Cene nekretnina

[G.I.Joe]

I javi mu se covek koji kaze da ima takvih 7 stanova tj. kredita. Radi stan na dan, kaze odlicno mu ide, malo se preznojio kada je izbila pandemija i bile zatvorene granice.
O tome se retko i prica jer takvi cute i rade, ne sire mnogo kao i kada neko ima dobru biznis ideju.
Pre jedno dve godine je jedan drugi clan na redditu pisao da ima 5 takvih kredita, prvi je digao jos 2008 u svajcarcima pa se jedva iscupao, al posle je ostale lagano jer su padale i kamate i cene.
Sa dolaskom Rusa i Ukrainaca je ovo samo eksplodiralo.
Znaci ne da neko ima recimo u kesu za ceo stan pa da uzme stan i izdaje nego raspodeli na vise ucesca i uleti u vise kredita. Ej umesto jednog covek pokupi 7 stanova i jos bude u plusu, napustio i posao koliko dobro ide.

Prosto se pitam Pero da li si ti IKADA ušao u banku i pitao za kredit?! Pre svega imati 7 hipotekarnih kredita nije investiranje već HAZARDERSTVO!!
A pošto vrlo dobro znam kako funkcionišu hipotekarni krediti onda da ti objasnim. Čak i sa platom vice presidenta bilo gde u EU ne bi mogao da digneš 7 hipotekarnih kredita. I taj lik te dobro loži. Ali evo konkretno kako funkcioniše.
1.) Banka odobrava do max 5x godišnje bruto plate da se zadužiš. Što je sličan uslov u Srbiji da možeš do 50% neto primanja.
2.) Banka daje odobrenje za hipotekarni kredit za stan ili kuću u kome ćeš TI lično da živiš i onda je kamata 3,5-4% u NL ili 5% u Srbiji. S tim da je uslov dok god traje kredit ne smeš da izdaješ stan. To je zvanično, naravno nezvanično možeš dok god plaćaš ratu redovno. U SR moraš dati 20% učešće u NL ne moraš dati učešće ali za kredit gde ti živiš.
3.) E sad ono glavno ako uzimaš drugi stan to se zove "buy to let" onda je USLOV max 60% vrednosti te nekretnine, ALI i da je prva (osnovna) isplaćena ispod nivoa od 60% vrednosti. Što u prevodu znači da moraš imati 40% učešće za dve nekretnine tj. 80% isplaćene jedne ako sabereš. I još jedan veliki uslove je da kamata nije ona kao na primarni hipotekarni kredit već mnogo veća oko 5,5-6% - zbog rizika!!
U svakoj državi i u Srbiji i u NL postoji centralni kreditni biro koji upisuje te dužnike, a pogotovo na to.

Ova računica da 7 stanova paralelno izdaješ i da nikad ništa ne eksplodira je mission impossible. Evo da uzmemo primer da svaki stan košta 100k to znači 700k, učešće moraš imati u kešu 280k (tačnije 300k) zbog notara i svega. Tako da 400k moraš da ide na kredit. to znači min plata bruto je 80k eura, ili neto u Srbiji oko 5k i tako idućih 30 godina. To da uspe sve da uradiš do kraja je skoro nemoguće. Mislim da je šansa veća da dobiješ stan na igri uzmi račun i pobedi nego ovo da se uradi.

Idealan prinos na stan se računa 6% a ti plaćaš kamatu 6%, bez ikakvih troškova i svega... 1 ili 2 stana još bi i poverovao ali 7 su masne priče za ljude koji nikada u banku nisu ušli niti skupljali papire za bilo koji kredit.

Ova priča sa 7 stanova je iz filma The Big Short kada je ona striptizeta rekla da tako ima 5 ili 6 kuća... To u Evropi šanse nema da izvedeš. Ni teoretske. Pa nisu banke hazarderi. Znaš li koliko još osiguranja i provera tu ide... Skupi ti papire za 1 stan pa onda pričaj o 7 paralelno. Ja sam imao 2 kredita paralelno 2 godine i znam koliko su me pregledali i sve dok nisu drugi kredit odobrili a prvi je bio ispod 20%! I plata je dopuštala još mnogo veće zaduženje. NE ide to baš tako!

 

[MrGood2016]

U Sveckoj sigurno moze 7 hipotekarnih kredita.

 

[StariPosmatrač]

U intezi možeš max 2 stambena kredita da imaš bez obzira što nisi ni blizu maksimalnog opterećenja plate. Verujem da je tako i kod drugih.

 

[G.I.Joe]

U intezi možeš max 2 stambena kredita da imaš bez obzira što nisi ni blizu maksimalnog opterećenja plate. Verujem da je tako i kod drugih.

