Cene nekretnina

[goran123]

Pa normalno je isto koliko i radovanje padu prometa ovde svakog cetvrtka uvece, to sve ide u paketu jedno sa drugim.

Kako je normalno? Jel imaju novca za zgradu ili ne? Pri tome drže cenu veću nego bgh2o, imaju ohoho prostora za spuštanje uz profit.

I sada kupci treba da čekaju duže dok ne prodaju još neke stanove, a uredno sve plaćaju.

 

[Sava Sava]

Šta je čudno što je veća cena nego bgh2o? Pa kako da se onda proda h2o? Zašto lastavice moraju da imaju para za izgradnju? Pa jedan stan je 200.000 eura njih košta 90.000 pa sad računajte koji su milioni u pitanju. Nije niko lud da ulaže novac za koji nije 100% siguran da će povratiti...jer sve može da se uruši kao kula od karata.

 

[FavelitoDeBelgrado]

Pa normalno je isto koliko i radovanje padu prometa ovde svakog cetvrtka uvece, to sve ide u paketu jedno sa drugim.

Logicko zakljucivanje na nivou:
- Riba pliva.
- Covek pliva.
- dakle covek je riba!

 

[chiki]

Bukvalno... To je kraj gde je jedina mera EUR/m3 betona!
Betoniranje NBGa je dugorocni plan "razvoja"!

Nekad je na NBGu iza svake zgrade bio park za decu,park za tinejdzere (tereni za fudbal i basket), a danas iz svake zgrade je druga zgrada i eventualno neko zelenilo kategorije bonsai gde se placa odrzavanje da neki garden frizer dodje i stricne dva listica!

Sve si u pravu ali očigledno je da nekim ljudima to ne smeta tj privlači ih. Svako ima svoj fazon i ukus. Kupuju stan u kraju kojem nema škole i onda se pravi drama. Besmisleni zaista.

 

[ccc]

Kupuju stan gde im je rečeno da će biti škola, a i gimnazija.

 

[MrGood2016]

Kako je normalno? Jel imaju novca za zgradu ili ne? Pri tome drže cenu veću nego bgh2o, imaju ohoho prostora za spuštanje uz profit.

I sada kupci treba da čekaju duže dok ne prodaju još neke stanove, a uredno sve plaćaju.

Ko od sopstvene novcane mase finansira izgradnju zgrade? Izgleda da su neki zaista naseli na Vuckove arape koji donose dzakove sa milijardama i od toga prave bnw. Sve je to protocni bojler - finansira se od stanova prodatih u izgradnji. A ako nema prometa, nema ni stanova prodatih u izgradnji.

 

[Pera Zdera]

Ima i onih koji ulaze u projektno finansiranje sa bankom. Ali sa porastom kamatnih stopa i takvih je manje.
Neki projekti zapoceti pocetkom 2021. ce biti zavrseni tek krajem ove godine tako da tek sledi prava slika pada prometa.
Zvuci tako 2009.

 

[MrGood2016]

Kad ulaze u projektno finansiranje sa bankom da li je banka oprezna pa u delovima isplacuje novac u zavisnosti od toga kako napreduje projekat i da li se uredno isplacuju rate banci, ili odmah isplati investitoru sav novac?

 

[goran123]

Ima i onih koji ulaze u projektno finansiranje sa bankom. Ali sa porastom kamatnih stopa i takvih je manje.
Neki projekti zapoceti pocetkom 2021. ce biti zavrseni tek krajem ove godine tako da tek sledi prava slika pada prometa.
Zvuci tako 2009.

Pa Lastavice i jesu projektno finansiranje. Raiffeisen.

Ništa mi tu nije jasno.

 

[MrGood2016]

Pa vrv banka nije sav kesh isplatila odmah investitoru. Ako ima pada prometa nema od cega da se placa rata za kredit i banka ne isplacuje preostale delove kredita.

 

[G.I.Joe]

Kod projektnog finansiranja projekta od strane banke, Banka isplaćuje novac investitoru u FAZAMA isto kao što kupac isplaćuje u ratama. Npr 20% na startu, pa 10% kota 0, itd. Ali naravno rate idu odmah - NEMA grejs perioda kod komercijalnih banaka. Zato investitori i daju popust 3% ako daš 50% iznosa stana odmah a ako daš 80% dobijaš 5% popusta.
S trenutnim cenama finansiranja od 3,7% na EURIBOR plus troškovi banke izađe na min 7-8% tako da se investitoru "isplati" da daje popust od 5% jer je to opet manje nego da uzima kredit...
Ali kao što su pređašnji komentatori rekli, važno je zbog cash flow-a da se stanovi koliko toliko prodaju redovno da bi se moglo sve finansirati i finansijska konstrukcija zatvarati. Mislim da je tu glavni igrač BW! Oni su počeli "stidljivo" sa akcijama 2950e+PDV za neke stanove (tipa prizemlje ili neki ogromni)... Što je do sada bilo nezamislivo. Ako se te akcije nastave i dalje - drugi igrači će svi morati da prate pošto je ipak BW najveći igrač na tržištu i trendsetter. Ujedno BW sve češće ima prodajne akcije čak u maju su bile 2... a još maj nije ni gotov.

 

[Pera Zdera]

Samo sto je i tih 5% malo kada se spusta sa ovih istorijski maksimuma koji su dostigli daleko razvijenije i uredjenije evropske gradove. Ok je to investitoru da spusti, ali treba naci i kupce jer pored kamate treba vratiti i glavnicu, pa bi malo i da trose profit, da zapocnu sledeci projekat...
Nema ni neograniceno kupaca koji su sposobni i voljni da udju u takvu kupovinu. Narocito ne pri ovakvim kamatnim stopama.
Sta mislite zasto padaju cene u Stokholmu?
Zato sto su im kamatne stope skocile sa 1.5 na 4% i tesko im je da placaju rate i to za stanove koji kostaju po kvadratu kao u Beogradu. Ponuda ogromna, svi ocuvani kao da su juce sazidani. Kod nas traze iste pare za ruine gde nije okreceno jos od Tita.

 

[G.I.Joe]

Samo sto je i tih 5% malo kada se spusta sa ovih istorijski maksimuma koji su dostigli daleko razvijenije i uredjenije evropske gradove. Ok je to investitoru da spusti, ali treba naci i kupce jer pored kamate treba vratiti i glavnicu, pa bi malo i da trose profit, da zapocnu sledeci projekat...
Nema ni neograniceno kupaca koji su sposobni i voljni da udju u takvu kupovinu. Narocito ne pri ovakvim kamatnim stopama.
Sta mislite zasto padaju cene u Stokholmu?
Zato sto su im kamatne stope skocile sa 1.5 na 4% i tesko im je da placaju rate i to za stanove koji kostaju po kvadratu kao u Beogradu. Ponuda ogromna, svi ocuvani kao da su juce sazidani. Kod nas traze iste pare za ruine gde nije okreceno jos od Tita.

U Stokholmu cene padaju zato što se većina stanova kupuje na kredit. Kod nas je obrnuto! Druga važna stvar za EU je da su otkazi počeli da pljušte svuda. 80% oglasa su lažni. Tj. Privid oglasa da se traže ljudi izuzev poslova za min wage. Sve kompanije to zovu "evergreen oglasi" skupljaju CVje ali ni ne odgovore.
Još da ne drže taj privid situacija bi bila još gora, samooraju svi da ćute zbog rata. Za Zelenog svi imaju! Svim kompanijama je naređeno da 10-15% moraju da daju za rat. I zato neki "štede" tako što otpuštaju 10-15% radnika, neko na putovanjima, neko na marketingu, a državna uprava zatvara npr biblioteke i na vrtićima ) jer deca su skupa...

 

[niki]

Ma kod nas je extra pući će Evropa, ali mi ćemo da pokidamo…kako razmišljamo dobro smo i tu gde jesmo … pupak i s….k sveta!

 

[G.I.Joe]

Neće Evropa da pukne. Poenta je da mi treba da se uporedjujemo sa Istočnom Evropom (Rumunijom, Bugarskom, Rusijom) gde su slične privatizacije uradjene. Ne sa Zapadnom EU. Videćete da su cene nekretnina u tim državama isto tako otišle i da imate jakooo skupe kvadrate koji ne odražavaju standard stanovništva što govori da tajkuni plaćaju i ne pitaju pošto je neki kvadrat... Pogledajte samo Misarska 3 čovek je u aprilu kupio 274kvm.plus dva garažna mesta za skoro 1,7 miliona eura!! I sigurno nije ni trepnuo.

 

[chiller]

Svim kompanijama je naređeno da 10-15% moraju da daju za rat.

Neki izvor za ovu tvrdnju?

 

[Pera Zdera]

Pa o tome ti pricam, stigli smo Stokholm, a Istocnu Evropu smo prestigli.
Neko je kacio ovaj sajt ranije za Sofiju, a koliko vidim ovo je pri centru

Central Park - a gated complex of 7 buildings with 12,000 sq.m. park

A unique project that recreates the style and atmosphere of the eponymous park in New York. Best selling project in 2023

www.bulgarianproperties.com

Cena od 1300 do 1900 e/m2, a neki prosek u tom projektu je 1600 da biras.

Nisam upoznat sa njihovim trzistem pa ako se neko razume bilo bi zanimljivo da malo uporedimo.

 

[goran123]

Neki izvor za ovu tvrdnju?

Glupost direktno u glavu sa ruskih Telegram kanala.

 

[Analitičar]

Neće Evropa da pukne. Poenta je da mi treba da se uporedjujemo sa Istočnom Evropom (Rumunijom, Bugarskom, Rusijom) gde su slične privatizacije uradjene. Ne sa Zapadnom EU. Videćete da su cene nekretnina u tim državama isto tako otišle i da imate jakooo skupe kvadrate koji ne odražavaju standard stanovništva što govori da tajkuni plaćaju i ne pitaju pošto je neki kvadrat... Pogledajte samo Misarska 3 čovek je u aprilu kupio 274kvm.plus dva garažna mesta za skoro 1,7 miliona eura!! I sigurno nije ni trepnuo.

Koliko bi koštao penthouse u Minhenu od 275 m2 sa 2 parking mesta? Ovde plaćamo automobile, hranu, robu široke potrošnje na nivou evropskih gradova, ali luksuzno stanovanje je višestruko jeftinije.

 

[G.I.Joe]

Neki izvor za ovu tvrdnju?

Pa naravno da nema izvora. Pogledajte samo oko sebe. Kad političarima iz EU izleti kažu da su u ratnoj privredi. Pogledajte šta rade kompanijama-NAREDJUJU da napuštaju Rusiju! Znači nema hoćeš nećeš! Ko ne uradi na sastanku deoničara prvo pitanje je zašto ste još u Rusiji ... Gde to ima logike?
Probajte da konkuriše te na neke poslove u EU i navedite da imate i EU pasoš! I EU adresu stavite. Pa ćete videti 80% niko se ne javlja. Pričam sve iz iskustva.
Naravno to ne važi za min wage poslove! Tih treba na vagone. Ali bolje to raditi u SR za 500 nego vamo za 1450. I bez nekretnine . No druga je to tema. Nije za ovaj forum.

 

[chiller]

Aha pa što se onda ne vratiš u Srbiju kad je tamo tako loše a ovde toliko bolje?

 

[ccc]

Po milioniti put na ovoj temi i desetomilioniti na ovom forumu:

Da se kod nas stanovi stvarno kupuju uglavnom za keš, sada ne bi bilo ovakvog pada prometa.

Ve-za-ne ku-po-vi-ne.

@G.I.Joe

 

[Analitičar]

Na zapadu se stanovi kupuju uglavnom preko kredita, daleko više nego u Beogradu, bile to vezane ili nevezane kupovine. Pri tome, uslovi finansiranja su 2-3x povoljniji nego kod nas, ali za razliku od Beograda, tamo nema samo pada prometa već i stvarnog i opipljivog pada cena.

Po milioniti put na ovoj temi i desetomilioniti na ovom forumu:

Da se kod nas stanovi stvarno kupuju uglavnom za keš, sada ne bi bilo ovakvog pada prometa.

Ve-za-ne ku-po-vi-ne.

@G.I.Joe

 

[p3ricam89]

Ne znam zbog cega neki pisu kako smo mi specificno trziste jer se veliki broj transakcija odvija u kesu. Zasto ne napisu odakle toliki kes. Imamo par potencijalnih odgovora:

• U Srbiji se zivi toliko dobro, da narod uopste nema potrebe da uzima kredite za stanove, vec dovoljno skupi od redovne zarade da bi kupio stan. Nismo mi ko siromasni Amerikanci, Svajcarci ili Norvezani da moramo da kupujemo stan iz kredita
• Velika suma novca se pere preko nekretnina
• Vezane transakcije
• Gastarbajteri: ne nazem da ih nema, ali i dalje sam prilicno siguran da je njihov broj mali

