Cene nekretnina

[Bocko]

Usporila je i izgradnja kad se pogleda grafikon na RZS za celu Republiku.
Simptomaticno je da je broj izgradjenih stanova u Bg oko 7600 stanova godisnje za poslednje tri godine (izvor RZS) a prodatih oko 4700 (2019), 4300 (2020), 6400 (za 2021)-izvor RGZ.

Stanovi | Republički zavod za statistiku Srbije

www.stat.gov.rs

Извештаји - Републички геодетски завод

www.rgz.gov.rs

 

[Defke]

2020. je bila pocetak pandemije, zatvaranja itd. Mene iznenadjuje da je i pored toga izgradnja rasla (slabije nego do sad ali ipak rasla).

 

[Bocko]

2020. je bila pocetak pandemije, zatvaranja itd. Mene iznenadjuje da je i pored toga izgradnja rasla (slabije nego do sad ali ipak rasla).

Jeste. I nastavlja da raste u 2021 po vrednosti radova i broja dozvola ali nisu stavili na ovaj grafikon.
Ali ostaje kada se ukrste podaci da imamo dosta stanova izgrađenih a neprodatih.

 

[Defke]

Gde se moze videti taj podatak za broj izgradjenih stanova u bg, pregledao sam RZS sajt nigde ga ne vidim? Interesantan je i stalan porast kreditnih kupaca, u Beogradu je to vec 38%. Da je situacija u svetu 'normalna' kao pre 2020. rekao bih da se priblizavamo nekom zasicenju, ali u ovim novim okolnostima, ko zna.

 

[Medekobrada]

Statistika je totalno pogresna kad se u obradi uzmu pogresni podaci i metodologija. Udeo kreditnih kupaca je posebno diskutabilan. Ti podaci idu od 15% do 40 i nikom nije jasno iz kojih podataka. Cena kvadrata je tek diskutabilna. Pouzdano znam da se novogradnje umanjuju i po 40% zbog kesa koji se ne prikazuje. I kod starogradnje ima i po 50% neevidentirane cene. Da razumemo trziste je nemoguce i jedino je jasno da je ono poraslo zbog konjukture faktora. Shodno ekonomskim ciklusima realno je da ce ta konjuktura dovesti i do pada ali to nista ne znaci jer apsolutni brojevi mogu biti veci ili isti a realno da padnu. Mozemo pametovati kao i pre ali generalno je ako mozes i treba ti ,onda kupi ili ne treba ti a pare ti vise znace prodaj. Ili u skladu sa zlatnim pravilom ekonomije - kad svi kupuju ti prodaj .Ako imas sta?

 

[Mikie]

Проблем је ако банка јури грађевинске фирме да им изда кредите(vice versa), како би они могли да финансирају градњу, а све се то заснива на процени да ће балон и даље расти, а пре свега се заснива на ниским стопама.
Једино што наше тржиште може да амортизује је удео кеша при куповини. Али, то је амортизација, не и одсуство ризика на тржишту.

 

[Bocko]

Gde se moze videti taj podatak za broj izgradjenih stanova u bg, pregledao sam RZS sajt nigde ga ne vidim? Interesantan je i stalan porast kreditnih kupaca, u Beogradu je to vec 38%. Da je situacija u svetu 'normalna' kao pre 2020. rekao bih da se priblizavamo nekom zasicenju, ali u ovim novim okolnostima, ko zna.

Ide se na ovaj prvi link gore Republičkog zavoda za statistiku pa se izabere Baza podataka pa stambena izgradnja pa se izaberu beogradske opštine i dobije se po godinama izgradnja

 

[Medekobrada]

Mikie, nebih se slozio da banke jure investitore da im uvale kredite na osnovu vere da ce balon rasti. To je do 2008 bio slucaj ali neki bankari su se " opametili" . Sada im nije to jedini faktor vec i neko potkrepljeno verovanje da ce izvuci profit. Zato je bajni Galens zalozio svu imovinu da bi pokrio sve investicije. Ponavljam, ma koliko delovalo da banke zele da im duznik uspe i vrate ulog za njih je jos bolje da im duznik propadne . Lose je ako im svi duznici propadnu. Sva projektna finansiranja se rade etapno da se banke nebi " zakopale" preduboko. Da veruju balonu ili firmama dale bi pare na gomilu.

 

[vradovic]

Banke ne gube na kreditima zbog inflacije. Banke samo "otkupljuju" kredite od centralne banke i preprodaju ih jeftino. Jedini ko u toj nekoj teoriji "gubi" je navodno centralna banka ali oni svakako to stampaju pa ne "gube" nista. Pravi gubitnici su ljudi koji imaju STEDNJU. Oni zapravo su pokradeni. Klasicna kradja i pljacka naroda koji drze u stednji. Nista drugo.