Ali drugi stambeni kredit ne ide po 5% kamate već je mnogo veća kamata. Jer je i rizik za banku veći... Kakvih bre 7 paralelno. To samo u bajkama.

 

[torima37]

Zasto bi agenti savetovali neku cenu po kojoj ce se vuci oglas mesecima kad oni zive od prodaje ne od cene?

Zbog zamašćene provizije. Nema bolje lokacije od te na nbg i baš tu da bude cena kao na Ledinama

 

[shadestudio]

Ako gledamo samo investiciono, ja mislim da su stanovi jako los potez na duze staze jer postoje posedi na svetu koji lako mogu da presisaju nekretnine. Problem je nepismenost u narodu jer obican narod misli da ako se u nesto investira to mora samo da ide linearno gore godinama, a stanovi su najblizi tome ali ti ni priblizno ne vracaju profit kao ostali + sto imas troskove odrzavanja, poreze i ostale brige a da ne pricamo o nelikvidnosti istog.
Cak i obicno ulaganje u ETF kao u S&P 500 ce doneti vise novca na duze staze.
Evo pravi primer toga je sto vidim u tom reddit-u, cim se ulozi u nesto drugo, to je odmah kockanje a ja sam ubedjen da 95% ljudi u Srbiji isto tako razmislja a niko da kaze posteno da su nekretnine najvise skocile kada je poceo QE od 2008. Sta kada QE vise ne bude mogao da radi posao?

Zar ima neko sa balkana ko ce posle jezde i dafine da da kes nekom belosvetskom bankaru? Ne veruju ljudi u to.

 

[Extroniks]

Naravno da je moguce imati 7 stanova i placati te kredite, treba samo imati porodicu i dobre odnose.

Sta nekoga sprecava da sam ima 2 kredita, zena kredit, brat kredit, i jos iz porodice svako po kredit i sami da se otplacuju stanovi.
Najteze je steci za ucesce da se mi ne lazemo, ali ko god dodje do toga da ima 2-3 nekretnine uglavnom vrlo brzo dodje i do 5-10 kroz jedno 10 godina.

Sad prica o riziku je skroz druga stvar, mogu biti likvidirani u slucaju ekonomske krize, ali da postoje nacini postoje.

 

[sutraw]

Pa gde to mogu sa ovim kamatnim stopama i cenama da se sami otplaćuju krediti? Možda je moglo nekad, sad je taj voz prošao.

 

[Extroniks]

Pa gde to mogu sa ovim kamatnim stopama i cenama da se sami otplaćuju krediti? Možda je moglo nekad, sad je taj voz prošao.

Pa zavisno od ucesca, ne uzima se uvek 20/80 odnos, itekako je moguce sami da se otplacuju sa ucescima koji su na 40-50%.

Naravno pricamo o ekstremima, ljudima koji uglavnom imaju svoje privatne biznise pa se ima para na bacanje, ali nije nemoguce, znam par ljudi koji imaju preko 10 nekretnina zbog privatnog biznisa a u 40-50im su.

 

[Мџе]

Gledala sam Split na nekom dokumentarcu. Au, majko mila, kakva lepota od grada, pa ono sa rečima ne može opisati... Cene slične kao u Beogradu.

Split je bukvalno primorski Niš. Stari priobalni deo je prelep, ostalo tuga i beda.

 

[Pera Zdera]

Pa gde to mogu sa ovim kamatnim stopama i cenama da se sami otplaćuju krediti? Možda je moglo nekad, sad je taj voz prošao.

Ako taj ne laze, uzeo je 4 pre i 3 posle pandemije. Onaj prvi je sve uzeo pre pandemije. Niko od njih nije usao u banku i rekao daj odjednom 7 kredita vec postepeno. Rade stan na dan gde je prinos dosta veci i ako zarada leze na racun moguce da se to isto racuna u prihod tako da lako dobiju sledeci kredit. Ali valjda ima nekog bankara ovde da potvrdi da li je moguce kod nas imati vise stambenih kredita i po kojim uslovima. Na zapadu moze, ali izgleda da Holandija ne daje cim Dzo nije uzeo 10 kuca u Amsterdamu.

 

[NedeljkovicOliver]

To sa 7 stanova je klasicno pilicarstvo. Ozbiljni igraci na zapadu imaju po 7000 stanova.

 

[Sindjelic]

Ali drugi stambeni kredit ne ide po 5% kamate već je mnogo veća kamata. Jer je i rizik za banku veći... Kakvih bre 7 paralelno. To samo u bajkama.

Jesi li siguran sto se ovoga tica? Zasto bi rizik bio veci ako imas svoj stan u kojem zivis i dva za izdavanje? Pogotovo ako je stanje na trzistu takvo da moze renta da isplacuje stan.

