Cene nekretnina

[Medekobrada]

Sva vasa predvidjanja o resetu svetske ekonomije su pogresna. Do toga nece doci. Svetska ekonomija se odavno bazira na strategiji " spaljene zemlje" . Ciklus u kome se pusti da " zelenis" ( usd) nabuja se u nekom trenutku "spali" i opet se iz pepela gaji korov. U oba ciklusa se bogati bogate a ostali prezivljavaju. 2008 bankari nisu propali vec obogatili. 2020 sa kovidom jos vise. Rat je dosao kao dodatni alibi za nenormalno bogatstvo. Sad ce malo "oprliti" ekonomiju pri cemu strada samo obicna sitna divljac. Stan kao investicija moze da bude los izbor zastite sigurnosti ali ako je kupljen za zivot vrednost mu je skoro trajna.

 

[milos78]

Do reseta vec dolazi, ako je u putanju USD, vidimo kako se bore da ga uniste:

BRIKS će parirati Zapadu? Kina zvanično podržala Argentinu

www.b92.net

Ali nisam mislio samo na reset ekomonije vec celog sistema jer ce ljudi biti jako nezadovoljni.
To sto je od 2. svetkog rata bilo 2 ili 3 ciklusa krize, to ne znaci da ce biti beskonacno. Mislim da su resusrsi sto ekonomski sto geopoliticki sto psiholoski istroseni...

Takodje po toj logici da je to neki krug, ako smo imali 2 svetska rata, trebalo bi predvideti sad i treci. Ali znamo da je to malo moguce. :O)

 

[LudaAmeba]

To za brojnije mlado stanovnistvo i rast domaceg stanovnistva u Nemackoj je netacno. Da nema imigracije bila bi ista prica kao kod nas.

To mi je rekao kolega Nemac, povela se prica vezana za penzije posto sam rekao da je upitno kako ce kod nas isplacivati penzije kada dodje vreme za njih (za 30 god). Prosto nece biti novih ljudi. Kolega je rekao da on ne brine jer sadasnje nove generacije su brojnije od generacija koje su na zalasku u Nemackoj. Pretpostavljam da zna sta prica, nisam se trudio da jurim njihove statisticke elaborate. Tako da ukoliko on laze mene i ja lazem vas. Elem ono sto je tacno je skoro 6000 manje ljudi u BGu za godinu dana sto je nesto sto pali crveni alarm. Bude li takva i 2022 to je game over za bilo kakve dalje rasprave. Nema vise ni autobuse ko da vozi a ovde se frlja o nekim investicijama, rastu cena, premium nekretnimama, apartmanima itd.

 

[Defke]

Pa mozda te nije namerno lagao ali je svakako netacno to sto prica. I Srbi svasta nesto umeju da lupe za Srbiju, mogu i Nemci za Nemacku.

Treba dodati i da sami etnicki Nemci imaju gori fertilitet od Srba, vade ih naturalizovani ‘Nemci’.

 

[Defke]

Dacu ti samo jedan primer (ne znam kako ti je sa matematikom to promaklo):
Zamisli 9 ljudi koji stvarno rade za 30k i jednog sto radi za 300k, a sistem ga vidi kao da ima 30k. Ako ode na punu prijavu, prosek svih 11 zajedno je 57k - to je uvecanje od 90%. Znam da je ekstremni slucaj, ali samo jedan ekstremni slucaj u 1 od 10 zaposlenih vec uvecava 90% prosecne plate?

E sad uzmi u obzir stvarnu situaciju:
- plate vremenom jesu rasle svima (ni priblizno toliko % ali ok)
- ima slucajeva gde su bili prijavljeni ljudi na dosta nize plate i vise se islo na belo (ili sve) zbog raznih razloga
- otprilike citav IT sektor je primao plate preko pausala - sta mislis kako se to racuna u proseku, a? Zamisli sada kada je citav taj IT sektor presao u pune plate preko racuna jer su prijavljeni... Sta mislis koliko je samo to uticalo na prosek?

