Cene nekretnina

[sutraw]

Mislim da pored čisto ekonomskih pokazatelja, reseti (revolucije) se dešavaju kad postojeći društveni odnosi izgube legitimitet iz raznih razloga. Ljudima nije siromaštvo ili nejednakost dovoljno da bi reagovali, potrebno je da se izgubi vera u postojeći sistem.

 

[Boža M]

Da li ovde neko zna sta se desava sa naseljem Plavi Horizonti? Kakvo je ono za zivot, da li ima neku ociglednu manu osim lokacije i gradskog prevoza? Nikad nisam bio tamo, samo znam na mapi gde je. A kako se siri Beograd, Plavi Horizonti su sve blize i blize.

Ja znam ponešto.

Plavi horizonti imaju prednosti u odnosu na Altinu i naselje bi se moglo definisati kao Altina za bogate.

Prvo, naselje je od početka urbanistički planirano, pa je počela gradnja. Nije spontani haos kao Altina. Ulice su ušorene, pristojne širine za automobile. Uglavnom su izgrađene kuće na velikim placevima, pa nije nagurano.

Nisam čuo da imaju probleme sa podzemnim vodama kao što ima deo Altine.

Naselje ima železničku stanicu koju u suštini deli sa Altinom i tu staje BG voz. Ima nekoliko autobuskih linija sa solidnom vezom sa Zemunom i Novim Beogradom.

Povezano je sa Zemun Poljem sa jedne strane, a sa druge strane ima dobru vezu sa autoputem.

Ima par dobrih a povoljnih servisa za VW grupu (Vw, Škoda, Audi, Porše). Možda izgleda šašavo, ali znam ljude koji mnogo prelaze i biraju kola u zavisnosti od dostupnosti dobrih a povoljnih majstora, tako da je za njih ovo važna informacija. Mom drugaru je istekla garancija za Superb i posle toga je otišao na Plave Horizonte.

Od mana bih istakao nedostatak trotoara u većini ulica. Naselje deluje kao da su u projektovanju imali na umu fazon američkog predgrađa, i bez auta je nezgodno.

Voz prolazi pored naselja, između Altine i Plavih horizonata, što doprinosi zvučnom zagađenju.

I naravno, periferija je. Međutim, u blizini ima dosta tržnih centara a na Altini ima svašta nešto- restorani, npr. Tako da, ko radi u Zemunu ili na N. Bgd, nije loša opcija.

Ne znam kakva je situacija sa školama, ali bih izbegavao da dete upisujem u školu u Zemun Polju.

Eto, to je što znam, nadam se da je koristilo.

 

[KlauKalash]

Slažem se, subjektivni osećaj nepravde i gubljenje vere u sistem su veliki okidači

Mislim da pored čisto ekonomskih pokazatelja, reseti (revolucije) se dešavaju kad postojeći društveni odnosi izgube legitimitet iz raznih razloga. Ljudima nije siromaštvo ili nejednakost dovoljno da bi reagovali, potrebno je da se izgubi vera u postojeći sistem.

 

[sutraw]

Slažem se, subjektivni osećaj nepravde i gubljenje vere u sistem su veliki okidači

Lično mislim da je okidač za sledeći veliki reset razvoj AI-a i robota koji će ukinuti mnogo radnih mesta

 

[Salev85]

U siromaštvu da ali.....glad u svetu je veća nego 90-tih čini mi se. 90-tih je svet bio vrlo blizu da iskoreni glad. Rasizam je isto bio na istorijskom minimumu 90-tih.
A što se tiče srednje klase, tada su ljudi na zapadu živeli lepo. Onda je došao dotcom buble pa je razbijen deo srednje klase. Pa seka 2008 pa je razbijen deo srednje klase. Pa sad COVID štampa, isto. U principu svaka kriza devastira srednju klasu... Sad čekamo da nešto klikne pa opet po grbači.

Na grafiku se zapravo vidi da je od ukidanja zlatnog standarda uz pomoć štampanja novca bez pokrića uzet dobar deo prihoda srednje klase i podeljen najnižim slojevima i tako se smanjila razlika između njih. Na bogate se to svakako nije odnosilo.

 

[Salev85]

Lično mislim da je okidač za sledeći veliki reset razvoj AI-a i robota koji će ukinuti mnogo radnih mesta

Ovo i dugovna kriza koja će biti izazvana minimalnim (nultim) rastom privrede.

