Cene nekretnina

[sutraw]

Zamisli ovi naši da to iskopiraju, gorke bismo suze pili ovdašnjih rentijera

 

[mića]

Problem što mi pricamo iz iskustva prethodnih vremena zapisano negde ili smo dozziveli..iz da kažem pameti...realnosti. Stvar je u tome što se odluke donose po potrebi i sve se štimuje..pričam ovde a i u celom svetu.. ...a potreba sve ono gore ne uključuje.
Baraka u Zemun polju iz 1979...43 m2 ...100m od pruge ...cena 70.000 evra. Stoji oglas vec 3 meseca ali otići ce..verujte.
Sta je ovde normalno ?

 

[G.I.Joe]

Španci su najavili da će u potpunosti zabraniti stan na dan (čitao sam konkretno za Barselonu). Postepeno u narednih 5 godina.
Slično je u dosta zemalja u Evropi. Hoće da prebace sve na hotelski smeštaj a da stanovi služe onome čemu su namenjeni.....za život.

Mislim da od toga više nema ništa. Jer kad duh izađe iz boce, ne možete ga vratiti već samo nekako regulisati. Kao što se desilo i sa Uberom i sa svim drugim oblastima. Evo i kod nas je bio šou s taxistima oko Yandexa ili kako se već zove. Pa šta je na kraju. Sve funkcioniše i samo su se registrovali i kraj.
NL je ograničila stan na dan na max 40 dana godišnje.
Srbija je isto regulisala stan na dan - moraš biti prijavljen da se baviš izdavanjem stana na dan. Skroz zabraniti neće moći, odnosno samo će sve prebaciti na crno tržište, bolje da regulišu i da i država ubire poreze i kajmak.
Pa stan na dan je funkcionisao i pre platformi, sećate se samo kad odete na more a na autobuskim stanicama čekaju vas babe s tablama - apartmani/sobe! To je to samo na primitivnim osnovama. Sada je ovo dignuto na viši nivo, pa umesto babu na bus stanici da loviš, unapred rezervišeš preko platforme. To su ludosti i nigde neće to da prođe a pogotovo ne u južnim zemljama. Ako ih delistiraš s platformi, dobićete opet babe i to je to... Više keš plaćanja i kraj priče.
Pokušavaju eto sada i da brane avione po EU, pa dižu poreze nenormalno kao zbog CO2, i eto šta se dešava zbog "mudre politike" već su dve avio kompanije RyanAir i EasyJet najavili redukciju letova prema Nemačkoj. Lufthansi isto ne odgovara kukaju. Dovešće do toga da će ljudi ići više autima (kao pre 20god) a to da neće ići na letovanje neće se desiti.
Pa u koroni kad je kao sve bilo zatvoreno, svi išli autima a na vestima svi sede kući)
Napredak je došao, sad ili ćemo ga prigrliti i iskoristiti to za boljitak države i ljudi ili ćemo se boriti protiv pa ko više izdrži) Mislim da svi znamo kako se borba protiv napretka završavala kroz istoriju nebrojeno puta, od paljenja parnih mašina, do uništavanja vozova, itd...

 

[Salev85]

Mi ovde ko laste iz zime u leto. Do juče smo najavljivali tešku recesiju nakon izbora, sad već planiramo letovanje...

Gledao sam neki stari forum. Da ne reklamiram sad ovde koji. Uglavnom prepiska je krenula u martu 2008. Cene only up i tako to. Onda je Jelašić sredinom 2008 rekao ljudima da se ne zadužuju u CHF i spomenuo da je moguća korekcija nekretnina od 20%. Svi su bili u ovom fazonu:

"Zapravo svi pricaju o padu cene nekretnina od 20% a niko ne prica koliko je zapravo cena kvadrata bila na tom zapadu.
Beograd i dalje je jeftiniji od Zapadne Evrope.Takodje porediti cene kvadrata glavnih gradova bivse YU je nerealan.Faktori koji uticu na cenu su razni i to nije lepota i cistota ulica.
Zasto je Beograd skuplji 3-4 puta nego neki grad u unutrasnjosti Srbije?Razlog je jednostavan i pisao sam ja vec tu o tome.Srbija je odavno centralizovana.Ljudi mi nemamo more a prakticno sve institucije se nalaze u Beogradu.Kroz Beograd prolazi autoput i nalazi se na uscu dve reke.Moze ovo biti smesno ali veoma je bitno.
Taj primer imas u Hrvatskoj i Crnoj Gori.Podgorica i Zagreb su jeftiniji nego primorje.Bolje se zivi od izdavanja apartmana na moru nego stana u Podgorici ili Zagrebu.
Tu lezi jedan od razloga zasto u Beogradu cena nece padati,moze samo da miruje.U Srbiji ne postoji prakticno alternativno i sigurno ulaganje u nekretnine sem u Beogradu.
Sliku koliko se Beograd prosirio,naselio najbolje bi dao jedan pravi popis stanovnistva"

A u novembru 2008 je promet stao. I ista priča se nastavila, nema šanse da padne, samo bull . Skoro cele 2009 investitori nisu spuštali cene. Kurs je skliznuo. Država je htela da navuče ljude subvencionisanim kreditima . Onda pojedini investitori jesu panično spustili cene oko 20% samo da vrate novac bankama. Ali bilo je prekasno....Tada su banke zategle za kredite. Onda su svi spustili. Korekcija je bila minimalno 40% svuda u toku 4 godine. Gradjevinske parcele niko nije hteo. Prodavali su ih u bescenje. Kuće isto niko nije hteo da kupi. Vikendice, poljo. gazdinstva u bescenje.
Čisto da se prisetimo kako to ide kad krene da ne valja i kako to brzo ide......a ide brzo kao skok cena od Q3 2021 - Q2 2022. Samo kontra

 

[sutraw]

Realno zapadne države i treba da se bore kako god protiv toga jer im turizam uništava gradove. Bilo je lepo dok još nije bilo toliko pristupačno, ali sad su se gradovi Evrope pretvorili u cirkus za horde Amera i Azijata.

 

[vradovic]

Realno zapadne države i treba da se bore kako god protiv toga jer im turizam uništava gradove. Bilo je lepo dok još nije bilo toliko pristupačno, ali sad su se gradovi Evrope pretvorili u cirkus za horde Amera i Azijata.

Bice sve vise toga jer turizam ce doziveti ekspanziju. Sve vise ljudi moze da radi remote i sto je veci stepen automatizacije procesa rada to ce sve vise ljudi da setka okolo po gradovima. Ja ocekujem ozbiljniji porast broja turista u Beogradu.

 

[Defke]

Kraj 2019 je trebalo po svim ekonomskim pokazateljima da krene kriza.....i šta se dogodilo? Korona i štampanje najviše para u istoriji . Ko je to mogao da predvidi? Niko
Na leto..... videćemo šta će i da li će nešto novo smisliti.....ili će pustiti par godina krize.

Opet, zar to nije dokaz da su i tvoja doom predvidjanja vise nagadjanja?

 

[centarfor]

Ako se pojavi nova korona #2, sta cemo onda? Svi ce da se zakkjucaju u kucu, stan na dan puca jer nema ni turista, posla sve manje, a banka trazi svoje pare nazad? Nju tek ne zanimaju izgovori

 

[Defke]

Gledao sam neki stari forum. Da ne reklamiram sad ovde koji. Uglavnom prepiska je krenula u martu 2008. Cene only up i tako to. Onda je Jelašić sredinom 2008 rekao ljudima da se ne zadužuju u CHF i spomenuo da je moguća korekcija nekretnina od 20%. Svi su bili u ovom fazonu:

"Zapravo svi pricaju o padu cene nekretnina od 20% a niko ne prica koliko je zapravo cena kvadrata bila na tom zapadu.
Beograd i dalje je jeftiniji od Zapadne Evrope.Takodje porediti cene kvadrata glavnih gradova bivse YU je nerealan.Faktori koji uticu na cenu su razni i to nije lepota i cistota ulica.
Zasto je Beograd skuplji 3-4 puta nego neki grad u unutrasnjosti Srbije?Razlog je jednostavan i pisao sam ja vec tu o tome.Srbija je odavno centralizovana.Ljudi mi nemamo more a prakticno sve institucije se nalaze u Beogradu.Kroz Beograd prolazi autoput i nalazi se na uscu dve reke.Moze ovo biti smesno ali veoma je bitno.
Taj primer imas u Hrvatskoj i Crnoj Gori.Podgorica i Zagreb su jeftiniji nego primorje.Bolje se zivi od izdavanja apartmana na moru nego stana u Podgorici ili Zagrebu.
Tu lezi jedan od razloga zasto u Beogradu cena nece padati,moze samo da miruje.U Srbiji ne postoji prakticno alternativno i sigurno ulaganje u nekretnine sem u Beogradu.
Sliku koliko se Beograd prosirio,naselio najbolje bi dao jedan pravi popis stanovnistva"

