G.I.Joe
Higher intermediate
- Učlanjen(a)
- 19.05.2023.
- Poruke
- 1.554
- Pohvaljen
- 4.002
Prosto se pitam Pero da li si ti IKADA ušao u banku i pitao za kredit?! Pre svega imati 7 hipotekarnih kredita nije investiranje već HAZARDERSTVO!!I javi mu se covek koji kaze da ima takvih 7 stanova tj. kredita. Radi stan na dan, kaze odlicno mu ide, malo se preznojio kada je izbila pandemija i bile zatvorene granice.
O tome se retko i prica jer takvi cute i rade, ne sire mnogo kao i kada neko ima dobru biznis ideju.
Pre jedno dve godine je jedan drugi clan na redditu pisao da ima 5 takvih kredita, prvi je digao jos 2008 u svajcarcima pa se jedva iscupao, al posle je ostale lagano jer su padale i kamate i cene.
Sa dolaskom Rusa i Ukrainaca je ovo samo eksplodiralo.
Znaci ne da neko ima recimo u kesu za ceo stan pa da uzme stan i izdaje nego raspodeli na vise ucesca i uleti u vise kredita. Ej umesto jednog covek pokupi 7 stanova i jos bude u plusu, napustio i posao koliko dobro ide.
A pošto vrlo dobro znam kako funkcionišu hipotekarni krediti onda da ti objasnim. Čak i sa platom vice presidenta bilo gde u EU ne bi mogao da digneš 7 hipotekarnih kredita. I taj lik te dobro loži. Ali evo konkretno kako funkcioniše.
1.) Banka odobrava do max 5x godišnje bruto plate da se zadužiš. Što je sličan uslov u Srbiji da možeš do 50% neto primanja.
2.) Banka daje odobrenje za hipotekarni kredit za stan ili kuću u kome ćeš TI lično da živiš i onda je kamata 3,5-4% u NL ili 5% u Srbiji. S tim da je uslov dok god traje kredit ne smeš da izdaješ stan. To je zvanično, naravno nezvanično možeš dok god plaćaš ratu redovno. U SR moraš dati 20% učešće u NL ne moraš dati učešće ali za kredit gde ti živiš.
3.) E sad ono glavno ako uzimaš drugi stan to se zove "buy to let" onda je USLOV max 60% vrednosti te nekretnine, ALI i da je prva (osnovna) isplaćena ispod nivoa od 60% vrednosti. Što u prevodu znači da moraš imati 40% učešće za dve nekretnine tj. 80% isplaćene jedne ako sabereš. I još jedan veliki uslove je da kamata nije ona kao na primarni hipotekarni kredit već mnogo veća oko 5,5-6% - zbog rizika!!
U svakoj državi i u Srbiji i u NL postoji centralni kreditni biro koji upisuje te dužnike, a pogotovo na to.
Ova računica da 7 stanova paralelno izdaješ i da nikad ništa ne eksplodira je mission impossible. Evo da uzmemo primer da svaki stan košta 100k to znači 700k, učešće moraš imati u kešu 280k (tačnije 300k) zbog notara i svega. Tako da 400k moraš da ide na kredit. to znači min plata bruto je 80k eura, ili neto u Srbiji oko 5k i tako idućih 30 godina. To da uspe sve da uradiš do kraja je skoro nemoguće. Mislim da je šansa veća da dobiješ stan na igri uzmi račun i pobedi nego ovo da se uradi.
Idealan prinos na stan se računa 6% a ti plaćaš kamatu 6%, bez ikakvih troškova i svega... 1 ili 2 stana još bi i poverovao ali 7 su masne priče za ljude koji nikada u banku nisu ušli niti skupljali papire za bilo koji kredit.
Ova priča sa 7 stanova je iz filma The Big Short kada je ona striptizeta rekla da tako ima 5 ili 6 kuća... To u Evropi šanse nema da izvedeš. Ni teoretske. Pa nisu banke hazarderi. Znaš li koliko još osiguranja i provera tu ide... Skupi ti papire za 1 stan pa onda pričaj o 7 paralelno. Ja sam imao 2 kredita paralelno 2 godine i znam koliko su me pregledali i sve dok nisu drugi kredit odobrili a prvi je bio ispod 20%! I plata je dopuštala još mnogo veće zaduženje. NE ide to baš tako!
Poslednja izmena: