Cene nekretnina

[mariks]

bushwick » Čet Okt 03, 2019 6:23 pm[/url]":14so3dgd]a jel ste vi pokušali da oborite cenu? ili ste sve to u startu elimisali jer nije kvalitetna gradnja, nedovoljno dobra lokacija, renoviranje 300/km2 itd.

od predloženih stanova dva su na poslednjem spratu, jedan je u prizemlju. nije idealno, ali i u parizu i londonu i knez mihajlovoj neko srećno živi na poslednjem spratu. sve je to uvek neki kompromis. moj stan je u kneza miloša i ne sumnjam da bi pola njih ovde pocelo da mi objašnjava da je ulica suviše prometna, salonac teško zagrejati itd itd.

pa to je to, nije strogi centar ali centar uveliko ( doduse nije nbg ) i ogromna kvadratura, sto je ok ako se ima para za sredjivanje i grejanje tog stana. Kao sto rekoh takav stan u novogradnji na takvoj lokaciji za tu cenu ne moze. Niko nije razmazen vec kao i Vi, a i svi gledaju da dobiju najbolje (po njega) za svoj novac, ne vole svi raspadnut kraj i mnogo bolje to izgleda kad je novo i odrzavano. Nemaju svi 200-300k u dzepu i dobra mesečna primanja pa da mogu da biraju već gledaju na sve sitnice. Da se razumemo, da je i moj budžet kao Vaš gledao bih verovatno isto (cak mi je i bolje prizemlje sa dvoristem) ili neki penthaus, ne mora novogradnja ali zgrada mora biti u dobrom stanju i održavana, a ne da mi je muka kada udjem u hodnik ili da mi krov prokisnjava.

A takodje stoji i sve sto ste ostalo rekli, ljudi često premašuju svoj ograničeni budžet da bi kupili "baš taj" stan, a pogotovo u ovim "izvikanim" novogradnjama jer opet zna se da tu stan ne kupuje svako, a sa druge strane nije isto kao kompleks star 50 godina koji se ne odrzava i koji je u polu raspadu. Svako ima neke svoje kriterijume. A i sada važi ono "Vise nije dovoljan stan u Beogradu, već se gleda stan u A bloku, Central Gardenu...", svakom svoje.

 

[imemperor1]

Musa_Kesegia » Čet Okt 03, 2019 3:25 pm[/url]":2e4u45mh]ne spadam u tu grupu koja ocekuje 1000eur/kvm starogradnje na nbg (za stan prihvatljibog rasporeda i drugih uslova naravno). vise ce ici na nivo koji je slican najnizem nivou posle krize 2008. (to je moja procena)
opet kazem, ti si programer (ja nisam samo da napomenem), nakupilo se 100.000eur u steku, u sta ces da grunes parice ? u novogradnju ili starogradnju? koja je tvoja procena, sta ce vise da izgubi na vrednosti? znaci takvih je ajmo reci 80.000 na trzistu koji imaju po 100.000 jura, u sta ce uloziti?

Za prvi deo: slažem se generalno da će cene ići na nivo sličan najnižem nivou posle krize 2008.

Za drugi deo, tj odgovor na pitanje gde grunuti: u zlato, srebro, malo u kripto, ostalo imati likvidno keša i grunuti u nekretninu i berzu kada cene potonu. Za berzu će to biti verovatno već za godinu dana dno, a za nekretnine dno će biti za 3-4-5god, ali već za 2god će moći da se kupi povoljnije nego što je sada.

Po ovim cenama nekretnina se jednostavno iz principa i proste matematike ne da kupovati ako se kupuje kao investicija za na primer mesečno izdavanje. Ako se kupuje za život, pogotovo na kredit, manje-više im je svejedno kada će kupiti.

To je to ukratko, mada se može o svemu tome danima pričati, ali ovo je neka suština.

