Broj podstanara u Beogradu se ne zna.
Podaci variraju, a podaci iz 2013. govore da ih je tada bilo 150.000 (izvor:
https://www.kamatica.com/vest/samo-u-beogradu-150000-podstanara-stan-niko-da-kupi/13125)
Podaci iz 2017. govore da ih je bilo 250.000 (izvor:
https://www.dnevnik.rs/ekonomija/u-srbiji-ima-600000-podstanara)
U Beogradu se broj stanovnika povecao izmedju 2 popisa za 26.000.
Mozemo pausalno da ocenjujemo broj podstanara, ali ne verujem da ih ima vise od 300.000 u Beogradu (mislim da je broj mnogo manji, ali ajde da uzmemo neku brojnu koja je dovoljno velika i priblizna nekim istorijskim vrednostima da ne bi ispalo da smanjujem). Za 300.000 podstanara treba reda velicine 100.000 stanova, nek je i 150.000, tj. uzmimo u obzir da sam mnogo pogresio i da u Beograd stalno dolaze novi podstanari. Rusi i Ukrajinci nisu relevantni za racunicu, jer ih je trenutno u Srbiji max 30k i to u svim gradovima, njima treba max 10k stanova,, tako da i oni mogu da se svrstaju u ovu brojku od 150.000 stanova koji fale u Beogradu. Tacnije, ne fale, jer svako negde vec stanuje, samo sto neko ima vise stanova, a neko nijedan..
Ukratko, pretpostavimo da se izdavanje stanova vise nece isplatiti, tj, vise necete imati kome da izdajete stan kad ovih 300k podstanara ili koliko bude kupilo 150k stanova.
U Srbiji se svake godine izgradi 25k stanova, od toga oko 40% u Beogradu, tj. oko 10k stanova se godisnje izgradi u Beogradu, sto i odgovara prodaji od oko 700-800 novogradnji mesecno koliko vidimo na cenenekretnina.rs, ali uglavnom, svake godine se broj stanova u Beogradu poveca za 10k. Mada, ovo je sad pik, i verovatno ce se broj novih stanova mnogo smanjiti tokom narednih godina.
Svakog meseca se u Beogradu prometuje oko 1k-1.5k stanova, recimo da je to neki prosek od 15k stanova godisnje, ali posto je ovo pik i promet ce se verovatno smanjivati, a i zbog lakse racunice uzmimo da se svake godine prometuje barem 10k stanova u Beogradu.
Sad se postavlja pitanje, ko kupuje stanove, da li oni koji kupuju za zivot ili oni koji kupuju stan kao investiciju? Sigurno je da kupuju i jedno i drugi, samo je pitanje u kom procentu.
Uglavnom, ako pretpostavimo teorijski da kupuju samo oni koji kupuju kao investiciju, dolazimo do toga da za 15 godina imamo duplo vise stanova za izdavanje nego ranije, sto sigurno obara rente, pa se samim tim investicija ne isplati, i sa padom rente padaju i cene stanova
Ako pretpostavimo da kupuju samo oni kojima treba za zivot, dolazimo do toga da za 15 godina svi podstanari resavaju stambeno pitanje pa nema kome da se izdaju stanovi, sto obara traznju, a samim tim i cene nekretnina.
U realnosti verovatno kupuju i jedni i drugi, recimo nek je pola-pola. U tom slucaju, za 15 godina dolazimo do toga da je broj podstanara duplo manji nego ranije, a imamo mnogo vise stanova za izdavanje, sto naravno obara rente, a samim tim i cene nekretnina, a za 30 godina nemamo kome da izdajemo stanove.
Znaci, cak i da cene nekretnina ne padaju (ja verujem da hoce, ali recimo nek bude da nece), i da svi podstanari poslusaju savete "strucnjaka" sa ovog foruma da je uvek pravo vreme za kupovinu stana za zivot i da kupe stan u Beogradu bez obzira na cenu, doci cemu u situaciju da nema vise nikog kome mozes izdavati stan.
Ukratko, sa trenutnim obimom stanogradnje teorijski ce u jednom trenutku ili ogroman broj podstanara resiti stambeno pitanje ili ce biti previse stanova koje necete moci da izdate jer je vise stanova za izdavanje nego podstanara.
Investiciona kupovina nekretnina bi se isplatila samo pod pretpostavkom da stanovnistvo Beograda stalno raste, ali je cinjenica da je i Beograd doziveo neki svoj maximum i broj stanovnika je poceo da opada i u Beogradu, i procenjuje se da ce do 2050. godine Beograd izgubiti 3.8% stanovnika (
https://www.rts.rs/lat/vesti/drustvo/5020075/demografija-srbija-populacija.html).
Jel kapirate sta se desava? Ako se nastavi sa gradnjom doci cemo do toga da ima previse praznih stanova koje nemas kome da izdajes.
Sa druge strane, kad bi se teorijski stalo sa stanogradnjom, to bi verovatno znacilo da su krupni igraci odustali od ovog trzista, pa bi trziste slobodno formiralo cene verovatno na mnogo nizem nivou nego sto je danas. Naravno, ovo se nece desiti, ali pricamo teorijski.
Ispisao sam previse podataka, ali,
TLDR:
- Broj stanovnika u Beogradu nece rasti, iako imamo unutrasnje migracije, mnogo njih emigrira u inostranstvo, a prirodni prirastaj je negativan, pa ce broj stanovnika u Beogradu da se smanjuje
- Tokom vremena ce ili veliki broj podstanara resiti stambeno pitanje ili ce biti mnogo vise stanova za izdavanje nego sto podstanarima treba, ili i jedno i drugo. U svakom slucaju, i jedno i drugo obara cene nekretnina
Ja u ovakvoj situaciji ne vidim nikakav potencijal za rast cena nekrentina. Naravno, sve ovo mogu da poremete energetske krize, klimatske krize, migrantske krize,...., pa cene mogu da idu i nagore i nadole, ali trenutno stanje stvari je ovakvo, pa svako ko kupuje stan ili za zivot ili kao investiciju bi trebalo da ima ovo u vidu.
Zaista bih voleo da me neko demantuje i kaze mi ako misli da gresim negde u logickom zakljucivanju.
paa nam javi i srecno sa kupovinom.