A u novembru 2008 je promet stao. I ista priča se nastavila, nema šanse da padne, samo bull . Skoro cele 2009 investitori nisu spuštali cene. Kurs je skliznuo. Država je htela da navuče ljude subvencionisanim kreditima . Onda pojedini investitori jesu panično spustili cene oko 20% samo da vrate novac bankama. Ali bilo je prekasno....Tada su banke zategle za kredite. Onda su svi spustili. Korekcija je bila minimalno 40% svuda u toku 4 godine. Gradjevinske parcele niko nije hteo. Prodavali su ih u bescenje. Kuće isto niko nije hteo da kupi. Vikendice, poljo. gazdinstva u bescenje.
Čisto da se prisetimo kako to ide kad krene da ne valja i kako to brzo ide......a ide brzo kao skok cena od Q3 2021 - Q2 2022. Samo kontra

Ovde je promet stao pre 2 godine pa opet nije bilo nominalnog pada. Pojeftinjenje je zapravo doslo tako sto je cena rasla sporije od inflacije.

Sada se zapravo promet oporavlja. U ovom tvom primeru mi sad nismo u 2008. vec u 2011.

 

[Salev85]

Opet, zar to nije dokaz da su i tvoja doom predvidjanja vise nagadjanja?

Shvati to kako hoćeš. Ne želim da se nadmudrujem. Svakako, ja makar vidim okvirno kada je neki prelomni trenutak. Ako krene štampa kao za vreme lockdown-a.....pa šta da se radi . Ide opet sve gore i to je to. Preživećemo nekako.
Samo kontrola zaduženosti i obavezno da može da se pokrije godinu dana rate ako se kupuje na kredit.

 

[Extroniks]

Gledao sam neki stari forum. Da ne reklamiram sad ovde koji. Uglavnom prepiska je krenula u martu 2008. Cene only up i tako to. Onda je Jelašić sredinom 2008 rekao ljudima da se ne zadužuju u CHF i spomenuo da je moguća korekcija nekretnina od 20%. Svi su bili u ovom fazonu: ...

Svake godine imamo prognoziranje kraha evo od 2010e u ovoj temi, znaci u 24 godine da kazemo (od 2000e) pa ovamo samo smo imali jednom situaciju da je takva prognoza pila vodu i to zbog SEKE.

I sad se drzimo tog jednog pogodjenog slucaja kao validaciju za predvidjanje da ce opet da se desi sledece godine, i tako iz godine u godinu.
Sto kazu "Economists have predicted 12 of the last 2 recessions".

 

[gamblerNBG]

Bice sve vise toga jer turizam ce doziveti ekspanziju. Sve vise ljudi moze da radi remote i sto je veci stepen automatizacije procesa rada to ce sve vise ljudi da setka okolo po gradovima. Ja ocekujem ozbiljniji porast broja turista u Beogradu.

Ja sam na osnovu istih imputa predvidjao da ce biti mnogo vise povratnika u gradove u unutrasnjosti i iseljavanje iz Bg. Ako neko iz npr Nisa moze da radi za svoju firmu remote, zasto ne bi ziveo u Nisu. Ako neko moze da radi kao nomad, sto nebi radio iz Valensije ili Atine, nego iz Bg?

Mislim da previse ukljucujemo logiku, logike u ovom nasem trzistu nema. Nova 2008 moze da bude odlazak Rusa, mozda presusi bunar oprane love u nekom trenutku...

Mali: "Srbija sprovela više od 70% zadatih ciljeva, šest milijardi evra iz sive zone prešlo u legalne tokove"

Srbija je sprovela više od 70 odsto zadatih ciljeva u suzbijanju sive ekonomije, kazao je danas ministar finansija Siniša Mali na sednici Koordinacionog tela Vlade Srbije za borbu protiv sive ekonomije kojim je obeleženo deset godina rada na tome. Najnovije analize pokazuju da je obim ukupne...

forbes.n1info.rs

Ono sto sam prilicno siguran je da srednja klasa trenutno nema veze sa kretanjima cena kod nas. Ima tu nekog ko se upeca, proda dedovinu, pa nabudzi za kredit za neku rupu u sirem centru, ali to su vise izuzetci.