 

[Sindjelic]

Zbog zamašćene provizije. Nema bolje lokacije od te na nbg i baš tu da bude cena kao na Ledinama

Ja sam video da se nekre nekretnine oglasavaju po drasticno razlicitim cenama, tipa 50-100.000 evra razlike. Jedina pretpostavka po meni je da oni uzimaju celokupnu razliku.
Jer prodavac recimo hoce da proda po nekoj ceni i to je sve sto njega zanima, a onda agent zeli da se ugradi dodatno.

 

[G.I.Joe]

Jesi li siguran sto se ovoga tica? Zasto bi rizik bio veci ako imas svoj stan u kojem zivis i dva za izdavanje? Pogotovo ako je stanje na trzistu takvo da moze renta da isplacuje stan.

Siguran sam 100%. Zašto je rizik veći? Pa zato što podstanar da ne plaća ko će da ga izbaci? Banka ili ti? Sud traje 2 godine?! Onda podstanar ne pazi nekretninu kao vlasnik (što je normalno)! Ako ne veruješ ukucaj but to let interest rates I obične pa ćeš videti?!

 

[Filip 01]

Pa zavisno od ucesca, ne uzima se uvek 20/80 odnos, itekako je moguce sami da se otplacuju sa ucescima koji su na 40-50%.

Naravno pricamo o ekstremima, ljudima koji uglavnom imaju svoje privatne biznise pa se ima para na bacanje, ali nije nemoguce, znam par ljudi koji imaju preko 10 nekretnina zbog privatnog biznisa a u 40-50im su.

Ok nije za nepoverovati da neko ima 10 nekretnina, znam ih nekoliko, ali ovde je reč da li su uzeli putem kredita u isto vreme sve nekretnine. Pre bih rekao da su ti ljudi uzimali svake godine po 1-2 stana od prihoda privatnog biznisa-posla.

 

[G.I.Joe]

Ako taj ne laze, uzeo je 4 pre i 3 posle pandemije. Onaj prvi je sve uzeo pre pandemije. Niko od njih nije usao u banku i rekao daj odjednom 7 kredita vec postepeno. Rade stan na dan gde je prinos dosta veci i ako zarada leze na racun moguce da se to isto racuna u prihod tako da lako dobiju sledeci kredit. Ali valjda ima nekog bankara ovde da potvrdi da li je moguce kod nas imati vise stambenih kredita i po kojim uslovima. Na zapadu moze, ali izgleda da Holandija ne daje cim Dzo nije uzeo 10 kuca u Amsterdamu.

Pa šta ti misliš Pero da nema kreditni biro? Opet je na tebe 4 kredita i dodajes još 3?! Daj se urazumi. Otidji u banku pa probaj. Da vidiš koliko je to lako. Nisam ni mislio da je išao odmah daj 7 kredita. Pa ja sam za drugi kredit menjao i banku i sve. Sve se gleda?! Gde ti živiš?! Prvo kupi jedan pa ćeš videti.
Drugo je da li je uzeo na firmu ako mu je firma registrovana da se bavi rentiranjem stanova. A drugo na fizičko lice. Nije to lako izvesti. I sa velikim primanjima je opasno!

 

[Filip 01]

Trenutno neki ROI na otplatu nekretnine iznosi od 5-7%.

 

[ccc]

To bez plaćanja poreza i svih ostalih troškova?

 

[Pera Zdera]

Pitanje je da li je moguce imati 2 ili vise stambenih kredita istovremeno, a da li je opasno je druga prica, i sam je rekao da je oznojio gace za vreme lock downa.
Da li je otvorio firmu pa preko nje izdaje i uzima kredite ne znam, eto ti link pa ga pitaj ako hoce da ti kaze, i mene zanima. Napisao je da je dao otkaz na poslu da bi se potpuno posvetio izdavanju stan na dan tih stanova. Kaze kupovao je starogradnje i sam ih renovirao.
Jel si procitao taj post?

https://www.reddit.com/r/finansije/comments/1ctz1zt/_/l4fccnr

Ima upucenih ljudi na tom subreditu pa bi ga valjda neko demantovao da laze. Za sada evo jedan dan, nijedan komentar te vrste. Ostavljam mogucnost i da laze, ali eto aj da proverimo da li je obmanuo toliko ljudi da ga niko ne demantuje sem tebe. Po meni je to zanimljivije i ima lokalni efekat nego da zvacemo stare teme i da pricam o Stokholmu, a ti o Amsterdamu.

 

[Filip 01]

To bez plaćanja poreza i svih ostalih troškova?

