Šta je novo?

Cene nekretnina

Ne znam kako je povezano. Ukoliko firma moze i ima mogucnosti (ne znam kako je sa stanovista prava), zasto da to ne uradi?
Zasto drzava pravi stanove za snage bezbednosti? Ovu drzavu treba onda pravno goniti, jer policajci imaju plate kao medicinsko osoblje, a dobijaju i beneficirani radni staz + sada dobijaju i stanove po 'subvencionisanim' cenama... Zasto se ne omoguci to isto i komunalnim radnicima?
Ja se ne slažem sa načinom na koji se dodeljuju stanovi snagama bezbednosti. Ja bih više voleo da policija ima jake plate, pa neka sami kupe šta hoće.

Naravno, neko će reći, kako da policajac ima veću platu od profesora u školi, medicinskog osoblja i slično. Međutim, posao policajca je realno vrlo opasan, izuzetno stresan i na svaki način naporan. Malo poslova se može meriti sa njim. Zato je jako teško naći kvalitetne kadrove za policiju.

Upoznao sam profesora sa policijske akademije i rekao mi je da je 90+% polaznika sirotinja, a mnogi nisu naročito ni inteligentni/obrazovani. Međutim on ima minimum koji mora da se zna, jer može život od toga da im zavisi.

U svakom slučaju, stanovi za policiju su način da privuku ljude, koji je po meni pogrešan, ali država nalazi tu neku računicu da jeftinije prođe.
 
Moguce, al ako bi se pokazala neka inicijativa, u kojoj bi bili ukljuceni zaposleni velikih firmi Microsoft, NCR, raznorazni E, F, G-techovi... U sustini veelika vecina programera, koji stede za ucesce, bi vec imali da isplate 70-80% vrednosti stana u izgradnji. Tako da mislim da na kraju, to i ne bi bila neka prevelika lova koju bi korporacije trebalo da daju na zajam.

Vise nije ni sve stvar novca, da li ce izgradnja kostati 700, 800, 900... po kvadratu, nego da lici na starinski blok, sa parkom, bez nacickanih kladonica u lokalima u prizemlju, resenim parkingom. Da izgleda kako bi kupci zeleli. Vise je problem sto nam trenutno nude nacickane betonske kosnice od 3500+ po kvadratu, koje nazivaju 'garden', 'forest', 'park'... :)
Evo ga nesto malo drugacije i kako to rade u Nemackoj. U pitanju je selo od 5000 stanovnika udaljeno 16km od centra Nirmberga.
1682421901141.png


U poslednjih 5-6 godina su napravili naselje zgrada do 4 sprata sa podeznim garazama na obodu sela ispred sume. Dodali su i skolu i jos ponesto. Kad su svi uselili, broj stanovnika se povecao za 1000. Kao sto vidite na mapi, blizu su i obilaznice oko grada a imaju i zeleznicu koja prolazi kroz selo tako da je dnevni komjuting olaksan.
Cena kvadrata u izgradnji je bila na 60% cene u odnosu na centar Nirmberga (da, imaju i dalje poneku lokaciju za gradju u centru). Komsiluk su uglavnom inzenjeri, doktori, ekonomisti i druge struke. Ima dosta imigranata sto nasih sto drugih iz istocne Evrope, Turske itd ali uglavnom neki srednji sloj.
Kad tad ce ovako biti i kod nas odnosno unapredice se se infrastruktura na periferiji BGD i uradice se ovakvi projekti. Za pocetak je vazno da se ljudi iz sire okoline Beograda ne doseljavaju u BGD...
 
Posto se slabo pise ,o konkretnim cenama novogradnje,evo nezvaničnih cena za Zemun.

Cena će se kretati ,izmedju 2.500 i 3.000 evra sa porezom,u zavisnosti od stanja na tržistu,po dobijanju gradjevinske dozvole.
Možemo slobodno reći,da je danas ,neka početna cena novogradnje ,ta od 2.500 evra, i ona se nekako ustalila od početka godine.
Ove godine nema rasta,nema ni pada,ima stagnacije.
Za sada,svi investitori ,koji uskoro kreću sa gradnjom,prepisuju cenovnike,jedni od drugih,i stalno pominju onog drugog.
Ostaje da vidimo ,naredno polugodiste,kada se prvi asovi zakopaju,kakav je pravi odziv kupaca.
 
