Cene nekretnina

[mića]

Njemu troskovi izgradnje porastu sa 1000 evra na 1.1000 evra, on digne cenu sa 4.000 na 4.400, sa inflacijom je uvek u plusu.


Ako finansira novcem kupca znaci da ne mora da ulaze svoj novac. Moze da udje sa malim parama u pricu i da sve nadalje finansira novcem kupaca, leverage efekat), i onda je prinos veci na ulozeni novac. U prvom slucaju ulozi 2.5k e/m2 i uzme nazad 4k e/m2. U drugom slucaju ulozi 1k e/me i uzme nazad 4k e/m2. Ocigledno je u drugom slucaju zarada znatno veca.
Mada nisam siguran sta si napisao, ja sam samo dao analizu gde sam pretpostavio da on ne prodaje stanove u izgradnji i da nema drugog novca osim svog, i to uporedio sa slucajem da stanove prodaje u izgradnji i taj novac koristi za finansiranje dalje izgradnje.

Nije isto, prinos se racuna u odnosu na ulozen novac. Ako ulozis 100 evra i iz price izadjes sa 2000 evra tebi je prinos 1900%, ali ako u pricu udjes sa 1000 evra i izadjes sa 2000 evra tebi je prinos 100%.

Ovim 1000 evra sto si platio u drugom slucaju si platio tudjim novcem. Kad se finansiras tudjim novcem tebi raste profit u odnosu na ulozeni novac, to se zove leverage efekat (https://www.munich-business-school.de/en/l/business-studies-dictionary/financial-knowledge/leverage-effect#:~:text=The leverage effect describes the,cost of the borrowed capital.)

A ko kaže da je sa 4000 podigao na 4400..to ti radiš ili misliš da neko radi ? Predlazem ti da se bavis time jer sve znaš i razumeš...uđi slibodno kad je to toliko lako i mnogo para.

 

[Filip 01]

Zaboravio sam još da dodam u stavke za koje je Investitor dužan.
Da plaća penale po Ugovoru ako kasne radovi, da je zadužen u garantnom roku da popravi u zgradi neke eventualne probleme.
Kazne od inspekcije, razne kradje po gradilištu(uglavnom protivpožarni aparati prvi dobiju noge), zato se poslednji i to taj dan kada požarci dolaze u inspekciju.
Razna oštećenja vrata nakon postavljanja itd...
Ima tu sada svega, jer možeš ti ključ u ruke sa Izvodjačem da dogovoriš pa se to na njega prevacuje, ali to je onda skuplja gradnja.
Ljubavnica i najnoviji dzip... Dobro malo se šalim sada, ali mogla bi neka sekretarica ili asistentica za prodaju i trebaju dobra kola. Ne veruju kupci da možeš da izguraš izgradnju zgrade ako nemaš skuplja kola.

 

[iv4n]

Zaboravio sam još da dodam u stavke za koje je Investitor dužan.
Da plaća penale po Ugovoru ako kasne radovi, da je zadužen u garantnom roku da popravi u zgradi neke eventualne probleme.
Kazne od inspekcije, razne kradje po gradilištu(uglavnom protivpožarni aparati prvi dobiju noge), zato se poslednji i to taj dan kada požarci dolaze u inspekciju.
Razna oštećenja vrata nakon postavljanja itd...
Ima tu sada svega, jer možeš ti ključ u ruke sa Izvodjačem da dogovoriš pa se to na njega prevacuje, ali to je onda skuplja gradnja.

Kako li Bugari sve ovo handle-uju
Trebalo bi nasi investitori da idu u Bugarsku i pitaju ih kako oni sve to mogu da izfinansiraju i da zarade na prodaji pri ceni od 1.300 evra

...i trebaju dobra kola. Ne veruju kupci da možeš da izguraš izgradnju zgrade ako nemaš skuplja kola.

Ovo ko Sojic, ne kupuje on to zbog sebe nego zbog preduzece
Ja kad vidim da investitor ima dobra kola to samo potvrdjuje pricu koliko zaradjuju
Ne verujem da moze da izgura zato sto on u pricu ulazi sa nekom sicom, pa preko leverage-a mu sve finansiraju kupci.
Ali ako se desi nesto pa investitor pukne, onda nemas od cega da naplatis

 

[Salev85]

Znaci, iz zemalja EU ljudi odlaze a iz raspalih ruskih gubernija ne? Znaci, nama je u interesu da ne udjemo u EU? Svasta ovde moze da se procita.

