Cene nekretnina

[vradovic]

Ja stvarno ne znam koji je to broj ali kazem ti iz licnog iskustva cujem da se sve vise prica o povratku.

Definitivno dijaspora na ovaj ili onaj nacin utice na cene nekretnina po meni znacajno vise od Rusa. Mozda je to moj subjektivan osecaj jer se tu krecem ali definitivno ima neki uticaj.

 

[pericam89]

Ne kazem da nema povratnika, samo kazem da je njihov broj smesan. Evo, samo iz zgrade u kojoj sam prethodno ziveo i u kojoj ima 15-ak stanova, mladi bracni par iz jednog i mladi komsija iz drugog stana su u prethodnih par godina otisli iz Srbije. I u zgradi pored koja je ista kao nasa jedan mlad komsija je otisao za inostranstvo. Srbiju godisnje napusti 30k-60k ljudi (https://www.politika.rs/scc/clanak/...ovnistva-godisnje-od-30-000-do-60-000-hiljada), od cega oko 600 lekara (https://rs.n1info.com/vesti/istrazivanje-oko-600-lekara-godisnje-napusti-srbiju-zasto-odlaze/). Cak i da se vrati njih 100-ak godisnje (ako se toliko i vrati), to ne menja apsolutno nista. Plus, em sto Srbiju mnogi napiustatju, em sto imamo nizak prirodni prirastaj , to bi trebalo da poveca ponudu praznih stanova, pa je neverovatno da cena raste dok se ponuda povecava. Nalazenje izuzetaka za neko pravilo nije dokaz da pravilo vise ne vazi, tj. to sto ima ponekih povratnika nije dokaz da iz Srbije 100 puta veci broj ljudi ode iz zemlje nego sto se vrati

 

[vradovic]

Problem je sto nema podataka o tome koliki broj povratnika se vrati, koliko ih se iz manjih mesta preseli u Beograd, koliko iz BiH, koliko iz CG, Kosova i MKD a koliko ode.
Sve zbog toga sto kod nas nije striktno da se "odjavis" kada odlazis kao u nekim drzavama. Tako da mozemo da spekulisemo. Ja mislim da je broj povratnika svakako znacajno veci od 100nak. Jos treba uzeti u obzir da od ukupnog broja povratnika vecina njih kupuje nekretninu.
Kada na to dodas da se u Beogradu proda samo 2000 nekretnina mesecno onda to mozda i nije zanemarivo.

Prema popisu koliko kapiram broj stanovnika raste ali po meni dosta njih nije ni popisano a treba da budu.

 

[Defke]

Ne kazem da nema povratnika, samo kazem da je njihov broj smesan. Evo, samo iz zgrade u kojoj sam prethodno ziveo i u kojoj ima 15-ak stanova, mladi bracni par iz jednog i mladi komsija iz drugog stana su u prethodnih par godina otisli iz Srbije. I u zgradi pored koja je ista kao nasa jedan mlad komsija je otisao za inostranstvo. Srbiju godisnje napusti 30k-60k ljudi (https://www.politika.rs/scc/clanak/...ovnistva-godisnje-od-30-000-do-60-000-hiljada), od cega oko 600 lekara (https://rs.n1info.com/vesti/istrazivanje-oko-600-lekara-godisnje-napusti-srbiju-zasto-odlaze/). Cak i da se vrati njih 100-ak godisnje (ako se toliko i vrati), to ne menja apsolutno nista. Plus, em sto Srbiju mnogi napiustatju, em sto imamo nizak prirodni prirastaj , to bi trebalo da poveca ponudu praznih stanova, pa je neverovatno da cena raste dok se ponuda povecava. Nalazenje izuzetaka za neko pravilo nije dokaz da pravilo vise ne vazi, tj. to sto ima ponekih povratnika nije dokaz da iz Srbije 100 puta veci broj ljudi ode iz zemlje nego sto se vrati

Raspravljali smo vec o tome nekoliko strana ranije. Pitanje je koliki je procenat trajno odseljenih, a koliko ljudi koji odu privremeno na nekoliko godina. Popis, kao i uporedjivanje first time i long time izdatih boravisnih dozvola u EU pokazuje da je dosta privremenih emigranata.