Poslednja izmena:
Evo danas je First Republic - 20% u premarketu. Kriza je daleko od gotove.
Da.
Treba pratiti nagle promene u kamatnim stopama, to je bar jednostavno.
Kada je pre mesec i jače bila priča oko SVB, First Republic, CS, itd naglo su pale kamate.
Ali, to nije bilo za radost dužnicima, jer takvo kretanje indikatora (a da nije uzrokovano promenom ref.stopa) signalizira nadolazeći cunami.
2008. godine, kamate su počele naglo i puno da padaju, u kombinaciji sa kreditnim restrikcijama.
 
Ako se gradi na ok lokaciji a pokusa se manja zauzetost parcele i to dosta dize cenu izgradnje.

Valjalo bi da se pojave na trzistu i drugi vidovi finansiranja/investiranja u gradjevinu. Pored firmi koje bi gradile za zaposlene (sto bi opet samo omogucilo vec donekle povlascenim programerima da budu jos povlasceniji), da drzava vise pravi socijalnih stanova, mozda da se omoguce i mehanizmi za nekakvu komunalnu izgradnju gde se buduci stanari sami udruze. Opet bi bio potreban nekakav nadzor, pogotovo za vece projekte ali mi ne deluje toliko neizvodljivo.

Verujem doduse da kada bi se gradjani vise ukljucili u proces izgradnje, da bi mnogi mitovi pali u vodu (tipa da investitora izgradnja kosta manje od 1000e po kvadratu i da je sve preko profit).
Mislim da se tu ozbiljno mora poraditi na poreskom aspektu.
Treba poreski više opteretiti investicione nekretnine (bilo da se rentiraju ili zvrje prazne, modus poreza bi se razlikovao), značajno više od nekretnina koje služe rešavanju stambenog pitanja.
I to je nešto što nas čeka u vrlo bliskoj budućnosti.
Rast troškova zaduživanja države (novi i postojeći dugovi), uporni i kumulativno rastući fiskalni deficit, uz najavu dodatnog povećanja javnih rashoda na penzije i plate, znače vrlo skore probleme u otplati spoljnog duga i finansiranju deficita.
A to znači novi aranžman sa MMF, što će voditi:
- smanjenju javnih rashoda
- prodaji državne imovine
- traženju izvora povećanja poreskih prihoda

E, za ovo poslednje, jedan od izvora, (pored povećanja PDV na min 22%) biće i prihodi iz poreza na imovinu za investicione nekretnine i porez na prihode od izdavanja nepokretnosti, koji će biti drastično povećani.
Po modelu Grčke iz 2013.
 
Posto se slabo pise ,o konkretnim cenama novogradnje,evo nezvaničnih cena za Zemun.

Cena će se kretati ,izmedju 2.500 i 3.000 evra sa porezom,u zavisnosti od stanja na tržistu,po dobijanju gradjevinske dozvole.
Možemo slobodno reći,da je danas ,neka početna cena novogradnje ,ta od 2.500 evra, i ona se nekako ustalila od početka godine.
Ove godine nema rasta,nema ni pada,ima stagnacije.
Za sada,svi investitori ,koji uskoro kreću sa gradnjom,prepisuju cenovnike,jedni od drugih,i stalno pominju onog drugog.
Ostaje da vidimo ,naredno polugodiste,kada se prvi asovi zakopaju,kakav je pravi odziv kupaca.
1682425198318.png

Ni malo maliciozno ovo uklanjanje 3 nove i stavljanje sume umesto toga...
 
Da.
Treba pratiti nagle promene u kamatnim stopama, to je bar jednostavno.
Kada je pre mesec i jače bila priča oko SVB, First Republic, CS, itd naglo su pale kamate.
Ali, to nije bilo za radost dužnicima, jer takvo kretanje indikatora (a da nije uzrokovano promenom ref.stopa) signalizira nadolazeći cunami.
2008. godine, kamate su počele naglo i puno da padaju, u kombinaciji sa kreditnim restrikcijama.