Imas gomilu stvari u toj jednacini, ali jedno je sigurno - realne plate (koje nisu manipulacija statistike) nisu ni priblizno porasle (pogotovo onih sto nisu u IT). Opet kazem - ne bacaj se tom statistikom - vrlo je jednostavna za manipulaciju.

Pa pazi, ovde imamo dva problema. Jedan je pogresna statistika ranije. Jer neko ko prima 300k a vodi se kao da prima 30k je greska u statistici. Znaci nije statistika sada 'vestacki povecana' nego je ranije 'vestacki smanjivana'.

Drugo je koliki je taj uticaj na prosek.

Uzmimo jedini konkretan primer odozgo, prelazak sa pausala. Taj prelazak se dogodio u 2020. i da je on toliko znacajan bio imao bi ogroman skok u toj godini a pre i posle nje. Medjutim, kada pogledas grafove, 2020. je cak i slabija po rastu u odnosu na 2021. i 2022 (za sad).

Takodje, pored prosecne, konstantno raste i medijana, dakle ne stoji teza da samo ekstremi sa desne strane raspodele dizu prosek.

 

[MC_]

Recesija ce u USA biti formalnno proglasena tek na kraju treceg kvartala.
Nadamo se da ce se stvari ubrzati kod nas i da ce se situacija dovoljno pogorsati da stanu gradilista po Beogradu.
Molim se za taj trenutak, za kraj investitorskog urbanizma.

Wharton professor Jeremy Siegel says there's 'no question' the US is already in a recession and the Fed could shock markets with a much smaller rate hike this month if data weakens.​

 

[shadestudio]

Nadamo se da ce se stvari ubrzati kod nas i da ce se situacija dovoljno pogorsati da stanu gradilista po Beogradu.
Molim se za taj trenutak, za kraj investitorskog urbanizma.

I sta dolazi poste toga. Resenje je sta tacno?
Kada se prestane graditi svi ce biti srecni i doci ce blagostanje?
Ne secam se da ste uzivali u blagostanju i zadovoljstvu u periodu gradjevinskog zatisja pre 10 godina.

 

[Ljuba82]

Glavna poenta je da će inflacija ostati previše snažna, čak i po ovim zvaničnim parametrima, ali da privreda pokazuje znake ozbiljnog usporavanja, scenario stagflacije!

E tu dolazimo do onoga čega sam se plašio i što sam spominjao više puta mesecima unapred, a o čemu počinje da se priča tek ova 2, 3 dana, čak i u mainstream medijima, što mi jeste bilo iznenađenje! Umesto očekivanog dizanja kamata za 0.75%, biće verovatno manje, videćemo još, ali primetno je da su se već uplašili, a vrlo moguće da će i da padaju u 2023. Dakle još veće negativne kamate realne!

 

[Ljuba82]

Recesija ce u USA biti formalnno proglasena tek na kraju treceg kvartala.
Nadamo se da ce se stvari ubrzati kod nas i da ce se situacija dovoljno pogorsati da stanu gradilista po Beogradu.
Molim se za taj trenutak, za kraj investitorskog urbanizma.

​

U mnogim tvojim postovima sam video smisao i poentu, iako vidim da su gotovo svi protiv tebe i to je sve u redu, ali sad moram da te pitam. Imaš li decu, porodicu ili planiraš? Da li si svestan da su svi poslovi međusobno isprepletani? Ili ti je ok da živimo kao Robinzon Kruso (što je isto legitimno i razumem)?

Ovo što se sad dešava već dve godine je pljačka klasična, transfer bogatstva putem preraspodele, gde su oni koji kontrolišu finansije po svojoj diskreciji odlučili kako će se peglati stanje i ko će platiti, ali ono što bi se desilo u tom slučaju je totalni kolaps!

 

[MC_]

U mnogim tvojim postovima sam video smisao i poentu, iako vidim da su gotovo svi protiv tebe i to je sve u redu, ali sad moram da te pitam. Imaš li decu, porodicu ili planiraš? Da li si svestan da su svi poslovi međusobno isprepletani? Ili ti je ok da živimo kao Robinzon Kruso (što je isto legitimno i razumem)?

