Šta je novo?

Cene nekretnina

Opet ode rasprava u off, da ga presecem malo opet...
Žena ga prodaje već dva meseca i očigledno joj je hitno da proda, koji god da su razlozi. Stan deluje sasvim solidno, kome odgovara ta lokacija. Na kraju će otići za 1.400, ko joj ponudi Keš.
Ne znam da li je pristojno pitati prodavca koja je motivacija za prodaju, ne mislim direktno, nego kroz razgovor.

Libraure, pominjao ti da u svojoj okolini imaš više ljudi koji su spašavali keš kupujući nekretnine u proteklih godinu dana. Kakav stav oni sada imaju prema tome i da li to smatraju dobrom odlukom?
 
Žena ga prodaje već dva meseca i očigledno joj je hitno da proda, koji god da su razlozi. Stan deluje sasvim solidno, kome odgovara ta lokacija. Na kraju će otići za 1.400, ko joj ponudi Keš.
Ne znam da li je pristojno pitati prodavca koja je motivacija za prodaju, ne mislim direktno, nego kroz razgovor.

Libraure, pominjao ti da u svojoj okolini imaš više ljudi koji su spašavali keš kupujući nekretnine u proteklih godinu dana. Kakav stav oni sada imaju prema tome i da li to smatraju dobrom odlukom?
Posle sisanja nema kajanja...
 
Samo jedni (bracni par) su uzeli za stanovanje i to na kredit u maju ja mislim, a ovi drugi su kesirali investiciju.
Ove prve mogu da shvatim, jer smo i mi bili na ivici da uradimo isto prošlog leta. Prethodno vlasnica stana nam je dala otkaz jer je prodala Rusima za velike pare. Opšta ludnica je bila vezano za iznajmljivanje stanova, zbog masovnih dolazaka Rusa. Jedva nađosmo pristojan pet friendly stan. Sad stanova za iznajmljivanje ima koliko hoćeš slobodnih, po nekoliko meseci se vrte isti oglasi.

Ove druge, koji su dizali kredit da bi kupili stan i izdavali Rusima za velike pare, ne razumem. Ko da nemaju frontalni korteks i sposobnost predviđanja i planiranja. Rusi bili i otišli, sad niti mogu da izdaju, niti da prodaju, jer keša nema, a kredite niko ne diže.
 
Pa nisu dizali kredit, lepo kaze covek da su iskesirali investiciju. I odakle ideja da su bas zbog Rusa uzeli?
 
Uglavnom, ko god je imao para i plasio se inflacije do sad je uglavnom vec "pobegao iz kesa u nekretnine". Ko god nema para nije mogao da kupi stan u svakom slucaju. Ko je imao para da kupi stan, inflacija mu je dosad vec pojela vrednost novca, a cene ce vrlo verovatno krenuti da padaju, tako da sigurno nema nameru da kupuje sad po ovim cenama, jednostavno ce sacekati vreme da malo padnu cene i da eventualno skupi jos neki dinar. Da mu je bilo hitno da kupi, vec bi kupio, ocigledno mu nije bilo hitno (mozda placa malu kiriju, mozda vec zivi u nekom manjem stanu, mozda zivi sa roditeljima). Normalan covek koji kupuje stan za zivot ne kalkulise, onaj ko kupuje kao investiciju kalkulise. Ukratko, mislim da na trzistu necemo vise imati one koji kupuju nekretnine kao zastitu od investicija, a zbog visokih kamata i krize bice sve manje i kreditnih kupaca, ali i kupaca koji imaju kes da kupe stan. Ne kazem da nece biti kupoprodaje, bice, ali u mnogo manjoj meri i po nizim cenama.
Uglavnom, mislim da je proslo vreme kad si mogao da prodas raspali suturen ili raspali golubarnik na zadnjem spratu za veliki novac. Naravno, bice i dalje pranja novca i svega i svacega, ali je sve ociglednije da cemo imati velike promene na trzistu. Samo je potrebno vreme da se efekti krize i povecanih kamatnih stopa osete i kod nas, Rusi ce otici, a prodavci ce biti sve spremniji da spuste cene sako ako ozbiljno zele da prodaju. Sve sam uvereniji u to da cene padaju ne 5-10%, jer vec vidimo da mnogi vec spustaju cene za 5-10% (sto je zanemarljiv popust i spada u statisticku gresku), nego za barem 20-30%. Sad je verovatno poslednji voz za one koji razmisljaju o prodaju da spuste cenu i da izvuku koliko-toliko, jer ce kasnije verovatno moci da izvuku mnogo manje.
Inace, ne znam da li ste primetili promenu narativa u vrlo kratkom periodu od "ocekuje nas usporeni rast trzista", preko "ocekuje nas stabilizacija i stagnacija" do "prodavci su tvrdoglavi, kad bi spustili cenu za 10% odmah bi prodali".
 