 

[Defke]

Ono sto sam prilicno siguran je da srednja klasa trenutno nema veze sa kretanjima cena kod nas. Ima tu nekog ko se upeca, proda dedovinu, pa nabudzi za kredit za neku rupu u sirem centru, ali to su vise izuzetci.

Zato sto su ljudi prilicno sigurni u ovakve pretpostavke zato predvidjanja nicemu ne vrede.

Evo ovo leto sam se uselio u novogradnju gde je vecina stanova kupljena u poslednjih godinu dana, i velika vecina komsija su upravo to, srednja klasa koja je kupila za zivot iz kredita.

 

[sutraw]

Kako ti znaš iz čega je većina kupila u zgradi od 250 stanova? Jel si ih pitao pojedinačno?

 

[Defke]

Kako ti znaš iz čega je većina kupila u zgradi od 250 stanova? Jel si ih pitao pojedinačno?

Na eKatastru se lako vidi koliko hipoteka je na zgradi.

 

[gamblerNBG]

Ti si Defke, kao IT senior sa debelo nadprosecnom platom kupio stan u Zemunu, nije centar Zemuna. Svaka cast, uzeo si u dobrom trenutku. Lepo naselje, nemoj pogresno da me shvatis, ali mislim da je to maksimalni domet za nekoga ko ima vrh platu i sam je stedeo za ucesce. Ovde obrazovani ljudi sa iskustvom rade za 900 - 1500 evra, da se ne zavaravamo, ako se izbace ekstremi, medijane su izmedju ove dve cifre. Vidi i sam, pomnozi podeli, koliko moze da ustedi neko ko zivi kao podstanar, koliko mu treba da dodje do cifre za ucesce. Ali pricali smo vec sto puta o tome, da ne svodimo temu na moji drugari - tvoji drugari. Kao sto rekoh, bez nasledstva, vise je izuzetak nego pravilo. Ja isto pricam na osnovu mog okruzenja.

 

[Defke]

Ti si Defke, kao IT senior sa debelo nadprosecnom platom kupio stan u Zemunu, nije centar Zemuna. Svaka cast, uzeo si u dobrom trenutku. Lepo naselje, nemoj pogresno da me shvatis, ali mislim da je to maksimalni domet za nekoga ko ima vrh platu i sam je stedeo za ucesce. Ovde obrazovani ljudi sa iskustvom rade za 900 - 1500 evra, da se ne zavaravamo, ako se izbace ekstremi, medijane su izmedju ove dve cifre. Vidi i sam, pomnozi podeli, koliko moze da ustedi neko ko zivi kao podstanar, koliko mu treba da dodje do cifre za ucesce. Ali pricali smo vec sto puta o tome, da ne svodimo temu na moji drugari - tvoji drugari. Kao sto rekoh, bez nasledstva, vise je izuzetak nego pravilo. Ja isto pricam na osnovu mog okruzenja.

Naselje gde sam ja uzeo je blize proseku novogradnje u Beogradu od najizvikanijih projekata koji se ovde najvise pominju, i takve novogradnje zapravo cine vecinu kupovina. Ako su na takvom projektu vecina kupaca srednja koasa iz kredita, onda se ne moze reci da takva kategorija kuoaca ne utice na trziste nimalo.

I iskreno, kupac bez nasledstva koji skuplja sve od nule je vise izuzetak nego pravilo.

 

[gamblerNBG]

Pogledaj i sam kakav je odnos kreditnih i kesh kupaca u Bg, vise puta smo izbacivali statistike. Pa donesi zakljucak za sebe. Nema protrebe da ulazimo u beskonacne rasprave, nismo klinci...

 

[Defke]

Pogledaj i sam kakav je odnos kreditnih i kesh kupaca u Bg, vise puta smo izbacivali statistike. Pa donesi zakljucak za sebe. Nema protrebe da ulazimo u beskonacne rasprave, nismo klinci...

