajte platu koju on ima i koji je maksimum koji moze da zaradi u policiji sa svim mogucim dodacima i ostalo :)
Kliknite za proširenje...
Ne moras mi govoriti. Licno poznajem par dobavljaca i podugovaraca za dosta gradjevinskih projekata u gradu. Pa to kako se uglavljuje za posao su price za udzbenike. Kakva prebijanja, kombinacije i seme, svako sa svakim pravi, tu i Koza Nostra moze da pozavidi. Ali nama je dobro :)
 
shadestudio je napisao(la):
I sa tribina svi znaju da igraju fudbal, a na terenu ne bi znali sutnuti loptu. To je ukratko opis tvog vidjenja situacije.

Sve to izgleda tako lako, jer ti kreces od misljenja da je profit ogroman, i stelujes sve da ti se uklopi u tu misao.
Pa onda pola troskova uopste ne uracunas, nadjes nekog ko vec ima plac, nadjes najjeftiniju zgradu u Zagubici, radnike iz Pakistana i eto zarade od 300%.

Kao neko ko je imao ceo predmet na fakultetu o upravljanju investicijama u gradjevinarstvu, mogu ti reci da ti je misljenje na nivou kafanskog cavrljanja onih koji sve o svemu znaju.

Prvo sam projekat kosta od 5 do 10% investicije.

Banka uzima oko 10-15% minimum za period izgradnje, jer se veliki projekti grade preko banke, ne iz kofera.

Naknada za ggz u Bg je ogromna, Za Nbg koeficient je 0.1 i to se mnozi sa prosecnom cenom m2 u novogradnji, ispadne oko 400e/m2 stana, jer placa se i na hodnike koji se ne prodaju.

Imas pdv 10%, to ide drzavi.

Na kraju sva dobit ti se opprezure 15%, i dividenda 15% ako prebacujes na sebe sa firme, tj. da bi trosio novac.

Dakle ako je na Nbg nesto 3000e/m2, 300e oduzmi na pdv, 300 na ggz, ostane 2400e.
Za banku i projektovanje uzmi 20% od 3000e. Ostane ti 1800e.
Za gradnju sa tri nivoa garaze i boljim materijalima treba ti 1000e/m2 minimum.
Dakle ostane ti 800e
Plac 250e/m2, ostane ti 550e
Na 550e placas poreze oko 200e
Ostane ti 350e od 3000e. Sto je oko 13%.

To je ono kako investiranje izgleda kada se sracunaju troskovi.
Jedino gde se vise profitira je ako si sve ugovorio ranije, pa dok se zgrada zavrsi m2 skoci sam od sebe. Tu se zaradi vise od 20-25%.

Isto tako moze i da padne m2, sta sa tim delom? Sve je to rizik, i koliko je rizik, profit je i mali.
Kliknite za proširenje...
Hvala na detaljnom odgovoru, vrlo realno objasnjen primer.
Mislim, mogu ja sad da kontraargumentujem time sto mozda imam neke druge informacije ili time sto mi nesto uopste ne deluje logicno, ali recimo da je sve ovo tacno.
Ako su vec takvi troskovi, jel moze neko da mi onda objasni zbog cega su recimo stanovi u Sofiji duplo jeftiniji (reda velicine 1.500 evra/m2), npr. ovi:
www.bulgarianproperties.com

Central Park - a gated complex of 7 buildings with 12,000 sq.m. park

A unique project that recreates the style and atmosphere of the eponymous park in New York. Best selling project in 2023
www.bulgarianproperties.com www.bulgarianproperties.com
Izgledaju isto kao BgH2O, troskovi gradnje su im verovatno isti. Ispada da kod nas banka + projekat + plac + ggz + pdv + ostali porezi + profit = 2000, a u Bugarskoj isto to 500 evra, Jel moze neko realno objasnjenje za to?
 
Uložiš nešto kapitala. Od banke dobiješ 10x više. Skoro sve podizvođače i nabavljače plaćaš kroz komoenzaciju, keš daješ samo kad baš mora, i samo bančin novac. Naknade gradu plaćaš kroz odrađivanje stvari tipa "uredio trotoar, sproveo struju do svoje nove zgrade". Na kraju prodaš sve lepo, mislim odavno si prodao, samo banka skine hipoteku zvanično, vratiš pare banci i tebi ostane čist profit.

Meni su za moju zgradu iz banke rekli da je u trenutku useljenja vredela preko duplo više od kredita koji je investitor podigao. A to je bila mirna 2018ta.

I ajde stalno. Prostom činjenicom da ni jedan ozbiljan svetski real estate igrač nije u Beogradu (da ne diskutujemo sada Eagle Hills molim vas, a AFI uglavnom samo radi preprodaju, CBRE čisto radi prepordaju i marketing za domaće investitore) govori sve što ima da se kaže.
 