Ali ako sada padaju cene, a rastu kamate, to znaci da ce covek koji kupuje na kredit opet na kraju platiti istu cenu, samo kroz vecu kamatu?
 
Ali ako sada padaju cene, a rastu kamate, to znaci da ce covek koji kupuje na kredit opet na kraju platiti istu cenu, samo kroz vecu kamatu?
Ne mora da znaci, tj. vazi za kreditne kupce, ali ja pricam o necem drugom. Recimo, hipoteticki slucaj, ja imam stan koji kosta 50.000 evra i mogu da ga prodam i uz doplatu od 50.000 evra da kupim stan od 100.000 evra. Ali ja nemam 50.000 evra u kesu, nego 35.000. Medjutim, ako padne cena za recimo 30%, onda ja mogu da prodam moj stan za 35.000, dodam ovih 35.000 koje vec imam i kupim ovaj od 100.000 za 70.000. A mozda uspem da kupim i za manje od 70.000 ako nema drugih kupaca, a i cene kvadrata su nize za vece stanove, pa budem jos u plusu. Ubuduce ce glavni kupci verovatno biti oni koji imaju kes, koliko god taj kes bio mali, pa ce prodavci morati njima da se prilagodjavaju sa cenama.
 
Ali ako sada padaju cene, a rastu kamate, to znaci da ce covek koji kupuje na kredit opet na kraju platiti istu cenu, samo kroz vecu kamatu?
Da, s'tim sto su sada banke strozije u smislu davanja kredita. Ako likvidnost postane veci problem, onda nece davati uopste (uslovi ce biti veci) . Isto se desilo kada je bila SEKA kada je pocelo sa jeftinim kesom jer je bila ideja da se pokrene ekonomija a te iste banke koje su uzimale jeftin novac su isti ulagali umesto sto su davali.
 
U SAD-u je februara 2023. po prvi put od 2012. zabelezen pad cena kuca u odnosu na period pre godinu dana. Broj prodaja je pao za oko 40% u odnosu na februar 2022., mnogo vise nego kod nas (20%). Ako kod nas sve promene dolaze sa zakasnjenjem, to znaci da kod nas mozemo ocekivati jos veci pad prometa u narednim mesecima.
 
Cene ce ici dole tu mislim da nema sporenja, samo je ogromno pitanje koliko dole. Da nema inflacije, ja bih se kladio na 30%. Sa ovom inflacijom nazalost - pre ce biti 5-10%. Ali situacija je toliko nestabilna da se sve moze promeniti i na jednu i na drugu stranu vec sledece nedelje.
 
Sada se jedna kasta navašala para jer je prodavala nekretnine na kojima je uzimala 2000+ EUR/m2 NETO PROFITA... A onda ce ista ta kasta da se navaša kvadrata i to kao keš kupci, kad cene odu dole.....

Pa kad cene opet krenu gore, oni ce prodavati ono sto su jeftino kupili, i tako u krug... A onda cemo kao nacija da se iznenadimo neke 2050. kako sve kvadrate u Srbiji drzi 20ak porodica....
 
U SAD-u je februara 2023. po prvi put od 2012. zabelezen pad cena kuca u odnosu na period pre godinu dana. Broj prodaja je pao za oko 40% u odnosu na februar 2022., mnogo vise nego kod nas (20%). Ako kod nas sve promene dolaze sa zakasnjenjem, to znaci da kod nas mozemo ocekivati jos veci pad prometa u narednim mesecima.

Sada se jedna kasta navašala para jer je prodavala nekretnine na kojima je uzimala 2000+ EUR/m2 NETO PROFITA... A onda ce ista ta kasta da se navaša kvadrata i to kao keš kupci, kad cene odu dole.....

Pa kad cene opet krenu gore, oni ce prodavati ono sto su jeftino kupili, i tako u krug... A onda cemo kao nacija da se iznenadimo neke 2050. kako sve kvadrate u Srbiji drzi 20ak porodica....
Sto ce tice kupovine nekretnina u mom slucaju, ja sam u fazonu "opusteno, novosadski, ne zurimo nigde"...
 
Ko je najuspesniji privrednik u Srbiji u 2022?
Da sad ne odemo previse na stranu nevidljive ruke trzista.
 
Veoma sam srećan i zadovoljan kad vidim koliko se angažuju i pišu Favelito, popbege, Čekić, Hristiana, Perica, Mariks i još bezbroj drugih...
Vidim da sam pomenut par puta iako nisam pisao bar jedno 50 strana unazad... Nemam vremena sve da čitam, samo ne znam kako sam od "raspale botine koji propagira rast cena" došao do "zagovornika nižih cena". Izgleda da svako čita i shvata selektivno, što smo već odavno apsolvirali. (ne mislim na citirano). Uglavnom srećno svima, da dočekamo 5k u Mirijevu i 1k na Terazijama.
 