 

[KlauKalash]

Moraće da uvedu neki univerzalni prihod koji će svako primati ako misle to da spreče. Svetskoj eliti ne odgovara revolucija, samo da se ne zanesu u pohlepi previše.

 

[chiki]

Koliko vidim imamo nekoliko razloga kupovine stanova: za zivot, investiciono ili ocuvanje vrednosti novca, i nazovimo trecu kategoriju "investiciono" koja se odnosi na prelivanje novca poreskih obveznika ove zemlje, kroz projekte sa drzavom u privatne dzepove odnosno u nekretnine. (investiciono sa znacima navoda)

Za zivot kupuju u vecem broju rezidenti:
- mlade porodice
-porodice koje se prosiruju - prodaju manji kupuju veci
- eventualno gastosi koji se vracaju ali to je srazmerno manji broj

Investiciono kupuju:
- dobrostojeci slojevi drustva
- gastarbajteri

"Investicono" kupuju povlasceni gradjani ovog drustva kroz kriminalne radnje.

Steta sto nemamo statistiku oko raspodele ovih kategorija ali mi se cini da je moguci mali, kraktotrajni pad cena nekretnina iz sledecih razloga:
- odlazak Rusa ako se sklopi mir odnosno ukinu sankcije pa mogu da rade iz domovine. To bi napravilo pritisak na investicione kupce koji su u kreditu a rentaju stan.
- vidimo da se sve vise izlazi u javnost oko prevara na projektima za drzavu, kradji novca poreskih obveznika tako da mi se cini da ovo moze u nekoj meri smanjti priliv po osnovu "investicionih" kupovina.
- ako se ukinu sankcije Rusiji i Nemacka spoji na gas, to bi znacilo oporavak privrede i prestanak pesimisticnog sentimenta u EU pa bi i gastarbajteri smanjili pritisak na kupovinu u Srbiji. Mnogi su se zabrinuli radi inflacije ali i zbog plana B (eventualnog povratka u SRB ako stvari krenu po zlu u EU) pa su ovde kupili nekretninu.

Ako se ne bi desio pad, mislim da bi se bar povecala ponuda na boljim lokacijama i kvalitetnijih stanova po istim cenama.

 

[Salev85]

Ovde imamo nekoliko problema u padu nekretnina a to je da smo zaista imali rast inflacije. Trošak izgradnje je zaista veći u odnosu na 2017-2018 oko 350-400e veći. To ja kažem kao i to je zaista tako.
Drugi problem je naša država koja je tu uvoznu inflaciju podgrejala i povećala cenu svega pa i zemljišta. Ako ne grešim, maksimalni uticaj zemljišta je do 30% vrednosti. To ne znači da će svuda toliko biti. Ali računajmo da je neki realni udeo 20%.
Ako je cena neke nekretnine bila 1000e sa PDV-om onda je to u toku 2018 bilo ovako:
90e PDV
230e - zarada investitora i ostali troškovi 30%
180e zemljište 20%
500e - trošak izgradnje
Sada u toku 2025 bi to izgledalo:
850e trošak izgradnje
360e zemljište (računamo duplo)
400 Zarada investitora ista u % 30%
Pdv 157e
~1750
I to nije ništa sporno. Inflacija jbg. Sporno je što evo skoro pominjani sunnyville ne košta tih 1700-1800 već 2500e. E to je onaj pravi srpski gramzivi bezobrazluk
A ovaj obračun niko ne može niko da ospori i da hoće.
I bilo koji pad na 1800 u ovom slučaju nije pad nego svodjenje na realnu vrednost izgradnje i realan profit.

 

[sutraw]

A povećana tražnja gde je u računu?

 

[Analitičar]

Ovde imamo nekoliko problema u padu nekretnina a to je da smo zaista imali rast inflacije. Trošak izgradnje je zaista veći u odnosu na 2017-2018 oko 350-400e veći. To ja kažem kao i to je zaista tako.
Drugi problem je naša država koja je tu uvoznu inflaciju podgrejala i povećala cenu svega pa i zemljišta. Ako ne grešim, maksimalni uticaj zemljišta je do 30% vrednosti. To ne znači da će svuda toliko biti. Ali računajmo da je neki realni udeo 20%.
Ako je cena neke nekretnine bila 1000e sa PDV-om onda je to u toku 2018 bilo ovako:
90e PDV
230e - zarada investitora i ostali troškovi 30%
180e zemljište 20%
500e - trošak izgradnje
Sada u toku 2025 bi to izgledalo:
850e trošak izgradnje
360e zemljište (računamo duplo)
400 Zarada investitora ista u % 30%
Pdv 157e
~1750
I to nije ništa sporno. Inflacija jbg. Sporno je što evo skoro pominjani sunnyville ne košta tih 1700-1800 već 2500e. E to je onaj pravi srpski gramzivi bezobrazluk
A ovaj obračun niko ne može niko da ospori i da hoće.
I bilo koji pad na 1800 u ovom slučaju nije pad nego svodjenje na realnu vrednost izgradnje i realan profit.