 

[mariks]

nisi lepo razumeo drugi deo, mislis da prosečan penzioner ili neko ko je dosao do 100h zna kako da ulozi u zlato, srebro, akcije, kripto... ili će ići na siguran način i grunuti sve u nekretnine? kako da objasniš posle nekome koga si nagovorio da uloži u kripto ili berzu npr zašto je za god dana izgubio pola uštedjevine? Kako mu objasniti da će se cene (možda) vratiti, a da te ne sačeka puškom ispred vrata?

 

[bushwick]

SerbPacker » Čet Okt 03, 2019 3:51 pm[/url]":3cp4rjqu]Hvala.
Pošto smo pričali o blokovima mislio sam da...

Sent from my moto g(6) play using Tapatalk

provela sam dobar deo života na novom beogradu i blokovska scena mi je vrlo dobro poznata. prvi put sam ovde čula da su soliteri u 45/70 toliko loši za stanovanje da ih treba automatski eliminisati.

 

[imemperor1]

mariks » Pet Okt 04, 2019 11:13 am[/url]":3i80k29x]nisi lepo razumeo drugi deo, mislis da prosečan penzioner ili neko ko je dosao do 100h zna kako da ulozi u zlato, srebro, akcije, kripto... ili će ići na siguran način i grunuti sve u nekretnine? kako da objasniš posle nekome koga si nagovorio da uloži u kripto ili berzu npr zašto je za god dana izgubio pola uštedjevine? Kako mu objasniti da će se cene (možda) vratiti, a da te ne sačeka puškom ispred vrata?

Razumeo sam drugi deo, ali čovek je pominjao neke programere u primeru, a ne penzionere, oni mislim da ne programiraju

Što se tiče nagovaranja, ja ne radim kao finansijski savetnik, ovo je samo forum gde se razmenjuju mišljenja, kako onih koji misle da će npr cene nekretnina da rastu na 5-10k eura po kvadratu u Bg, tako i onih koji misle da će narednih godina padati.

Meni npr prodavci nekretnina prethodnih meseci su pričali kako će nekretnina koju oni prodaju, a koju ako bih ja kupio, da raste još godinama po ceni i da ću ja zaraditi dosta samo na porastu vrednosti nekretnine. Šta misliš da li onda treba neko njih da čeka sa puškom?

Svako iznosi svoje mišljenje na osnovu realnosti koju ima u svojoj glavi. Na kraju dana, uvek i svako za sebe donosi sam odluke i snosi odgovornost za njih, i kad se ispostavi da mu je bila dobra odluka i kad se ispostavi da mu je loša. Svako mora da preuzme odgovornost za svoj život i svoje odluke kako investicione tako i bilo koje druge.

 

[Musa_Kesegia]

u sustini, na to sam ciljao...kamate nista, gde ce srbenda da ulozi svoje ojre poznavajuci metalitet prosecnog srbende?
cuo sam drakulica nedavno na tv-u kako drami tipa ''kakvi kvadrati, ulazite u posao..'' , naravno i on zna da od toga nema nista.
drugo na sta sam ciljao je da mi je logicno da ti koji ne znaju sta ce s novci, iste vise gruvaju u novogradnju nego polovne stanove. isto i gastosi.
starogradnja raste zbog njih ali vise zbog povoljnih kredita. kad udari kriza starogradnja ce biti vise na udaru jer se po prirodi stvari tad manje uzimaju stambeni krediti zbog nesigurnosti. to je neko moje razmisljanje. generalno se slazem sa gornjim komentarima obojice.

ne znam da li je bilo vec raspravljano ovde ...ali...moze li neko da mi prokomentarise ''fenomen'' ovih ''lux'' tagovanih stanova...prica ista: renovirano, odmah useljiv, prodaje se opremljen...cijena ah prava sitnica takva da stoje u oglasima vec koznakoliko i taj koji ih prodaje kao da nema zelju da ih proda ...elem, izbrojao sam oko 50ak takvih na nbg i procenio da je neko pljusnuo minimum 4 miliona eur u iste (a ima ih dosta i van nbg naravno) ko to radi, ko ima toliko para jer to nije ponasanje ljudi iz biznisa (bar ne legalnog).. ?

primeri:

https://www.halooglasi.com/nekretnine/p ... 0184617432
https://www.halooglasi.com/nekretnine/p ... 2068035503

 

[ccc]

Pa verovatno ne moraju / ne žure da ih prodaju (pa kad bude, biće - a često bude), pa ih do tada izdaju na dnevnom nivou, a do tada im dobro i ovako.

