Cene nekretnina

[ccc]

Hehe, kakvo amatersko zaključavanje.

- SEKA nije imala uticaja (a cene stanova bukvalno bile srušene, samo sa zakašnjenjem u odnosu na svet)
- IT će generisati rast (a masa firmi otpušta)
- tokom zime se slabije prodaju stanovi (tačno, ali onda se sa proteklim zimama)

Ali I PORED SVEGA TOGA, ostaje jak i validan argument kako protekle tako i buduće inflacije, tako da zaista ne očekujem veliki pad.

Na primer, ako je stan pre tačno 3 godine koštao 100.000, sada treba da košta minimum 128.000, samo da bi ispratio rast cena na malo (valorizacija). To se uglavnom i dogodilo, odnosno rast je bio veći.

U budućnosti, imaćemo visoku inflaciju još neko vreme i to je ono što bi trebalo da garantuje da cene ne idu na dole (mnogo).

(Komentar na članak iznad)

 

[goran123]

Članak od 16. januara 2023.

 

[Wolf]

Podaci za mart su dostupni na cenenekretnina.rs!

@Wolf

da li moze sledeći apdejt sa sadrži?

1. funkcionalnost biranja opština koje ulaze u zajedničku statistku - lako izvodljivo
2. dodatno filtriraranje kako bi iz starogradnje bili eliminisani preprodani stanovi novogradnje, cenim da je takvih slučajeva oko 15% - verujem da nije lako izvodljivo ali.....

Pomoglo bi pri analizi značajno.....

1. Bice u nekom od sledecih updejta Deluje lako izvodljivo, ali ipak zahteva izmene "u pozadini", zbog nekih stvari tehnicke prirode.
2. Ovo je izuzetno tesko primeniti, i zahteva dosta vremena za razmisljanje, pa tek onda za implementaciju. Ne mogu nista da obecam za sada, ali se slazem da bi to bilo super, cak sam jednom i spomenuo da razmisljam o tako necemu. Ideja o dodatnom filtiriranju zvuci dobro, dakle zadrzi se klasicna starogradnja (prethodno prometovan stan) da budem "u liniji" sa rgz izvestajem, ali ponudim i "filtriranu" starogradnju za one koji zele precizniji i tacniji uvid.

 

[goran123]

Opet samo tri ugovora za NBG. Da nije ipak neki problem u rgzs?

 

[Wolf]

Opet samo tri ugovora za NBG. Da nije ipak neki problem u rgzs?

Opstine ugovore unose razlicitim tempom. Neke redovno azuriraju, neke u pocetku nista pa dosta ugovora odjednom, nema pravila. Svakako je tek sredina marta, ne bi cudno bilo cak i da nijedan ugovor nije unet.

 

[goran123]

Beograd 16.mart 23. Čak i uz NBG koji fali izgleda da će mart imati muke da prevaziđe i prethodni mesec, kamoli mart prethodne godine.

 

[Echo]

Ma ne znamo šta ćemo sa parama ovolikim. Ne da kaplje, nego i preliva. Taman covek pomisli ispucali smo se sa ulaganjem u Lastavice, Residence, Avenije, kad ono opet puni džepovi.

 

[Defke]

Ne možeš nikad znati zasigurno jer je u igri mnogo faktora koji određuju neki ekonomski fenomen. 99% da smo mi na ovoj temi u pravu jer nismo naseli na igru ,,bežite iz keša u nekretnine".

Niko ne može da mi garantuje da kroz Srbiju neće proći još 400.000 Rusa, pa još godinu dana odložiti pad cena nekretnina. Postoji teoretska šansa da nismo u pravu.

Zvanična informacija je da se masovno iseljavaju i da više ne dolaze, što je usklađeno sa zdravim razumom. Ko normalan uopšte želi da živi ovde?

Takav smo krš od države da ko god je došao ovde, a nije mešetar kriminalac, naprosto nije imao gde da ode ili je izašao na pogrešnoj stanici.

Ali vi na ovoj temi pricate pricu koju bukvalno ogromna vecina u Srbiji prica. A predstavljas to kao da ste nekakva manjina a svi ostali ovce. Ali ok, vreme ce pokazati, ja vam zelim da ste svi u oravu.

I btw, dosta stvari za koje pises ‘zvanicna informacija’, nije zvancna informacija.