Koliko novih stvari sam saznao danas:
  • Investitori jedva uspeju da zarade 10-20% po zgradi, i to tako sto rizikuju sve sto imaju.
  • Do skoro se visoka cena pravdala velikom traznjom, sad ispada da je visoka cena zbog visokih troskova
  • Sve ovo bukvalno znaci da je dovoljno da cena nekretnina padne svega 10-15% i investitori su vec u minusu
Neverovatno
pikachu-shocked-face-stunned.gif
 
MrGood2016 je napisao(la):
To licitiranje 25%, 30% zarade nije dovoljno dobro. Ovde se trazi egzaktna racunica svakome ko govori da je zarada investitora ispod 70%.
Kliknite za proširenje...
Postoji "formula" koja kaže da je za male, a možda i srednje projekte finansijski model izgleda ovako:
- 30% cena placa (ili kompenzacija u kvadratima za plac)
- 30-40% - kesh koji obezbeđuje investitor za papirologiju-gradnju.
- ostatak -> zarada.


EDIT: Ovu formulu sam čuo od jednog investitora koji zida po Zvezdari i posle nekog vremena sam uporedio sa kalkulacijom koju je imao drugar tokom gradnje male zgrade u Gospodara Vučića. Ispalo je 30-40-30.
 
Poslednja izmena:
MrGood2016 je napisao(la):
Karikiras.
Kliknite za proširenje...
Ne karikira, samo rekapitulira ono sto neki na ovoj temi tvrde. :) Opet kazem, to je kao sa gastosima, prvo dodju hvale se velikom gajbom, besnim kolima, koliko su uspesni itd... Pa kad ih pitas da li bi i ti trebalo da odes preko da radis, dobijes odgovor: Neeeee, tamo je uzasno, truli zapad samo sto nije propao, ostajte ovde sunce tudjeg neba trtMrtStaTiJaznam... :)

E... slicno ti je i sa investitorima. Jedina fela ljudi koja te nece oduvati ako pitas da udjes u njihovu bransu su programeri, oni su uvek spremni da te upute, nekad i vise nego sto zelis :oops::rolleyes: al oni su cudaci... :D pozitivni ludaci.
 
gamblerNBG je napisao(la):
Ne karikira, samo rekapitulira ono sto neki na ovoj temi tvrde. :) Opet kazem, to je kao sa gastosima, prvo dodju hvale se velikom gajbom, besnim kolima, koliko su uspesni itd... Pa kad ih pitas da li bi i ti trebalo da odes preko da radis, dobijes odgovor: Neeeee, tamo je uzasno, truli zapad samo sto nije propao, ostajte ovde sunce tudjeg neba trtMrtStaTiJaznam... :)

E... slicno ti je i sa investitorima. Jedina fela ljudi koja te nece oduvati ako pitas da udjes u njihovu bransu su programeri, oni su uvek spremni da te upute, nekad i vise nego sto zelis :oops::rolleyes: al oni su cudaci... :D pozitivni ludaci.
Kliknite za proširenje...


"Veoma nametljiva osoba koja svaki put vešto preuzima reč od drugih, i trudi se da ista (tj. njegova) bude završna."

"Osoba koja vam odgovara iskljucivo onda kada joj se NE obracate i to u necije ime.Kada dirate nekog njoj dragog u njenom prisustvu automatski preuzima ulogu branitelja i dokle god imate ruzne reci o toj osobi spremna je da ne zaklapa usta u cilju odbrane njene casti.Prekidanje iste (dok traje prepirka) jedino je moguce ako uletite bas onda kada uzima vazduh.Ponekad umeju da postanu i agresivne.."

"Neko ko samoinicijativno govori u ime prisutne osobe koja nije mutava."

"Drveni advokat" — različita značenja izraza

Muški polni organ u romantičnoj mirovnoj misiji.
vukajlija.com vukajlija.com
 
Da se ne lazemo, svi vole lake, brze i velike pare.
Oni koji nemaju corav dinar pokusavaju da se obogate u kladionici, znaci nece nikad. Ili eventualno kupuju kriptovalute u nadi da ce te kriptovalute otici "to the moon" 10x, 20x, 100x.
Oni koji imaju malo vise para kupuju nekretnine i izdaju ih
Oni koji imaju previse para grade nekretnine,
I niko u te price ne ulazi ako ne ocekuje enorman, brz i veliki profit.
To je cinjenica.
Sve ostalo je prica za malu decu.
 
p3ricam89 je napisao(la):
Da se ne lazemo, svi vole lake, brze i velike pare.
Oni koji nemaju corav dinar pokusavaju da se obogate u kladionici, znaci nece nikad. Ili eventualno kupuju kriptovalute u nadi da ce te kriptovalute otici "to the moon" 10x, 20x, 100x.
Oni koji imaju malo vise para kupuju nekretnine i izdaju ih
Oni koji imaju previse para grade nekretnine,
I niko u te price ne ulazi ako ne ocekuje enorman, brz i veliki profit.
To je cinjenica.
Sve ostalo je prica za malu decu.
Kliknite za proširenje...