Lepo ja kažem iq75 kad ne odgovara narativu

 

[Filip 01]

Evo dao si im ideju da odu u Bugarsku, to jest da njih kompletno unajme da dodju ovde da grade.
Ne znam, i ja sam bio iznenadjen kada sam video cene apartmana na prodaju u Banskom.
U gradu su ipak ozbiljnije inspekcije i mnogo ljudi prati i slika gradilište, pa se ipak održava veći nivo izgradnje, bezbednosti i kvaliteta.
Na Kopaoniku sam vidjao da majstor drži drugog majstora za noge kako bi ovaj završavao oluke na krovu, jer skela je skupa i trošak.
Opremu niko, bezbednosti i ogradjivanje gradilišta niko itd... Pitanje i od inženjera da li se i pojavi neko. Sve su to uštede.
Pa bi trebalo višak i iskop na deponiju i to košta, ali možda i nekog ne košta i pronadje način i za to.
Tako da što se tiče same izgradnje jako varira od projekta do projekta, od Investitora do Investitora itd...
Pa ovde na forumu imaš mnogo inženjera i arhitekata, pa samo izmedju njih medjusobno se razlikuje duplo cena po m2 projekta ili mesečno angažovanje.

 

[iv4n]

https://www.reddit.com/r/AskSerbia/comments/1l298a0/kakvo_je_stanje_na_trzistu_nekretnina

Neki od komentara:

Ja sam stava da će tržište pući onoga trenutka kada SNS izgubi vlast, ako se to desi.

Većina investitora u Beogradu su povezani sa SNS i građevina predstavlja glavni izvor prihoda korumpiranog sistema. Služi za legalizaciju prljavih para i legalnu zaradu kroz ilegalne radnje, poput nameštanja tendera i direktnih davanja poslova njihovim nesposobnim firmama, i uništavanja konkoruncije kroz inspekcije, pretnje, itd. Stava sam da veštački drže cenu iznad realane, odnosno da su je napumpali i da je održavaju tolikom.

Znam invesitore koji u svom vlasništvu poseduju 20+ stanova koji stoje prazni i čekaju prodaju, takođe znam i da se vrši pritisak na njih da ne smeju da spuste cenu kvadrata.

nilo je negde i javno, da ima preko 9000 stanova koji su dobijeni u kompezaciji, recimo firma A radi keramiku investioru B , i plaćeni su sa kvadratima, stanom.. i da im je "sugerisano" da ne stavljaju takve stanove na tržište..

 

[mariks]

Da, i to si uzeo za primer worst case scenario.
A investitor je ulozio "samo" plac + troskovi izgradnje + takse, tj. 2.500 evra, a od toga ostvario profit 1.500 evra.

I tu takodje ne racunamo to sto tokom izgradnje dobije sredstva od kupaca kojim dalje finansira sve sto mu treba.

Znaci, investitor koji plati skup plac gde ga plac kosta 1000e/m2 izgradjene povrsine, i neka je lux izgradnja 1000 e/m2, i takse 500e/m2, i neka ne uzme ni dinar od kupaca, nego apsolutno sve finansira iz svog dzepa, i neka zgradu prvi 3 godine, njemu se vrednsot ulozenog novca povecala sa 2.500 evra na 4.000 evra. To je prinos od 60% za 3 godine, i to ne racunamo inflaciju gde on proda i po vecoj ceni. Prinos od 60% za 3 godine je prinos od 17% godisnje, u najgorem mogucem scenariju.

A u praksi je to verovatno i daleko vise, jer smo pretpostavili da je sve platio preskupo i da nije koristio novac kupaca da finansira izgradnju, sto je totalno nerealno. Realno je da je recimo samo kupio plac i ulozio 1000 e/m2, a sve ostalo da finansira novcem kupaca, i tu je prinos 300% za 3 godine, odnosno to je prinos od 58.7% godisnje.