Ovo što se sad dešava već dve godine je pljačka klasična, transfer bogatstva putem preraspodele, gde su oni koji kontrolišu finansije po svojoj diskreciji odlučili kako će se peglati stanje i ko će platiti, ali ono što bi se desilo u tom slučaju je totalni kolaps!

Da, imam decu i porodicu, ali ako se ne resimo investitora, kakav ce to biti zivot mojoj deci u Beogradu?
Onda moramo da emigriramo.
Ne verujem da oni koji kontrolisu finansije uspevaju d akontrolisu ovu situciju.
Ona je nova i za njih.

 

[MC_]

I sta dolazi poste toga. Resenje je sta tacno?
Kada se prestane graditi svi ce biti srecni i doci ce blagostanje?
Ne secam se da ste uzivali u blagostanju i zadovoljstvu u periodu gradjevinskog zatisja pre 10 godina.

Bice to jedan impuls koji ce preokrenuti trend pretvaranja svega u kvadrate i doseljavanja u Boegrad.
Nesto kao Svabov veliki reset, ali na nivou Srbije.
Da bi doslo do promene, protagonisti konzervacije sadasnjeg stanja moraju da budu unisteni. Mislim da je to vrlo jasno.
To ce se desiti, hteli mi to ili ne.
Celokupna ekonomska aktivnost u FIRE ekonomijji zansiva se na stampanju para i pretvaranju u kvadrate.
Znaci, koliko god nam bilo tesko, ta ekonomija mora biti unistena.
Naravno da i ja strepim. Ali to je skok koji moramo da ucinimo.

 

[shadestudio]

Bice to jedan impuls koji ce preokrenuti trend pretvaranja svega u kvadrate i doseljavanja u Boegrad.
Nesto kao Svabov veliki reset, ali na nivou Srbije.
Da bi doslo do promene, protagonisti konzervacije sadasnjeg stanja moraju da budu unisteni. Mislim da je to vrlo jasno.
To ce se desiti, hteli mi to ili ne.
Celokupna ekonomska aktivnost u FIRE ekonomijji zansiva se na stampanju para i pretvaranju u kvadrate.
Znaci, koliko god nam bilo tesko, ta ekonomija mora biti unistena.
Naravno da i ja strepim. Ali to je skok koji moramo da ucinimo.

Znaci dobro si ziveo 2011- 2016? Tada nije bilo protagonista izgradnje kvadrata koliko ih danas ima.
A sta kada prestane izgradnja, kako se dolazi do kvadrata? Samo starogradnja da bude na trzistu?
Postoji mnogo ljudi koji jednostavno nece neizolovanu starogradnju i standard gradnje iz 20og veka. Sta ce oni kupovati?

 

[Svemirski Jahac]

Znaci dobro si ziveo 2011- 2016? Tada nije bilo protagonista izgradnje kvadrata koliko ih danas ima.
A sta kada prestane izgradnja, kako se dolazi do kvadrata? Samo starogradnja da bude na trzistu?
Postoji mnogo ljudi koji jednostavno nece neizolovanu starogradnju i standard gradnje iz 20og veka. Sta ce oni kupovati?

Sah mat

 

[Defke]

Neki investitori i neka gradnja se u Bg desava od Kelta do danas. Ocekivati da ce to sad zauvek da stane zbog neke krize je tako naivno i uzaludno da ja ne verujem da uopste pricamo o tome.

 

[marketwatcher]

Za one koje interesuju podaci:

Prema podacima NKOSK-a, cene stanova u Beogradu su dostigle maksimum 2008/2009. i nisu ponovo dostigle isti nivo ni do 2020. Konkretno, prosecna cena kvm u Beogradskom regionu dostigla je maksimum 2009. i iznosila je 1400 evra, da bi 2015. pala na 1100 evra (-20%). 2020. cena je bila 1200 evra (+10% u odnosu na 2015, -12% u odnosu na 2009).