Ali cena se ne može mehanički zakucati na osnovu neke formule koju si ti izveo. Zamislimo da se donese neki zakon (to bi bilo protivustavno, ali hajde da zanemarimo to na trenutak) koji bi sutra ograničio investitora Sunnyvilla da prodaje stanove skuplje od "realnih" 1700 eur po m2. To bi izazvalo takvu potražnju da ni 10 Sunnyvilla ne bi bilo dovoljno da zadovolji sve kupce. Samo bi se špekulacija povećala i onda bi ljudi na sekundarnom tržištu preprodavali stanove kupljene od investitora za 1700 eur sa 50% profitnom marginom. Potrebna za stanovima je ogromna, to što se smanjuje broj ljudi je potpuno promašena statistika jer ogroman broj ljudi živi u prenaseljenim domaćinstvima gde postoji 4,5 ili više članova u manje od 50 m2. Naravno da vape za prostorom i da hoće da kupe odgovarajući stan.

 

[Salev85]

A povećana tražnja gde je u računu?

U računu je od ovih 1750 do 2500e. Tj preko profita investitora od 20-30% dodatnih 750e .
Generacijski profiti

 

[Extroniks]

Sta sprecava ovaj scenario:
Agencija za nekretnine / bogati pojedinci dodju i kupe od investitora po 1700 EUR
Preproda na kraju zavrsenog projekta za 2500 EUR, ko im brani?

 

[Salev85]

Ali cena se ne može mehanički zakucati na osnovu neke formule koju si ti izveo. Zamislimo da se donese neki zakon (to bi bilo protivustavno, ali hajde da zanemarimo to na trenutak) koji bi sutra ograničio investitora Sunnyvilla da prodaje stanove skuplje od "realnih" 1700 eur po m2. To bi izazvalo takvu potražnju da ni 10 Sunnyvilla ne bi bilo dovoljno da zadovolji sve kupce. Samo bi se špekulacija povećala i onda bi ljudi na sekundarnom tržištu preprodavali stanove kupljene od investitora za 1700 eur sa 50% profitnom marginom. Potrebna za stanovima je ogromna, to što se smanjuje broj ljudi je potpuno promašena statistika jer ogroman broj ljudi živi u prenaseljenim domaćinstvima gde postoji 4,5 ili više članova u manje od 50 m2. Naravno da vape za prostorom i da hoće da kupe odgovarajući stan.

Sve se slažem. Ali ponuda ne raste . Zašto da napravim 2 ili 3 zgrade kada mogu da zaradim isto od jedne.
Kažem ponovo, ovo se dešava i na zapadu ali država interveniše. Kod nas to nije slučaj i onda tovari magare dok su mu noge u blatu

 

[mariks]

U računu je od ovih 1750 do 2500e. Tj preko profita investitora od 20-30% dodatnih 750e .
Generacijski profiti

Baš si pravi bot, praviš tu neke računice gde je zarada investitora 30-90%, a već smo na temi apsolvirali da je 300% minimum.

 

[shadestudio]

Zna li neko kako se krece izdavanje ostava u zgradi. Imam ostavu, blok 9a, ozidano, zatvoreno punim vratima, 2.7m2, ne koristim je, pa mislim da je izdam nekom, ali nemam pojma koju cenu da stavim?

 

[sutraw]

50e

 

[Salev85]

Baš si pravi bot, praviš tu neke računice gde je zarada investitora 30-90%, a već smo na temi apsolvirali da je 300% minimum.

Zavisi kako računaš . Ovde je 30% u apsolutnom iznosu gde gospodin investitor sve plaća iz džepa i nema kompenzacija što normalno niko ne radi.
Ako pretpostavimo da gospodin investitor radi kompenzacije onda je ovako u primeru gde je cena 1750e:
850e trošak izgradnje (200e kompenzacije)
360e zemljište (kompletna kompenzacija)
400 Zarada investitora ista u % 30%
Pdv 157e
Od ovih iznosa moramo da oduzmemo 20% učešća koje je minimalno za svakog kupca.

Uloženo 650+157- 20%*(1750) = 807-350e= 457e.
Ovo je prosek za vreme izgradnje. U nekom trenutku biće veći, što se više stanova proda biće manji ulog.
Zarada na uloženo je 400.... dinar na dinar skoro.... ali ovo je u situaciji kada bi prodajna cena bila 1750..... što trenutno ne odgovara tržišnoj prodajnoj ceni .
Bolje da ne računamo %. Boli glava onda.

 

[Extroniks]

Realno da nisu velike zarade u izgradnji, niko se ne bi bavio time.
Za jednu zgradu realno potrosis minimum 3 a najcesce 4 godine da skroz sve zavrsis od lokacijskih uslova pa do toga da je parkic uredjen.

Za to vreme mozes da iste te pare ulozis u S&P 500 i ne radis nista a ne da se bakces sa izvodjacima, arhitektama, podizvodjacima, katastrom, kupcima, zavodom za urbanizam godinama.
Realno mora biti velika zarada procentualno da bi se neko uopste bavio time, sad opet, preteruje se ali ne znam za vas ali ja ne bih gradio stambenu zgradu 3-4 godine za 30% zarade.

 

[Salev85]

Realno da nisu velike zarade u izgradnji, niko se ne bi bavio time.
Za jednu zgradu realno potrosis minimum 3 a najcesce 4 godine da skroz sve zavrsis od lokacijskih uslova pa do toga da je parkic uredjen.

Za to vreme da iste te pare ulozis u S&P 500 i ne radis nista a ne da se bakces sa izvodjacima, arhitektama, podizvodjacima, katastrom, kupcima, zavodom za urbanizam godinama.
Realno mora biti velika zarada procentualno da bi se neko uopste bavio time, sad opet, preteruje se ali ne znam za vas ali ja ne bih gradio stambenu zgradu 3-4 godine za 30% zarade.

Evo ga gore primer. Stanogradnja je posao kao i svaki drugi. Ništa nije rizičniji od kupovine spx, zlata, btc-a itd ili od neke proizvodnje, trgovine i slično.
Nije problem da neko zaradi. Neka zaradi. Evo uložio si 500e po m2. Za 3 godine zaradi 600e. Zarada 40% po godini. Malo li je?
To ne postoji na tržištu.
Ali ako računamo 40% na prodajnu cenu....to nije 30% i 40%.....to je mnogo mnogo više u odnosu na uloženo.

 

[Extroniks]

Evo ga gore primer. Stanogradnja je posao kao i svaki drugi. Ništa nije rizičniji od kupovine spx, zlata, btc-a itd ili od neke proizvodnje, trgovine i slično.

Pa ne znam, imas milion stvari koje mogu da podju po zlu u stanogradnji a da ne mozes da radis hedge kao investicione instrumente.
Otvoris long poziciju na SPX i postavis spekulativne put opcije kao hedge u slucaju masivnog kraha, a kako bi hedgeovao stanogradnju?

Nije problem da neko zaradi. Neka zaradi. Evo uložio si 500e po m2. Za 3 godine zaradi 600e. Zarada 40% po godini. Malo li je?
To ne postoji na tržištu.
Ali ako računamo 40% na prodajnu cenu....to nije 30% i 40%.....to je mnogo mnogo više u odnosu na uloženo.

Sad znaci ispada 120% zarada investitora na ulozeno?
U racunici ti fali brdo stvari: gradske takse, penali, placanje kompletnog strucnog osoblja (arhitekte, pravnici, ljudi koji se bave prodajom).

Ja bih pre rekao da se profit marza krece izmedju 30-60% kroz 3-4 godine, sto je skroz OK za toliki poduhvat i rizike koji se uzimaju kada se uzme u obzir sta je sve potrebno da se izgura veliki projekat.
Pricam za 1/1 cistu gradnju sa papirima i ispostovanim propisima, za divlju gradnju je skroz druga racunica.

EDIT:
Pricam iz svog ugla ako bi ikad se bavio investiranjem za gradnju, ocekivao bih minimum 60% profit na ulozeno na kraju da bih se upustao u tu pricu, u suprotnom bolje uloziti u biznis ili berzu.