Ok to je 30-40% od 4000e kao sto smo i pricali. Na godisnjem nivou se to smanjje. Ko tebi brani da za projekqt uzmes 100e umesto 1000? IT je jos i veci balon, ulog 0, sve je zarada, a samo on ima korist od toga.

 

[iv4n]

Ok to je 30-40% od 4000e kao sto smo i pricali. Na godisnjem nivou se to smanjje.

Nije 30-40%, nego 60%. Uporedjuje se sa ulozenim, a ne sa cenom. I to je worst case scenario. A sa leverage efektom to tek ide u nebesa.

Ko tebi brani da za projekqt uzmes 100e umesto 1000? IT je jos i veci balon, ulog 0, sve je zarada, a samo on ima korist od toga.

U IT-ju imas konkurenciju iz celog svega, ukljucujuci i puno nelojalne konkurencije i tu se zaradjuje radom, ovde su investitori zasticeni kao beli medvedi, nemaju konkurencije, nego su svi zajedno povezani, dogovaraju se oko cena i cine oligopol, sto cinjenicom da ti treba veliki kapital za pricu (pitanje je odakle nekima kapital), sto netrzisnim barijerama (dozvole za gradnju i sl za cije dobijanje se opet cesto vezuju koruptivne radnje), sto politickim i drugim vezama.

 

[mariks]

Nije 30-40%, nego 60%. Uporedjuje se sa ulozenim, a ne sa cenom. I to je worst case scenario. A sa leverage efektom to tek ide u nebesa.


U IT-ju imas konkurenciju iz celog svega i tu se zaradjuje radom, ovde su investitori zasticeni kao beli medvedi, nemaju konkurencije, nego su svi zajedno povezani, dogovaraju se oko cena i cine oligopol, sto cinjenicom da ti treba veliki kapital za pricu (pitanje je odakle nekima kapital), sto netrzisnim barijerama (dozvole za gradnju i sl za cije dobijanje se opet cesto vezuju koruptivne radnje), sto politickim i drugim vezama.

Ne mozes da racunas leverageom jer ne znas koliki je za koga. Neko finansira iz svojih sredstava neko sve iz tudjih. Sustina je da je toliko.

Sto se konkurencije tice svuda je imas, fora je sto je u izgradnji manja. Ako je pozeljna lokacija pogotovo u BGu to se zna ko gradi. U manjem mestu mozes i sam da pravis zgradu. Eto napravi u Leskovcu garant niko nece da ti brani. Sustina je da svako ulazi u neki posao i ocekuje zaradu, a ne milostinju. A kolika je zarada na kraju dana zavisi od trzista. To sto je kod nas iracionalno je drugi problem, a u tome pomaze drzava sa “olaksicama”.

 

[iv4n]

Ne mozes da racunas leverageom jer ne znas koliki je za koga. Neko finansira iz svojih sredstava neko sve iz tudjih. Sustina je da je toliko.

Sto se konkurencije tice svuda je imas, fora je sto je u izgradnji manja. Ako je pozeljna lokacija pogotovo u BGu to se zna ko gradi. U manjem mestu mozes i sam da pravis zgradu. Eto napravi u Leskovcu garant niko nece da ti brani. Sustina je da svako ulazi u neki posao i ocekuje zaradu, a ne milostinju. A kolika je zarada na kraju dana zavisi od trzista. To sto je kod nas iracionalno je drugi problem, a u tome pomaze drzava sa “olaksicama”.

Ti mislis da u manjim mestima nema onih koji bi da ti nude zastitu? Veruj mi, slusao sam price za mnogo manja mesta od Leskovca.

 

[mariks]

Ne znam. Znam par ljudi koji grade u S. Palanci bez problema. Veci problem je “podmazivanje” drzavnih organa.

 

[iv4n]

Ne znam. Znam par ljudi koji grade u S. Palanci bez problema. Veci problem je “podmazivanje” drzavnih organa.

Mozda su platili kome treba da ne bi bilo problema (sem drzavnih organa), ali niko ne prica o tome

 

[Suzuman]

Danas smo u nekoj negativi, ali evo dobrih vesti!
Inflacija prvi put u istoriji, otkad je sveta i veka, ispod 4%.