Jel možeš malo da pojasniš ako nije problem?

Zašto kamate padaju (a ref. stopa nije smanjena)? Zar u krizi rizik nije veći, pa i banke teže daju kredite jer se boje sloma i imaju strožije uslove?
 
Jedino je ispravno da firma napravi i proda stanove zaposlenima po tržišnoj ceni ili malo ispod, a da da pozajmicu za ostatak. Time bi kupac koji radi u firmi bio rasterećen za kamatu, viška ne bi bilo, a radnik bi se vezao za firmu na x godina.
 
Jedino je ispravno da firma napravi i proda stanove zaposlenima po tržišnoj ceni ili malo ispod, a da da pozajmicu za ostatak. Time bi kupac koji radi u firmi bio rasterećen za kamatu, viška ne bi bilo, a radnik bi se vezao za firmu na x godina.
Ne znam zasto bi to bilo jedino ispravno? Po trzisnoj ceni vec ne mogu da kupe, velika vecina njih, sta bi bio smisao. To da prosecan programer kupi za kes stan u Welportu, pa bi mu ostalo 2500 viska, to macku o rep... :) Mozda ima 1% takvih. Vise gradnje bi moralo da znaci veci izbor i smanjenje pritiska na trziste. Cudi me da Defketu nije zasmetalo sto sad investitoru ostaje 2500 viska pa moze da investira po periferiji ;)

Da li je moguće,da je ovo ovoliko koštalo pre deset i više godina?


Istina, i tada su pricali da moze samo da raste, te da euribor ne igra posebnu ulogu. I to isti ljudi kao i sad.
 
Kako znas kad si 2019. registrovan, a od sada aktivnih ucesnika je samo vradovic bio registrovan tada?
 
Kako znas kad si 2019. registrovan, a od sada aktivnih ucesnika je samo vradovic bio registrovan tada?
Ucesnika? Ko je pominjao ucesnike? Picam o npr. Kaci Lazarevic i ostalim agentima... :) Onaj gospodin iz gradske direkcije, sto opet vrti pricu o materijalima, cene skacu iskljucivo zbog materijala... Ma sve je kopi pejst...
 
Ne znam zasto bi to bilo jedino ispravno? Po trzisnoj ceni vec ne mogu da kupe, velika vecina njih, sta bi bio smisao. To da prosecan programer kupi za kes stan u Welportu, pa bi mu ostalo 2500 viska, to macku o rep... :) Mozda ima 1% takvih. Vise gradnje bi moralo da znaci veci izbor i smanjenje pritiska na trziste. Cudi me da Defketu nije zasmetalo sto sad investitoru ostaje 2500 viska pa moze da investira po periferiji ;)
Loše sam se izrazio, htedoh da kažem po meni ispravno... Ja iskreno mislim da kada bi programeri kupovali po 1000e m2 u strogim centralnim delovima da bi itekako imali viška, inače bi i sada kupovali po periferiji za oko 1500e po m2. A verujem da kada bi im firma ponudila periferiju po ceni od 1000e opet ne bi hteli da idu tamo jer smo takvog mentalnog sklopa plus nerazvijenost infrastrukture. Tako da strogi centralni delovi po 1k za programere, samo u nekom utopijskom snu. Ne vidim razlog zašto bi firme ulazile u gradnju nečega, kupovina zemljišta, papirologija, izgradnja, plan gradnje, izvodjači... samo da bi dala zaposlenom za 0 zarade. Plus što se otvara mogućnost dodatne extra zarade, kupiš po 1k, prodaš po 3k. Zato rekoh ne mora tržišna, može malo ispod tržišne, ako je 3500 onda 3000 ili 2500 u zavisnosti od situacije zaposlenog, što je daleko realnije. Dalje, kada se oduzme sadašnja bankarska kamata, sama rata bi bila dosta manja tako da bi neki već mogli da kupe.
 
