Cene nekretnina
- Začetnik teme vucko
- Datum pokretanja
I ovo je sustina. Posle svih teorija, ‘vestackog pumpanja’, ‘vestackog kursa’, ‘niko ne kupuje od plate’ itd. Na kraju dolazimo da cena i promet najvise kolerira sa fundamentima.
Porasle kamate - pao promet.
Idu kamate lagano na dole - ide promet lagano na gore
Pada promet - cene stagniraju (realno padaju zbog inflacije)
I to vam je cela probpematika. Od silnih kartela, kriminalaca, pevaljki, politicara itd. na kraju ipak najvise zavisi od obicnog coveka koji uzima na kredit (i onog koji mu prodaje pa kupuje od toga dalje).
Milorad Miško Mišković, Karlin Port Real Estate - Moj praško-srpski svet nekretnina i životna utakmica sa dva produžetka
Milorad Miško Mišković, Karlin Port Real Estate - Moj praško-srpski svet nekretnina i životna utakmica sa dva produžetka
www.ekapija.com
3.500 socijalnih i dostupnih stanova u srpskoj prestonici
Drugi projekat vezan za Beograd je, kako navodi, izgradnja affordable living i social living stanova – dostupnih i socijalnih stanova, koji kako on kaže, ne znače odmah i loš kvalitet i lošu gradnju. Čak naprotiv.
- Ukoliko uspešno završimo akviziciju, a radimo na njoj skoro 3 godine jer je zaista kompleksna stvar, a i velika je za beogradsko tržište, mi ćemo na jednoj lokaciji realizovati 3.500 jedinica. To danas ne postoji u Beogradu, sem ukoliko ne uzmemo u obzir svojevremeni projekat gospodina Miroslava Miškovića vezano za Univerzijadu, tj. projekat poznat u našoj javnosti kao Belville. Ti affordable living i social living stanovi ne znače jeftinu gradnju, loš kvalitet ili lokaciju. Čak naprotiv. I socijalni i dostupni stanovi mogu biti na dobrim lokacijama, ali nam je za to potreban kvantitet, veća površina zemljišta na kojoj može da se uradi nešto takvo. To bi bilo nešto kao gated community, gde bi kupci stanova mogli da žive u tom ekosistemu bez potrebe za čestim izlaskom iz njega. Tu pre svega mislim na mlade porodice sa decom. Sve usluge i servisi koji su im neophodni bili bi u okviru tog sistema, a takvi projekti Beogradu jako fale - ističe Mišković, ne želeći da otkrije o kojoj je lokaciji reč, ali ipak napomenuvši da je "dovoljno blizu gradu" i da je, iz njegovog ugla, kao iskusnog developera, u pitanju atraktivna lokacija.
Postoje još neki projekti u kojima naš sagovornik vidi svoju ulogu u Beogradu, ali dok se oni ne ostvare, on ne bi da otkiva previše detalja. Kako kaže, ne bi da svojim idejama otvara oči "sezonskim developerima", kako on naziva sve koji u tom sektoru nisu iskusna i ozbiljna imena – elita, kao što su MPC, PSP FARMAN, Delta Real Estate, Milan Beko, itd..
Rast cene starogradnje je prisutan jer je novogradnja previse poskupela, pa se ljudi odlucuju za starogradnju umesto novogradnju. Efektivno, rast cena i jeste veci nego sto statitika pokazuje ako pogledas to koliko je starogradnja poskupela i koliko investitori dizu cene novogradnje za svaku novu fazu. Ali deluje kao da je prosecan Beogradjanin spreman da izdvoji 2.3k evra po m2 za stan, i ako za te pare ne moze da kupi novogradnju on ce kupiti starogradnju.
Da li moze neko da mi objasni ovo oko ugovora. Konkretno za ove dve zgrade. Cene kvadrata u ova dva kompleksa su trenutno od 3000 do 3500 eura,
Da li to znaci da se sad ubaciju ugovori koji su napravljeni 2020/21 godine. U Park Vili slika desno cena je bila od 2100/2200 sa pdv kada je bila okacena samo tabla....
pa mala pomoc bi znacila..