 

[centarfor]

Veoma sam srećan i zadovoljan kad vidim koliko se angažuju i pišu Favelito, popbege, Čekić, Hristiana, Perica, Mariks i još bezbroj drugih. Što više šire svoju priču i uticaj (nazovimo to propagandom), ljudi će manje kupovati stanove po ovim nerealnim cenama. Kad se tu doda uticaj na ulici, gradu i čaršiji, tzv. info "od uva do uva", manje se kupuju stanovi. "Nemoj sad, nije vreme" je rečenica koja se sluša na ulici.

Taj uticaj je minoran, ali zahvalan. I dovoljna je samo mala iskra, da se počne širiti kao požar.
Sad navijamo da april bude najgori u istoriji. Mart je već ogolio izgovore kako je zima, hladno, da nije to jan-feb, meseci kad se ne kupuje.

 

[goran123]

Veoma sam srećan i zadovoljan kad vidim koliko se angažuju i pišu Favelito, popbege, Čekić, Hristiana, Perica, Mariks i još bezbroj drugih. Što više šire svoju priču i uticaj (nazovimo to propagandom), ljudi će manje kupovati stanove po ovim nerealnim cenama. Kad se tu doda uticaj na ulici, gradu i čaršiji, tzv. info "od uva do uva", manje se kupuju stanovi. "Nemoj sad, nije vreme" je rečenica koja se sluša na ulici.

Taj uticaj je minoran, ali zahvalan. I dovoljna je samo mala iskra, da se počne širiti kao požar.
Sad navijamo da april bude najgori u istoriji. Mart je već ogolio izgovore kako je zima, hladno, da nije to jan-feb, meseci kad se ne kupuje.

Samo što priča nema mnogo veze sa tim. Krediti su stali, a potom i vezane trgovine. Zato izgleda da promet ove godine neće biti lošiji samo YoY, već i sve lošiji iz meseca u mesec. Uvek se setite kumulativnog efekta jer i naredne kupovine utiču na neke sledeće itd.

Pričajte šta hoćete. Apsolutna sloboda govora.

 

[centarfor]

Jedan od postulata demokratije je da pišem šta mislim, a da to fizički ni psihički ne ugrožava druge.
Moje pravo je da budem navijač. Navijam za zdrav razum, ne za život u paralelnom univerzumu.
I sve to direktno iz srca, bez ikakvog proračuna i ličnog interesa.
Više mi znači da ljudi ostanu u Srbiji da žive, da mogu da kupe svoj krov nad glavom po realnoj ceni, nego da beže u druge zemlje jer ne mogu da planiraju dostojan život.

 

[dejv]

Beograd 16.mart 23. Čak i uz NBG koji fali izgleda da će mart imati muke da prevaziđe i prethodni mesec, kamoli mart prethodne godine.

Pogledajte prilog 156412

ovaj graf je najbitniji jer u sebi sadrži odnos cena/promet

Promet više od cene utiče na ukupan protok novca, tako da će morati nekako da se popravi promet,.....

 

[marketwatcher]

Na primer, ako je stan pre tačno 3 godine koštao 100.000, sada treba da košta minimum 128.000, samo da bi ispratio rast cena na malo (valorizacija). To se uglavnom i dogodilo, odnosno rast je bio veći.

U budućnosti, imaćemo visoku inflaciju još neko vreme i to je ono što bi trebalo da garantuje da cene ne idu na dole (mnogo).

Ali inflacija ne funkcionise tako: Nisu prvo krenule da rastu potrosacke cene, pa su onda nekretnine videle i rekle moramo i mi da poskupimo isto ovoliko. Cene ne rastu same od sebe i nekim magijskim mehanizmom. Nego je upumpan novac u sistem, prvo su poskupele nekretnine i to vidimo npr. u Americi bas onoliko koliko je upumpano novca u sistem, a cene na malo imaju jos dugo da rastu da dostignu taj rast. Dakle dalji rast cena na malo nije generator rasta cena nekretnina, nego obrnuto.

I on je pivotirao, ali na suprotnu stranu. Strange times.

Moje ocekivanje je i dalje da rast cena mora stati. Ali da bi se to desilo promet mora padati nekoliko meseci, a stampanje novca mora stati. Treba pratiti te signale. Ono sto se trenutno desava da je promet mozda pao jedan mesec, ali istovremeno svi lozaci navuceni na stampanje su ove nedelje primili signal da se stampanje nastavlja. Ono sto se sigurno nece desiti sa ovom kolicinom novca u opticaju je pad od 30 ili 50%.

Takodje, treba imati u vidu da (k)ako promet bude padao, moze izgledati da cene i dalje rastu, a to je zato sto se proporcionalno vise prodaju skupe nekretnine. Prvi su pogodjeni oni koji kupuju na kredit, a oni kupuju relativno jeftinije stanove.