 

[bushwick]

rekla bih da je ovaj prvi stan prodat/povučen iz prodaje.

oglasi se neredovno ažuriraju. ja sam kod agenta otišla sa šest naizgled aktuelnih oglasa i od tih šest jedan je bio prodat a dva povučena iz prodaje. evo i moj stan, prodat a kaparisan pre dva meseca se i dalje reklamira.

 

[Musa_Kesegia]

nije prodat koliko vidim, ali ajde...nek bude onda ovaj na 4. spratu ako nije taj na 12.
https://www.halooglasi.com/nekretnine/p ... 0193202068

hocete da mi kazete da ce neko platiti 130.000eur za stan sa bezveznim rasporedom 75kvm u soliteru u 28. bloku?

 

[bushwick]

nemam pojma da li će neko to da plati ali meni se ta cena ne čini preterano nerazumnom. stanovi te veličine u A bloku se prodaju za 200,000+. po meni je to daleko apsurdnije.

 

[Musa_Kesegia]

to nije sustina mog pitanja. sasvim je jasno da niko nece pljusnuti 130.000eur za bezvezan stan u solitercini u 28. bloku. a neko je ulozio u 50 takvih stanova (samo na novom beogradu) i bole ga usi da to proda vec mu ne smeta da prodaje (vise od godinu dana vec a na kraju nikad). ko ima 10 miliona eur da se tako igra?
politika vlasnika stana u A bloku je jasna: kupio sam stan i ako se neko zaleti (delta city, blizina save, cuda muda..) pa ga sad skupo prodam - extra. ako ne...nista strasno, nece izgubiti na vrednosti..

 

[bushwick]

1) stanu u A bloku takodje može izgubi na vrednosti. stavise, sto je stan skuplji i potencijalni gubitak je veći. nijedna nekretnina nigde na svetu nije bez rizika, ponajmanje je to A blok.
2) već sam vam objasnila da su stanovi za koje vam se čini da sede po dve godine u oglasima često prodati ili nisu na prodaju. prošla sam kroz to nedavno i takodje sam se zanosila stanovima koji su u oglasima po mom proračunu stajali po dve godine. na terenu se ispostavilo da od toga nema ništa.
3) vi ne znate da je 50 stanova izbacila na tržište jedna ista osoba. možda jeste, a možda je i 50 ljudi odlučilo sa proda svoje stanove jer kupuju nešto drugo, sele se u inostranstvo, dele imovinu, misle da su cene na maksimumu itd.

 

[mariks]

pre ce da bude da mozda prodaju svoju starogradnju da bi se uselili u novogradnju?

Stan u A bloku i bilo gde u razumno cenjenoj novogradnji tesko da moze mnogo izgubiti na vrednosti ako je kupljen od investitora. A Ako je neko kupio od preprodavaca za 3000-4000e po m2 onda da, može izgubiti više na vrednosti nego starogradnja. A dobre lokacije će uvek biti na ceni i uvek će se lakše prodati ma koliko padale cene.

@musa
stan ceka kupca i to je to, vlasnik verovatno negde uziva u novogradnji ili inostranstvu. Opet je to oko 1700e po m2 sto je jeftinije od bilo koje novogradnje na nbg pa ako neko bas hoće nbg...

 

[Assad84]

Kako da ne,ako kupite od investitora,renomiranog razume se stan neće gubiti vrednost,isto tako ko će da kupi stan u bloku 28 čuj sa ,,bezveze rasporedom" a prekoputa tog bloka npr. firma Nordeus gde su plate kolike,pa u hiljadama evra da kažemo ,i celim tim potezom Milutina Milankovića koji je prosek plata...ljudi mogu iz bloka 28 pešaka na posao.

