Cene nekretnina

[ccc]

Prosečna plata u Beogradu je 756 evra, podaci iz Januara.

 

[shadestudio]

Nekako su ti baš, baš loši primeri. Ali, sve u cilju dezinformisanja neupućenih

Ova stranica mi je zanimljiva, naravno reč je o Americi: https://www.longtermtrends.net/home-price-median-annual-income-ratio/

I ovo - nije reč o naučnoj studiji, ali omogućava neku kakvu-takvu uporedivost podataka: https://www.numbeo.com/property-investment/region_rankings.jsp?title=2022&region=150

Ovaj dijagram kretanja cene kroz istoriju je jako koristan.
U principu vidi se da dugorocno nekretnine uvek vrede vise nego sto su vredele, makar i nominalno.
I pucanje balona uopste ne snizava cenu u meri u kojoj se cekaci pucanja nadaju.
I sto je jos zanimljivije, iako je pukao balon 2008, sada su cene nadvisile prethodnu najvisu cenu 2008. godine. Ja ne znam ko gledajuci ovakav dijagram moze da donese zakljucak da treba cekati. I to pucanje balona mozda spusti cenu samo za petinu.

 

[vradovic]

Na sve to treba dodati da je Srbija znacajno stabilnije trziste iz vise razloga.
1) mnogo manje muljanja i prljavog novca nego u Americi
2) mnogo veci broj kupaca za kes sto dodaje stabilnost da nema potrebe da idu u bankrot
3) porezna politika destimulise prodaju pre isteka 10 godina sto je kontra u odnosu na US

Sto prakticno znaci ako u US padnu 30% u Srb ce 10%

 

[Sava Sava]

Građevinski sektor će tražiti pomoć države zbog poskupljenja građevinskog materijala, i država će pomoći, ako gradnja stane cene kvadrata će podići za duplo...ali kratkog veka jer cela Srbija zavisi upravo od gradnje kvadrata.Ne znam kako će se završiti, ali ako gradnja stane puca i cena kvadrata.

 

[kroki]

Kako ne znas kako ce se zavrsiti, kad si rekao posle 15. aprila sledi katastrofa.

 

[Sava Sava]

Pa naravno, ipak...želim da nisam u pravu.

 

[chiki]

Dobar prijatelj završava kuću i kažu da je usporila jagma za gradjevinskim materijalima. Ako nije hitno ljudi čekaju da vide šta će biti jer su cene odletele...

 

[Bocko]

Pa nismo bas uspostavili konsenzus ni tad kad smo racunali

Po Numbeo je prosecna plata u Bg 550e sto nije tacno. Numbeo je self reported a kod nas se prosecna plata konstantno potcenjuje i na nivou drzave i na nivou grada i cesto brka sa medijanom.

I pored tog loseg odnosa plata i cena opet imamo veci procenat stanovnistva koji poseduje svoje nekretnine od gotovo svih zapadnih zemalja. To je izmedju ostalog posledica komunizma ali mozda se i tu krije odgovor na nele naizgled nelogicne stvari. Jednostavno, manji procenat stanovnistva uopste ulazi na trziste, a i kada ulazi, cesto ne kupuje od plate vec od preprodaje necega sto vec ima u vlasnistvu.

Prosecna cena kvadrata u centru je navedena kao 3k a van 1.7k. Nbg je realno negde izmedju.

Ono gde sam ja računao korišćena je prosečna plata za Beograd sa statističkog zavoda. Za primer smo uzimali nekakav prosek u smislu obične ljude u Bg, prosečna naselja van gradskog centra Rakovica itd. I navedeni su svi izvori. Suština je da jesmo u lošijem položaju.

Ko ne veruje neka izgugla jer ima novinskih članaka na tu temu oko perioda povrata i vremena potrebnog za kupovinu stana i poređenje sa drugim državama.
Ako to treba ovde da opovrgavamo i dokazujeno onda stvarno gubi smisao diskusija. Kod nas je možda veći jaz bogatih i siromašnih pa zato deluju ti parametri toliko loše jer svakako ne kupuje prosek stanove u Bg nego verovatno 10% stanovništva ali ne treba zaboraviti da Bg ima ogroman problem sa saobraćajem i da je jedna od retkih prestonica u Evropi od preko 2 miliona stanovnika bez metroa.

Za Ruse se navodi da uzimaju prostore u zakup ali na kratak rok. Bilo je informacija da se oko 60 ruskih komapanija prijavilo na jednoj adresi što znači da mnogi dolaze ali samo papirološki. Ako i poguraju cenu to može značiti da pad jednog dana može biti i veći od onoga što bi bio realan pad.

Slažem se sa Vradovicem da niko ovde ne govori o potencijalnom pojeftinjenju od 50% (ako ga i bude). Ali je činjenica da sektor ulazi u krizu i da će doći do smanjenja ponude a možda i problema sa likvidnošću.