 

[Salev85]

Pa ne znam, imas milion stvari koje mogu da podju po zlu u stanogradnji a da ne mozes da radis hedge kao investicione instrumente.
Otvoris long poziciju na SPX i postavis spekulativne put opcije kao hedge u slucaju masivnog kraha, a kako bi hedgeovao stanogradnju?


Sad znaci ispada 120% zarada investitora na ulozeno?
U racunici ti fali brdo stvari: gradske takse, penali, placanje kompletnog strucnog osoblja (arhitekte, pravnici, ljudi koji se bave prodajom).

Ja bih pre rekao da se profit marza krece izmedju 30-60% kroz 3-4 godine, sto je skroz OK za toliki poduhvat i rizike koji se uzimaju kada se uzme u obzir sta je sve potrebno da se izgura veliki projekat.
Pricam za 1/1 cistu gradnju sa papirima i ispostovanim propisima, za divlju gradnju je skroz druga racunica.

EDIT:
Pricam iz svog ugla ako bi ikad se bavio investiranjem za gradnju, ocekivao bih minimum 60% profit na ulozeno na kraju da bih se upustao u tu pricu, u suprotnom bolje uloziti u biznis ili berzu.

Da je 60% na uloženo ne bismo svi kukali kako su trenutne cene budalaština .
Bilo koji posao može da krene po zlu. I ti si valjda neki privatnik. Koja je razlika u riziku u odnosu na bilo koji posao gde je profitna marža 3-8%? Isto se ulažu milioni .
Dinar za dinar je vrlo konzervativna kalkulacija. Vidiš i sam. Bolje da ne računamo. Boli glava onda .
Nego koristi se situacija dok može i to je to.

 

[centarfor]

Zna li neko kako se krece izdavanje ostava u zgradi. Imam ostavu, blok 9a, ozidano, zatvoreno punim vratima, 2.7m2, ne koristim je, pa mislim da je izdam nekom, ali nemam pojma koju cenu da stavim?

15-tak eura najvise.

 

[mariks]

Zavisi kako računaš . Ovde je 30% u apsolutnom iznosu gde gospodin investitor sve plaća iz džepa i nema kompenzacija što normalno niko ne radi.
Ako pretpostavimo da gospodin investitor radi kompenzacije onda je ovako u primeru gde je cena 1750e:
850e trošak izgradnje (200e kompenzacije)
360e zemljište (kompletna kompenzacija)
400 Zarada investitora ista u % 30%
Pdv 157e
Od ovih iznosa moramo da oduzmemo 20% učešća koje je minimalno za svakog kupca.

Uloženo 650+157- 20%*(1750) = 807-350e= 457e.
Ovo je prosek za vreme izgradnje. U nekom trenutku biće veći, što se više stanova proda biće manji ulog.
Zarada na uloženo je 400.... dinar na dinar skoro.... ali ovo je u situaciji kada bi prodajna cena bila 1750..... što trenutno ne odgovara tržišnoj prodajnoj ceni .
Bolje da ne računamo %. Boli glava onda.

Kakve veze imaju kompenzacije, to su izgubljeni kvadrati. Jeda prednost je što nisi dao veći keš ali si izgubio prodajne kvadrate. I opet nisi došao do 300% To je ona logika uložio sam 100e dobio sam 150e na kraju, dobar sam 250e a tih 100 uloženih naravno ne računamo.

 

[Extroniks]

Da je 60% na uloženo ne bismo svi kukali kako su trenutne cene budalaština .
Bilo koji posao može da krene po zlu. I ti si valjda neki privatnik. Koja je razlika u riziku u odnosu na bilo koji posao gde je profitna marža 3-8%? Isto se ulažu milioni .
Dinar za dinar je vrlo konzervativna kalkulacija. Vidiš i sam. Bolje da ne računamo. Boli glava onda .

Mislim da bi samo neki investitor mogao da zapravo pokaze racunicu i ulozeno i vraceno, ovako je ipak malo suludo diskutovati o marzama.
Pa svaki posao nosi razliciti stepen rizika, mislim da je manje rizicno drzati radnju tipa Shop&Go neku nego graditi zgradu.

Zanemarujes dosta stvari u racunici, previse je pausalno da se frljamo sa ciframa.
Ti da dodjes i kazes nekome mene je kostalo da ulozim i sagradim 1000 EUR, cena kvadrata je 1600 EUR pa ce te ljudi spaliti na lomaci sto zelis da zaradis 600 EUR po m2 na projektu gde si izgubio 3-4 godine. A kamoli ako kosta 2000 EUR pa zelis da prodas za 3200 EUR m2.