VuÄiÄ saopÅ¡tio važne vesti: "Inflacija prvi put ispod 4%"; "OtvoriÄemo najmanje pet fabrika" VIDEO

Predsednik Aleksandar VuÄiÄ izjavio je danas da prema fleÅ¡ proceni meÄugodiÅ¡nja inflacija za maj iznosi 3,8 odsto.

www.b92.net

 

[Analitičar]

Ti mislis da u manjim mestima nema onih koji bi da ti nude zastitu? Veruj mi, slusao sam price za mnogo manja mesta od Leskovca.

Pa sto ne kupis u Leskovcu za 1100 eur/m2 u koju je uključena garaža. Peti po veličini grad u Srbiji, malo li je? Za te pare nema ni u Sofiji

 

[iv4n]

Pa sto ne kupis u Leskovcu za 1100 eur/m2 u koju je uključena garaža. Peti po veličini grad u Srbiji, malo li je? Za te pare nema ni u Sofiji

Ne zivim tamo niti sam na bilo koji nacin vezan za Leskovac, zasto bih kupio. I znam, sad ces reci: "Epa, Beograd je svetska metropola, mi smo u zlatnom dobu, svi hoce da zive ovde i zato su takve cene". Ok, neka je i tako, ja ove niske cene samo navodim kao primer koji objasnjava koji su realni troskovi izgradnje stana, sve ostalo je pumpanje cene. A cene su nenormalne. Cak je i Nis dosta skuplji od Sofije. Znam ljude koji su recimo kupili novogradnju u Pirotu, ali zive tamo, ja ne zivim tamo.

 

[Analitičar]

Ne zivim tamo niti sam na bilo koji nacin vezan za Leskovac, zasto bih kupio. I znam, sad ces reci: "Epa, Beograd je svetska metropola, mi smo u zlatnom dobu, svi hoce da zive ovde i zato su takve cene". Ok, neka je i tako, ja ove niske cene samo navodim kao primer koji objasnjava koji su realni troskovi izgradnje stana, sve ostalo je pumpanje cene.

Pa šta ako ne živiš tamo, jel problem živeti u gradu koji ima gas, struju, optiku, sve blagodeti civilizacije? Ah da, nema stated caramel cold brew po ekstra povoljnoj ceni od 600 dinara. Pomozi decentralizaciji Srbije svojim primerom, uradi nešto za svoju zemlju.

 

[iv4n]

Pa šta ako ne živiš tamo, jel problem živeti u gradu koji ima gas, struju, optiku, sve blagodeti civilizacije? Ah da, nema stated caramel cold brew po ekstra povoljnoj ceni od 600 dinara. Pomozi decentralizaciji Srbije svojim primerom, uradi nešto za svoju zemlju.

Ne razumem o cemu pricas, ja vec zivim u Nisu.

 

[shadestudio]

Znaci ako je kvadrat 4000e onda je plac 1000e po kvadratu izgradjene povrsine (da uzmemo gornje cifre radi ilustracije). Neka je lux gradnja jos 1000e (a nije ali neka bude) i neka drzava uzme 500e po kvadratu na takse to je 2500e lux gradnja sve gornje cifre. Razlika izmedju 2500 i 4000 je profit + korupcija

Samo jos dodaj cenu projektnog finansiranja, cenu projekta zgrade, pdv, porez i dividende na finalni profit i shvatices da to nije bas tako kao sto zamisljas.

Nekih 15-20% je sasvim korektan i normalan roi za organizaciju celog posla i rizik. Dodaj i troskove zaposlenih.
Zar ocekujete da vam neko izgradi stan i stavi glavu u torbu za dzabe?

I ja sam letos pravio nadstresnicu neku, 1500e sam procenio onako kako to ljudi inace procenjuju i ovde na forumu jer sta tu ima, malo gradje i lima.
Izaslo me 4200e, tako da ono, jedno je racunati u glavi, drugo je poceti pa videti koliko sta kosta.

 

[iv4n]

Samo jos dodaj cenu projektnog finansiranja, cenu projekta zgrade, pdv, porez i dividende na finalni profit i shvatices da to nije bas tako kao sto zamisljas.

Nekih 15-20% je sasvim korektan i normalan roi za organizaciju celog posla i rizik. Dodaj i troskove zaposlenih.
Zar ocekujete da vam neko izgradi stan i stavi glavu u torbu za dzabe?