Ali bolje ,,investirati" u A bloku za isti stan sigurno 200k + jer pazite sad,taj stan neće gubiti vrednost , mogu i da se zaposle i pešaka da idu na posao u Ideu ili Rodu da rade za 28 000 din. a tu je i GSP depo pa mogu i tu da šljakaju ima posla jer svi vozači pobegoše za Nemačku

 

[ccc]

• 
  - Preko puta A Bloka je najveci poslovni centar u Beogradu.
  - Soliteri u bloku 28 su medju najlosijim zgradama u Beogradu (ne i ostale zgrade - kockice su prilicno super).

 

[Assad84]

Zvučite,pored nekoliko drugih, kao advokat A bloka,mislim ko zna možda i jeste deo tima advokata,a kako sad soliteri u 28. bloku medju najlosijima u Beogradu kad je to mesto beše rezervisano za solitere u 45/70. bloku zbunjen sam sad.

I na koji poslovni centar mislite,Airport city,pa ok moze pesaka to je tacno ali blizi su Roda i Idea,ali u GSP-u su veće plate

 

[mariks]

kakve veze ima koliko su gde plate i ko gde radi. Taj sto kupi stan u 28 bloku moze sat vremena da putuje na posao, a isto taj u a bloku moze da putuje 5minuta, a moze da putuje i dva sata. Budi malo realan. Sta mene boli q sto taj preko puta mene ima 5000e platu kad ja moram da putujem sat vremena za 500e? Kao da svi u tom bloku imaju tolike plate, a ako imaju zasto ne renoviraju cele zgrade da zivnu malo. Ne znam zasto si zapeo toliko za starogradnje, mozda imas par starogradnji koje prodajes , ali trziste govori samo za sebe, ljudi nece u raspadnute zgrade za istu cenu. Stan u A bloku od 77 m2 u NAJSKUPLJOJ FAZI je ispod 190000, a jos manje kada se oduzme pdv. Razlike u ceni ima ali ima razlike i u zgradama i u okruzenju i u stanu i u svemu... pa ko moze moze. Ko ne moze on ce gledati starogradnju..

 

[Assad84]

Treba manje da koristite reč ,,raspadnuto" ponavljate je svi,neki po više puta u jednom postu, kao pokvarena ploča pa gubi smisao,a upravo vi kao da prodajete stan(ove) u A bloku pa ste toliko zapeli .I dajte da vidimo oglas za 77m2 od 190K ,ili jeftiniji pošto je to ,,najskuplji" ?

Kako da nema razlike u okruzenju posebno,eto oko nečega da se složimo,u savskim blokovima a i ostalim gde je starogradnja postoje parkovi puni zelenila,široki trotoari,škole,vrtići,dok u snobovskim blokovima postoji uglavnom samo isti takvi u komšiluku kojima možeš da gledaš u tanjir koliko su jedni blizu drugih.

 

[ccc]

Ok

 

[srdjan]

Imam utisak da je diskusija sa teme o tržišnoj ceni nekretnina skliznula u smeru njihove (subjektivne) vrednosti, u čemu zapravo leži ključ.

Ako se malo bolje pogledaju oglasi za sve veće projekte u novogradnji, oni upravo oglašavaju i potenciraju vrednost za kupca (lokacija, bazen u zgradi, fitnes centar, recepcija, obezbedjenje, parking, itd). Vrednost stvara tražnju, tražnja utiče na cenu. Bez jake tražnje, vrednost sama po sebi ne može u istoj meri da utiče na cenu. Kako se povećava ponuda u istoj vrednosnoj kategoriji a tražnja slabi, cena se stabilizuje i vrednost gubi na značaju. Manja ponuda a veća tražnja znači rast cena, i vrednost dobija na značaju. U idealnim uslovima balansiranog tržišta cena i vrednost su iste, ali to je retko gde slučaj.