To bi moglo samo da smanji pritisak na trziste i da urazumi cene i za ostale. I iskreno mislim da bi bilo dobro za SVE koji hoce da kupe stan za stanovanje, mozda bi na gubitku bili samo investitori i spekulanti.

Programeri mogu da pokusaju da dobiju najbolji moguci deal za sebe, ako uopste dobiju ista. Tacka. Pravila kao i za sve ostle. Niko nije pominjao strogi centar, ja sam pomenuo iza bloka 45 i prazne placeve na bezaniji, al to je sve ilustracije radi. Opet, zar je moguce da niko ne brine sto vajnim srpskim investitorima ostaje veliki visak, ali bi neko bio jaaaako uzrujan ako nekom programeru pretekne neki dinar. I da napisem opet hipoteticki, gde god da hipoteticki programeri izgrade hipoteticke stanove.

A u pitanja sta je fer, moralno, kriza morala od belacevica, u to ne bih ulazio, nisam filozof... Ih, kad bih poceo samo da ti nabrajam sta sve nije bilo fer... Od 90-ih na 'vamo..
 
Samo sto kod nas firme bas i nemaju vise zelju da zarobe svoj kapital (one koje ga imaju viska tj neinvestiranog) gradeci radnicka naselja po periferiji begea (npr bbrdo kazu ovde da je periferija), apartmane na Kopu i letovalista u Canju :D


Ucesnika? Ko je pominjao ucesnike? Picam o npr. Kaci Lazarevic i ostalim agentima... :) Onaj gospodin iz gradske direkcije, sto opet vrti pricu o materijalima, cene skacu iskljucivo zbog materijala... Ma sve je kopi pejst...
Kaca je sada ugledni zvanicnik koja govori o padu prometa, pokajala se pred sam kraj svoje karijere i resila da izadje iz mracne strane. Naucno dokazano. Hristiane mi.
 
Poslednja izmena:
Kvartalni izvestaj RGZ za 1. kvartal 2023:

- Broj prometa u starogradnji u Beogradu pao za 26% u odnosu na 1. kvartal 2022, u novogradnji za 12%
- Iznos prometa stanova u Beogradu pao za 5%
- Udeo kredita pao sa 31% pre godinu dana na 23%
- Prosecna ostvarena cena po kvm veca za 20% u starogradnji, 14% u novogradnji nego pre godinu dana, otprilike na istom nivou kao u prethodnom kvartalu (2022 Q4 - starogradnja: 1940, novogradnja: 2565 evra po kvm, 2023 Q1 - starogradnja: 2013, novogradnja: 2465)
- Novi Dorcol izbio na prvo mesto najskupljih novogradnji, sa prosecnom cenom od 4430 evra po kvm
 
4.4k prosecna cena, a na sajtu i dalje iskace popup da je pre nedelju dana bio neradni dan....

1682445480328.png



Valjda se ne stekaju tako i za neke druge stvari...
 
Kvartalni izvestaj RGZ za 1. kvartal 2023:

- Broj prometa u starogradnji u Beogradu pao za 26% u odnosu na 1. kvartal 2022, u novogradnji za 12%
- Iznos prometa stanova u Beogradu pao za 5%
- Udeo kredita pao sa 31% pre godinu dana na 23%
- Prosecna ostvarena cena po kvm veca za 20% u starogradnji, 14% u novogradnji nego pre godinu dana, otprilike na istom nivou kao u prethodnom kvartalu (2022 Q4 - starogradnja: 1940, novogradnja: 2565 evra po kvm, 2023 Q1 - starogradnja: 2013, novogradnja: 2465)
- Novi Dorcol izbio na prvo mesto najskupljih novogradnji, sa prosecnom cenom od 4430 evra po kvm
Samo 7% nekretnina kupljeno na kredit. Totalno ludilo. Jedno od najstabilnijih trzista.

Rast 20% u cenama u starogradnji a 14% u novogradnji

Sve u svemu solidan rast cena a nesto visi od inflacije.
 
Poslednja izmena:
Vrh