Ja sam mislio da u Beogradu i kupuju samo kriminalci koji peru pare i sve to vestacki odrzava drzava. Sad odjednom ispade da na sve najvise uticu svetska desavanja, kamate i kreditni kupci. Ne znam vise u sta da verujem.
Pokušaj da shvatiš jedan pojam koji se u nauci zove multifaktorijalnost.

Mnogo faktora određuje neki psihološki, socijalni ili ekonomski fenomen.

Konkretno, iracionalna cena kvadrata (dotle da je jednosoban stan u širem centru postao dostupan samo onome koji ima trostruku prosečnu platu), nastala je sadejstvom sledećih faktora:

- pranje novca kroz kriminal
- dolazak 400.000 Rusa koji su uglavnom iznajmljivali stanove (ređe kupovali), što je mnoge motivisalo da ih kupuju kao dobru investiciju.
- strah od inflacije i gubitka vrednosti novca
- medijska manipulacija, hajp da cena kvadrata nekontrolisano raste i da će kv na Mirijevu uskoro koštati 5.000 EUR
- veoma visoka cena rente i manjak stanova za izdavanje
- do skoro povoljni krediti sa smešnom kamatnom stopom

... i mnogo drugih faktora.
 
Pokušaj da shvatiš jedan pojam koji se u nauci zove multifaktorijalnost.

Mnogo faktora određuje neki psihološki, socijalni ili ekonomski fenomen.

Konkretno, iracionalna cena kvadrata (dotle da je jednosoban stan u širem centru postao dostupan samo onome koji ima trostruku prosečnu platu), nastala je sadejstvom sledećih faktora:

- pranje novca kroz kriminal
- dolazak 400.000 Rusa koji su uglavnom iznajmljivali stanove (ređe kupovali), što je mnoge motivisalo da ih kupuju kao dobru investiciju.
- strah od inflacije i gubitka vrednosti novca
- medijska manipulacija, hajp da cena kvadrata nekontrolisano raste i da će kv na Mirijevu uskoro koštati 5.000 EUR
- veoma visoka cena rente i manjak stanova za izdavanje
- do skoro povoljni krediti sa smešnom kamatnom stopom

... i mnogo drugih faktora.
Zaista ne moras meni da objasnjavas to.

Ja se samo cudim kako su se neki tek sad setili da postoji 4 od 6 nabrojanih. Pri tom su dva koja su priznavali upitnog uticaja na rast.
 
Moralo doći na naplatu; alavost, halapljivost, otimačina, krađa, megatrend diplome, investitori sa OŠ, starlete, kockarnice, ružičasta mudavizija...ima dima kvadara, al nema da ima čike koj zna da ugoji krompire i slanine.
 
Na sajtu imovina.net moze se pratiti koliko oglasa za nekretnine je spustilo svoje cene: https://imovina.net/pretraga_nekretnina/prodaja/nekretnine_snizena_cena/
Uglavnom, moze se izvuci sledeca statistika za nekretnine u Beogradu:
  • Cela 2018. godina - 1 oglas sa snizenom cenom
  • Cela 2019. godina - 0 oglasa sa snizenom cenom
  • Cela 2020. godina - 1 oglas sa snizenom cenom
  • Cela 2021. godina - 10 oglasa sa snizenom cenom
  • Januar 2022. - 2 oglasa sa snizenom cenom
  • Februar 2022. - 0 oglasa sa snizenom cenom
  • Mart 2022. - 1 oglas sa snizenom cenom
  • April 2022. - 2 oglasa sa snizenom cenom
  • Maj 2022. - 0 oglasa sa snizenom cenom
  • Jun 2022. - 5 oglasa sa snizenom cenom
  • Jul 2022. - 4 oglasa sa snizenom cenom
  • Avgust 2022. - 7 oglasa sa snizenom cenom
  • Sepbembar 2022. - 6 oglasa sa snizenom cenom
  • Oktobar 2022. - 13 oglasa sa snizenom cenom
  • Novembar 2022. - 8 oglasa sa snizenom cenom
  • Decembar 2022. - 13 oglasa sa snizenom cenom
  • Januar 2023. - 20 oglasa sa snizenom cenom
  • Februar 2023. - 17 oglasa sa snizenom cenom
  • Mart 2023. (za sada) - 41 oglas sa snizenom cenom
Broj oglasa sa popustom eksponencijalno raste. Za sad su popusti mali, svega 5% u proseku, tako da ako neko misli da ce cene pasti samo 5-10% mozda vec moze racunati na to da su cene skoro prakticno i pale vec toliko. (ja pad od 5-10% ne racunam u pad, nego u malu oscilaciju oko trenutne cene).
P.S. Naravno da tu pored stanova ima i dosta kuca i zemljista/placeva, i vecina jeste na lokacijama udaljenijim od centra, ali bitno je pratiti trend, i on govori nesto.
 
Poslednja izmena:
Vrh