Gledajući cene u Bg - evidentno postoji tražnja za drugačijim načinom stanovanja nego u zgradama i naseljima gradjenim od 1960-ih do ranih 2000-ih. Izuzetak u starogradnji su eventualno salonski stanovi gde kupci prepoznaju vrednost zbog bolje kubature vazduha, prostranosti, itd - a sve pod uslovom da je zgrada reprezentativna i dobro održavana.

 

[mariks]

Assad84 » Pet Okt 04, 2019 9:33 pm[/url]":73drtun0]Treba manje da koristite reč ,,raspadnuto" ponavljate je svi,neki po više puta u jednom postu, kao pokvarena ploča pa gubi smisao,a upravo vi kao da prodajete stan(ove) u A bloku pa ste toliko zapeli .I dajte da vidimo oglas za 77m2 od 190K ,ili jeftiniji pošto je to ,,najskuplji" ?

Kako da nema razlike u okruzenju posebno,eto oko nečega da se složimo,u savskim blokovima a i ostalim gde je starogradnja postoje parkovi puni zelenila,široki trotoari,škole,vrtići,dok u snobovskim blokovima postoji uglavnom samo isti takvi u komšiluku kojima možeš da gledaš u tanjir koliko su jedni blizu drugih.

I ti trebaš manje da koristiš reč snobovi. Ako je neko snob zato što ne želi da živi u zgradi kojoj otpada fasada, kojoj hodnik nije prekrecen 50 godina i u kojem se neprekidno osećaju miomirisi budji, vlage, taloga ručka, stepenice polomljene, komšije ubi bože, okruženje puno djubreta i neodržavane zelene površine onda sam i ja ,,snob". A stanari u ,,raspadnutim" starogradnjama bi mogli malo da se organizuju da sve spomenuto srede ali, jedno veliko ali, to je za veliku većinu zgrada u starogradnji nemoguća misija. Mogu ja da napravim najlepšu vilu na deponiji ali će i to dalje biti deponija i ona nikad neće imati vrednost kao vila u boljem kraju grada. Ja volim da mi sve bude čisto, patim od toga. Evo kod mene zgrada nema pola godine i već smo prekrečili hodnik koji je bio isprljan od useljenja. Kada sam tražio stan i kada sam išao da gledam starogradnje ako mi se ne svidi zgrada i hodnik nema ništa od kupovine mogu stan da gledam i 10 puta. Kao što sam i bio zagrejan za jedan stan, cena onako nije prenaduvana ali badava, nema lift, stepenice i hodnik unakaženi, fasada zgrade se kruni, a u donjem delu vlaga uhvatila, u garaži se oseća svašta ali baš svašta jer su tu ostave, a vrata od hodnika i garaže naravno polomljena i što je natužnije zgrada nema ni 15 godina.

Nema oglasa jer nema stanova, ko je kupio kupio je od investitora, sada može samo od preprodavca za veći novac i zato sam rekao da je više sigurna kupovina od investitora nego od preprodavaca jer je uveliko jeftinije. Isto kao onaj ko kupi starogradnju za 1200e po m2 pa je renovira i prodaje za 1800e po m2.

OK savski blokovi, nije starogradnja samo tu i nisu sve starogradnje pune parkova, škola, vrtića... A i u novogradnjama je takodje neposredna blizina škole, vrtića, nekog parka, a neki čak i imaju privatne parkove koji su 10x bolje održavani od onih u starogradnji. Sve to zavisi od lokacije i projekta.

 

[bushwick]

niko ne želi da živi u zgradi sa raspadnutom fasadom i prljavim hodnicima. ljudi kupuju stanove u takvim zgradam jer, za iste pare, mogu da dobiju stan koji je veći, sa možda boljim rasporedom i često pogledom. neko će kupiti stan od 80 kvadrata u raspadajucoj zgradi, neko drugi od 45 u elitnom naselju.

i tu se onda ponekad čovek zapita zašto neko spava na fotelji na razvlačenje u stanu bez pogleda a mogao je, 500 m dalje, da se širi u trosobnom stanu sa pogledom na ceo grad. i jedno od objašenjenja je i da drugi ljudi vide fasadu ali ne i npr. cinjenicu da roditelji spavaju u dnevnoj sobi. kada mišljenje drugih počne da dominira u odlučivanju dolazi se do snobizma. ne kažem da je to vas slučaj, samo da teorija nije bez osnova.

sto se parkova tiče stvar sa novogradnjama je da je drveće mlado dok je u starim blokovima razgranato. meni je mnogo lepše zelenilo u bloku 61 ili 45 nego u belvilu bez obzira sto se manje održava.