	2009.	2015.	2020.
Stari grad	2100	1600 (-23%)	2100 (+29% na 2015, -1% na 2009)
Vracar	2000	1500 (-26%)	1800 (+24% na 2015, -8% na 2009)
Savski venac	2000	1500 (-25%)	1900 (+26% na 2015, -5% na 2009)
Novi Beograd	1700	1200 (-25%)	1600 (+29% na 2015, -4% na 2009)

Inace, izmedju 2007. i 2008. cene u Beogradu su porasle 21%. Izmedju 2008. i 2009. cene su stagnirale, a nakon toga padale sve do 2015, prosecno -4% godisnje.

	2008.	2009.	2010-2015.
Stari grad	+23%	+3%	-4% godisnje
Vracar	+25%	+3%	-5% godisnje
Savski venac	+25%	+6%	-4% godisnje
Novi Beograd	+36%	-4%	-5% godisnje

Zanimljivo je da Srbija ne prati isti trend: na nivou Srbije maksimum je dostignut 2010, i nakon toga su cene pale za 10% do 2015, nakon cega nije bilo znacajnih promena do 2020.

Zanimljivo je takodje pored cena razumeti dinamiku broja transakcija. On je dostigao maksimum 2008, nakon cega je vec 2009. pao za oko 60%, a u centralnim gradskim opstinama (Stari grad, Vracar, Savski venac) za skoro 70%. Uz odredjeni oporavak 2010-2011. (Beogradski region na oko 70%, centralne opstine na oko 50% prometa iz 2008), promet u centralnim opstinama je uglavnom stagnirao sve do 2016. (tek oko 30% prometa iz 2018).

NKOSK objavljuje podatke samo za kupoprodaje putem kredita. RGZ objavljuje podatke za celo trziste, ali su podaci dostupni tek od 2017.

Kada se podaci uporede, vidi se da su podaci o cenama sa sajta NKOSK uporedivi sa cenama starogradnje sa sajta RGZ (prosecna razlika za cetiri gradske opstine 0.1%). To je donekle i razumljivo, jer se prema informacijama sa trzista novogradnja pretezno kupuje "za kes" i u ranoj fazi gradnje (kad nije ni moguce kupiti na kredit).

Prema podacima RGZ, cene u starogradnji u centralnim opstinama su izmedju 2017. i 2021. porasle oko 33%, prosecno 7% godisnje. U istom periodu na Novom Beogradu cene su porasle za 47%, prosecno 10% godisnje.

	2017.	2021.	Prvi kvartal 2022.
Stari grad	1800	2300 (+33%)	2500
Vracar	1600	2200 (+35%)	2200
Savski venac	1400	1900 (+31%)	2000
Novi Beograd	1200	1800 (+47%)	1900

Istovremeno promet starogradnje je porastao +50% na Starom gradu, +30% na Vracaru, -10% na Savskom vencu, +10% na Novom Beogradu.

S druge strane, sto se tice novogradnje, cene su u istom periodu porasle +40% na Starom gradu, oko +30% na Vracaru i Novom Beogradu, +20% na Savskom vencu.

	2017.	2021.	Prvi kvartal 2022.
Stari grad	1900	2800 (+44%)	3000
Vracar	1800	2200 (+27%)	2300
Savski venac	2600	3200 (+19%)	3300
Novi Beograd	1600	2200 (+33%)	2400

Istovremeno, promet je porastao 15 puta na Starom gradu, cetiri puta na Vracaru, pet puta na Savskom vencu i tri puta na Novom Beogradu. Dok je 2017. novogradnja cinila ispod 10% prometa na Starom gradu, oko 10-20% na Vracaru i Novom Beogradu i 40% na Savskom vencu, 2021. udeo novogradnje je bio oko 40% na Starom gradu i Vracaru, 33% na Novom Beogradu i 80% na Savskom vencu. Ukupan rast prometa je oko 2.5 puta na Starom gradu, dva puta na Vracaru, tri puta na Savskom vencu i oko 50% na Novom Beogradu.

