Cene nekretnina

[ViktorViktor]

Koliki je ROI na srebro i zlato?
Nit te briga dal je crko bojler, ni da li plaćaju troškove ni da li prave žurke i trče pijani i goli niz ulicu,
za Airbnb nit menjaš posteljinu, nit te briga kad će ko da dođe i ode, nit plaćaš čistačice, za porez..
Staviš u sef i ležiš a ideš što bi rekli Crnogorci

 

[ccc]

Ponavljam pitanje:

Kako neko može da piše koliki je ROI bez poznatih:

- iznosa ulaganja u stanove (kupovina, opremanje)
- procenta zauzetosti na nivou cele godine (a ne samo pred praznike)
- informacije o ceni zakupa
- informacije o plaćaju poreza

 

[Hristiana]

Neka ostalo ima 10-12 godina povrat, pa neka i one najgore varijante imaju i 15 godina povrata...opet je to dosta bolje od klasičnog izdavanja i preko 25 godina povrata

Dobro pozicionirane zgrade, kvalitetni i reprezentativni ulazi, renovirani stanovi...konačno se vidi da lokacija jeste nužna ali nije presudna stavka za cenu nekretnina, već kvalitet

Lokacija jeste presudna za izdavanje na dan. Niko ne želi da se lomata po Petlovom brdu u i Rakovici.

 

[ViktorViktor]

Lokacija jeste presudna za izdavanje na dan. Niko ne želi da se lomata po Petlovom brdu u i Rakovici.

Ne mora da znači. Turista koji dolazi ovde je low budget turista, ne dolazi ovde evropski jetset nego naprotiv euro i exYu sirotinja da bi jeftino pili, jeli, izlazili po splavovima.
Sa tim saznanjem ako je centar grada 60e na noć, a Denkova bašta, Fontana ili Cvetkova pijaca 30e, turista na budžetu će radije odabrati drugu varijantu ako pročita u opisu ili na netu da prevozom ili taxijem moze da stigne do centra za neko prihvatljivo vreme, i da za razliku u ceni umesto dva dana, ostane koji dan duže. Nisu svi puni love.
Nema pravila, sve ide.

 

[beli labud]

Lokacija jeste presudna za izdavanje na dan. Niko ne želi da se lomata po Petlovom brdu u i Rakovici.

Svugde u svetu ima smeštaja i po obodima gradova, prosto nema pravila baš kako je rekao Viktor. Ali da se vratimo centru Beograda gde takoreći nema dobrih stanova ispod 4000-4500e/m2. Čiki je potvrdio ono što sam čuo tražeći stan za člana porodice, da je u centru (ne samo uži centar) popunjenost preko 20 dana mesečno (kod njegovog poznanika preko 25 dana). Dobar smeštaj, što podrazumeva i novije odnosno sređenije zgrade ide od 50 do 100e za dan u zavisnosti od sezone i praznika, u proseku 70-ak evra. Znam da ima profi agencija koje upravljaju "stan na dan", ali ne znam koliko uzimaju za to...
U svakom slučaju veoma primamljiva stvar, s obzirom na jak pozitivan trend u turizmu (15%, najviše u evropi!), koja verujem dobrim delom ne da da cene padnu u centru. Ovi lošiji stanovi i zgrade koji se "vuku" pored ovih dobrih su posebna tema

Srbija pogurala oporavak evropskog turizma

Evropski turizam se gotovo oporavio i međunarodni dolasci turista su bili samo 3,2 odsto ispod nivoa iz 2019. godine.

www.politika.rs

 

[Mislica]

Moj savet je ako kupujete budite agresivni ( ajde bolje da kazem assertive) u pregovorima, ko nece da spusta idite dalje, pa se vratite ako vam je bitno.
Svaki evro mora da radi za vas i da bude vas rob, a ne obrnuto, da vi budete neciji rob tako sto ce da vas odere.

Mene najiskrenije zanima da li su clanovi koji zagovaraju ovakvu asertivnost, po sistemu "on kaze stan kosta 100k", "ja kazem evo ti 70k" uspeli ikada da kupe stan u Bgu u udarnim opstinama?
Moje iskustvo sa 2 kupovine je takvo da mozes ti da budes agresivan i asertivan koliko hoces kad ste dosli da gledate stan ti i jos njih petoro od cega troje kes kupaca, i makar jedan maltene odmah spreman da sklapa predugovor.

 

[vradovic]

Mene najiskrenije zanima da li su clanovi koji zagovaraju ovakvu asertivnost, po sistemu "on kaze stan kosta 100k", "ja kazem evo ti 70k" uspeli ikada da kupe stan u Bgu u udarnim opstinama?
Moje iskustvo sa 2 kupovine je takvo da mozes ti da budes agresivan i asertivan koliko hoces kad ste dosli da gledate stan ti i jos njih petoro od cega troje kes kupaca, i makar jedan maltene odmah spreman da sklapa predugovor.

Ja na primer nikada ne nudim ponudu da bude nize od 5% ispod cene. I tih 5% je sportski cisto eto reda radi.
Svako spustanje da ja prodajem i da meni neko dodje da kaze trazis 100k evo ti 70k bi smatrao uvredom i prosto
ne bi vise radio sa takvom osobom cak ni da mi se vrati i kaze ajde evo 100k.

Ja sam x y puta propustio da dam ponudu ako mi se ne uklapa u budzet i prosto ne razgovaram dalje ako mi deluje preskupo. Ne idem sad da saljem nebuloza ponude.
Naravno nije nedozvoljeno i slobodno je trziste svako je voljan da radi kako mu se cefne.

 

[Jozua]

Moj savet je ako kupujete budite agresivni ( ajde bolje da kazem assertive) u pregovorima, ko nece da spusta idite dalje, pa se vratite ako vam je bitno.
Svaki evro mora da radi za vas i da bude vas rob, a ne obrnuto, da vi budete neciji rob tako sto ce da vas odere.

A kad si prodavao nesto, jesi onda ti isto spustao cenu 20%, sta tad savetujes?

 

[nikolas27]

Da ja dodam moje iskustvo, prošle godine sam gledao jednu vertikalu u Rakovici, cena je bila 500k. Ja sam je tad procenio na 310-315k na osnovu prethodnih sličnih kupoprodaja i na osnovu inflacije. Samo sam konstatovao da je to vrednost i da ja ne mogu toliko da ponudim jer sam poput @vradovic smatrao da je nepristojno. Ubrzo posle je cena snižena na 480, pa na 460 da bi početkom ove godine bila spuštena na 420k i tako stajala dugo. Sad sam proverio, više nije dostupna na oglasima, izgleda da je prodata za 300k. Ni u jednom momentu nije oglašavana za ispod 400k.

 

[ccc]

Svugde u svetu ima smeštaja i po obodima gradova, prosto nema pravila baš kako je rekao Viktor. Ali da se vratimo centru Beograda gde takoreći nema dobrih stanova ispod 4000-4500e/m2. Čiki je potvrdio ono što sam čuo tražeći stan za člana porodice, da je u centru (ne samo uži centar) popunjenost preko 20 dana mesečno (kod njegovog poznanika preko 25 dana). Dobar smeštaj, što podrazumeva i novije odnosno sređenije zgrade ide od 50 do 100e za dan u zavisnosti od sezone i praznika, u proseku 70-ak evra. Znam da ima profi agencija koje upravljaju "stan na dan", ali ne znam koliko uzimaju za to...
U svakom slučaju veoma primamljiva stvar, s obzirom na jak pozitivan trend u turizmu (15%, najviše u evropi!), koja verujem dobrim delom ne da da cene padnu u centru. Ovi lošiji stanovi i zgrade koji se "vuku" pored ovih dobrih su posebna tema

Srbija pogurala oporavak evropskog turizma

Evropski turizam se gotovo oporavio i međunarodni dolasci turista su bili samo 3,2 odsto ispod nivoa iz 2019. godine.

www.politika.rs

i koliki je povrat baš sa tim brojkama?

uzmi digitron pa ćeš da vidiš da ni blizu nije "12% godišnje"

Gde je izvor za rast od 15% broja turista? Kojih? Je l' se odnosi na noćenja?

 

[Populist]

Malo idealizujete tu stan na dan pricu. Mi smo u zgradi imali stanove koji su bili na airbnb-u. Otprilike polovina gostiju su "pravi" turisti. Druga polovina je uzimala stan zbog švaleracije, prostitucije, konzumiranja droga. Nije jednom policija dolazila...

 

[sutraw]

Mene najiskrenije zanima da li su clanovi koji zagovaraju ovakvu asertivnost, po sistemu "on kaze stan kosta 100k", "ja kazem evo ti 70k" uspeli ikada da kupe stan u Bgu u udarnim opstinama?
Moje iskustvo sa 2 kupovine je takvo da mozes ti da budes agresivan i asertivan koliko hoces kad ste dosli da gledate stan ti i jos njih petoro od cega troje kes kupaca, i makar jedan maltene odmah spreman da sklapa predugovor.

Ja imam osobu u mom okruženju koja je spustila cenu stana za 15%.

Mislim da sad kad nam je dostupna prosečna cena stana u određenom kraju i možemo da vidimo da neko jako precenjuje stan, ne bi trebalo da bude blama u davanju realne ponude. Pa prodavac ako hoće da pregovara, nek da kontraponudu ili nek odbije, život ide dalje.

Koliko prodavac ne treba da bude bu****, toliko ni kupac ne treba da preplaćuje samo da ne bi uvredio prodavca (?)

 

[gamblerNBG]

Kome je uvredljivo spustanje cene, ne treba da se bavi trgovinom uopste. Ako neko ponudi 70k, ti odbijes, bilo bi jako emotivno (citaj anti-logicno) da ne prihvatis ako se kupac vrati sa 100k. Nekulturno je ako neko ne zna da NE, znaci NE i smara sa nepristojnim ponudama. Mada i to je sve stvar kako se postavis sa kupcima, ako si strogo poslovan, ne objasnjavas zasto NE i ne pokusavas da budes ortak musterije, sve je prilicno jasno. A postaviti pitanje za manju cenu je legitimno. Ako oni mene mogu da pitaju inteligentna pitanja tipa da li sam "ozbiljan kupac" i sl, mogu i ja da pitam ponesto.

 

[Analitičar]

Ja imam osobu u mom okruženju koja je spustila cenu stana za 15%.

Mislim da sad kad nam je dostupna prosečna cena stana u određenom kraju i možemo da vidimo da neko jako precenjuje stan, ne bi trebalo da bude blama u davanju realne ponude. Pa prodavac ako hoće da pregovara, nek da kontraponudu ili nek odbije, život ide dalje.

Koliko prodavac ne treba da bude bu****, toliko ni kupac ne treba da preplaćuje samo da ne bi uvredio prodavca (?)

Ovo što je prethodno napisano se odnosi na kupovinu novogradnje. Ako je 100 jedinica prodato po ceni x, ti možeš da ispregovaraš da dobiješ neki popust reda veličine 2 ili 3%, svakako ne 15, 20 ili 30%. Pretpovka je da je neko ko je kupio plac, obezbedio sve neophodne dozvole, organizovao radnike, i sve ostale aktivnosti koje podrazumeva izgradnja zgrade, poseduje makar bazično utemeljenje u realnosti što se tiče traženih cena. Druga je priča o fizičkim licima koji prodaju nešto po abnormalnoj ceni godinama i ne uspevaju da prodaju, tu se slažem da je u neku ruku moguće drastično spustiti cenu (u slučaju da u nekom trenutku budu prinuđeni da zaista prodaju to što drže na oglasu), međutim poznajući takav psihološki profil prodavaca u startu znam da nisu ozbiljni i da je svaka interakcija sa njima u principu gubjenje vremena, tako da izbegavam da uopšte ulazim u priče oko eventualne korekcije cene i slično.

 

[sutraw]

Za novogradnju u BG svakako, pogotovo jer je tražnja toliko jaka godinama unazad. Ja govorim o starogradnji, gde dosta prodavaca nabaci još 10-20% na cenu kojom bi bili zadovoljni da bi imali prostora za pregovore. To se uostalom može videti u upoređivanju oglašenih i ostvarenih cena u BG.