Ako ona kaze "high" to prakticno znaci dvocifrena inflacija i sto ova koja se meri "zvanicno".

 

[Medekobrada]

Evo jos jednog zbunjujuceg zapazanja. Pojedini kompleksi su navodno prodati. Za nove faze nudi se cena npr.3000 evra kvadrat. Ali ako" naletite" na "fantomskog" agenta on ima bas u tim " prodatim" lamelama bas po jedan stan svih struktura po 2200 evra ali za kes. Na pitanje ima li dva iste sobnosti odgovor je bice za kes. Jos zanimljivije za tu " povoljnu" kes cenu nudi se i upola cena garaze.
Dakle, prikazana prodaja svega u novogradnji jos na "prvoj lopati" nije tacna. Ipak je ovo igra investitora i prodavaca kojoj smo mi mali kupci nedorasli. Cak i u maloj novogradnji gde sam ja kupio prica da je sve prodato nije bila tacna. Samo su me " navukli" da je to jedini preostao stan da bih kupio da se ne proda " stotinama" zainteresovanih. Dakle investitori imaju kao direktnu prodaju po nekoj visokoj ceni ali istovremeno imaju i "rezervni" kanal prodaje za brzi kes.
Dobar primer vam je trenutno Big residence. Navodno je prodato sve u predprodaji a agenti " tasna- masna" prodaju na kes sastrane. Ako ne odmakne prodaja na oba kanala pasce i cene na paralelnom kes kanalu.

 

[Mikie]

Опет ћу да тртљам о макроек. иако сам рекао да нећу...

Ради се о томе што је цела економија била под вучом централних банака, а да не говорим о финансијским тржиштима. Та вуча се зове QE.

Тржишта не осликавају праву вредност јер постоји ефекат QE. У заблуди сте ако примењујете исту логику у вези са трговином ако се она ослања на резултате QE-a.

То, да ли пословна или централна банка губи није битно док постоји јефтин новац, а поготово када је он прејефтин. Ефекти таквог стимулуса се плаћају кроз инфлацију, која је веома, веома регресиван порез.

Када престане уплив ултра јефтиног новца после више од деценије стимулуса, живо ме занима како изгледа анализа кредитног рејтинга фирме која нема коме да прода свој производ/услугу јер више ни нема тржишта толико широког.

Оно што остаје после стимулуса је инфлација, која је у овом случају толика да се не зна стварна вредност било чега на тржишту, од килограма јабука до стана у Котежу.
Фундаменталне анализе не вреде пишљива зоба у режиму који је владао годинама у назад, а поготово од Ковида на овамо.

Ја разумем да људи воле да гледају куће и станове како се лицитирају по +30% већим цифрама него што су уложили пре пар година, али таква шпекулативна еуфорија се завршава имплодирањем, најчешће.

 

[Medekobrada]

Mikie , mislim da dobro vidis. Razglabamo o cenama nekretnina kao investicijsko ulaganje ? A ko je to dosad ulozio u nekretninu pa je danas prodaje da bi zaradio? Sve i da ima takvih oni ne prodaju jer zele jos. Ko je investirao da rentira on je napravio " los" posao. Zakupnine nisu ispratile cene i povrat od 15 godina sad je 25 godina. A i da vidimo sta ce sa tim stanom kad nestane potraznje, a ona je vec u opadanju sto zbog gubitka stanovnistva,sto zbog kupovine ,sto zbog inflacije i pada standarda. Slazem se sa tobom da ce balon puci mada bih pre rekao da ce se polako izduvati jer nema sada stres dogadjaja kao 2008. Ustvari, nema jos ali mogao bi da se desi. Mozda su pandemija i Ukraina uvertira za trecu veliku stvar?

 

[vradovic]

Ja kada kazem porasce cene nekretnina to se odnosi samo na "apsolutni iznos" to ne znaci da raste realna vrednost necega. Realno ce ostati na istom ako ne cak i u padu ali taj "pad" je manji nego sto pada vrednost USD, EUR ili Dinara i samim tim iz perspektive fiat valuta mi dozivljavamo to kao rast. Fiat valute tonu one ne padaju. To je tako strmoglavljenje na dole da je to surovo.

Sa ovom "nekomfornom inflacijom" (sto bi rekla Yellen) po zvanicnim merenjima 7.9% za 2021 a ocekivano 15% u 2022. i realnom inflacijom u nekretninama u Srbiji 25-30% godisnje moze da se izracuna kada ce Mirijevo da udari u 5.000e po m2.