I ja sam letos pravio nadstresnicu neku, 1500e sam procenio onako kako to ljudi inace procenjuju i ovde na forumu jer sta tu ima, malo gradje i lima.
Izaslo me 4200e, tako da ono, jedno je racunati u glavi, drugo je poceti pa videti koliko sta kosta.

Sta to Bugari imaju, a mi nemamo, pa ne mozemo da obezbedimo stanove u glavnom gradu za 1.300 e/m2? Jel oni ne placaju projektno finansiranje, poreze, troskove zaposlenih i sl?

 

[mića]

Ne zivim tamo niti sam na bilo koji nacin vezan za Leskovac, zasto bih kupio. I znam, sad ces reci: "Epa, Beograd je svetska metropola, mi smo u zlatnom dobu, svi hoce da zive ovde i zato su takve cene". Ok, neka je i tako, ja ove niske cene samo navodim kao primer koji objasnjava koji su realni troskovi izgradnje stana, sve ostalo je pumpanje cene. A cene su nenormalne. Cak je i Nis dosta skuplji od Sofije. Znam ljude koji su recimo kupili novogradnju u Pirotu, ali zive tamo, ja ne zivim tamo.

Ispada da smo svi iz Bgd ...
Neverovatno

 

[Analitičar]

Ne razumem o cemu pricas, ja vec zivim u Nisu.

Da, ali želiš vikend-stan u BG, i to centar, Dorćol, Vračar. Kad bi više ljudi išlo u Niš, Leskovac, Pirot, onda ne bi bilo gomilanja stanova u BG-u. Sta fali novogradnji za 1k eur, to je priustivo i sa prosečnom platom. Ne moraju svi u Beograd.

 

[Defke]

https://www.reddit.com/r/AskSerbia/comments/1l298a0/kakvo_je_stanje_na_trzistu_nekretnina

Neki od komentara:

Reddit je tu uvek da ucini da i najgluplji komentari na ovoj temi deluju kao doktorske disertacije.

Zamisli kad SNS izgubi vlast onda ce investitori (za koje on iz pouzdanih izvora iz mamine sobe zna da su svi njihovi) da urade ???? pa ce puci trziste.

 

[iv4n]

Da, ali želiš vikend-stan u BG, i to centar, Dorćol, Vračar. Kad bi više ljudi išlo u Niš, Leskovac, Pirot, onda ne bi bilo gomilanja stanova u BG-u. Sta fali novogradnji za 1k eur, to je priustivo i sa prosečnom platom. Ne moraju svi u Beograd.

Slazem se, neka i firme i ambasade i vlade i ministarstva predju u druge gradove, Suboticu, Kragujevac, Nis, Leskovac, Krusevac,...

 

[shadestudio]

Sta to Bugari imaju, a mi nemamo, pa ne mozemo da obezbedimo stanove u glavnom gradu za 1.300 e/m2? Jel oni ne placaju projektno finansiranje, poreze, troskove zaposlenih i sl?

Znaju li Bugari za to?

While apartment prices generally range between €2,300-2,500 per sq. m on the secondary market, luxury properties in the most prestigious areas can reach €4,000 per sq. m.

 

[Defke]

U IT-ju imas konkurenciju iz celog svega, ukljucujuci i puno nelojalne konkurencije i tu se zaradjuje radom, ovde su investitori zasticeni kao beli medvedi, nemaju konkurencije, nego su svi zajedno povezani, dogovaraju se oko cena i cine oligopol, sto cinjenicom da ti treba veliki kapital za pricu (pitanje je odakle nekima kapital), sto netrzisnim barijerama (dozvole za gradnju i sl za cije dobijanje se opet cesto vezuju koruptivne radnje), sto politickim i drugim vezama.

Pored reketiranja kafica, kupovine stanova kriminalnim parama, kraduckanja u Bugarskoj, racunice za izgradnju zgrade na Vracaru, ‘pravog’ indeksa nekednakosti, sada pouzdano znas i kakva je konkurencija medju investitorima i koliko su zasticeni.

Koliko smo mi samo blagosloveni na ovoj temi sto imamo jedan ovakav kanal za informacije koje mu se pri tom same javljaju vez ikakvih izvora ili licnog dodira sa tematikom.