Sa plaćanjem poreza i svih troškova, sve uračunato, obnova nameštaja, opreme, krečenje, ako ćeš sam raditi stan na dan može biti više, jer možeš sam pospremiti stan, ali može se dati i to agenciji koja to sve obavlja uz proviziju... Zato i stavljam neki okvir od 5-7% ako ti je side job i ulaganje u to kao neku investiciju za rentiranje... Nisam jedino računao neko osiguranje stana i uredjaja ako to radiš sam ili rentaš mesečno, ali ako tadiš sa nekim agencijama rentanje onda u njihov procenat ulazi i to da su oni odgovorni(kako da kažem sve se može staviti u Ugovor, čak si i na neki način zaštićen kada izdaješ putem Bookinga i Arbnbia)...

 

[Filip 01]

Nis

Pitanje je da li je moguce imati 2 ili vise stambenih kredita istovremeno, a da li je opasno je druga prica, i sam je rekao da je oznojio gace za vreme lock downa.
Da li je otvorio firmu pa preko nje izdaje i uzima kredite ne znam, eto ti link pa ga pitaj ako hoce da ti kaze, i mene zanima. Napisao je da je dao otkaz na poslu da bi se potpuno posvetio izdavanju stan na dan tih stanova. Kaze kupovao je starogradnje i sam ih renovirao.
Jel si procitao taj post?

https://www.reddit.com/r/finansije/comments/1ctz1zt/_/l4fccnr

Ima upucenih ljudi na tom subreditu pa bi ga valjda neko demantovao da laze. Za sada evo jedan dan, nijedan komentar te vrste. Ostavljam mogucnost i da laze, ali eto aj da proverimo da li je obmanuo toliko ljudi da ga niko ne demantuje sem tebe. Po meni je to zanimljivije i ima lokalni efekat nego da zvacemo stare teme i da pricam o Stokholmu, a ti o Amsterdamu.

Nisam pročitao post, ali znam par ljudi koji su dali otkaz na poslu inženjera da bi se time babili pre par godina, pogotovo je to postalo popularno pre Korone. Neki su pokušavali da iznajme od nekog na godinu dana stan kako bi to radili. Pojavom Rusa i ove migracije su dosta smanjene te razlike izmedju stana na dan i mesečnog izdavanja, ako ne radiš sam izdavanje i svakome daš svoj deo onda ti dodje otprilike na isto. I da to i jeste odličan posao za renoviranje starogradnje u centru po mogućstvu garsonjere ili jednosobnog stana i izdavanja na stan na dan(ubaciti pored bračnog kreveta jednu sofu na rasklapanje da mogu 3-4 da spavaju)...

 

[G.I.Joe]

Moguće je, ja mogu da ti potvrdim iz prve ruke, klijent koji saradjuje sa firmom u kojoj radi moj kum, uzeo je stambeni kredit za 14 stanova, čovek ima 14 stanova koje obrće na stan za dan, a nije zaposlen, ni ja nisam verovao dok nisam upoznao čoveka igrom slučaja, iz Pazara je, to je sve što znam

Evo šta je prvi ali prvi uslov DA SI ZAPOSLEN!!

Stambeni kredit kalkulator – izračunajte mesečne rate za kupovinu doma

Uz stambeni kredit kalkulator, lako izračunajte mesečne rate i pronađite idealan stambeni kredit za kupovinu ili adaptaciju nekretnine...

www.nlbkb.rs

Pa da se tako dele stotine hiljade eura ihaaa...
Gde su još žiranti...

 

[G.I.Joe]

Kolko sam u priči, čovek ide od banke do banke i smara dok mu ne odobre kredit, kažem ti, nisam verovao ni ja dok nisam upoznao čoveka

Hoće to hoće. Ti se obično ljudi zovu prosjaci na ulici. Ali prvi put čujem da ideš od banke do banke i "smaraš" dok ti ne daju jedno 200k eura da bi ti kupio stan.
Pročitaj samo uslove bilo koje banke. Stavio sam link za Komercijalnu ali sve su slične da ne kažem iste! Plus kreditni biro plus žiranti...pa te pretresaju 2-3 meseca ...

 

[nijeproblem]

Hoće to hoće. Ti se obično ljudi zovu prosjaci na ulici. Ali prvi put čujem da ideš od banke do banke i "smaraš" dok ti ne daju jedno 200k eura da bi ti kupio stan.
Pročitaj samo uslove bilo koje banke. Stavio sam link za Komercijalnu ali sve su slične da ne kažem iste! Plus kreditni biro plus žiranti...pa te pretresaju 2-3 meseca ...

Pa ja sam toga svestan, al čovek stvarno radi ovo, obrće mesečno preko 20000 eura na stan na dan, priča je za nepoverovati, ali je realizovana