 

[goran123]

Slažem se sa skuplje nekretnine. Ja lično nisam svestan ili nisam bio svestan do skoro koliko se odvojila jedna klasa ljudi u Srbiji po bogatstvu.

Pre neki dan sam pročitao da je neki lik (nisu napisali ko) iskeširao 200k evra da mu Dženifer Lopez peva privatno u Beogradu. To je vrh ledenog brega. A možda ni to nije vrh.

Edit: Mada @Wolf kaže da je cena medijana tek malo niža od prosečne. Možda bi bilo zanimljivo gledati odnos prosečne i cene medijane u narednom periodu.

 

[Hristiana]

Novo Naselje se do pre par dana oglašavalo minimum 2000e, čak i Satelit jako blizu tome, za 1700 si imale Adice to je novost da za 1700 možes pristojan stan manje kvadrature u Naselju, koji je meni inače najlepši rezidencijalni deo NS za srednju klasu, poslednja planska gradnja pre investitorskog urbanizma koji je uništio Detelinaru i dole sve do Grbavice, bez parkova, parkinga, iole šireg trotoara, sem u par bulevara koji su građeni u dobro vreme... Novo naselje jako liči na Bežaniju, ali onaj deo Bežanije gde su zgrade a ne kuće... Sve u svemu za pad cene videćemo jel to izuzetak ili trend...

Znam, ovaj koji se nama svideo smo gledali još letos. Oglašen je bio na 1800, ali agent rekao da verovatno može da se ispregovara 1.700. Imao je dosta dobrih strana, ali nije bio baš pun pogodak. Pre par godina je tu kvadrat bio 1.000 ili 1.100 EUR.

Ja lično bih najradije birala neko nasilje koje je blizu onog Futoškog parka predivan ili Dunavskog keja, odlična mesta za rekreaciju. Novo naselje je bar četiri kilometra udaljeno odatle.

 

[Hristiana]

Pretpostavljam da Vi ne trošite Plazmu i jogurt u konstantnom strahu da ne budete "ošišani" od strane prehrambene mafije, međutim ekspertski zaključujete da cene stanova diktira ponuda i potražnja, a Vi ste na strani koja potražuje? Logika Vam nije baš jača strana.

Evo, ima stručnih ljudi na temi koji su završili ekonomiju, pa nek procene koliko logike ima vaš post, koliko moj.

 

[goran123]

ovaj graf je najbitniji jer u sebi sadrži odnos cena/promet

Pogledajte prilog 156414

Promet više od cene utiče na ukupan protok novca, tako da će morati nekako da se popravi promet,.....

Btw. Izgleda da je pad počeo još prošle godine i da je bio prekinut samo u periodu okt-dec.

 

[Hristiana]

Ali vi na ovoj temi pricate pricu koju bukvalno ogromna vecina u Srbiji prica. A predstavljas to kao da ste nekakva manjina a svi ostali ovce. Ali ok, vreme ce pokazati, ja vam zelim da ste svi u oravu.

I btw, dosta stvari za koje pises ‘zvanicna informacija’, nije zvancna informacija.

Vezano za iseljavanje Rusa, odnosno činjenicu da više ne dolaze u Srbiju, to je prekjuče izjavila Kaća Lazarević, koja je, koliko znam, neki zvaničnik. Nije Viki Miljković dala tu izjavu.

Da li ogromna većina u Srbiji priča isto što i ja, nisam baš sigurna. Sve i da jeste tako, ta većina nema Keš u banci dovoljan za kupovinu stana. Ima ekonomista na temi koji verovatno znaju da kažu koja je količina oročenog depozita po bankama, i koliko tih depozita jeste dovoljno za kupovinu nekretnine, kada cene padnu. Ne verujem da toga ima mnogo. Mnogo više ima onih koji su naseli na manipulaciju i pod suludim uslovima dizali kredite da bi dopuniili keš koji imaju i ,,spasili ga" od inflacije.
Obično je ono što radi većina potpuni idiotizam i rezultat neke manipulacije. Ono što misli manjina obično bude tačno.

 

[Hristiana]

Btw. Izgleda da je pad počeo još prošle godine i da je bio prekinut samo u periodu okt-dec.

