Cene nekretnina

[Dart]

Problem nije bas malecan jer zgrade tonu u jednu stranu tj krive se. I koliko znam to nije sanirano.
Sto se tice poreza ugovorna cena se priznaje samo ako je veca od trzisne, u slučaju da je manja nece je priznati vec ce izračunati trzisnu. Mada porez na kapitalnu dobit ima mnogo izuzetaka tako da ga retko ko i plati.

 

[Dipllmirani ekonomista]

Mozda je kupovina izmedju rodjaka/prijatelja, mozda je isla prodaja uz jos neku robu/uslugu, ne mora da znaci da je ugovor cela prica.

Iskreno, iz mog iskustva sa jedno 4-5 pokusaja kupovine 2021. uglavnom su agencije te koje pokusavaju da urazume vlasnike.

Njima odgovara sto brzi promet a ne da stan stoji godinu dana samo da bi se pravio nekakav hype.

Defke=jedini uz vrdadovica koj ce braniti agencije, nista one nisu krive, nevine, nista one ne znaju

Realnost je da ja znam nekoliko bliskih slucajeva gde su mi ljudi govorili kako ih agencije ubedjivale i pritiskale da stave 15,20% vecu cenu od one koje su planirali...
Dace Bog da se vrati cena u normalu, valjda su svi vec osisani koji su trebali da budu..

 

[vradovic]

a sta je po tebi "normala" ??

 

[Defke]

Defke=jedini uz vrdadovica koj ce braniti agencije, nista one nisu krive, nevine, nista one ne znaju

Realnost je da ja znam nekoliko bliskih slucajeva gde su mi ljudi govorili kako ih agencije ubedjivale i pritiskale da stave 15,20% vecu cenu od one koje su planirali...
Dace Bog da se vrati cena u normalu, valjda su svi vec osisani koji su trebali da budu..

Nisu jadne i nevine vec realne, to im je posao.

Ako su nekoga ubedjivali da stavi vecu cenu, to je jer je neko stavio manje od onoga sto moze da dobije. Agenciji nikako nije u interesu da digne cenu na nerealan nivo gde ce im stan stoji mesecima neprodat.

Oni zaradjuju od prodatih a ne potencijalno prodatih stanova. Pri tom ih ima milion i konkurencija su jedni drugima a ne neka familija koja deli zajednicki profit. Cesto jedan stan uzme vise agencija i kako je onda ikome u interesu da insistira na nemogucoj ceni?

Ali ne, najlakse je banalizovati pricu i predstaviti neku grupu kao neki iracionalni faktor koji radi ne samo na stetu jadnog naroda nego i svoju sopstvenu.

 

[Sava Sava]

https://www.021.rs/story/Info/Bizni...uje-sve-skupljim-kreditima-to-nije-uspeh.html Čim stane zaduživanje ide sve u PM, pa i cena stanova, ali ovaj put nepovratno.

 

[milos78-2]

 

[Tin]

Evo da razbijemo iluzije @Tin i njegovo spinovanje vezano za doznake. Konacno je stigao odgovor NBS. Znaci doznake u najcescem broju slucajeva nemaju veze sa nekretninama. To je uplata samo za pomoc nasim gradjanima iz inostranstva a pravih transfera za kupovinu stanova ima mogo vise.

Pogledajte prilog 152786



Pogledajte prilog 152787

Pogledajte prilog 152788

Ako si prijavljen u Srbiji imas tretman rezidenta.
Kad sam sebi posaljes, racuna se kao doznaka.

Btw. Ako imas racun, adresu u drugoj zemlji ne znaci da si nerezident u Srbiji.

A ako imas u banci racun rezidenta (a imas jer si prijavljen u Srbiji), banka te prati po vrsti racuna i smatra rezidentom Srbije.

BPM6 - doznake

Remittances according to the BPM6 manual - Statistics Explained

ec.europa.eu

Residence

Sixth Edition of the IMF's Balance of Payments and International Investment Position Manual (BPM6)

 

[Tin]

Ono sto je najdosadnije sa ovakvim dr Doom pretpostavkama je sto kad prodje x godina i nista se ne obistini ne vredi da dodjes i kazes im nisi bio u pravu. Oni uvek izadju sa novim razlogom kako evo pad je neminovan i samo sto se nije desio. Vreme ih ne uci

Jednostavno moguce proveriti, koliko sutra.
Pustite (ko god da cita iz doticne grupe) 1,36 miliona objekata u promet pa da vidimo cenu.
Ionako 2023. bio rok da se to uradi.

Videli smo, zasto nije.

 

[mariks]

Sto se tice poreza ugovorna cena se priznaje samo ako je veca od trzisne, u slučaju da je manja nece je priznati vec ce izračunati trzisnu. Mada porez na kapitalnu dobit ima mnogo izuzetaka tako da ga retko ko i plati.

Porez se plaća na ugovorenu cenu tj pdv i to nema nikakve veze sa tržišnom cenom, porez na nekretninu je nešto drugo. Dakle u zavisnosti od novogradnje ili starogradnje porez je 2,5 ili 10% od cene u ugovoru.

 

[Analitičar]

Jednostavno moguce proveriti, koliko sutra.
Pustite (ko god da cita iz doticne grupe) 1,36 miliona objekata u promet pa da vidimo cenu.
Ionako 2023. bio rok da se to uradi.

Videli smo, zasto nije.

Kako da se pusti u promet 1.36 nelegalnih objekata?

 

[markomarkovic]

Jednostavno moguce proveriti, koliko sutra.
Pustite (ko god da cita iz doticne grupe) 1,36 miliona objekata u promet pa da vidimo cenu.
Ionako 2023. bio rok da se to uradi.

Videli smo, zasto nije.

A sta je sa 500 miliona neprijavljenih Kineza? (Izvini, morao sam, nadam se da kapiras salu)

Elem, samo si potvrdio moju tezu. Uvek ima neki razlog koji eto samo da nije tu sve bi cene bile "realne". Sto se tice ovog konkretnog, otisao si i korak dalje, ovo sada je i potpuno vremenski neograniceno mozes tako 50god da pricas E a samo da je ovih milion ipo objekata u prometu sve bi bilo ok.

 

[Defke]

A sta je sa 500 miliona neprijavljenih Kineza? (Izvini, morao sam, nadam se da kapiras salu)

Elem, samo si potvrdio moju tezu. Uvek ima neki razlog koji eto samo da nije tu sve bi cene bile "realne". Sto se tice ovog konkretnog, otisao si i korak dalje, ovo sada je i potpuno vremenski neograniceno mozes tako 50god da pricas E a samo da je ovih milion ipo objekata u prometu sve bi bilo ok.

Pri tom, prometovanje tih nekretnina je zabranjeno tek 2018. Kao da je trziste bilo ok do tada. Rast traje jos od 2016. i nije nesto draaticno ubrzao 2018. vec 2022. kad je i inflacija podivljala.

Da se razumemo, nije da ta odlika ne utice na smanjenje ponude. Da je dozvoljeno prometovanje tih stanova smanjio bi se pritisak barem na donji deo ponude. Medjutim, da je to presudan faktor mi bi jos 2018-2019 videli drastican skok cena. Bombasticno zvuci kad se kaze 1.36 miliona objekata a pitanje je kakvi su ti objekti i koliko bi ih i da je dozvoljeno izasli na trziste.

 

[milos78-2]

Kako da se pusti u promet 1.36 nelegalnih objekata?

Cudno pitanje za lak odgovor, pa na isti nacin kao sto su i bili u prometu do 2018. Iovako su ih izbacili privremeno. Krajnji rok za zakon je istekao. Dakle lagali su i uopste ne spominju to.
Mozete tvrditi da to ne utice na cenu nekretnina, ali cinjenica je da je vlast lagala u vezi donosenja zakona i da ga i dalje nije donela, ocigledno da ima dobar razlog za to.
A vidimo kako divlja gradnja, cveta, kako su za mito i koropciju davani milioni.
Logicno da bi cena pala, branite neodbranivo kao i obicno.

 

[Stijak]

Prethodna svetska kriza i značajan pad cena nekretnina je bila 2008. godine. I tada su nam naši agenti nekretnina govorili:

Mi smatramo da neće doći do značajnijeg smanjenja cena - smanjiće se samo one cene koje su zaiste nerealne. Nije realna cena da stan na Novom Beogradu, kod "Arene", košta 3.000 evra po kvadratu. Ova cena mora da se smanji, ali cena od 2.400 evra za stan u lepoj zgradi na Vračaru neće pasti. Generalno govoreći, cene nekretnina u narednoj godini mogu najviše pasti za 10 odsto, ne više.

Uprkos tome, iako sa kašnjenjem u odnosu na svet, došlo je do velikog pada posle 2010. godine

Historical Data about Cost of Living by Year in Belgrade

www.numbeo.com

Da ne bi mislili da su ovo neki neispravni numbeo podaci (jer vlada skepsa kada vam se podaci ne svidjaju) - evo i podataka Republickog zavoda za statistiku koji pokazuju isto, mada ne izgledaju tako dramaticno iz dva razloga:
- Usrednjuje cene celog grada Beograda od starog grada do Grocke, Mladenovca i Borče
- Ceme su u dinarima, a 2010 je kurs bio 100, pa je 195 000 dinara iz te godine skoro 2000 evra, a minimalna cena od 163 000 kasnije je po kursu od 117 (koji se ustalio negde 2013.) 1380 evra.

KAKO SU "DIVLJALE" CENE STANOVA Za kvadrat u Beogradu smo 2000. u proseku plaÄali 55.986 dinara, a danas su cene UDARILE U PLAFON

Cena kvadrata u Beogradu od 2000. godine do danas zabaležile su vrtoglavi skok. Kako pokazuju podaci RepubliÄkog zavoda za statistiku, pre 19 godina za kvadrat u glavnom gradu proseÄno je trealo izdovijiti 55.986 dinara, dok danas isto, u proseku, plaÄamo 241.325 dinara.

www.blic.rs

A globalni pad nekretnina je već počeo i najgori deo sledi

A global house-price slump is coming

It won’t blow up the financial system, but it will be scary

www.economist.com

Tako da ja očekujem da i kod nas stigne glavni talas stigne kao i prošli put - sa zakašnjenjem tamo posle 2024 i odlučio sam da svoje do sad skupljene pare (oko 100K za sad) delom oročim u dinarima (sa opcijom za lako razročavanje u slučaju pucanja kursa), a delom uložim u indeksni fond preko interactive brokers i čekam sledeći minimum u iznajmljenoj nekretnini.
Ako se zaje*******em i nastavi se rast, onda definitivno krećem u potragu za jeftinijom destinacijom za okućiti se.

 

[pericam89]

Cene nekretnina kod nas su bile "realne" do pre mozda 3 godine. Uvek je bilo tesko da se kupi stan, ali znam da su do pre nekoliko godina ljudi kupovali stanove, stedeli godinama, uzimali kredite, i niko nije tvrdio da su stanovi preskupi. Zasto sad to tvrde? Ocigledno da cene vise nisu realne, tj. normalne.
Prosto mi je neverovatno kako neki ne razumeju ili se prave da ne razumeju sta su to realne cene. Trzisna cena nije isto sto i realna, normalna cena. To sto je neko stvorio uslove da moze da pumpa cene ne znaci da su trisne cene realne. A kod nas su cene mnogo toga prenapumpane. ne samo stanova, vec, i hrane, i tehnicke robe i mnogo toga drugog. Pa kod nas se (skoro) vise isplati da platis povratnu avionsku kartu za SAD i tamo kupis iPhone i vratis se nego da kupis iPhone u Srbiji. Evo jos jednog primera. Na Kubi su automobili preskupi. recimo polovan Peugeot 508 iz 2013. kosta 263.185,50 USD (https://havanatimes.org/news/cuba-to-drop-astronomical-car-prices-by-10/). Da, dobro ste procitali, za milion USD cete moci da kupite samo 4 polovna Peugeot 508 iz 2013. na Kubi. A pritom su im mesecne plate tipa 100 USD ili koliko vec. Deluje neverovatno, ali jeste tako. Nije bitno koji su faktori u pitanju. Da li je to trzisna cena na Kubi? Jeste. Da li je realna, normalna cena? Naravno da nije. Realno, obican covek ne vidi prepreku u tome da se kupuju polovni automobili u inostranstvu i prodaju tamo po mnogo nizoj ceni, sto bi trebalo da obori cenu. Ali tamo ocigledno deluju neki faktori (sankcije, izolacija, sta god) koji drze cene na tom nivou. Ovo je ekstreman primer, ali podseca na ono sto mi imamo na nasem trzistu. Ukratko, cene kod nas nisu realne, i mogu se opravdati na isti nacin kao sto se moze opravdati i cena automobila na Kubi.

 

[Defke]

Prethodna svetska kriza i značajan pad cena nekretnina je bila 2008. godine. I tada su nam naši agenti nekretnina govorili:



Uprkos tome, iako sa kašnjenjem u odnosu na svet, došlo je do velikog pada posle 2010. godine

Historical Data about Cost of Living by Year in Belgrade

www.numbeo.com

Da ne bi mislili da su ovo neki neispravni numbeo podaci (jer vlada skepsa kada vam se podaci ne svidjaju) - evo i podataka Republickog zavoda za statistiku koji pokazuju isto, mada ne izgledaju tako dramaticno iz dva razloga:
- Usrednjuje cene celog grada Beograda od starog grada do Grocke, Mladenovca i Borče
- Ceme su u dinarima, a 2010 je kurs bio 100, pa je 195 000 dinara iz te godine skoro 2000 evra, a minimalna cena od 163 000 kasnije je po kursu od 117 (koji se ustalio negde 2013.) 1380 evra.

KAKO SU "DIVLJALE" CENE STANOVA Za kvadrat u Beogradu smo 2000. u proseku plaÄali 55.986 dinara, a danas su cene UDARILE U PLAFON

Cena kvadrata u Beogradu od 2000. godine do danas zabaležile su vrtoglavi skok. Kako pokazuju podaci RepubliÄkog zavoda za statistiku, pre 19 godina za kvadrat u glavnom gradu proseÄno je trealo izdovijiti 55.986 dinara, dok danas isto, u proseku, plaÄamo 241.325 dinara.

www.blic.rs

A globalni pad nekretnina je već počeo i najgori deo sledi

A global house-price slump is coming

It won’t blow up the financial system, but it will be scary

www.economist.com

Tako da ja očekujem da i kod nas stigne glavni talas stigne kao i prošli put - sa zakašnjenjem tamo posle 2024 i odlučio sam da svoje do sad skupljene pare (oko 100K za sad) delom oročim u dinarima (sa opcijom za lako razročavanje u slučaju pucanja kursa), a delom uložim u indeksni fond preko interactive brokers i čekam sledeći minimum i uznajmljenoj nekretnini.
Ako se zaje*******em i nastavi se rast, onda definitivno krećem u potragu za jeftinijom destinacijom za okućiti se.

Sve smo to presli jedno sto puta, ne znam odakle ideja da neko negira da je trziste bilo u padu nakon SEKE. Treba samo imati u vidu da seku nije pratila dvocifrena inflacija u evrima.

 

[Defke]

niko nije tvrdio da su stanovi preskupi

Bukvalno se uvek tvrdi da su stanovi preskupi. Ova tema traje od 2010. prelistaj je i videces da pocinje recima ‘ocigledno je da je cena kvadrata u Beogradu precenjena’ (u 2010) i onda se prica o toj famoznoj ‘realnoj ceni‘ koja se nikad ne dogodi. Ni u jednom trenutku za ovih 12 godina postojanja teme nije vazio konsenzus da su cene ‘realne’ cak i kada su bile smesno male u odnosu na danas.

 

[pericam89]

Bukvalno se uvek tvrdi da su stanovi preskupi. Ova tema traje od 2010. prelistaj je i videces da pocinje recima ‘ocigledno je da je cena kvadrata u Beogradu precenjena’ (u 2010) i onda se prica o toj famoznoj ‘realnoj ceni‘ koja se nikad ne dogodi. Ni u jednom trenutku za ovih 12 godina postojanja teme nije vazio konsenzus da su cene ‘realne’ cak i kada su bile smesno male u odnosu na danas.

Uvek imas nekog ko tvrdi da su stanovi preskupi. I da padne cena stanova na 500 evra u centru Beograda neko ce tvrditi da su preskupi. Razlika je u tome sto su pre 5-10 godina mozda samo pojedinci tvrdili da su stanovi preskupi, a sad to tvrde svi (osim investitora, agencija za nekretnine i ostalih koji imaju interes da brane cene). I tacno je da ova tema postoji 12 godina, ali 90% postova je iz perioda od pre 3-4 godine i kasnije kad je pocelo pumpanje cena, a 3-4% iz perioda do 2012. kad su se cene mozda i drzale pre nego sto su dosta pale. U perodu izmedju 2012. i 2018. skoro niko nije pisao na temi, tj. niko se nije zalio na visinu cene.

 

[milos78-2]

Evo ja zivim u "nelegalnoj" Stankomovoj zgradi kao podstanar. Vlasnik stana je ziveo ovde nekih 7 godina a onda je na kredit kupio veci stan u drugom ulazu, takodje "nelegalna zgrada" samo mesec dana pre zabrane prometa.

U mom ulazu od 4 sprata, imaju 3 porodice s kojima se druzimo koji zele da vbs ovde kupe stan a ne mogu. A niti je realno da kupe za ove cene.

Tako da ova situacija ne moze jos dugo da potraje, svi su nezadovoljni osim onih koji profitiraju, zaradjuju od prometa, uzimaju mito i peru novac. I osim nekoliko likova na ovom forumu.

 

[Bender Rodriguez]

 

[KlauKalash]

Izgleda da je rasprava oko realne cene semanticka. Meni su realne cene one po kojima mozes u datom trenutku da ostvaris kupoprodaju. Tako da mi ove sada cene jesu realne, ali isto tako i “nenormalne”, jer za razliku od USA koja moze da uvozi kadar koji joj nedostaje, nama je od nacionalnog interesa da ostanu lekari, profesori, zanatlije u zemlji, a koji po sadasnjom cenama mogu samo da sanjaju o kupovini nekretnine.

Sto se tice nelegalnih objekata, ja nikad ne bih dozvolio njihovo pustanje u promet (ili uz placanje ogromne naknade tako da to vlasnicima bude neisplativo) iz razloga jer nisu postovali Zakon, i nije red da prodju bolje od onih koji jesu. Sad, znam i da je to motka preko ledja uglavnom obicnog naroda, i da je licemerno ne dozvoljavati promet nelegalnog stana u Kalidjerici a dopustati mocnicima da grade nelegalne zgrade, spratove…
Sa njima bih se posebno razracunao, ali negde se mora povuci crta krenuti da se gradi pravna drzava. Vise bih voleo da se crta podvuce kod tajkuna, ali se bojim da je to nerealno.