 

[vradovic]

Kome je uvredljivo spustanje cene, ne treba da se bavi trgovinom uopste. Ako neko ponudi 70k, ti odbijes, bilo bi jako emotivno (citaj anti-logicno) da ne prihvatis ako se kupac vrati sa 100k. Nekulturno je ako neko ne zna da NE, znaci NE i smara sa nepristojnim ponudama. Mada i to je sve stvar kako se postavis sa kupcima, ako si strogo poslovan, ne objasnjavas zasto NE i ne pokusavas da budes ortak musterije, sve je prilicno jasno. A postaviti pitanje za manju cenu je legitimno. Ako oni mene mogu da pitaju inteligentna pitanja tipa da li sam "ozbiljan kupac" i sl, mogu i ja da pitam ponesto.

Ja u sustini tako i radim. Kazem ne i to je to. Ne polemisem Polemisem samo na bb ))))
Samo posle ako se vratis sa "dobro ajde" ja iskuliram nacisto. Kakvo god da je "dobro ajde".
U sustini da se ne bi cimao ne radim direktno svakako (a i nisam tu) vec imam nekoga (ne agenta nego ovako). I samo mu saopstim ne radimo sa tim kupcem i to je to.
Sto ljudi sto cudi. Pitanje je koliko ti je stalo do nekretnine. Ako ti bas treba ta nekretnina toliko onda bi bolje bilo opreznije nuditi da ne bude posle ajde predomislio sam se. Ako ti nije stalo onda mozes i da ides po oglasima i da lupas 50% off pa ko naleti naleti

 

[gamblerNBG]

Zasto bi iskulirao nekoga ko je pristao na tvoje uslove na kraju? Uostalom nase trziste je sizofreno, sve je APP, na zalost, tesko je i proceniti realnu cenu starogradnji. Pricali smo, dva stana, ista zgrada, ista vertikala, razlika u ceni 20%. Ovaj skuplji stan u losijem stanju od jeftinijeg. Ako ja ne shvatam licno kad me neko pita da li sam 'ozbiljan' kupac, ne znam zasto bi dozivljavao licno ako neko spusti cenu.

 

[vradovic]

Zasto bi iskulirao nekoga ko je pristao na tvoje uslove na kraju? Uostalom nase trziste je sizofreno, sve je APP, na zalost, tesko je i proceniti realnu cenu starogradnji. Pricali smo, dva stana, ista zgrada, ista vertikala, razlika u ceni 20%. Ovaj skuplji stan u losijem stanju od jeftinijeg. Ako ja ne shvatam licno kad me neko pita da li sam 'ozbiljan' kupac, ne znam zasto bi dozivljavao licno ako neko spusti cenu.

Jednostavno nije mi hitno ne prodajem po svaku cenu.
Takvo ti je trziste u Srbiji. Nije hitno. Lagano. Moze a ne mora

(samo da se ogradim ja u Srb ne prodajem niti imam nameru bilo sta da prodajem vec iskljucivo kupujem nego parafraziram kako vecina njih misli).

 

[MrGood2016]

Ja sam razumeo da ti u Srbiji samo kupujes i da nemas nameru da prodajes. Znaci ipak se bavis mesetarenjem?

 

[vradovic]

Ja sam razumeo da ti u Srbiji samo kupujes i da nemas nameru da prodajes. Znaci ipak se bavis mesetarenjem?

pa objasnio sam?
Srbija je samo za stackovanje mesetarenje ostavljam za US.

Lakse je u US i to znacajno: (eto i nesto u cemu su bolji).
- Ne placas porez do 250k dobiti za single ili 500k dobiti za bracne parove i ne ulazi u income (ogromna razlika u odnosu na porez na dobit u Srb).
- Mnogo je aktivnije trziste
- Mnogo je uredjenije u smislu MLS listinga i slicno

 

[Vana]

U praksi to izgleda ovako. Govorim o starogradnji i kad kupujes stan za zivot posto smo deo 2019 i skoro celu 2020 otabanali pola Beograda. Od 50 stanova koje vidis 10ak otprilike odgovara uopste opisu i slikama s oglasa. Od tih desetak 7 ima neki problem, ili papiri, ili sto vlasnika pa ne mogu da se dogovore, ili su u fazonu samo smo se salili...karikiram, ali ponuda zaista dobre i kvalitetne starogradnje je zapravo mizerna, i ti kad naletis na stan koji zelis za sebe i svoju porodicu, a da je pritom sve u redu s papirima, vlasnikom itd. nema tu mnogo cenkanja i pravljenja pametnim. Za jedan stan smo cak nudili i vise jer nam je otisao ispred nosa.
Isto vazi i za investicioni stan. Licno iskustvo.
Za novogradnje je mozda drugacije, ne znam, ali za dobar stan na dobroj lokaciji u starogradnji, i 5 posto je problem spustiti. Ko ne veruje, videce kad se upusti u avanturu kupovine stana.