Neki zakljucci:

- Ko je kupio stan 2009. u Beogradu do 2015. je u proseku bio u gubitku -20%, a u centralnim opstinama -25%. Izasao je iz minusa tek 2021, i to tek nominalno (ne racunajuci inflaciju).
- Izmedju 2017. i 2022. najvise su zaradili vlasnici starogradnje na Novom Beogradu, preko 50% za pet godina. Pomalo iznenadjujuce, rast cena u Beogradu na vodi u istom periodu je tek oko 20%.
- Ako ponovo dodje do kraha trzista, mogao bi se najpre ocekivati veliki pad prometa, a cene bi mogle postepeno padati godinama.
- Cak i ako i kad bude doslo do naglog pada prometa, rast cena bi se mogao nastaviti jos neko vreme. Dok je promet pao za 60-70% izmedju 2008. i 2009, cene u centru grada su rasle i u 2009.

 

[Medekobrada]

Smislena analiza sa raspolozivim podacima. Ekonomija je kao parna lokomotiva, vrlo inertna u nekim parametrima u oba pravca. Sve zavisi od onog ko " lozi" i da li ume . U danasnjem ratu valuta i " vrhunskih strucnjaka" tesko da mozemo praviti paralelu za buducnost.

 

[MC_]

Znaci dobro si ziveo 2011- 2016? Tada nije bilo protagonista izgradnje kvadrata koliko ih danas ima.
A sta kada prestane izgradnja, kako se dolazi do kvadrata? Samo starogradnja da bude na trzistu?
Postoji mnogo ljudi koji jednostavno nece neizolovanu starogradnju i standard gradnje iz 20og veka. Sta ce oni kupovati?

Morace da se priviknu na stari standard.
Ja zivim u zgradi iz 1925.

 

[MC_]

Neki investitori i neka gradnja se u Bg desava od Kelta do danas. Ocekivati da ce to sad zauvek da stane zbog neke krize je tako naivno i uzaludno da ja ne verujem da uopste pricamo o tome.

ne zauvek, ali da se drasticno uspori.

 

[StevanHN]

Za one koje interesuju podaci:

Prema podacima NKOSK-a, cene stanova u Beogradu su dostigle maksimum 2008/2009. i nisu ponovo dostigle isti nivo ni do 2020. Konkretno, prosecna cena kvm u Beogradskom regionu dostigla je maksimum 2009. i iznosila je 1400 evra, da bi 2015. pala na 1100 evra (-20%). 2020. cena je bila 1200 evra (+10% u odnosu na 2015, -12% u odnosu na 2009).

	2009.	2015.	2020.
Stari grad	2100	1600 (-23%)	2100 (+29% na 2015, -1% na 2009)
Vracar	2000	1500 (-26%)	1800 (+24% na 2015, -8% na 2009)
Savski venac	2000	1500 (-25%)	1900 (+26% na 2015, -5% na 2009)
Novi Beograd	1700	1200 (-25%)	1600 (+29% na 2015, -4% na 2009)

Inace, izmedju 2007. i 2008. cene u Beogradu su porasle 21%. Izmedju 2008. i 2009. cene su stagnirale, a nakon toga padale sve do 2015, prosecno -4% godisnje.

	2008.	2009.	2010-2015.
Stari grad	+23%	+3%	-4% godisnje
Vracar	+25%	+3%	-5% godisnje
Savski venac	+25%	+6%	-4% godisnje
Novi Beograd	+36%	-4%	-5% godisnje

Zanimljivo je da Srbija ne prati isti trend: na nivou Srbije maksimum je dostignut 2010, i nakon toga su cene pale za 10% do 2015, nakon cega nije bilo znacajnih promena do 2020.

Zanimljivo je takodje pored cena razumeti dinamiku broja transakcija. On je dostigao maksimum 2008, nakon cega je vec 2009. pao za oko 60%, a u centralnim gradskim opstinama (Stari grad, Vracar, Savski venac) za skoro 70%. Uz odredjeni oporavak 2010-2011. (Beogradski region na oko 70%, centralne opstine na oko 50% prometa iz 2008), promet u centralnim opstinama je uglavnom stagnirao sve do 2016. (tek oko 30% prometa iz 2018).