 

[Medekobrada]

Slozio bi se sa tobom za famozno Mirijevo kad bi objasnio ko su ti kupci kad ih dotad grickala inflacija? Dosad niko nije investirao ,prao pare u Mirijevo, Altinu, Ledine.... Tu su se " kucili" oni koji su jedva krpili kraj sa krajem. Oni su prva zrtva u buducnosti i Mirijevo ce biti prvo pri stigmatizaciji trzista. Zar ne ili gresim?

 

[potencijalnikupac]

Ako dodje do nuklearnog rata, ova tema ostaje sigurno i naravno da ce cene samo da idu gore.
Pa ko ce da kupuje Mrijevo za 5000, sigurno ove gomile prosjaka i beskucnika kojih nikada ovoliko nije bilo.
6 milijardi je zaduzena Srbija za poslednje 2 godine, sve sto je otislo u infrastrukturu je preplaceno, kada bude sve ovo doslo na naplatu, bas ce biti zanimljivo....
i da, sve ovo ima veze sa temom.

 

[Mikie]

Мени чињеница да има толико удела кеша индукује да има доста оних који улажу инвестицијски, а не како би живели у њима. Наравно, могуће је да грешим. Куповина ради издавања је исто инвестицијска, као и куповина више различитих некретнина ради очувања вредности капитала, или најчешће, ради и једног и другог.
Ја не кажем да се највећи ризик крије у некретнинама као 2007/8. године, већ да ће и оне осетити притисак који мислим да ће бити значајан услед пада ликвидности које је на првом месту и било основни разлог(ликвидност) зашто су цене отишле на горе. Мада, овде су људи склони да трпе велике губитке и да некретнине, нормално сматрају за сидро. Наравно, не знамо колики је удео таквих који ће и по цену великих губитака да не продају, или оних који ће бити у стању да купе, ту постоји велика асиметрија информација, а волатилна времена додатно увећавају несигурност таквих анализа.

Сад, номинална вредност је вероватна да ће се задржати гледајући прошла стагфлаторна времена, међутим ја бих се и ту кладио против. јер овакву међуповезаност тржишта нисмо имали за време тих стагфлација.

 

[Bocko]

Ja ono što vidim jeste da cene rastu i to dosta jače nego u EU a plate su iste i u rsd ili one vezane za eur kad se konvertuju u rsd.

Rast cena najviše i oseća masa ljudi koja ima niža primanja i najviše troši na hranu.

I sad opet uz uvećane cene materijala i pokidane lance snadbevanja i neizvesnost treba da se nastavi izgradnja zgrada a već postoje viškovi neprodatih stanova ili kupljenih praznih stanova koji ne mogu da se izdaju pod prihvatljivomrentom.

Ako pričamo o masi 70% ljudi koji su i do sada bili ograničenih mogućnosti - pa ja ne znam ko je spreman da se odvaži da uzme sad kredit da uzme nešto što je precenjeno?!

 

[vradovic]

Slozio bi se sa tobom za famozno Mirijevo kad bi objasnio ko su ti kupci kad ih dotad grickala inflacija? Dosad niko nije investirao ,prao pare u Mirijevo, Altinu, Ledine.... Tu su se " kucili" oni koji su jedva krpili kraj sa krajem. Oni su prva zrtva u buducnosti i Mirijevo ce biti prvo pri stigmatizaciji trzista. Zar ne ili gresim?

Ja se sve trudim da objasnjavam prostim jezikom a ne strucno kao Mikie pa cu i ovog puta ali da bi uprostio deo moram i da karikiram

Investicioni kupci u ovakvim okolnostima gde ima sve vise i vise novca u opticaju zapravo imaju sve vecu i vecu zaradu. Dok masa populacije koja kupuje stan za zivot je sve dalja od toga.
Na primer imas firmu lupam gradjevinsku. (sve jedno koju). Kada nastampaju i puste u opticaj duplo vise novca, veruj mi ti ces imati duplo veci promet a samim tim i veci profit i moci ces dalje da investiras. Glavna caka je u tome da ce ti zarada biti "brza" od velike vecine ljudi koja radi za platu i samim tim ces moci vise nekretnina da kupujes.

Dok ako nastampaju a ti si radnik i radis negde za platu. Sve sto ces videti jeste da je sve skuplje i skuplje cega se god dohvatis. Nekretnine ce ti biti sve dalje i dalje.