 

[danenmax]

Zasto bi iskulirao nekoga ko je pristao na tvoje uslove na kraju? Uostalom nase trziste je sizofreno, sve je APP, na zalost, tesko je i proceniti realnu cenu starogradnji. Pricali smo, dva stana, ista zgrada, ista vertikala, razlika u ceni 20%. Ovaj skuplji stan u losijem stanju od jeftinijeg. Ako ja ne shvatam licno kad me neko pita da li sam 'ozbiljan' kupac, ne znam zasto bi dozivljavao licno ako neko spusti cenu.

Zasto nuditi 70 na trazenih 100, zasto ne 50? Ili 30?

Ipak postoji neka smislena granica na svakom trzistu i obicno je 5-15%. U principu ste u pravu, nema mesta za uvrede, ali evo ja bih prvi rekao ne na 70, a u slucaju naknadne ponude za trazenu cenu ne odgovaram nista par dana/nedelja, ako neko ponudi isto uvek ide tom drugom. Zovimo to kako hocemo, ali tako je.

 

[gamblerNBG]

Takav je bio primer, nista magicno u vezi tih cifri U sustini nasi ljudi kad oglasavaju stan idu tom logikom, zasto 100k, da ja opalim 150k pa cemo da se cenjkamo.

 

[keks]

Ako neki stan vredi koliko je trazeno, taj se proda. Ako ne vredi toliko, onda moze da se spusti ili ne spusti cena cenkanjem. Ali to nije usteda nego resetovanje cene na realnu, mada je pitanje sta je realna cena

Drug je skoro spustio cenu za 20%, iz vise koraka. Ali je drugi lik poznanik, izvisio za stan pre 5 godina, iako je pristao na trazenu cenu, jer se gazdarica predomislila i mislila da moze jos vise da dobije.

 

[vradovic]

Takav je bio primer, nista magicno u vezi tih cifri U sustini nasi ljudi kad oglasavaju stan idu tom logikom, zasto 100k, da ja opalim 150k pa cemo da se cenjkamo.

Jeste istina ima i toga. Samo ja se takvima ne javim. POGOTOVO se ne javljam tamo gde pise "DOGOVOR". Uzas. Imao neki plac koji mi se bas bio svideo. Pisalo dogovor iskreno jedva sam skupio snage da posaljem da pitam "posto je taj dogovor". Naravno nisam kupio i principa jer se ne javljam na takve oglase.

u US se cena NAMERNO oglasava ispod realne trzisne cene.

You May Have to Pay $40K Over Asking Price for a House in These Towns

One city is especially hot right now, but we've got tips on how to boost your ROI no matter where you live.

www.domino.com

Da bi se kreirao hype.

Onda kad pitas agenta "koliko imate ponuda" on ti obavezno odgovara 30 a od toga su 6 over asking price. (nece da kaze za koliko).
Onda ti dajes ponudu i vec znas UNAPRED da treba da ides over asking price a na sve to svojim ocima vidis da je tu jos 20 kupaca u istom trenutku kad i ti. (HYPE)

Takav sistem MNOGOOOOO vecu cenu izvuce od kupaca nego da nesto sto vredi 100k lupis za 150k.
Oglasis za 70k i posle ovi ludaci plate 150k jer se nadmecu jedni sa drugima. Takav je sistem samo je po meni mnogo stresnije nego u Srbiji.

Kad das ponudu lupam 110k agent te zove i kaze imamo drugu stranu koja je ponudila 120. Jel mozes vise ili da zavrsavamo? I sve tako dok ne istresu maksimum maksimuma za tu nekretninu i to bukvalno sve na brzinu gde se kreira tenzija da to ide brzom brzinom da moras sad odmah da se istreses.