Onda i nije tako losa kupovina juna 2015 po 1750, prodaja maja 2023 po 4000 i potom orocenje po 4.1% na 3yr. Konacnu racunicu svodim 2026, mada kada vidim da oglasi od bivsih komsija jos stoje u oglasima i po istim cenama kao krajem 2022 i pocetkom 2023, sve mi je jasno.
Ako nastavi da rastu zarade a kamate padaju rasce i cene, to je sada bar jasno.
Kaoxsto si zapazio ovde:
Imao si realan pad dve godine za redom, dok se nije naglo poskupljenje izazvano skokom oamata ‘ispeglalo’ sa rastom zarada. Sada kada i kamate padaju, videcemo i sve jaci oporavak prometa. Kada taj oporavak pokupi visak stanova koji se akumulirao za ove dve godine (koji i nije previse veliki) i kada se sretne sa smanjenom izgradnjom, krenuce cene na gore.
Investitori trenutno imaju stanove koje tesko prodaju po trenutnim cenama, ali ce ih bolje prodavati kad cene budu otisle gore? Investitori usporavaju gradnju. Npr. Lastavice jos uvek ne pocinju drugu fazu iako vec mesecima ne mogu da prodaju ove stanove koji su im ostali, a imaju cak i stanove od tipa 60m2 na spratovima koji nisu prizemlje ili poslednji sprat (2., 3., 6., 7., 8.). Sto se tice novogradnje samo se manji stanovi prodaju bez problema, sve preko 50m2 je vec problematicno za prodaju.
Nase dobre stare Lastavice, prvi argument kada neko spomene mucenje investitora, iako smo vec jedno 20 puta rekli da je Lastavicama problem sto drze istu cenu kao projekti na boljim lokacijama na NBGD (Bel Mondo / Airport Garden / Kvart64, Wellport, Newport, itd).
Da spuste cenu 10% odmah bi se pokupovalo, ovako ipak se trazi poseban tip ljudi koji bi da plati 3500-4000 EUR stan pored toplane.
Da spuste cenu 10% odmah bi se pokupovalo, ovako ipak se trazi poseban tip ljudi koji bi da plati 3500-4000 EUR stan pored toplane.
A baš je suprotno do sada bilo....
Ja ne znam zasto ne bi bio jos veci, osim ako ne bude pad ponude generalno (imali smo 10% manje izdatih gradjevinskih dozvola).
Pad kamatnih stopa i EURIBORa ce znaciti lakse zaduzivanje svakako, ako vec sredinom sledece godine EURIBOR bude ispod 2.5% a nova odredba spusti kamatne stope na nivo 4.5% mislim da cemo imati bas fin skok kod kreditnih kupaca.
Lastavicama je ostalo 26 stanova od 230. daleko od toga da su u nekom problemu. Znaci 10% nisu prodali, od toga mahom jedan tip 2,0-sobnog koji je izgleda problematican sa rasporedom/orijentacijom i penthausi. Nema nekog ogromnog inventara super stanova koje eto niko nece da kupi. Kako se promet lagano oporavlja otici ce i to a ne dolazi dovoljna kolicina novih stanova u ponudu koja ce ih zameniti, jer kao sto kazes, investitori usporavaju gradnju. Pa ti vidi kako ce to uticati na cene.
Tih 20-30 stanova im stoji mesecima. Pa vec vidimo da to sto investitori usporavaju gradnju utice na to da se ljudi izgleda vise odlucuju za starogradnju.
A nema mi bas smisla da je problematican stan na 2. ili 3. ili 6. spratu, a da nije problematican na recimo 4. ili 5. Mozda su prodali ove neke dok su bile nize cene i sad kad su digli prodaja ide lose, sto znaci da su trenutne cene vece od onih koje trziste moze da prihvati, a mislim da to ranije nije slucaj, tako da mislim da plate moraju jos uvek da rastu da bi uhvatile korak sa trenutnim cenama.
Poslednja izmena:
To da ljudi biraju starogradnju umesto novogradnje zbog usporene gradnje mi iskreno ne pije vodu.