Ti u stvari zelis da se diskutuje o ocekivanjima / vlaznim snovima o profitu od 200% onih koji ulazu, ne o realnom stanju na terenu?
 
MrGood2016 je napisao(la):
Ti u stvari zelis da se diskutuje o ocekivanjima / vlaznim snovima o profitu od 200% onih koji ulazu, ne o realnom stanju na terenu?
Kliknite za proširenje...
Ja zelim da dobijem smislen odgovor na pitanje zbog cega u Beogradu banka + projekat + plac + ggz + pdv + ostali porezi + profit kostaju 2000 evra, a u Sofiji isto to 500 evra?
 
p3ricam89 je napisao(la):
Ja zelim da dobijem smislen odgovor na pitanje zbog cega u Beogradu banka + projekat + plac + ggz + pdv + ostali porezi + profit kostaju 2000 evra, a u Sofiji isto to 500 evra?
Kliknite za proširenje...
Ma ne razumes ti to, ne moze Sofija da se poredi sa nama. U Sofiji imaju metro, pa lokacija nije ni bitna, tamo gde god da zivis tebi isto. Ovde je bitno da imas dobru lokaciju, pa je zato 2600 po kvadratu samo dobar plac :) Da ne picam o tome da njima sve rade Bugari, pa je jeftinije... /s
 
StevanHN je napisao(la):
Odlična je to lokacija ako je oko ugla sa D.Tucovica. U blizini Zire. 3.000 € tu može kvadrat dobre novogradnje da ide.
Kliknite za proširenje...
Problem za parkiranje generalno u toj ulici. Prenatrpano. Kada budu sve izgradili biće haos. Nego kakve su cene placeva u Podgorici, preko Morače do Bloka šest, a i u novo luksuzno naselje uz Cetinjski put?
 
cekicimalj je napisao(la):
Problem za parkiranje generalno u toj ulici. Prenatrpano. Kada budu sve izgradili biće haos. Nego kakve su cene placeva u Podgorici, preko Morače do Bloka šest, a i u novo luksuzno naselje uz Cetinjski put?
Kliknite za proširenje...
To uz Cetinjski put je City kvart. Preko puta Delte. Tu su veliki investitori (Zetagradnja i Čelebić) došli jeftino do zemljišta kupovinom Radoja Dakića. U početku su se tu stanovi prodavali za 1.200 € po M2. Sada idu i do 2.000 €\m2. Malo prema Atlas Capitalu je ogromna novogradnja Bemax-a. Ona je u početku na akciji bila 1.199 €\m2, a najkvalitetnija je. Danas je dosta skuplja. Generalno, u Podgorici su stanovi dosta jeftiniji nego u Beogradu ili na primorju. Dan danas se solidna novogradnja može kupiti za 1.500-1.600 €\m2 što nigdje drugo nije slučaj. Upravo jeftino zemljište dozvoljava tu nižu cijenu. Vrhunske novogradnje na vrhunskim lokacijama su takodje jako skupe ali opet mnogo jeftinije od uporednih novogradnji u Beogradu i na primorju.
 
potencijalnikupac je napisao(la):
A I premijum groblje u blizini


Sent from my iPhone using Tapatalk
Kliknite za proširenje...
Novo groblje je jedno od najekskluzivnijih u Beogradu, sa istorijom i grobnicama iz prošlog i pretprošlog veka. Postoje i turističke ture do Aleje velikana i zaslužnih građana. Svako ko napravi zgradu u blizini može to smatrati dobrom investicijom. Naime, već iz samog prostora groblja mogu da se vide razne sklepane novogradnje sa direktnim pogledom na isto. I sve ih je više. I sve su više.
 
StevanHN je napisao(la):
To uz Cetinjski put je City kvart. Preko puta Delte. Tu su veliki investitori (Zetagradnja i Čelebić) došli jeftino do zemljišta kupovinom Radoja Dakića. U početku su se tu stanovi prodavali za 1.200 € po M2. Sada idu i do 2.000 €\m2. Malo prema Atlas Capitalu je ogromna novogradnja Bemax-a. Ona je u početku na akciji bila 1.199 €\m2, a najkvalitetnija je. Danas je dosta skuplja. Generalno, u Podgorici su stanovi dosta jeftiniji nego u Beogradu ili na primorju. Dan danas se solidna novogradnja može kupiti za 1.500-1.600 €\m2 što nigdje drugo nije slučaj. Upravo jeftino zemljište dozvoljava tu nižu cijenu. Vrhunske novogradnje na vrhunskim lokacijama su takodje jako skupe ali opet mnogo jeftinije od uporednih novogradnji u Beogradu i na primorju.
Kliknite za proširenje...
Ne znam koliko je Podgorica poželjan grad za život, zbog pozicije i nesnosnih vrućina.
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh