Cene nekretnina

[bushwick]

Hunchback » Sub Sep 18, 2021 2:15 am[/url]":267zyn9e]

bushwick » Pet Sep 17, 2021 2:58 pm[/url]":267zyn9e]

vladanet » Pet Sep 17, 2021 7:27 am[/url]":267zyn9e]
Drugoj grpi,smisao zivota nije u parama, nego u kvalitetu zivota, kao i da cu cenjeni u drustvu.Trude se da im deca idu u najbolje skole,da zavrse jake fakultete, da steknu znanje od koga sutra mogu da rade,bilo gde,u bilo kojoj zemlji.
Ovoj grupi,nekretnine u otazbini,nisu nikakv smisao, niti motiv ulaganja.

najbolje skole i fakultete, eh? znaci spadam u tu vasu obrazovanu grupu, skoro da i nemam prijatelje koji i sami nisu doktori nauka, mnogi sa najpoznatijih univerziteta u svetu. obrazovanje dece je tema o kojoj mozda i najvise pricamo i jos nisam naisla na nekog ko nije duboko nezadovoljan sta mu deca uce i na sta to lici - razvodnjeni besmisleni programi, deca smorena do bola, svakodnevno iscudjavanje na kakve gluposte trose vreme, koliko su im konfuzne lekcije i kako nista ne znaju. obrazovanje je razlog za srbiju, za povratak pa i kupovinu nekretnina sto su suprotno vasim teorijama mnogi i uradili...

s druge strane, svi ljudi koje u srbiji znam da su jos uvek u fazonu skolovanja u inostranstvu "na najboljim skolama" i "jakim fakultetima koji se svuda priznaju" su obicni skorojevici koji niti imaju nekakve impresivne kvalifikacije niti bilo kakvo iskustvo sa tim najboljim skolama niti bilo kakav osecaj sta se gde uci. vi kao da zivite u nekom filmu od pre 30 godina, jednostavno nemate pojma o cemu pricate.

Pre bih rekao da su ti tvoji doktori nauka stipse pa nece da plate dobru skolu za svoje dete. Naucili da je skola dzabe pa tako misle da prodju i tamo sa svojom decom. Na tom Zapadu se debelo placa ono sto vredi, zato si i ti otisla da tamo radis kao i ti doktori nauka. To kako si ih opisala tacno znam profil takvih ljudi. Uspesni u svom poslu, ali ujedno misle da su popili svu pamet ovog sveta i da su njihova deca nesto posebno. Te price im prolaze u tim nekim svojim krugovima dok kod drugih izazivaju nagon za povracanje.

Skolovanje ovde, i kod nas se uci gomila bespotrebnih gluposti, osnovno obrazovanje preopterecuje decu. Sto se fakulteta tice tehnicki imaju nekog smisla jer su priznati i lako se nalazi posao van dok za ostale treba nostrifikacija pa ko uspe da izdrzi radeci nesto levo dok ne sredi diplomu.

Ono sto je Boza naveo su sve sami itijevci koji zive u Srbiji, a primaju svetske plate ili su se vec namlatili para van pa dosli ovde i u tom slucaju je Srbija dobra opcija. Lepo je da tako moze i oni su srecni ljudi, ali su ujedno i operisani od realnosti. Oni samo fizicki zive u Srbiji, njih ne zanima dal je jaje 10 ili 20din komad. Svako opisuje grupu ljudi koja je njemu bliska, ali to ne daje potpunu sliku.

pare uopste ne kupuju kvalitet skola u USA, to samo neobavesteni laici tako misle. one samo kupuju demografski profil djaka. obilazili smo mi dosta privatnih skola, pricali sa decom i roditeljima, proucavali kurikulume, znamo dosta tih porodica (amerikanaca, jer se samo sa njima i druzimo tamo, a ne sa srbima, kao vecina emigracije). njihove osnovne a cesto i srednje skole nemaju odvojene predmete poput biologije, geografije, strani jezici su na veoma primitivnom nivou, nikad ne rade matematicke dokaze sa kojima se kod nas krece od petog razreda... oni u ludilu ne bi mogli da poloze nase prijemne ispite za fakultete (njihovi ispiti su testovi inteligencije). takodje, "dobre" drzavne skole, iako tehnicki besplatne, su itekako skupe jer zahtevaju da se kupi nekretnina ogromne vrednosti da biste bili u zoni tako da tu i nema neke razlike sustinski i nema govora o nekom besplatnom skolovanju. i sa sve tim, skole su djubre. amerikanci skole placaju jako puno (diretno, ili preko cene nekretnina) ne zbog onoga sto se u njima uci nego zato da njihova deca ne bi isla u skolu sa crncima. it's really that simple.

ne znam zasto se i uvlacim u ovo jer odavno znam da ne vredi objasnjavati te stvari ljudima koji pojma nemaju o cemu pricaju. u svako slucaju, nasa deca su sad u nasoj skoli, gde nauce za mesec dana vise nego tamo za godinu dana, i neupodivo zadovoljnija. a mi inace nismo otisli u USA zbog para i dobrih poslova, sto bi bilo totalno jadno i gubitnicki, nego zbog znanja i ucenja, pa normalno da tako razmisljamo i kad su nasa deca u pitanju.

 

[vladanet]

Da se skoncetrišemo na suštinu.

Pokušajmo da predvidimo,šta če uticati na cene,a da zavisi samo od nasih lokalnih izazova,bez svetskih potresa i kriza.

Polazim od toga da je prosečan period otplate stana kao nekretnine 20 godina.

Srbija će za tih 20 godina izubiti između nešto malo više od 1,5 milona stanovnika.

Da li će tih 1.5 milona,biti gubitak, koji se u Beogradu neće osetiti.
Da li će priliv iz unutrašnjosti ostati isti?
Da li će u nekoj daljoj budućnosti nakon 20 godina, kada u Srbiji ostane 3 miliona ljudi,svi biti i dalje u Beogradu?
Da li će pruga velikih brzina,od juga do severa, zaustaviti migracije radnog stanovništva ka Beogradu?

 

[moodboy]

Beograd dobija 4.000 stanovnika godisnje. I to ukljucuje i Mladenovac Obrenovac itd. Ako to preklopite sa tvrdnjama vradovica da se zapravo ne zna koliko odlazi - pitanje je da li zaista dobija i toliko.

 

[vladanet]

To je po meni apsolutno netačan podatak?

Beograd bi tom logikom,trebao da se prazni,jer sigurno vise ljudi odlazi iz Beograda, i najvise ljudi umire.
Gledajući zagušene ulice, pune autobuse,nedostajuca obdaništa i domove zdravlja, Beograd se prenaseljeva.

Pogledajte Stepa naselje, pa tu ima najmanje ljudi iz Beograda, sve je došlo van Beograda.

 

[moodboy]

Apsolutni porast/pad broja stanovnika za beogradsku oblast

2002-2011 +79787
2011-2017 +28981
2017-2018 +3061
2018-2019 +3863
2019-2020 +424

Izvor: RZS

A sada mozemo da smatramo sta god. To je uobicajen tren za bg oblast poslednjih 20 god

 

[vladanet]

Treba ove podatke uporediti, sa odnosom umrlih -rodjenih za isti taj period.

 

[moodboy]

Hm. Treba. Treba oduzeti broj umrlih od broja rodjenih i onda tome dodati broj doseljenih. Samo treba da smislimo kako da nazovemo taj rezultat. Cekaj, znam, mogli bi da ga nazovemo: Apsolutni porast/pad broja stanovnika za beogradsku oblast po proceni RZS.

 

[vladanet]

Treba sve to dobro analizirati.

Tom broju, treba dodati i broj onih koji su otišli iz Beograda, da žive i rade tamo negde.
Nihov broj je tesko utvrditi,mada postoje neki načini.
Mislim da država ,svesno skriva ovaj broj.Nigde nisam video nikakvu statistiku,niti bilo koji zvanični izvestaj, vezan za odlazak iz zemlje.

Moramo nekako videti,kako se Beograd puni ili prazni, da pokusamo da predvidimo kretanje ponude i tražnje,odnosno da predvidimo kretanje cene kvadrata, u nekom domenu.

Naravno, ima tu i po neka enigma, kao na primer, kada neko iz unutrašnjosti kupi nekretninu, a nije se doselio u Beograd.Ima tih nedoslednosti još.

 

[boca-ica]

Moramo nekako videti,kako se Beograd puni ili prazni,
da pokusamo da predvidimo kretanje ponude i tražnje,odnosno da predvidimo kretanje cene kvadrata, u nekom domenu.

:lol:

Samo isprati točak istorije Bgd
- sve je isto...
zla vremena izazivaju smenu stanovništva... (ponuda i potražnja )
... a tu je negde i Balaševicev deda Šteta....
i on je imao neku svoju mobil.aplikacija da brzo izračuna
kako , kolko i kada da se okrene....

 

[Mikie]

Евергранде("Evergrande") је највећи инвеститор у некретнине у Кини. Пре неки дан је полиција упала у њихово седиште. Неминовно је да ће банкротирати.

Вероватнo преко САД$600 милијарди дугова. Негде сам прочитао и више хиљада милијарди.

Наводно представља озбиљан систематски ризик за финансијска тржишта, наравно највише у Кини, али и изван Кине. Евергранде је издавао обвезнице које су многи куповали...

П. С. Челик је поприлично опао за један дан.

 

[vradovic]

vladanet » 18 Sep 2021 11:45 am[/url]":6v5xn7dm]Treba sve to dobro analizirati.

Tom broju, treba dodati i broj onih koji su otišli iz Beograda, da žive i rade tamo negde.
Nihov broj je tesko utvrditi,mada postoje neki načini.
Mislim da država ,svesno skriva ovaj broj.Nigde nisam video nikakvu statistiku,niti bilo koji zvanični izvestaj, vezan za odlazak iz zemlje.

Moramo nekako videti,kako se Beograd puni ili prazni, da pokusamo da predvidimo kretanje ponude i tražnje,odnosno da predvidimo kretanje cene kvadrata, u nekom domenu.

Naravno, ima tu i po neka enigma, kao na primer, kada neko iz unutrašnjosti kupi nekretninu, a nije se doselio u Beograd.Ima tih nedoslednosti još.

Skoro da je nemoguce utvrditi. Imas i studente koji dolaze u Beograd sezonski, pa se deo njih vrati, postoje ljudi pesele se u Beograd ali ne promene prebivsliste, zatim ljude koji idu da rade po svetu sto privremeno sto trajno s nikada se ne odjave.

Opet mislim da svi oni zajedno cine grupu kupaca. To sto je neko otisao na Maltu da radi ne znaci da nece kupiti stan u Beogradu cak sts vise mislim da sto vise njih odlazi sve je veca sansa da ce bas upravo ti kupiti nekretninu u Beogradu. Na primer neko je sklapao kraj sa krajem i otisao je da vozi kamion po Evropi. Uzeo je neku kintu za 3-5 godina i eto ga na trzistu nekretnina u Srbiji. On sa voznjom kamiona se sigurno nece asimilirati nigde osim sa Srbijom
ili kamionom.

Tako da po mom misljenju na odlazak treba gledati kao na nesto sto ce povecati potraznju za nekretninama a ne da je smanji. Sto je veci odlazak to veci pritisak na trziste nekretnina.

 

[Tin]

Boža M » Sre Sep 15, 2021 3:08 pm[/url]":93un6qne]"

Dakle, Tine, koje je tvoje objašnjenje za ovoliki rast cena u Evropi?

1. Glavni pokretac - takozvani Great Reshuffling - zbog home office pojurili su iz velikih gradova na periferiju i traznjom znatno nadmasili ponudu prvenstveno kuca ali i stanova gde su cene bile dosta manje usled neatraktivnosti lokacija u pre-pandemijskom periodu.

2. Jeftini krediti - u Evropi se stanovi kupuju kreditima (citaj: nemaju gotovinu da plate stan za razliku od likvidnih Srba, sto je velika razlika na temu, a i paradoks)

3. Zbog lockdown-a mnoge novogradnje nisu zavrsene/zaprimljene (u Evropi za razliku od nas kada se ne postuju mere idu kazne), sto je smanjilo ponudu.

Delloite je u izvestaju lepo objasnio za svaku zemlju posebno u Aneksu. Gore su pomenuti glavni driver-i.

Deloitte
Property Index
Overview of European
Residential Markets
10th edition, July 2021

O Great Reshuffling-u sam pisao i ranije. Bloomberg je to lepo objasnio. Situacija slicna sirom sveta.
https://www.bloomberg.com/graphics/2021-peak-city

 

[Tin]

mariks » Sre Sep 15, 2021 3:24 pm[/url]":3cq0g1of]

Dakle, Tine, koje je tvoje objašnjenje za ovoliki rast cena u Evropi?

Kriminal, kriminal i nelegalnost :twisted:

Srbije (pomenute Beogradske opstine) 2020. god. prodato je u novogradnji samo 4,3k od 25k novoizgradjenih stanova u Srbiji.
U H1 2021. ca 3,3k. Gruba projekcija YE 2021. bi bila ca 6,6k stanova.

Koliko je od "igradjenih" stanova završeno? 25k novoizgradjenih stanova u Srbiji ili u tim Beogradskim opštinama?

2020. god.

25k stanova izgradjeno u Srbiji.
4,3k stana prodato u navedenim Beogradskim opstinama.

Ako bi neko rekao, "pa da 4,3k stana je i izgradjeno u ovim opstinama i svi su prodati i zato cene rastu", to bi znacilo da se u ostatku Srbije vise gradilo nego u pomenutim opstinama Beograda (epicentru traznje stanova u Srbiji). U tom scenariju:
-Beogradske opstine: 322 izgradjena stana na 100k stanovnika
-Ostatak Srbije: 376 stana na 100k stanovnika

Verovatnoca takvog scenarija, uzimajuci u obzir da su pomenute Beogradske opstine glavni gravitacioni "magnet" i epicentar traznje stanova u Srbiji je veoma mala.
Zakljucak bi bio kao i ranije da je u Beogradu ostalo neprodatih stanova i da nemamo eksploziju traznje.

- - - - - -
Kalkulacija:

Srbija populacija: 6.926.705 (Wikipedia)

BG navedene opstine
Populacija: 1.333.486 (citypopulation.de)
Broj izgradjenih stanova u 2020:
1) Total 4.294
2) U odnosu na 100k stanovnika 322

Ostatak Srbije
Populacija: 5.593.219
Broj izgradjenih stanova u 2020:
1) Total 21.032
2) U odnosu na 100k stanovnika 376

 

[mariks]

I znaci dosao si do zakljucka da je ipak sve u tim beogradskim opstinama vecinom prodato, dok ostatak srbije malo kaska. A da si bio upucen u cene nekretnina kod nas video bi i da se samo u tim centralnim opstinama cene najvise krecu na gore. U drugim opstinama i gradovima ili malo porastu ili stagniraju. Pricali smo vec o cuvenoj "beogradizaciji".I dalje postoje gradovi u srbiji gde je m2 400-500e, a postoje i periferije beograda gde je m2 oko 1000e. Gledati samo odredjene Beogradske centralne opstine i misliti da je tako u celoj Srbiji niti ima smisla niti logike. A ako mislis da se nije ni pola u tim opstinama prodalo to mozes proveriti veoma lakim istrazivanjem tj obilaskom tih gradilista i da pitas koliko stanova je ostalo. Time bi resio sumnju i pomogao sebi.

 

[Dzangrizalo]

slažem se da postoje gradovi po Srbiji gde je kvadrat 500e, ali npr u Čačku je novogradnja dosegla 1600e, što se nikad do sad nije desilo kako kažu lokalci. Kažu da se cena kretala od 800 do 1100 u zavisnosti od vrste i starosti objekta, ali se i kod njih dešava neočekivano strm rast što je dodatno začuđujuće budući da su zakupnine znatno niže nego u Beogradu

 

[Tin]

mariks » Ned Sep 19, 2021 3:17 pm[/url]":1y7ik6zt]I znaci dosao si do zakljucka da je ipak sve u tim beogradskim opstinama vecinom prodato, dok ostatak srbije malo kaska.

Procitajte pazljivije. Zakljucak je bas suprotan.

 

[mariks]

@dzangrizalo
Hmm to je preko 50% rasta, ali opet pitanje je gde. Ili nisu imali skoro novogradnje pa je to sada cena u nekoj novogradnji ili se nesto cudno tamo desava. Mada svaki deo Srbije ima svoj "Beograd". Pa tako uvek cene rastu vise u vecim gradovima u odnosu na okolinu kao sto je Cacak, Novi Sad, Nis, Kragujevac... pogotovo gde postoji neka industrija, fakulteti i veca sansa za poslom.

Zakupnine su relativan pojam jer opet zavisi od lokacije. Npr mozda je bolje kupiti dva stana u Kragujevcu umesto jedan u Beogradu i izdavati za malo veciili isti novac nego od jednog stana u Bg. Samo je tu pitanje troskova i poreza za dva stana. Npr zena dok je studirala jedno vreme i u KG u septembru nije mogla ni sobu da nadje za 100e. A stanovi su se kretali od 200e pa na gore, tada je u BG kirija bila oko 200-250e takodje za stan (30-40m2). To cak i nije neka razlika u ceni. MOzda ne postoje kirije u tim gradovima kao u BG-u npr 500-1000e pa i vise za neke lokacije ali to je drugo.

@tin

Ajde procitaj ti ponovo pazljivije i daj neki dokaz da ni trecina, polovina kako god tih stanova u tim opstinama nije prodata. Da li si vec obisao neku lokaciju? KOliko je uopste u Srbiji prodato stanova od tih 25k?

 

[Dzangrizalo]

Čačani u šali kažu da im malinari iz zapadne Srbije na kraju sezone kešom pokupuju stanove, a što se tiče novogradnje imao sam prilike da vidim da niče dosta zgrada. Ja poslom tamo odem 4-5 puta godišnje u ravnomernim intervalima i uvek se iznenadim šta je sve niklo u tom periodu

 

[mariks]

Pe eto, postoji potraznja za tim stanovima. Evo da uzmem primer Smederevske Palanke odakle su moji. Tamo su se cene kretale od 300e za starogradnju do 400-500e za novogradnju kojih je bilo malo jer nije ni imalo traznje. Izgradnjom nove fabrike za auto delove i pokretanjem nekih starih, gradnja novog puta za izlazak na autoput, renoviranjem turistickih mesta stvorila se malo jaca potraznja. Gradi se trenutno 10tak novih zgrada sto se mislim nije desilo poslednjih 20god, a mozda i vise. I ja se začudim kada odem tamo. Cena za novogradnju je sada 500-700e sto kada se uzme u obzir i inflacija npr cene i nisu tako naduvane. A opet mestanima koji su navikli na 400e ce to biti preskupo i ne znaju ko ce kupiti te stanove jer nemaju uvid o traznji i novcu.

 

[niki]

Ako neko kupuje investiciono i malo je sirih pogleda svakako da je mnogo isplativije kupiti u nekom gradu u unutrašnjosti, bilo je pre par godina neko od političara, (možda Djilas) je kupio 20 stanova u Boru, to je sad sigurno nekoliko puta visa cena sigurno…dok se vradovic ne seti i umesto jednog u BW kupi 20 stanova u recimo Kladovu, onda puče i ta kombinacija … cene u BG će nastaviti da rastu, ali nakon još jednog ciklusa korekcije, trenutno je pick …

 

[mariks]

BG je sigurica. Za kupovinu stana u unutrašnjosti treba da znaš koji grad ima potencijala za razvitak ili neku insajdersku informaciju gde će se praviti neka škola ili firma inače je preveliki rizik. Svakako ko ubode može proći nekoliko puta bolje nego sa stanom u Beogradu.

 

[Hunchback]

Nije isto Bor gde su nagrnuli Kinezi i kopaju ono sto mi nismo mogli i Smederevska Palanka gde ce sa prvom krizom da zatvore tu fabriku. Zlata i bakra ima dovoljno i tek otvaraju bogata nalazista. Problem je sto Kineze boli briga za zagadjenje, dovoze i tope i ono sto ne sme nigde u svetu sem u zemljama treceg sveta, a na kvarno odvoze u Kinu koncentrat sa visokim procentom bakra da ne bi ovde placali taksu.
Sa druge strane nije ni u Beogradu banja. Zimi kolektivno gusenje, a leti malo podloze deponiju.

Ipak, radije bih imao nekretninu u Beogradu nego u nekom manjem mestu, ali sigurno da ima nekih lokacija van Beograda, Novog Sada i Nisa koje su vredne ulaganja. Meni je i Golubac lep i preko leta je pun turista koji prave turu od Bg-a preko Smedereva, obidju Viminacium, Ramsku tvrdjavu, Golubacku, Lepenski Vir pa odu do Djerdapa. Nekako im je zgodno da prespavaju u Golupcu jer je na pola puta, ali to treba organizovati i naci nekog odande da ih docekuje jer se ide na nocenja. Malo manja zezancija od stana u Grckoj.
Sem toga priroda tamo je fantasticna. Od ulaska u Golubac se otvara Dunav kao more. Pogled ka Golubackoj tvrdjavi je nesto posebno, po meni neuporedivo lepse od Kalemegdana. Onda voznja od Golupca ka Lepenskom Viru je dozivljaj za sebe kada je suncano. Tu treba usporiti 30 na sat da bi se uzivalo.

 

[mariks]

I Bor je bio na ivici propasti i niko ni u ludilu nije pomišljao tu da kupi stan, a kamoli investira pa eto sad. Smederevska alanka npr ima još dosta firmi koje mogu proraditi, pa čuvena Goša je odatle, jezero, šume, voćar palanka, banja kiseljak, izvor mineralne vode, nekadašnja jedna od većih kasarni... Ali sve je to zapušteno jer niko decenijama nije ulagao. Sutra se to može okrenuti, ko zna. Bitno je uhvatiti dno, a ne kupiti kada cene dostignu već neki nivo. Naravno sve je rizik, BG je nešto drugo. Zato i ima cene koje ima.

 

[Boža M]

"2. Jeftini krediti - u Evropi se stanovi kupuju kreditima (citaj: nemaju gotovinu da plate stan za razliku od likvidnih Srba, sto je velika razlika na temu, a i paradoks)"

Jeftini krediti jer je jeftin novac, to je ta inflacija Tine. Kod nas su gazde preduzeća sitnije ribe i kupuju stanove za keš. Tamo kupuju akcije i kriptovalute više nego kod nas, ali kupuju i nekretnine.

Evo grafika o rastu cena kuća u EU. Dosta liči na beogradske trendove. Jedina razlika je 2010 i 2011 godina, kada su kod nas malčice padale cene, a u EU malčice rasle.

2012-2014 dno, a posle rast, pogotovo od 2016. Identično kao u Beogradu.

Globalna inflacija jedino može da objasni istovetan trend u EU i Beogradu. Nismo mi mimo sveta, niti smo posebni koliko mislimo.

 

[Dzangrizalo]

posle kompanije Evergrande još jedna velika kompanija za nekretnine Sinic prolazi kroz krizu, vrednost akcija im je opala za 87%, a za njom i još neke manje
https://www.bloomberg.com/news/articles ... lunging-87
https://twitter.com/Jkylebass/status/14 ... 7370633217
https://twitter.com/Jkylebass/status/14 ... 1292857348
ovo može da poljulja kineski bankarski sektor i da napravi mnogo veću krizu i van Kine nego što je pad cena nekretnina sam za sebe