 

[Analitičar]

Cudno pitanje za lak odgovor, pa na isti nacin kao sto su i bili u prometu do 2018. Iovako su ih izbacili privremeno. Krajnji rok za zakon je istekao. Dakle lagali su i uopste ne spominju to.
Mozete tvrditi da to ne utice na cenu nekretnina, ali cinjenica je da je vlast lagala u vezi donosenja zakona i da ga i dalje nije donela, ocigledno da ima dobar razlog za to.
A vidimo kako divlja gradnja, cveta, kako su za mito i koropciju davani milioni.
Logicno da bi cena pala, branite neodbranivo kao i obicno.

Čekaj, neko je bio "pametan" pa je sazidao sebi kuću, stan ili kakav već objekat bez ikakve dozvole, papira, dokumenta I zatim je neko iz kriminalne vlasti došao na ideju da takve objekte "legalizuje" tako što će doneti nekakav zakon o legalizaciji. Medjutim, posle se ispostavilo da taj vid legalizacije ipak nije moguć i jer je taj neko iz kriminalne vlasti zapravo slagao. Zaista šokantan ishod!
Sa druge strane, mi koji smo kupili I platili legalne stanove po trenutnim "nerealnim" cenama smo očigledno budale, jer u strukturi cene nepokretnosti najkuplji su papiri I dozvole, a očigledno se objekti mogu zidati od bloka I cigle, nikakvi papiri nisu neophodni. Da je ova vlast zakonska, a ne kriminalna, bila bi doneta rešenja za rušenje nelegalno izgradjenih objekata, pa nek tih 1.36 miliona ljudi izvoli da sebi obezbedi krov nad glavom kroz kupovinu legalnih stanova na slobodom trzistu. Baš me zanima kako bi se to odrazilo na cenu nepokretnosti.

 

[nikolas27]

Evo ja zivim u "nelegalnoj" Stankomovoj zgradi kao podstanar. Vlasnik stana je ziveo ovde nekih 7 godina a onda je na kredit kupio veci stan u drugom ulazu, takodje "nelegalna zgrada" samo mesec dana pre zabrane prometa.

U mom ulazu od 4 sprata, imaju 3 porodice s kojima se druzimo koji zele da vbs ovde kupe stan a ne mogu. A niti je realno da kupe za ove cene.

Tako da ova situacija ne moze jos dugo da potraje, svi su nezadovoljni osim onih koji profitiraju, zaradjuju od prometa, uzimaju mito i peru novac. I osim nekoliko likova na ovom forumu.

Komšija, neuknjiženi stanovi se tu prodaju i dan danas. Pogledaj na registru cena nepokretnosti i eventualno prati promene vlasnika za šačicu onih koji su legalizovali samo svoje stanove (pa ćeš već videti). Bilo je i stanova sa pravosnažnim rešenjima sudova u ponudi, paradoksalno sa nižim cenama nego ovi neuknjiženi. I ja sam hteo tu da kupim stan pa odustao.

 

[pericam89]

Kad je rec o nelegalnim objektima, tu postoje 2 situacije. Jedna je situacija kad je neko napravio sebi kucu ili stan bez ikakvih dozvola jer je "pametan i sposoban", a druga je stvar kad je npr. pre 50 godina neka drzavna firma sagradila stanove, a nije sve legalizovano kako treba, a kasnije su ti stanovi prometovani. Veliku krivicu za nelegalizovane objekte ima i sama drzava, Kompleksna je tema. I dobar je zakon koji npr. legalizuje sve izgradjeno do 2015. (ili dokle vec) i po kome je sve do sad trebalo da bude legalizovano, a koji takodje brani dalju nelegalnu gradnju, ali BIRN je pokazao sta se radi.

 

[nikolas27]

Skoro sve je dobro u zakonu osim činjenice da stambena zajednica ne može sama da krene u legalizaciju ako je investitor “dostupan” ali u stečaju. U praksi doduše u Beogradu ništa ne funkcioniše bez mita ili upravnih sporova. A van Beograda se isti zakon primenjuje potpuno drugačije…