Ljudi biraju starogradnju uglavnom zbog:
1. Manje cene
2. Treba im stan odmah, ne kroz 2-3 godine
3. Nema novogradnje na lokaciji gde zele da zive
4. I dalje veruju vise u kvalitet starogradnje nego novogradnje
Ali pretezno zbog #1 i #3, prilicno sam siguran da u svakoj opstini imamo po 10+ novogradnji u izgradnji sa ponudama stanova, samo je pitanje da li se uklapa u ove faktore iznad.
Kad sam rekao da ljudi kupuju starogradnju zbog usporene novogradnje, pod tim sam mislio bas na to sto kazes da je novogradnja preskupa za njihov standard, a usporena gradnja je samo odluka investitora da na smanjenu traznju, tj. smanjenu plateznu moc odgovore smanjenjen gradnje umesto spustanjem cena, dok ljudi na visoke cene novogradnje i usporenu gradnju odgovaraju vecom kupovinom starogradnje. Naravno da uvek postoji ti argumenti za starogradnju, ali udeo starogradnje u ukupnoj prodaji je porastao od kad investitori usporavaju novogardnju i dizu cene i pored pada traznje.
Mislim da previse zakljucaka pokusavas da izvuces iz samo jednog projekta.
To stoji, ali to je za posledicu imalo onda samo to da starogradnja sustize novogradnju po ceni (na nekim mestima su se skoro izjednacile vec).
Kada se dovoljno priblize cena starogradnje i novogradnje opet ce ljudi krenuti u novogradnju prosto, investitori ce da dignu tempo a i cenu i tako u krug.
sutraw
Advanced
- Učlanjen(a)
- 29.03.2023.
- Poruke
- 3.412
- Pohvaljen
- 9.847
Jedino što mi pada na pamet jeste da je EU pred recesijom i da će se to preliti ovde.
Iskreno me čudi malo da mi i dalje imamo bull dok oni usporavaju.
4-5 projekta imaš na nbg sa skromnom ponudom stanova i paprenom cenom. 400-500 stanova u prethodnom periodu se prodavalo za godinu dana. I to se polako privodi kraju. Sada u Q4 ce početi prodaja i više nego skromnog broja stanova po najvećim cenama i izgradnja hotela. Ljudima ostaje samo starogradnja i to je to.
Kada se ništa i ne pravi šta možeš drugo da kupiš. Ili to ili periferija.
Mnogo je zakucana ponuda. Mnogo je loša situacija za život ljudi.
Kada se ništa i ne pravi šta možeš drugo da kupiš. Ili to ili periferija.
Mnogo je zakucana ponuda. Mnogo je loša situacija za život ljudi.
Cim krene IMT to ce biti 5000 stanova kroz 10 godina + FOB parcele + depo kad se izmesti + bgh2o na nbgd + na mestu rode kad im istekne ugovor sa dekatlonom se prica da ce grade soul fazu 2 + hoce da grade jos projekata uz prugu + planiraju jos projekata u blokovima 4/63 + novogradnja za bezbednjake kod Mileve Maric Ajnstajn sto planira drzava.
Ocekuj jedno skoro 10,000 stanova novih na NBGD kroz 10 godina.
Meni je prvo bilo čudno zašto banke odobravaju kredite po ovim suludim cenama. Odgovor je jednostavan........provizija banke od 3%. U inostranstvu je to od 0,5% do 1%.
Prevedeno u brojke. Na 100k evra, na 30 godina čistog kredita plaćaš proviziju banci:
3%- 50.992
1%- 15.714
0,5%- 7.690
Zato se ne bune. Jer uredba mora da istekne....a provizija ostaje. Maestralno prebačen rizik na korisnika kredita. Ništa to nije novo ali makar su ranije cene bile normalnije i očekivao se rast....postojao je prostor za rast. Sad je to vrlo diskutabilno.
Bukvalno imaju lufta za pad od 50% na odobreni iznos kredita..... plus učešće od 20%.
No brain strategija.
Zašto je kod nas
? 
Šta misliš da je razlog?