 

[vradovic]

Ovako po meni izgleda stanje (cista spekulacija i nagadjanje na osnovu polu informacija)
2000 kupoprodaja
1% kupovina povratnici
20% kupovina dijaspora
10% kupovina IT-jevci ili zaposleni sa vecim zaradama
20% binismeni (od dobiti) (ovde ukljucujem i firme kad kupuju. Kupe stan za pp) - ovde su i investicione kupovine.
34% vezane kupoprodaje (domaci prodali stan da kupe drugi stan)
15% razno

 

[marketwatcher]

Ne znam koja je dinamika azuriranja Euribora od banke do banke, ali u bankama koje azuriraju Euribor u januaru i julu, rate su od ovog meseca skocile za 50% u odnosu na pre godinu dana.

Uz rast cena od 30% u medjuvremenu, to znaci da bi nekome ko bi kupio stan na kredit danas rata bila duplo veca (da, duplo) nego za isti stan pre godinu dana.

Deluje da ce na trzistu ostati da se igraju samo kes kupci. Samo da se ne preigraju.

 

[vradovic]

Ne znam koja je dinamika azuriranja Euribora od banke do banke, ali u bankama koje azuriraju Euribor u januaru i julu, rate su od ovog meseca skocile za 50% u odnosu na pre godinu dana.

Uz rast cena od 30% u medjuvremenu, to znaci da bi nekome ko bi kupio stan na kredit danas rata bila duplo veca (da, duplo) nego za isti stan pre godinu dana.

Deluje da ce na trzistu ostati da se igraju samo kes kupci. Samo da se ne preigraju.

Jeste. Zato je nase trziste jedno od najstabilnijih. Stanovi se kupuju za kesh a odeca i obuca na 24 rate

 

[zoranp]

Kada u jedmoj zemlji imate ministra koji se zalaze za poklanjanje drzavnog zemljista "investitorima"

sasvim je logicno da da ti "investitori" budu njihovi poznanici , prijatelji.
Na osnovu ovog lako mozete doci do zakljucka u kakvom stanju se nalaze pruge posto je isti nadlezan i za taj sektor,mostovi ,gradilista a i ostala infrastuktura.

Lako je proceniti kakav je gradonacelnik glavnog grada ovakve zemlje.
Dok drugima rusi sprovodeci "zakon"

ISPUNJAVA PREDIZBORNO OBEĆANJE: Gradonačelnik Šapić: Uvešćemo red u Beogradu, nema više komunalnog i urbanističkog divljanja!

Kurir

www.kurir.rs

Sebi ozakonjuje objekte

Aleksandru Šapiću nezakonito ozakonjen nelegalno dograđeni objekat | BIRN

Aleksandru Šapiću je nezakonito ozakonjen nelegalno dograđeni objekat na Bežanijskoj kosi nakon što je postao gradonačelnik Beograda.

birn.rs

Na osnovu profila ovakvih likova mozete slutiti sta se radi u glavnom gradu.

Uporedo sa ovim javljaju se botovi na forumima koji podrzavaju cene i do 5k evra po kvadratu ,razni strucnjaci i agenti nekretnina ne silaze sa tv ekrana..
Posledice su sledece

Obrušio se deo kuće u Ulici vojvode Stepe

Deo privatne kuće u Ulici vojvode Stepe 337 u beogradskoj opštini Voždovac obrušio se zbog pucanja potpornih zidova na susednom gradilištu, javio je večeras reporter FoNeta.

www.danas.rs

Probudite se u mraku, i nije vam jasno šta vas je snašlo. Kad ono – komšija gradio kuću i zazidao vam prozor: EVO koliko novi objekat mora da bude udaljen od postojećeg i kako sprečiti DIVLJU GRADNJU