Da, 28% stanova u Beogradu je kupljeno iz kreditnih sredstava u drugom kvartalu 2024. vise nego 2023 ali nize nego 2022. To nikako nije zanemarljiv broj, pogotovo kad se imaju u vidu potencijalne vezane kupovine koje generisu.

 

[gamblerNBG]

Malo vise od jedne cetvrtine jeste nezanemarljiv broj, to je sve sto mogu da kazem sta li su tek tri cetvrtine? Koji je tu udeo vezanih kupovina ne znam i nisam uspeo da nadjem podatak svih ovih godina. Kada su Boljsevici (prevedeno s ruskog - oni u vecini) sebi dali ime i dalje su bili matematicka manjina Mozemo mi to da zovemo kao hocemo, da ne pricam o interpretacijama.

 

[Pera Zdera]

Ti si Defke, kao IT senior sa debelo nadprosecnom platom kupio stan u Zemunu, nije centar Zemuna. Svaka cast, uzeo si u dobrom trenutku. Lepo naselje, nemoj pogresno da me shvatis, ali mislim da je to maksimalni domet za nekoga ko ima vrh platu i sam je stedeo za ucesce. Ovde obrazovani ljudi sa iskustvom rade za 900 - 1500 evra, da se ne zavaravamo, ako se izbace ekstremi, medijane su izmedju ove dve cifre. Vidi i sam, pomnozi podeli, koliko moze da ustedi neko ko zivi kao podstanar, koliko mu treba da dodje do cifre za ucesce. Ali pricali smo vec sto puta o tome, da ne svodimo temu na moji drugari - tvoji drugari. Kao sto rekoh, bez nasledstva, vise je izuzetak nego pravilo. Ja isto pricam na osnovu mog okruzenja.

Daj neki itijevac da ga malo propita, da vidimo jel stvarno ima veze sa IT il nema veze sa IT

 

[Salev85]

Ovde je promet stao pre 2 godine pa opet nije bilo nominalnog pada. Pojeftinjenje je zapravo doslo tako sto je cena rasla sporije od inflacije.

Sada se zapravo promet oporavlja. U ovom tvom primeru mi sad nismo u 2008. vec u 2011.

Ovo bi bilo već nezahvalno za porediti ali pokušaću.
2007 je bila karakteristična po tome što:
-septembar 2007, padaju kamate (2024 isto)
- smanjilo se zahtevano učešće za stambene kredite. ( 2024: reklame da je 10% učešća dovoljno za kupovinu u 4 velika grada u Srbiji)
- svuda je bilo u vestima da se očekuje dalji pad kamatnih stopa (i danas)
- povećavao se broj kreditnih kupovina (i danas)
-do kraja 2008 fed je spuštao kamate i davao bankama novac po 0% i 0,25%.
Niske kamatne stope su omogućile max zaduženost tj. omogućilo je ljudima kada su bile najveće cene da se zaduže do kraja . Na max, po najvećim cenama, niskim kamatama i sa niskim učešćem. E onda je sve puklo.
Ako me pitaš na koju godinu 2024 liči, odgovor je 2007. Krajem 2008 je tržište crklo jer više nije ostalo keša a i više niko nije mogao da uzme kredit.

 

[G.I.Joe]

Ovo bi bilo već nezahvalno za porediti ali pokušaću.
2007 je bila karakteristična po tome što:
-septembar 2007, padaju kamate (2024 isto)
- smanjilo se zahtevano učešće za stambene kredite. ( 2024: reklame da je 10% učešća dovoljno za kupovinu u 4 velika grada u Srbiji)
- svuda je bilo u vestima da se očekuje dalji pad kamatnih stopa (i danas)
- povećavao se broj kreditnih kupovina (i danas)
-do kraja 2008 fed je spuštao kamate i davao bankama novac po 0% i 0,25%.
Niske kamatne stope su omogućile max zaduženost tj. omogućilo je ljudima kada su bile najveće cene da se zaduže do kraja . Na max, po najvećim cenama, niskim kamatama i sa niskim učešćem. E onda je sve puklo.
Ako me pitaš na koju godinu 2024 liči, odgovor je 2007. Krajem 2008 je tržište crklo jer više nije ostalo keša a i više niko nije mogao da uzme kredit.