Necu odgovarati na ovo pitanje, nek svako proceni sta od ovog ima smisla.
Takodje, kako to da kreditni kupci cine 10-20% ukupnog broja kupada, a sad sa rastom kamatne stope promet je pao 30-40%.
Neko kaze da trebamo da se poredimo sa zemljama istoka. Pa jel smo se poredili, duplo smo skuplji od Sofije. Jedino su Moskva i Sankt Petersburg malo skuplji od Beograda u pogledu odnosa cene nekretnina i visine plate, ali da li se Beograd u bilo kom smislu moze porediti sa ovim metropolama.
Dalje, cene nece padati jos neko vreme, jer imamo kasnjenja sto se tice transakcija, i dalje se vrte pare iz prethodnih transakcija, investitori koji su poceli zgrade ili vec kupili placeve, tj. vec su imali troskove ce vrlo verovatno nastaviti sa svojim aktivnostima (ali ce verovatno usporiti tempo i mnogo opreznije ulaziti u neke nove projekte), tako da se ne treba zavaravati time da je sve kao i pre, jer jednostavno nije. Bukvalno, jezikom fizike, i dalje imamo inerciju prethodnih desavanja, i potrebno je malo vremena da se stvari okrenu.
Ali, vec sad vidimo veliki pad prometa, a ja iskreno ocekujem i jos veci. Vec za godinu dana mislim da mozemo videti i zvanicni pad cena, kad budu otisli Rusi i Ukrajnicni (nece oni ostati ovde vecno, mozda ostane njih 5-10%), cene ce se tek tad strmoglaviti.
Samo je potrebno vreme da se sve to desi, nece nista preko noci.

 

[Analitičar]

Ne znam zbog cega neki pisu kako smo mi specificno trziste jer se veliki broj transakcija odvija u kesu. Zasto ne napisu odakle toliki kes. Imamo par potencijalnih odgovora:

• U Srbiji se zivi toliko dobro, da narod uopste nema potrebe da uzima kredite za stanove, vec dovoljno skupi od redovne zarade da bi kupio stan. Nismo mi ko siromasni Amerikanci, Svajcarci ili Norvezani da moramo da kupujemo stan iz kredita
• Velika suma novca se pere preko nekretnina
• Vezane transakcije
• Gastarbajteri: ne nazem da ih nema, ali i dalje sam prilicno siguran da je njihov broj mali

Necu odgovarati na ovo pitanje, nek svako proceni sta od ovog ima smisla.
Takodje, kako to da kreditni kupci cine 10-20% ukupnog broja kupada, a sad sa rastom kamatne stope promet je pao 30-40%.
Neko kaze da trebamo da se poredimo sa zemljama istoka. Pa jel smo se poredili, duplo smo skuplji od Sofije. Jedino su Moskva i Sankt Petersburg malo skuplji od Beograda u pogledu odnosa cene nekretnina i visine plate, ali da li se Beograd u bilo kom smislu moze porediti sa ovim metropolama.
Dalje, cene nece padati jos neko vreme, jer se imamo kasnjenja sto se tice transakcija, i dalje vrte pare iz prethodnih transakcija, investitori koji su poceli zgrade ili vec kupili placeve, tj. vec su imali troskove ce vrlo verovatno nastaviti sa svojim aktivnostima (ali ce verovatno usporiti tempo i mnogo opreznije ulaziti u neke nove projekte), tako da se ne treba zavaravati time da je sve kao i pre, jer jednostavno nije. Bukvalno, jezikom fizike, i dalje imamo inerciju prethodnih desavanja, i potrebno je malo vremena da se stvari okrenu.
Ali, vec sad vidimo veliki pad prometa, a ja iskreno ocekujem i jos veci. Vec za godinu dana mislim da mozemo videti i zvanicni pad cena, kad budu otisli Rusi i Ukrajnicni (nece oni ostati ovde vecno, mozda ostane njih 5-10%), cene ce se tek tad strmoglaviti.
Samo je potrebno vreme da se sve to desi, nece nista preko noci.

Nije stvar bogatstva ili siromaštva, već elementarne ekonomske logike. Ljudi su uzimali kredite u zemljama Zapada sa fiksnom kamatnom stopom od 1,5%. Jesu li takvi uslovi finansiranja ikada bili prisutni na srpskom tržištu? Nije da mi baš toliko volimo da se istresemo iz gaća, nego nemamo alternativu. Kada to shvatiš, uvidećeš da je Beograd veoma specifično, da ne kažem anomalicno tržište u svakom smislu te reči i sve ove komparacije i predikcije ništa ne vrede jer su ti polazne premise pogrešne.