Divlja gradnja jedan je od problema sa kojim se na putu za Evropsku uniju susreće i naša zemlja. Uređivanje ove oblasti neophodno je pre svega zbog boljih uslova za život svih koji žive u tzv. divljim naseljima, a onda i zbog usaglašavanja sa pravilima EU.

www.blic.rs

Žrtve divlje gradnje u Beogradu

Porast nelegalne gradnje počeo je još tokom 90-ih godina.

www.slobodnaevropa.org

MAPA Beograd na fekalijama: Sve tačke na kojima se kanalizacija izliva u reke

Dunav je kanalizacioni kolektor, a njegov najzagađeniji deo je u Beogradu! Za to je kriva nesposobna i kriminalna vlast jer odbija da reši ovaj dugogodišnji problem, koji će nam se svima uskoro obiti o glavu, kaže za Nova.rs arhitekta Dragoljub Bakić, član Akademije arhitekture Srbije. Prema...

nova.rs

Kanalizacija se u Beogradu na više od 30 mesta uliva u Dunav i Savu

Beograd je najveći zagađivač fekalnim vodama na celom toku Dunava, iz kog se na više od 30 mesta kanalizacija uliva ili direktno u ovu evropsku reku ili preko njene pritoke Save. Najveći kanalizacioni ispusti kreću od Mosta na Adi, gde se uliva Topčiderska reka, preko ispusta kod Gazele i na...

nova.rs

Beograd najzagađeniji grad na svetu

Grejna sezona zvanično nije ni počela, a gradovi u Srbiju se nalaze na listama najzagađenijih, vazduh u pojedinim delovima zemlje opasan

www.k1info.rs

„Grad, naime, ne čine zirafe, nego ljudi. Ne razlikuju grad i selo samo industrija i poljoprivreda – vise se krompira i kupusa danas gaji u urbanim vrtovima Helsinkija nego na finskom selu – vec rastvorenost grada i njegova socijalna, kulturna i svaka druga diverzija i diverzifikacija, nasuprot plemenskoj tradiciji sela i seoskih glavara. Upravo po tome Beograd je nekad bio grad, upravo po tome Beograd je danas blatnjava, tuzna selendra koja izgleda kao da ju je snimao Rados Bajic na metamfetaminima“
Kada vam ovakvi likovi,njihovi agenti nekretnina , botovi po forumima, sa tv ekrana kazu dobar dan 10 puta proverite jer isti apsolutno nikad ne govore istinu "njihove" cene su lazne a lopovluke koje sprovode su stvarni.

 

[Defke]

Ovako po meni izgleda stanje (cista spekulacija i nagadjanje na osnovu polu informacija)
2000 kupoprodaja
1% kupovina povratnici
20% kupovina dijaspora
10% kupovina IT-jevci ili zaposleni sa vecim zaradama
20% binismeni (od dobiti) (ovde ukljucujem i firme kad kupuju. Kupe stan za pp) - ovde su i investicione kupovine.
34% vezane kupoprodaje (domaci prodali stan da kupe drugi stan)
15% razno

Mislim da je veci procenat vezanih kupoprodaja.

Ako se ne varam @marketwatcher je u nekoj od prvih analiza pominjao koliko zapravo novog kapitala ulazi na trziste i bilo je nesto manje od 50%.

Iz kredita dolazi veci deo tog novog kapitala u odnosu na ukupne prodaje, ako to presusi, nema jos mnogo goriva za rast.

 

[vradovic]

Nemoguce je povezati ulazak kapitala sa kupovinom nekretnine jer mozda je neko prebacio novac pre 2 godine (ceka da zavrse stan).
Druga stvar ono "doznake" se odnosi na pomoc porodici ali sta ako transferuje sam sebi i slicno.

Voleo bi da vidim tu statistiku ulaska kapitala u nasu drzavu ako ima neki javan podataka molim te postavi.

 

[BataDz]

Hajde mi ovde da se vratimo malo na temu i da diskutujemo zdravo i bez rasplamsavanja energije u nekim pravcima koji ipak nisu za ovu temu.
Vidim da i eksperti kojima je ekspertiza ekonomija i nekretnine imaju razlicit pogled na ovu situaciju i razlicita predvidjanja kako ce se cene kretati.
Izbacio bih iz analize agente i agencije za nekretnine, jer ce uvek zagovarati njima najbolju soluciju.

Ja sam dosta vremena proveo analizirajuci trenutno stanje na trzistu i imao razgovore sa nekim svojim poznanicima iz branse, a takodje i pokusao da ispratim kako su ranije krize uticale na nekretnine. Pre svega zelim da uzmem veci stan za sebe, prodam trenutni i prebacim se "preko reke" na Vojvodjansku stranu.
Doneo sam odluku da jos malo skupim kes, da bih eventualno sutra ispregovarao povoljniji kredit, a da ipak i sacekam malo stabilizaciju na trzistu. Razloga je mnogo za ovakvu odluku, a nadam se pre svega nekoj stagnaciji i da se malo stisa ovaj "hajp" oko nekretnina.
Takodje neuredjenost trzista i visoki rizici uticu na ovu moju odluku. Pod neuredjenost mislim na to da skoro ni jedan projekat, od klasicnih, do ovih ultra Lux varijanti nisu na kraju ispali po "standardu" i prezentovanom stanju.
Dosta stvari je u igri kada se uzima stan za zivot, ali ne bih da iskesiram zadnji dinar i da na kraju dana dobijem stan gde su zidovi krivi, gde nivelacija u kupatilu nije izvedena, gde dobijes neuredjene povrsine u okolini ili 10ak godina sledecih zivis na gradilistu

 

[randomguy]

Dosta stvari je u igri kada se uzima stan za zivot, ali ne bih da iskesiram zadnji dinar i da na kraju dana dobijem stan gde su zidovi krivi, gde nivelacija u kupatilu nije izvedena, gde dobijes neuredjene povrsine u okolini ili 10ak godina sledecih zivis na gradilistu

Budi siguran da ces jedno od navedenog dobiti sigurno kakav god stan da kupis.

 

[BataDz]

Budi siguran da ces jedno od navedenog dobiti sigurno kakav god stan da kupis.

Potpuno si u pravu i toga sam svestan

 

[markomarkovic]

Potpuno si u pravu i toga sam svestan

Naoruzaj se zivcima. Daj sto manje kesa. Uzmi sto pre.
Ono sto u ovom momentu deluje kao stagnacija je upravo ono sto moze biti sweet spot za kupovinu. Za godinu dve to moze izgledati kao jaoo kud ne uzeh kad je bila ona kriza oko rata u Ukr. Naravno, ako slusas pesimiste onda ces cekati i uzimas drugu vrstu rizika na sebe (npr prodje rat, ekonomija ide brze gore, samim tim i cene).

 

[eremijanbg]

 

[markomarkovic]

Jedno razmisljanje, pa se mozda nade neko ko ima odgovor na dole navedene nedoumice

Da li iko gubi ili dobija ista rastom ili padom cene nekretnina? Mislim pretezno iz perspektive ljudi koji vec poseduju stan. Ako cene padnu oni su nominalno izgubili ali stan svakako imaju i ako hoce da kupe nesto drugo i to nesto ce kostati manje. Ako cene skoce, nominalno dobijaju ali ako hoce da promene i to nesto drugo je skocilo. Da li je ovo zero sum game, mozda neki ekonomista bi mogao da pojasni?


A sta je sa ljudima koji prvi put kupuju - pa poenta ovog razmisljanja je da nekretninu treba kupiti u prvom momentu kada ste u mogucnosti to da uradite (prihvatljiv odnos ucesca i visine rate u odnosu na primanja). Cene skacu paralelno sa rastom plata. Padaju, u krizama, isto. Uvek ce postojati razolozi koji opravdavaju dalji skok ili pad cena. Cemu onda cekanje necega sto ne mozemo predvideti u momentu kada imamo mogucnost da udjemo u posed?

 

[Tin]

Ja sam i sad naglasio i da Numbeo nije savrsen i ima mana. A pogotovo gubi smisao kada ga neko koristi na nacin koji si to u prethodnoj analizi.

Ponavljam, po tebi, Beograd je relativno jeftiniji u odnosu na ostatak Evrope sad nego sto je bio pre godinu dana. Nisi dao odgovor na to.

Ne znam ko ti je ‘rekao mi komsija’ ekipa, ja sam se ovde nadelio linkova sa konkretnim podacima

Naravno ima smisla samo kako ti interpretiras.

 

[Tin]

Raspravljali smo vec o tome nekoliko strana ranije. Pitanje je koliki je procenat trajno odseljenih, a koliko ljudi koji odu privremeno na nekoliko godina. Popis, kao i uporedjivanje first time i long time izdatih boravisnih dozvola u EU pokazuje da je dosta privremenih emigranata.

To nije bio zakljucak.

161k - povecanje broja Srba u periodu 2016-2021 (5 god.) koji 5+ god. zive u EU sa permitom

12,6k - ukupano dodeljenih dozvola za sezonski rad u EU Srbima u periodu 2016-2021

 

[Tin]

Posto neki imaju tendenciju da pricaju napamet, opet:

7,1 mlrd eur godisnja prodaja nekretnina


15 mlrd eur ukupna stednja, koja i dalje raste
(devizna 14,3 mlrd eur i dinarska 88,2 mlrd rsd = cca 0,7 mlrd eur)

3,6 mlrd eur ukupne doznake koje godisnje udju u Srbiju i nisu se promenile vs. 2019.

Ovo su tesko uklopive brojke.

 

[pericam89]

Jedno razmisljanje, pa se mozda nade neko ko ima odgovor na dole navedene nedoumice

Da li iko gubi ili dobija ista rastom ili padom cene nekretnina? Mislim pretezno iz perspektive ljudi koji vec poseduju stan. Ako cene padnu oni su nominalno izgubili ali stan svakako imaju i ako hoce da kupe nesto drugo i to nesto ce kostati manje. Ako cene skoce, nominalno dobijaju ali ako hoce da promene i to nesto drugo je skocilo. Da li je ovo zero sum game, mozda neki ekonomista bi mogao da pojasni?


A sta je sa ljudima koji prvi put kupuju - pa poenta ovog razmisljanja je da nekretninu treba kupiti u prvom momentu kada ste u mogucnosti to da uradite (prihvatljiv odnos ucesca i visine rate u odnosu na primanja). Cene skacu paralelno sa rastom plata. Padaju, u krizama, isto. Uvek ce postojati razolozi koji opravdavaju dalji skok ili pad cena. Cemu onda cekanje necega sto ne mozemo predvideti u momentu kada imamo mogucnost da udjemo u posed?

Moje misljenje:
Ljudi koji kupuju stan da bi u njemu ziveli njih cena nekretnine interesuje samo u momentu kupovine. Nakon toga, cena im je nebitna, da li raste ili pada, nije ni bitno, oni imaju reseno pitanje krova nad glavom i nista ih vise ne interesuje. Ljudi koji kupuju stan kao vid investicija dobijaju ako kupe jeftino a prodaju i izdaju dok je skupo. Jedan od najvecih problema sa trzistem nekretnina u Srbiji je to sto smo centralizovana zemlja, sto mnogi i koji imaju svoje nekretnine van vecih gradova nemaju perspektive u tim mestima, pa moraju da se sele u vece gradove i resavaju problem krova nad glavom koji ne bi imali da zemlja nije centralizovana. Nekretnine su danas jedan od najcescih vidova investicija u Srbiji, jer nemamo razvijenu berzu i preduzetnistvo, pa se svakakvi mesetari muvaju na tom trzistu.

 

[eremijanbg]

Mozes da zamislis ko su oni kojima porast odgovara tj kojima je to sustinski bitna stavka? Mislim da tu ne treba previse mozga.

 

[Defke]

Hajde mi ovde da se vratimo malo na temu i da diskutujemo zdravo i bez rasplamsavanja energije u nekim pravcima koji ipak nisu za ovu temu.
Vidim da i eksperti kojima je ekspertiza ekonomija i nekretnine imaju razlicit pogled na ovu situaciju i razlicita predvidjanja kako ce se cene kretati.
Izbacio bih iz analize agente i agencije za nekretnine, jer ce uvek zagovarati njima najbolju soluciju.

Ja sam dosta vremena proveo analizirajuci trenutno stanje na trzistu i imao razgovore sa nekim svojim poznanicima iz branse, a takodje i pokusao da ispratim kako su ranije krize uticale na nekretnine. Pre svega zelim da uzmem veci stan za sebe, prodam trenutni i prebacim se "preko reke" na Vojvodjansku stranu.
Doneo sam odluku da jos malo skupim kes, da bih eventualno sutra ispregovarao povoljniji kredit, a da ipak i sacekam malo stabilizaciju na trzistu. Razloga je mnogo za ovakvu odluku, a nadam se pre svega nekoj stagnaciji i da se malo stisa ovaj "hajp" oko nekretnina.
Takodje neuredjenost trzista i visoki rizici uticu na ovu moju odluku. Pod neuredjenost mislim na to da skoro ni jedan projekat, od klasicnih, do ovih ultra Lux varijanti nisu na kraju ispali po "standardu" i prezentovanom stanju.
Dosta stvari je u igri kada se uzima stan za zivot, ali ne bih da iskesiram zadnji dinar i da na kraju dana dobijem stan gde su zidovi krivi, gde nivelacija u kupatilu nije izvedena, gde dobijes neuredjene povrsine u okolini ili 10ak godina sledecih zivis na gradilistu

Posto neki imaju tendenciju da pricaju napamet, opet:

7,1 mlrd eur godisnja prodaja nekretnina


15 mlrd eur ukupna stednja, koja i dalje raste
(devizna 14,3 mlrd eur i dinarska 88,2 mlrd rsd = cca 0,7 mlrd eur)

3,6 mlrd eur ukupne doznake koje godisnje udju u Srbiju i nisu se promenile vs. 2019.

Ovo su tesko uklopive brojke.

Sta je tu tesko uklopivo?

 

[pericam89]

Mozes da zamislis ko su oni kojima porast odgovara tj kojima je to sustinski bitna stavka? Mislim da tu ne treba previse mozga.

Pa nije tesko zakljuciti. Porast odgovara investitorima, agencijama i onima koji imaju puno nekretnina. Jeste, sve je to kapitalizam, ali je pitanje kako je neko postao investitor ili kako je neko dosao do puno nekretnina. Ima i onih koji su se obogatili na posten nacin, ali svi znamo u kakvoj zemlji zivimo i mozemo pretpostaviti kako je vecina njih dosla do prvog miliona, do prvog stana i sl.

 

[Defke]

Pa nije tesko zakljuciti. Porast odgovara investitorima, agencijama i onima koji imaju puno nekretnina. Jeste, sve je to kapitalizam, ali je pitanje kako je neko postao investitor ili kako je neko dosao do puno nekretnina. Ima i onih koji su se obogatili na posten nacin, ali svi znamo u kakvoj zemlji zivimo i mozemo pretpostaviti kako je vecina njih dosla do prvog miliona, do prvog stana i sl.

Istina, ali ja zato kazem da pranje para vise dize ponudu nego traznju. Lakse je oprati kroz izgradnju nego kroz kupovinu.

Takodje, verujem da nasi investitori vecinski nisu dovoljno sofisticirani da koriste neke napredne internet metode za manipulaciju javnim mnjenjem.

 

[pericam89]

Istina, ali ja zato kazem da pranje para vise dize ponudu nego traznju. Lakse je oprati kroz izgradnju nego kroz kupovinu.

Takodje, verujem da nasi investitori vecinski nisu dovoljno sofisticirani da koriste neke napredne internet metode za manipulaciju javnim mnjenjem.

Slazem se, jednostavno imamo kartel na strani ponude koji se bori protiv pada cena.