Prakticno ono sto ja mislim da se desava znacajan porast broja investicionih kupaca i dijaspora. Mozda ne u broju kupaca ali u broju nekretnina koje kupuju. Hocu reci u sadasnjem obliku kapitalizma oni koji imaju firmu ili neki znacajniji promet sve brze i brze napreduju a 99% njih ne mogu da se pomere sa mrtve tacke.

Treba imati na umu jeste da ce biti sve redje i redje da se "cuje" neko kupio stan jer ce se kupovine svesti na 100-200 ljudi koji ce non stop da kupuju nekretninu za nekretninom.
Zato je po meni umesto sajtova za prodaju nekretnina bolje pratiti RGZ ili tako neke zvanicne podatke.

@Medekobrada doci ce neki "baja" i kupice 100 stanova u Mirijevu i samim tim prouzrokovace nestasicu i na tom trzistu ce skociti cena. Prosto najprostije. Nece se sigurno desiti situacija da zaposleni sa prosecnim zaradama kupuju stanove.

 

[Bocko]

Ja se sve trudim da objasnjavam prostim jezikom a ne strucno kao Mikie pa cu i ovog puta ali da bi uprostio deo moram i da karikiram

Investicioni kupci u ovakvim okolnostima gde ima sve vise i vise novca u opticaju zapravo imaju sve vecu i vecu zaradu. Dok masa populacije koja kupuje stan za zivot je sve dalja od toga.
Na primer imas firmu lupam gradjevinsku. (sve jedno koju). Kada nastampaju i puste u opticaj duplo vise novca, veruj mi ti ces imati duplo veci promet a samim tim i veci profit i moci ces dalje da investiras. Glavna caka je u tome da ce ti zarada biti "brza" od velike vecine ljudi koja radi za platu i samim tim ces moci vise nekretnina da kupujes.

Dok ako nastampaju a ti si radnik i radis negde za platu. Sve sto ces videti jeste da je sve skuplje i skuplje cega se god dohvatis. Nekretnine ce ti biti sve dalje i dalje.

Prakticno ono sto ja mislim da se desava znacajan porast broja investicionih kupaca i dijaspora. Mozda ne u broju kupaca ali u broju nekretnina koje kupuju. Hocu reci u sadasnjem obliku kapitalizma oni koji imaju firmu ili neki znacajniji promet sve brze i brze napreduju a 99% njih ne mogu da se pomere sa mrtve tacke.

Treba imati na umu jeste da ce biti sve redje i redje da se "cuje" neko kupio stan jer ce se kupovine svesti na 100-200 ljudi koji ce non stop da kupuju nekretninu za nekretninom.
Zato je po meni umesto sajtova za prodaju nekretnina bolje pratiti RGZ ili tako neke zvanicne podatke.

@Medekobrada doci ce neki "baja" i kupice 100 stanova u Mirijevu i samim tim prouzrokovace nestasicu i na tom trzistu ce skociti cena. Prosto najprostije. Nece se sigurno desiti situacija da zaposleni sa prosecnim zaradama kupuju stanove.

Spor mu je period povrata ako mora da rentira za 300eur a kupio je za 2300+pdv. Nadjite po industrijama periodi povrata su višestruko brži u odnosu na ovo 20-25 god.

Ako je neko toliko i platio stvar je percepcije tj on može očekivati realan (ne nominalan) rast renti i vrednosti nekretnine a to može doći sa strane privrednog rasta i priliva stanovništva u Bg.

Ja ne bih rekao da će doći do kataklizmičnih dešavanja sem ako ne eskalira dodatno situacija u Ukr (nadajmo se da neće doći do toga) već realno 5-7% infalacija u evrozoni i kriza na strani ponude.

Na nivou svetske privrede neko moora da snosi relan gubitak jer je štampan novac bez pokrića kao odgovor na covid19- manje investicija, više štednje na strani država a veće siromašenje običnih ljudi a na strani privrede oni koji su jaki lakše će izdržati. Kod nas se država javlja kao investitor i računa na rast BDP od građevine itd tako da treba i tu ispratiti signale Vlade. Za sada je obećan siguran kurs a opet gledamo svi U Nemačku i Rusiju tako da po meni teško je predvideti izvestan scenario sem da imamo nelogičnosti i anomalije što se tiče cena stanova.

 

[Mikie]

У Еврозони нема шансе да стане инфлација ни на 10%...
--------------------------------------------------------------
У вези са Миријевом заиста не знам, те микро нише имају и своје специфичне параметре поред макро трендова. Не бих се ослањао на стару стигму таквих насеља јер урбанизација је релативно брза, али са великим минусом што није квалитетна и синхронизована.