Slažem se a KLJUČ je u ovom što si napisao na kraju! "Više niko nije mogao da uzme kredit!" Zato što banke nisu davale! Zato je važno uzeti kredit kad se može kad je zlatno doba. Posle i ako cene padnu, šta ti vredi kad niko ne daje kredite?! Poređenja ove dve godine jesu tačna i sve liči na to. Šta će se dešavati 2025 i ja isto mislim dalje snižavanje kamata, i Q3 veliko štampanje opet. Ali likvidnost ne znači i veću potrošnju (što smo videli i 2008). Ali cene nekretnina ne reaguju tako brzo. Pad se desi kroz 4-5 godina. Opet ko kupuje za sebe za život, nek kupi kad ispuni uslove, odmah. Jer dug je period 20-30 god otplate, svašta će da bude u tom periodu i kriza a i zlatnih godina.

 

[Defke]

Ovo bi bilo već nezahvalno za porediti ali pokušaću.
2007 je bila karakteristična po tome što:
-septembar 2007, padaju kamate (2024 isto)
- smanjilo se zahtevano učešće za stambene kredite. ( 2024: reklame da je 10% učešća dovoljno za kupovinu u 4 velika grada u Srbiji)
- svuda je bilo u vestima da se očekuje dalji pad kamatnih stopa (i danas)
- povećavao se broj kreditnih kupovina (i danas)
-do kraja 2008 fed je spuštao kamate i davao bankama novac po 0% i 0,25%.
Niske kamatne stope su omogućile max zaduženost tj. omogućilo je ljudima kada su bile najveće cene da se zaduže do kraja . Na max, po najvećim cenama, niskim kamatama i sa niskim učešćem. E onda je sve puklo.
Ako me pitaš na koju godinu 2024 liči, odgovor je 2007. Krajem 2008 je tržište crklo jer više nije ostalo keša a i više niko nije mogao da uzme kredit.

2007. FED obara kamate, Euribor je poceo da pada tek u oktobru 2008.
Iz ovoga sto pises reklo bi se da impliciras da FED (ili ECB) odluke donose na osnovu stanja trzista nekretnina u Srbiji, sto je, svestan si, potpuna besmislica.
Situacija ni u US ni u EU nije ista kao 2008. a kamoli ovde, da bi se tako ocekivala identicna posledica na osnovu jednog parametra toliko udaljenog od konkretnog posmatranog trzista.

 

[Salev85]

Kredit je bilo idealno uzeti do kraja 2021 godine a da si kaparisao/rezervisao stan u toku 2020. Posle toga je diskutabilno. Banke nisu htele da daju tek 2009 kad je veliki broj investitora propao. Nisu hteli da snize cene na vreme. Čekali su do kraja i pukli su. Mnogo gradjevinskih firmi je tada propalo (2009).
Školski primer ciklusa nekretnina je da imaju 14 godina rasta i 4 godine pada +-1 godina.
Pad se dešava kada renta previše uzme iz realne ekonomije i uzrokuje nominalni rast (ne i realni) jedino kao posledica veće zaduženosti. A danas su rente u Srbiji maltene na maksimumu. Tome su dodatno doprineli Rusi i dodatno pogoršali situaciju.
Da li će doći do nominalnog pada ili realnog pada (ali ne i nominalnog) zavisi od štampanja, inflacije i kamatnih stopa. Samo se jednom dogodilo da je došlo do realnog ali ne i nominalnog pada (to su bile 70-te). Razlika u odnosu na tad je što su kamate zbog visoke inflacije i naftnog šoka podignute na 20%. To danas nije moguće zbog prevelikog duga. I šta nam danas ostaje?
Spuštaj kamate dok ne krene inflacija.....a kad krene opet diži kamate i kreće recesija.
Alternativna je hiperinflacija . Ko zna šta će biti od ova dva scenarija....laže . Zato kažem boleće recesija ali hiperinflacija daleko više (2007 vs 1929).
Tako da..... pošto je zapadni svet mnogo više povezan nego nekada.....sve zavisi od USA trenutno.
Samo kontrola zaduženosti trenutno. Ne zalećite se prevelikim kreditima i uvek imajte crni fond.
To je što kažem. Ne odvraćam nikog od kupovine (i sam gledam i pravim planove) ali bolje da se smanje apetiti u ovim neizvesnim vremenima.