NKOSK objavljuje podatke samo za kupoprodaje putem kredita. RGZ objavljuje podatke za celo trziste, ali su podaci dostupni tek od 2017.

Kada se podaci uporede, vidi se da su podaci o cenama sa sajta NKOSK uporedivi sa cenama starogradnje sa sajta RGZ (prosecna razlika za cetiri gradske opstine 0.1%). To je donekle i razumljivo, jer se prema informacijama sa trzista novogradnja pretezno kupuje "za kes" i u ranoj fazi gradnje (kad nije ni moguce kupiti na kredit).

Prema podacima RGZ, cene u starogradnji u centralnim opstinama su izmedju 2017. i 2021. porasle oko 33%, prosecno 7% godisnje. U istom periodu na Novom Beogradu cene su porasle za 47%, prosecno 10% godisnje.

	2017.	2021.	Prvi kvartal 2022.
Stari grad	1800	2300 (+33%)	2500
Vracar	1600	2200 (+35%)	2200
Savski venac	1400	1900 (+31%)	2000
Novi Beograd	1200	1800 (+47%)	1900

Istovremeno promet starogradnje je porastao +50% na Starom gradu, +30% na Vracaru, -10% na Savskom vencu, +10% na Novom Beogradu.

S druge strane, sto se tice novogradnje, cene su u istom periodu porasle +40% na Starom gradu, oko +30% na Vracaru i Novom Beogradu, +20% na Savskom vencu.

	2017.	2021.	Prvi kvartal 2022.
Stari grad	1900	2800 (+44%)	3000
Vracar	1800	2200 (+27%)	2300
Savski venac	2600	3200 (+19%)	3300
Novi Beograd	1600	2200 (+33%)	2400

Istovremeno, promet je porastao 15 puta na Starom gradu, cetiri puta na Vracaru, pet puta na Savskom vencu i tri puta na Novom Beogradu. Dok je 2017. novogradnja cinila ispod 10% prometa na Starom gradu, oko 10-20% na Vracaru i Novom Beogradu i 40% na Savskom vencu, 2021. udeo novogradnje je bio oko 40% na Starom gradu i Vracaru, 33% na Novom Beogradu i 80% na Savskom vencu. Ukupan rast prometa je oko 2.5 puta na Starom gradu, dva puta na Vracaru, tri puta na Savskom vencu i oko 50% na Novom Beogradu.

Neki zakljucci:

- Ko je kupio stan 2009. u Beogradu do 2015. je u proseku bio u gubitku -20%, a u centralnim opstinama -25%. Izasao je iz minusa tek 2021, i to tek nominalno (ne racunajuci inflaciju).
- Izmedju 2017. i 2022. najvise su zaradili vlasnici starogradnje na Novom Beogradu, preko 50% za pet godina. Pomalo iznenadjujuce, rast cena u Beogradu na vodi u istom periodu je tek oko 20%.
- Ako ponovo dodje do kraha trzista, mogao bi se najpre ocekivati veliki pad prometa, a cene bi mogle postepeno padati godinama.
- Cak i ako i kad bude doslo do naglog pada prometa, rast cena bi se mogao nastaviti jos neko vreme. Dok je promet pao za 60-70% izmedju 2008. i 2009, cene u centru grada su rasle i u 2009.

Ovdje piše da je cijena novogradnje na Vračaru 2021 god. 2200 €\m2, a 2022. god. 2300 €\m2.
Gdje to ima za te pare na Vračaru?
Ja nisam našao.
Ono što ja nalazim je:
2.600-2.800 €\m2 Crveni krst;
2.400-2.800 €\m2 Južni bulevar;
3.000-3.400 €\m2 potez oko Požarevačke, Lozničke, Niške i Vojvode Šupljikca;
3.500-4.200 €\m2 oko Kalenić pijace i Čubure;
4.000 + Hram, top mikrolokacije i extralux gradnje.
Sve cijene su bez PDV-a.