 

[mariks]

da, slažem se sa svime, ali i drveće če porasti, samo sumnjam da ce neko kupiti stan od 45m2 u elitnom naselju sa dvoje dece. Takvi stanovi se kupuju za izdavanje ili dok deca ne dodju na red. Stan se lako proda i uzme se veći ili u jeftinijoj novogradnji, ili se doda novac pa se uzme veći u boljoj novogradnji ili usled nedostatka novca kupi veći u starogradnji. Zato su puni oglasi za izdavanje u većini novogradnji. A ti sto spavaju u dnevnoj sobi na fotelji, a mogli su da se opruže u većem stanu i jesu snobovi ukoliko postoji takav stan na sličnoj lokaciji i dosta je jeftiniji sa renoviranjem. Samo ne znamo zbog čega je to došlo da bi se neko sa sigurnošću nazvao snobom. Sve koje ja poznajem da su kupili stanove u tim novogradnjama A blok, Central Garden, a nema ih puno, su porodični ljudi sa trosobnim stanovima koji su imali mogućnosti da ne žive u starogradnji. Isto kao što ja imam mišljenje da je kuća(zgrada) ogledalo ljudi koji žive u istoj, a ako je ona raspadnuta i smrdljiva kakvi li su onda ljudi i na šta li oni liče... što opet ne znači da su svi takvi, naravno. I isto kao što neko mora kupiti stan u centru, a za manje novca kupi iste kvadrate u novogradnji par km dalje, ne kazem da je to Vaš slučaj ali eto kako se olako koristi definicija snoba.

 

[Agent001]

Nov/stari stan je isto kao novi/stari automobil, samo cenovno na deset puta vecem nivou.
Neko ce da kupi ganc nov automobil iz fabrike za 30k, neko ce da kupi isti takav polovan star 5-6 godina za 10k.
Neko (a taj neko ima novac za tako nesto) voli da zna da je prvi vlasnik, da ima garanciju, da ima najnovije tehnicke karakteristike, a nekom je sasvim ok da mu automobil automatsko parkiranje, auto pilota sta sve, eko cuda mu** i da je vec presao 100k.

Tako je i ovde nekom je stan od 80kvm u staroj zgradi za 130k bezveze i cudi se ko to kupuje, a istovremeno takav stan za duplo vece pare ima smisla da se proda.

Hocu da kazem - ako se stanovi prodaju za taj novac (i stara gradnja i nova gradnja) besmisleno je nekog ubedjivati da je taj novac ulozio dobro ili lose - transakcija je napravljena.

Dodajte na to da generalno ima ljudi koji imaju novca - postoje sektori koji su dobrostojeci sa primanjima (it, bankarski sektor, neki ljudi koji su bliski rezimu u raznim poslovima itd), dosta dijaspore, kriminal, a i mozda najbitniji momenat - mentalitet. Kada ste culi nekog ko ima neki novac da razmislja da ulaze u neki posao? Ko god sakupi neki kovac - kupi nekretninu. Izdavace se dok ne stasaju deca i to je to. Domet razmisljanja prosecnog, a i maloiznad prosecnog, Srbende.

 

[ttnt]

https://beta.rs/ekonomija/ekonomija-srb ... 1-700-evra

Ocenio je da je ljudima u Pančevu "upala kašika u med" i da će uskoro kvadrat stana u tom gardu biti tri puta skuplji nego u Beogradu.

Navalite, ljudi, dok još ima stanova po 700-800 eur/m2. Uskoro ide na 7000 eur/m2. Rek'o Vučić.