Opet ovde ima puno raznih ljudi i dezinformacija pa svakako ove informacije ovde treba da se uzimaju sa velikom rezervom.

 

[Defke]

Mene licno, kao nekoga ko jos ceka pocetak izgradnje projekta u kome uzimam stan, najvise brinu potencijalna odustajanja od projekata.

Moguce da ako krene do masovnog usporenja izgradnje, oni projekti koji su pri kraju krenu sa rasprodajom da bi nekako isterali ono sto su poceli do kraja. To je neka slamka za koju se sad odrzim u slucaju da sve bas krene nizbrdo.

Medjutim ne vidim kako smanjenje ponude dugorocno vodi smanjenju cena. To upravo odgovara onima koji su gomilali za preprodaju, i nikome vise.

 

[sundjer_bob]

Mene licno, kao nekoga ko jos ceka pocetak izgradnje projekta u kome uzimam stan, najvise brinu potencijalna odustajanja od projekata.

Kad se ne bi svi gurali da što pre kupe nešto sto jos uvek nije napravljeno, ne bi ni imao tu brigu. I zamisli tek ovo, "investitori" ne bi mogli da se bahate i da odlažu rokove po nekoliko godina i ne bi uručivali stanove sa falinkama i da ih to apsolutno ne interesuje, jer je već plaćen stan. Sve smo najgore pokupili sa zapada...

Medjutim ne vidim kako smanjenje ponude dugorocno vodi smanjenju cena. To upravo odgovara onima koji su gomilali za preprodaju, i nikome vise.

Neko je kačio pre par stranica Shiller-ovo objašnjenje da količina gradnje raste zbog rasta cena, a ne suprotno. Imalo bi smisla da ta količina gradnje stvori ponudu i da obori cenu, ali iz nekog razloga i sa ovim ludačkim cenama i profitima nema dovoljno gradnje. Možda grad otežava i ograničava gradnju? Šta god da je razlog, kad padnu cene, smanjuje se i gradnja, što opet ima smisla.

Moje mišljenje je da ako nastave da podižu kamatne stope, cene stanova će pasti sigurno.

 

[Bocko]

Kad se ne bi svi gurali da što pre kupe nešto sto jos uvek nije napravljeno, ne bi ni imao tu brigu. I zamisli tek ovo, "investitori" ne bi mogli da se bahate i da odlažu rokove po nekoliko godina i ne bi uručivali stanove sa falinkama i da ih to apsolutno ne interesuje, jer je već plaćen stan. Sve smo najgore pokupili sa zapada...


Neko je kačio pre par stranica Shiller-ovo objašnjenje da količina gradnje raste zbog rasta cena, a ne suprotno. Imalo bi smisla da ta količina gradnje stvori ponudu i da obori cenu, ali iz nekog razloga i sa ovim ludačkim cenama i profitima nema dovoljno gradnje. Možda grad otežava i ograničava gradnju? Šta god da je razlog, kad padnu cene, smanjuje se i gradnja, što opet ima smisla.

Moje mišljenje je da ako nastave da podižu kamatne stope, cene stanova će pasti sigurno.

Ima informacija da neće ECB drastično povećati kamatne stope- tipa 0,5% u drugom delu godine.


Zanimljiv tekst o tome da je prestala tražnja za vikendicama kao što je postojala u vreme korome:

Kosmaj i Avala hit lokacije za vikendice: Spremite od 25.000 do 40.000 evra

Nakon vrhunca koje je doživela potražnja za vikendicama, popularnost ovih nekretnina opada, ali se cene ne smanjuju. Mir, tišinu i udaljenost od burnog ritma grada već su obezbedili mnogi koji su to želeli, a ukoliko se na takav korak odlučujute, Nova.rs vam otkriva gde su u okolini Beograda...

nova.rs

Ja pre mislim da će prestati investiciono kupovanje i tražnja radi sigurnosti čim se stabilizuju odnosi EU-Rusija (ta tražnja čini oko 60-70% tražnje). I takođe sa druge strane to je i stvar percepcije onoga ko kupuje šta on očekuje kad kupuje ali mislim da im se neće vratiti kroz rentu kako očekuju i da će i to povećati ponudu i spustiti cenu naročito starogradnje u periodu nakon 2023.-2024.

 

[shadestudio]

Ali mnogo ljudi i ne kupuje radi rente. Jednostavno bolje je drzati imovinu u nekretninama nego u gotovini. One su prilicno sigurne za cuvanje kesa.
Jos bolje je uloziti u biznis, ali mnogi to ne zele.

 

[Bocko]

Ali mnogo ljudi i ne kupuje radi rente. Jednostavno bolje je drzati imovinu u nekretninama nego u gotovini. One su prilicno sigurne za cuvanje kesa.
Jos bolje je uloziti u biznis, ali mnogi to ne zele.

Inflacija će biti ove godine ovakva i možda sledeće. U nekim prethodnim periodima ostvarivana je pozitivna kamata sada je negativna..

Na neke stvari ne može ni da se utiče- npr imate inflaciju u rsd koja se ponaša kao dodatni porez za sve nas. Kako to da predupredimo?

Država garantuje do 50k eur. 90% ljudi će držati baš keš jer nemaju dovoljno da kupe nekretninu i ne žele da se zadužuju s obzirom na situaciju. Najrealnija opcija za običnog čoveka su akcije ili fondovi.

A kad prođe kriza šta onda sa precenjenim nekretninama? naročito ako ih imate 5-10?

 

[shadestudio]

Pa nista, nekretnine uvek cuvas, kad tad im vrednost opet poraste, cak i posle pada.

 

[Defke]

Kad se ne bi svi gurali da što pre kupe nešto sto jos uvek nije napravljeno, ne bi ni imao tu brigu. I zamisli tek ovo, "investitori" ne bi mogli da se bahate i da odlažu rokove po nekoliko godina i ne bi uručivali stanove sa falinkama i da ih to apsolutno ne interesuje, jer je već plaćen stan. Sve smo najgore pokupili sa zapada...

Sve je to super u teoriji, ali kada dodje do toga da kupujes nemas bas previse izbora. Dok se zgrada izgradi, em je cena jos bezobraznija, em je izbor stanova mrsav, cesto ih uopste i nema. Ne guraju se ljudi jer vole.

 

[Mikie]

Толико инвеститорских манија у историји на којима можете да простудирате кретање цена, контексте, вредности, привреду, а овде се и даље полемише да ли је цена реална.

Ја ћу увек рећи да је тржиште у праву јер јесте. Могу да причам сто година како је вредност нереална, а на тржишту и даље да расте, али историјско искуство нам говори ипак како се развију неке ствари. Зна се како се параболе завршавају, само треба темпирати.

 

[Mikie]

Pa nista, nekretnine uvek cuvas, kad tad im vrednost opet poraste, cak i posle pada.

А за то време ти је капитал пропао.

 

[Bocko]

Cena luksuznih apartmana na Sitoniji 2.500 evra za kvadrat

Državljani Srbije nemaju proceduralnih ograničenja po pitanju kupovine stanova u Grčkoj, potrebno je samo da imaju interesovanje i, naravno – novac.

www.b92.net

 

[MrGood2016]

Ako je na Sitoniji m2 2.5k, u BG ima da bude 6.5k u Mirijevu. Sitonija interesantna turistima max 3 meseca godisnje, a BG cele godine vrvi od turista: sajamski turizam, seks turizam, medicinski turizam, pa Bugari kad krene NG rasveta, pa karantinski turisti iz Indije, pa najezda Madjara kad krene Soko do Peste..

 

[Pertla]

Sitonija je baš luksuz hahaha

 

[Bocko]

Sitonija je baš luksuz hahaha

Piše luxuzni apartmani.

Svakako jeste luxuz Novi Beograd izgleda za mnoge ovde koji nisu u životu ni izašli iz Srbije.

 

[Pertla]

Kakvi crni luksuzni apartmani,isto kao u Budvi što su lukuzni a sve se raspada.

 

[Bocko]

Kakvi crni luksuzni apartmani,isto kao u Budvi što su lukuzni a sve se raspada.

Ne bih baš preterivao da se Nbg raspada. Ali nije luksuz s tim da se neki kvartovi orodaju kao neka ekskuliziva ali to samo za naše prilike.

Za Sitoniju navode u tekstu mislim izgradnju neki novih apartmana i tu cenu kao i neke uobučajene cene tamo.

Suština je pitanje povrata investicije u Grčkoj za koju znamo po kojoj ceni se rentira i koliko m2 i uporedive nekretnine u Bg i njena cena i koliko košta renta i period povrata..

 

[Defke]

Citao sam negde, mozda bas i na ovom forumu, da su porezi u Grckoj dosta visi, kvalitet gardnje kod tih 'pristupacnih' nekretnina dosta los i generalno povrat investicije ne ide tako brzo.

 

[Echo]

Ako je na Sitoniji m2 2.5k, u BG ima da bude 6.5k u Mirijevu. Sitonija interesantna turistima max 3 meseca godisnje, a BG cele godine vrvi od turista: sajamski turizam, seks turizam, medicinski turizam, pa Bugari kad krene NG rasveta, pa karantinski turisti iz Indije, pa najezda Madjara kad krene Soko do Peste..

U tom nekom odnosu Marinkova bara ide na 7.5k-8k, pod uslovom da inflacija ne eskalira, onda i znatno više. Blizina Plavog mosta, prema planu grada izgradnja spomenika visine 40m, tu je autoput, i niz drugih pogodnosti. Sad je pravo vreme za investiranje.