I ja bih rekla da je tako, da je pad prometa bio prekinut u periodu između septembra i novembra. To je period kada su Rusi najviše dolazili i kad je užasno teško bilo naći stan (tri puta manje stanova je bilo oglašeno na izdavanje u odnosu na sada).
Verovatno su se ljudi ložili da će izdavati Rusima za velike pare, pa nasumično kupovali stanove. Meni nije jasno kako neko može da donosi tako krupne odluke na osnovu činjenice da par meseci postoji enormna potražnja za stanovima. Isto je bilo i u Kragujevcu pre desetak godina, kad su dolazili Italijani, pa se posle kratkog vremena ti isti stanovi nisu mogli ni prodati, ni izdati.

 

[Hristiana]

Slažem se sa skuplje nekretnine. Ja lično nisam svestan ili nisam bio svestan do skoro koliko se odvojila jedna klasa ljudi u Srbiji po bogatstvu.

Pre neki dan sam pročitao da je neki lik (nisu napisali ko) iskeširao 200k evra da mu Dženifer Lopez peva privatno u Beogradu. To je vrh ledenog brega. A možda ni to nije vrh.

Edit: Mada @Wolf kaže da je cena medijana tek malo niža od prosečne. Možda bi bilo zanimljivo gledati odnos prosečne i cene medijane u narednom periodu.

Koje pare je okrenula građevinska mafija poslednje dve godine, nisam iznenađena uopšte.

 

[goran123]

I ja bih rekla da je tako, da je pad prometa bio prekinut u periodu između septembra i novembra. To je period kada su Rusi najviše dolazili i kad je užasno teško bilo naći stan (tri puta manje stanova je bilo oglašeno na izdavanje u odnosu na sada).
Verovatno su se ljudi ložili da će izdavati Rusima za velike pare, pa nasumično kupovali stanove. Meni nije jasno kako neko može da donosi tako krupne odluke na osnovu činjenice da par meseci postoji enormna potražnja za stanovima. Isto je bilo i u Kragujevcu pre desetak godina, kad su dolazili Italijani, pa se posle kratkog vremena ti isti stanovi nisu mogli ni prodati, ni izdati.

Nisam siguran za uzroke, ali takođe se vidi da je taj period izvukla samo novogradnja. Strogradnja (obim) klizi neprekidno.

 

[Hristiana]

11305 stanova oglasenih na prodaju u Beogradu danas, stotinak više nego juče. Ponuda stanova strahovito raste iz dana u dan. Oni koji su nepromišljeno kupovali stanove gledaju da izvuku keš dok još mogu.

 

[goran123]

Kolicina depozita je na rekordnom nivou.
Tin je to objasnjavao na ovoj temi milion puta.
Ali je zato kolicina tvojih postova bukvalno obrnuto proporcionalna kolicini tacnih informacija koje si iznela u njima.
Ali je zato tvoja samouverenost cista manifestacija Daning-Krugerovog sindroma uzivo.

Koji je prosečan iznos depozita?

Ne opovrgavam. Ne znam

 

[Jeremiah]

Iskreno ne pratim.
Prosek je bedan koliko se secam, ali ukupna masa uporno raste.

 

[centarfor]

Ostavi

Novo Naselje se do pre par dana oglašavalo minimum 2000e, čak i Satelit jako blizu tome, za 1700 si imale Adice to je novost da za 1700 možes pristojan stan manje kvadrature u Naselju, koji je meni inače najlepši rezidencijalni deo NS za srednju klasu, poslednja planska gradnja pre investitorskog urbanizma koji je uništio Detelinaru i dole sve do Grbavice, bez parkova, parkinga, iole šireg trotoara, sem u par bulevara koji su građeni u dobro vreme... Novo naselje jako liči na Bežaniju, ali onaj deo Bežanije gde su zgrade a ne kuće... Sve u svemu za pad cene videćemo jel to izuzetak ili trend...

Studirao sam i zavrsio drzavni fakultet u NS, ako bih neki kraj morao da izbegnem za zivota da zivim, to bi bile Adice (vecinski garagansko naselje), nesto poput nase Marinkove bare u Beogradu.
Licno bi me bilo sramota da stanujem u blizini garagana i skupljaca sekundarnih sirovina.
Adice su zato sada jeftine. I uvek su bile. Da te jure kerovi dok cekas bus na stanici, to ima svoju cenu. I da si u blizini blata i mulja.
Detelinara je godinama bila jeftina.
Satelit je pre eksplozije recimo kostao 2019. godine oko 1100e starogradnja, pa svake godine po 100e vise.
Sad je odjednom eksplozija, tipa 1500-1800e po kvadratu.

Ko ima para ide na Liman ili Grbavicu, a ako mu bas preliva iz dzepa - pravac Rotkvarija