Možda će stagnirati, padati neće sigurno - možda i nastave blago da rastu će ljudi ulagati u nekretnine baš zbog straha da li će FED i ECB istrajati u sprečavanju dalje inflacije.
I psihološki efekti dešavanja na tržištu sami po sebi vode posebnu ekonomsku politiku. Zato u inflaciji nekretnine rastu i brže od ostalih cena.
Nego ako FED i ECB ne istraju za par godina se neće raspravljati zašto je m2 skup, nego zašto kilo leba košta 50eur.
Što reče profesor Zec kad su ga pitali: Hoće li biti plata 900eur kao što priča predsednik ?
Biće plata 900eur tek onda kad prase bude koštalo 2000eur.
Ja ne bih bio bas tako siguran da cene nece padati, kao sto nisam siguran ni da hoce.
Takodje ne bih previse racunao na psiholoske efekte - oni mogu da deluju na kratak rok, ali nisu odrzivi na dug rok.
Ono sto znamo je:
- Da cene zavise od ponude i traznje.
- Da traznja zavisi prvenstveno od kolicine i cene novca.
- Da su cene nekretnina u poslednje tri godine prvenstveno skocile zbog ogromnog rasta novcane mase.
- Da je rast novcane mase stao, a cena novca znacajno poskupela.
- Takodje znamo da su u Americi, koja je i primarni izvor tog ogromnog rasta novcane mase, cene nekretnina stigle i prestigle rast novcane mase pre nego sto su krenule da padaju.
Faktori ponude i traznje:
- Traznja = kreditni kupci + vezane kupoprodaje (prodao jednu, kupio drugu nekretninu) + investicioni kes kupci.
- Ponuda = vezane kupoprodaje + novogradnja + prinudne prodaje.
Ono sto znamo:
- Bez sumnje kreditnih kupaca je i bice znacajno manje jer je samo dosadasnji rast Euribora doveo do rasta rata od cak 50% u odnosu na pocetak godine, sto cene vuce na dole.
- Vezane kupoprodaje ne mogu da generisu ni rast ni pad.
- Ponuda novogradnje pada, sto cene vuce na gore.
Moje spekulacije:
- Licno ne ocekujem znacajan skok prinudnih prodaja u bliskoj buducnosti.
- Ostaje pitanje kes kupaca, koje je najslozenije. Pitanja su koliko ih ima, na koji nacin su stekli novac, koliko su motivisani rastom cena, koliko uplaseni inflacijom, koje su im alternative.
- Investicionih kupaca ocigledno ima znacajan broj i imaju znacajan uticaj na trziste, ali ne verujem da mogu sami da ga odrzavaju. To bi bio svojevrsni paradoks jer nekretnine nisu i ne smeju biti bitkoin.
- Verujem da je znacajan broj investicionih kupaca bio motivisan dosadasnjim rastom cena. Ako prinosi krenu da padaju, deo ce biti demotivisan.
- Verujem da je deo investitora motivsan inflacijom, ali trenutna inflacija potrosackih cena je, kao sto smo videli, samo posledica prethodnog rasta novcane mase, koji je vec u potpunosti ispracen cenama nekretnina. "Bezanje" u nekretnine zbog tekuce inflacije je stoga besmislica i oni ce to pre ili kasnije shvatiti. Jedino ima smisla bezanje u strahu od buduceg stampanja novca, ali to je u ovom trenutku spekulacija.
- Investicioni kupci koji imaju razradjene poslove imaju alternativu da novac ulaze u prosirenje posla, sto ce biti jos privlacnije sa padom prinosa na nekretnine, ali bi u slucaju daljeg razvoja i produbljivanja ekonomske krize i prinosi iz biznisa mogli padati.
- Oni koji nemaju mnogo alternativa su oni koji su novac stekli namestenim poslovima ili na druge nelegalne nacine.
Pri svim ovim faktorima tesko je izvuci jasan zakljucak jer je glavno pitanje da li ce i koliko pasti investiciona traznja i da li ce ponuda pasti brze od investicione traznje, a oni koji generisu ponudu to prate sa neposrednim iskustvom i neposrednim uvidom u podatke. Ostaje da se prati kretanje broja transakcija i cena, kao i kretanja u zapadnim zemljama.
www.grekodom.rs
rs.n1info.com
www.blic.rs
tako da nisam pomerao nista nego kazem za 2 godine cemo moci da stanemo i pogledamo u nazad koliki je bio pad, realno je 20-30% iakao je rast bio dosta veci, ovo je realan pad koj sledi...
www.bnnbloomberg.ca
www.bloomberg.com
U novoj 2023. godini svima koji planiraju da kupe stan želim da padnu cene kvadrata!