 

[quasar]

Cekamo jos da rgz da proradi da vidimo da li sam dobro predvideo pad prodaje (u NS) - trenutno ispada da prodaje skoro nema, ali to mislim da je nemoguce (sa 428 stanova u NS1 i 2 na 4 stana), ali me iskreno zanima kakvo je stanje i da li sam dobro predvideo ili su dobro predvideli drugi rast prodaje...

RGZ ima nove podatke - i dalje nisam siguran da li su azurirali sve podatke za Jun iako ima prodatih i 30. Juna u listi, ali trenutna situacija je ovakva:

NS1
April 2022 - 196
Maj 2022 - 194
Jun 2022 - 42

NS2
April 2022 - 174
Maj 2022 - 183
Jun 2022 - 20

 

[Igor]

Jun ne može biti merodavan sve i da ažuriraju pošto jednostavno nisu radili pa nisu imalli šta ni da unesu. Nije nemoguće da će zato jul biti nešto jači pa je pitanje koliko će i on biti merodavan.

 

[Medekobrada]

Kad god neko da analizu podataka krene se sa osporavanjem. Bitno je smisleno tumaciti podatke. A podaci uvek mogu biti netacni ili iz pogresnog izvora. Ako se podje od pretpostavke da su u svim periodima bili pogresni onda je moguce dati analizu i takvih podataka. Dobro tumacenje moze dati neku ocekivanu perspektivu ali za preciznost je potrebno uneti i stalno iskacuce nove faktore. Realno svi vidimo da kratkorocno nece biti ni rasta prodaje ni rasta cena. Pitanje je koliko ce biti pad prodaje i koliko vremena treba da dodje do pada cena u realnoj vrednosti. Deluje da je trenutno stagniranje ili blag pad koji ce se ubrzati sa jeseni. Pad cena najranije vidim sa pocetkom 2023 i odmah zatim jos znacajniji pad prodaja.

 

[quasar]

Jun ne može biti merodavan sve i da ažuriraju pošto jednostavno nisu radili pa nisu imalli šta ni da unesu. Nije nemoguće da će zato jul biti nešto jači pa je pitanje koliko će i on biti merodavan.

Juce je bilo 4 unosa u NS 1 i 2 sto znaci da mogu da unesu unazad u Jun sto su i uradili. Pravo pitanje je samo da li su uneli sve sto su imali. Ako idu hronoloski onda jesu, posto ima par prodaja i 30. Juna.

 

[marketwatcher]

RGZ ima nove podatke - i dalje nisam siguran da li su azurirali sve podatke za Jun iako ima prodatih i 30. Juna u listi, ali trenutna situacija je ovakva:

NS1
April 2022 - 196
Maj 2022 - 194
Jun 2022 - 42

NS2
April 2022 - 174
Maj 2022 - 183
Jun 2022 - 20

Junski podaci su nekompletni + katastar nije radio deo meseca, tako da ti podaci nisu merodavni. Zbog toga ce i julski verovatno biti iskrivljeni.

Sto se tice prethodnih meseci, u Beogradu (jos uvek?) nije vidljivo usporavanje u pogledu broja transakcija. U prvih pet meseci 2022. broj transakcija je oko 6% veci nego u prvih pet meseci 2021. (Maj je cak 10% veci nego maj prosle godine, april 5% manji, mart 12% veci.) To predstavlja odredjeno usporavanje rasta u odnosu na pre par meseci, kada je obim transakcija bio 10% veci nego 12 meseci ranije, ali (jos uvek?) nema pada.

EDIT: Ono sto je zanimljivo jeste da promet opada van centra grada i Novog Beograda. Dok je promet na Starom gradu, Savskom vencu, Vracaru i Novom Beogradu 26% veci u prvih pet meseci ove godine u odnosu na proslu godinu, u ostalim opstinama promet je 5% manji.