 

[tachinni]

Zakupnine nisu ispratile cene i povrat od 15 godina sad je 25 godina. A i da vidimo sta ce sa tim stanom kad nestane potraznje, a ona je vec u opadanju sto zbog gubitka stanovnistva,sto zbog kupovine ,sto zbog inflacije i pada standarda.

Ne znam da li ce potraznja opasti, ali otkud tvrdnja da je vec u opadanju? Ne pitam da bih ulazio u rasprave, iskreno me zanima otkud ljudima taj utisak jer vidim i cujem potpuno suprotno. Kolegenica je pre 3-4 meseca stavila na oglase garsonjeru ~35 kv2 u V.Vlahovica za 300 logikom - da proba, pa ako ne ide spustice cenu. Kaze, odmah prvog dana joj se javilo 10ak ljudi, svi nudili da dodju da pogledaju u roku od sat vremena sa spremnim novcem za depozit. Ok, stan je opremljen u principu novim namestajem, a znajuci je, sigurno i lepim i solidno kvalitetnim, ali opet...
300 eur. 35 kv2. Vojvode Vlahovica.
Ne razumem ljude koji placaju taj novac za tako nesto, ali mislim da je za stanodavca, za nase uslove, to i vise nego dobra cena. A nikakva muka da nadje stanara.

 

[Bocko]

У Еврозони нема шансе да стане инфлација ни на 10%...
--------------------------------------------------------------
У вези са Миријевом заиста не знам, те микро нише имају и своје специфичне параметре поред макро трендова. Не бих се ослањао на стару стигму таквих насеља јер урбанизација је релативно брза, али са великим минусом што није квалитетна и синхронизована.

Šta mislite uzeti sada kredit u eur fiksna kamata ako će ići inflacija na preko 10%? Zarade će morati da se koriguju u narednom periodu sto znaci realno manje glavnice kredita?

Licno mislim da preko 10% da znaci da je van kontrole.. ovo trenutno 5,8% je psiholoski kratkotrajan efekat i odrazava ocekivanje trzista zbog situacije a ne nestasicu energenata. 10% mislim da je puno za ocekivati.. mi nekako smo bolje informisani u srbiji jer cujemo vesti sa obe strane.
U EU su jednosmerno informisani i tako njihovo trziste i reaguje refleksno jer su dosta zastrašeni Rusijom.. a opet svakako zavisi i od stvarnog razvoja dogadjaja u Ukr. Onakvo sramotno zamrzavanje imovine Rusima a znamo da je privatna svojina tamo svetinja pokazuje nemoć Evropljana i pre mislim da će doći do primirja nego što će dozvoliti da situacija dalje eskalira.

 

[Bocko]

Šta mislite uzeti sada kredit u eur fiksna kamata ako će ići inflacija na preko 10%? Zarade će morati da se koriguju u narednom periodu sto znaci realno manje glavnice kredita?

Licno mislim da preko 10% da znaci da je van kontrole.. ovo trenutno 5,8% je psiholoski kratkotrajan efekat i odrazava ocekivanje trzista zbog situacije a ne nestasicu energenata. 10% mislim da je puno za ocekivati.. mi nekako smo bolje informisani u srbiji jer cujemo vesti sa obe strane.
U EU su jednosmerno informisani i tako njihovo trziste i reaguje refleksno jer su dosta zastrašeni Rusijom.. a opet svakako zavisi i od stvarnog razvoja dogadjaja u Ukr. Onakvo sramotno zamrzavanje imovine Rusima a znamo da je privatna svojina tamo svetinja pokazuje nemoć Evropljana i pre mislim da će doći do primirja nego što će dozvoliti da situacija dalje eskalira.

*Srbiji

 

[Bocko]

Kolegenica je pre 3-4 meseca stavila na oglase garsonjeru ~35 kv2 u V.Vlahovica za 300 logikoM

U slučaju jače inflacije neće moći da izdrže ljudi koji imaju fiksne zarade u rsd. Verujte mi povećanjs cene nečega za red veličine 2-3 hiljade rsd ljudi sa nižim primanjima jako osete a spremni su i da menjaju posao za takvu povišicu. Bežaće od takvih garsonjera gde ima jeftinije da spasu živu glavu. Naročito jači kvartovi koje i do sada je bilo teže izdati pogledajte koliko ima oglasa za BgH2O i po kojim cenama.
Pričamo i trendu i nekoj projekciji. To je dosta dug period povrata kada se poredi sa drugim biznisima ali nekretnine svakako daju sigurnost što jeste plus.

 

[Mikie]

Ко ће ти дати фиксну камату у Србији? Плебс сигурно не добија фиксну.