Ovdje piše da je cijena novogradnje na Vračaru 2021 god. 2200 €\m2, a 2022. god. 2300 €\m2.
Gdje to ima za te pare na Vračaru?
Ja nisam našao.
Ono što ja nalazim je:
2.600-2.800 €\m2 Crveni krst;
2.400-2.800 €\m2 Južni bulevar;
3.000-3.400 €\m2 potez oko Požarevačke, Lozničke, Niške i Vojvode Šupljikca;
3.500-4.200 €\m2 oko Kalenić pijace i Čubure;
4.000 + Hram, top mikrolokacije i extralux gradnje.
Sve cijene su bez PDV-a.

Podaci su preuzeti sa NKOSK i RGZ (dao sam link, mozete proveriti sami). Razlika u odnosu na oglasene ili ponudjene cene moze nastati po vise osnova:

- Oglasene cene su po pravilu vise nego realizovane.
- Odredjeni kupci mogu dobiti povlascene cene.
- Deo placene cene je mozda placen na crno i nije prikazan u ugovoru.
- Mozda je doslo do ubrzanog rasta cena u poslednjem kvartalu.

U svakom slucaju, podaci su uporedivi kroz vreme (nema razloga za sumnju da ijedan od faktora zbog kojih se oglasene/ponudjene i ugovorene cene mogu razlikovati ima veci uticaj danas nego pre x godina), pa se zato dinamika rasta cena i broja transakcija moze smatrati reprezentativnom.

 

[Nix]

Junski podaci su nekompletni + katastar nije radio deo meseca, tako da ti podaci nisu merodavni. Zbog toga ce i julski verovatno biti iskrivljeni.

Sto se tice prethodnih meseci, u Beogradu (jos uvek?) nije vidljivo usporavanje u pogledu broja transakcija. U prvih pet meseci 2022. broj transakcija je oko 6% veci nego u prvih pet meseci 2021. (Maj je cak 10% veci nego maj prosle godine, april 5% manji, mart 12% veci.) To predstavlja odredjeno usporavanje rasta u odnosu na pre par meseci, kada je obim transakcija bio 10% veci nego 12 meseci ranije, ali (jos uvek?) nema pada.

EDIT: Ono sto je zanimljivo jeste da promet opada van centra grada i Novog Beograda. Dok je promet na Starom gradu, Savskom vencu, Vracaru i Novom Beogradu 26% veci u prvih pet meseci ove godine u odnosu na proslu godinu, u ostalim opstinama promet je 5% manji.



Podaci su preuzeti sa NKOSK i RGZ (dao sam link, mozete proveriti sami). Razlika u odnosu na oglasene ili ponudjene cene moze nastati po vise osnova:

- Oglasene cene su po pravilu vise nego realizovane.
- Odredjeni kupci mogu dobiti povlascene cene.
- Deo placene cene je mozda placen na crno i nije prikazan u ugovoru.
- Mozda je doslo do ubrzanog rasta cena u poslednjem kvartalu.

U svakom slucaju, podaci su uporedivi kroz vreme (nema razloga za sumnju da ijedan od faktora zbog kojih se oglasene/ponudjene i ugovorene cene mogu razlikovati ima veci uticaj danas nego pre x godina), pa se zato dinamika rasta cena i broja transakcija moze smatrati reprezentativnom.

Hvala Marketwatcher na detaljnoj prezentaciji, nisam skoro video u jednom postu ovako lepo i pregledno organizovane podatke, a pratim ovu temu vec duze vreme, voajerski
Slazem se sa StevanHN, nekako je prevelika razlika za Vracar novogradnju za 2022. izmedju toga sto pise i stanja na terenu. U potrazi sam za stanom vec nekoliko meseci (Vracar je bio lokacija u opticaju,sada sam zapeo za Dunavski kej- Dorcol)... i za 2300 tesko je naci i iole solidnu starogradnju na Vracaru(ma koji deo), o novogradnji da ne pricam. Da je starogradnja u pitanju mozda bih pomislio- ok oglasili za jednu cenu pristali za 30% manje, mada ni tu ne bih bio siguran, 10% - 15% mozda.