Cene nekretnina

[max]

A sada spektakl !!!

Krenuo je sunovrat na srpskom tržištu nekretnina: Ko treba da požuri, a kome je pametnije da sačeka sa kupovinom stana

Krenuo je sunovrat na srpskom tržištu nekretnina: Ko treba da požuri, a kome je pametnije da sačeka sa kupovinom stana

Tržište nekretnina u Srbiji zabeležilo je pad od 13 odsto u drugom kvartalu, a očekuje se nastavak takvog trenda. Kamate na stambene kredite rastu, a cene kvadrata su za naš budžet i novčanik preskupe. Ove godine izdato je znatno manje dozvola za izgradnju i to će na ponudu i cene uticati za...

nova.rs

 

[G.I.Joe]

Svako ko misli da sa samo 20% ucesca moze da dobije otplacen stan za 30 godina bez dodatnih troskova i rizika, dakle da ostvari risk-free return od (1.05^30 / 0.2) ^ (1/30) - 1 = 11% godisnje (da ne racunamo jos i fantazije o dodatnih 300 evra priliva mesecno), trebao bi da razume da ne postoji risk-free return od 10+% godisnje.

Ko ne razume, njegov problem.

Sa ucescem od 20% i ratom od 280 evra mogla si eventualno da kupis stan do 60k evra, koji sada vredi oko 100k. Ko za takav stan "lagano" daje 500 evra mesecno je zaista "sucker".



Naravno - ja kao hiring manager ni poslodavac nikad ne bih zaposlio nekoga za koga vidim da se ni na jednom poslu nije zadrzao duze od dve godine.

To eventualno prolazi kod prva 2-3 posla (mada bi meni vec i 2 puta bio red flag) ili kod poslova sa malom dodatom vrednoscu ili kao na fabrickoj traci.

Ko god ulazi u kupovinu stana ili apartmana s mišlju da će imati ROI 10-15% godišnje treba dobro da se zamisli!
Mislim da treba računati na 3% a ako bude 10-15% što može neke godine i da se desi onda super. Ali uci u tu priču s mišlju da će biti tako, nije baš pametno!

 

[centarfor]

ROI od 10% je moguc samo za more i planinu, ali da radis kao crnac. Nije ono kao klasican stan u gradu na mesecnom nivou placanja pa da bude opusteno i ladovina.
Ko voli ladovinu uz pokoju popravku, nek bude ROI 3.5 do 4%.

 

[Vana]

Meni licno zarada od drugog stana uopste nije primarna, ionako je kupljen za dete jednog dana. Tako da mi je bitno da me sto manje kosta, da kirija pokriva ratu i da na kraju ostane cist stan koji je, ne racunajuci ucesce i povremena sitna ulaganja, vecim delom sam sebe otplatio. Za mene je to odlicna kupovina sve i da mi stan ne stavi ni evro u dzep preko rate. Ljudi masovno i tako gledaju na celu pricu investicionog stana, ako se takav uopste i moze nazvati investicioni. Ako kupujes zbog ROI- a, ili turisticka mesta, planina i more, ili top lokacija u Bg. Ali ne kupuju svi zbog ROI-a, imajte i to u vidu.

 

[keks]

Nastavljano hlađenje američkog tržišta nekretnina: Prodaja stanova pala na najniži nivo u poslednjih 6 meseci

Nastavlja se hlađenje američkog tržišta nekretnina, pri čemu je prodaja stambenih jedinica u julu pala na najniži nivo u šest meseci, a preprodaja stanova, koja takođe predstavlja značajan deo tržišta, pala je za 16,6 posto na godišnjem nivou.

www.blic.rs

Ipak, prosečna cena stanova ponovno je porasla prvi put od januara na godišnjem nivou. Ponuda nekretnina je slaba, jer se vlasnici nekretnina, koji su većinom uzeli hipotekarni kredit po znatno nižoj kamatnoj stopi nego što je trenutno na tržištu, nerado odlučuju na prodaju, znajući da će pri kupovini morati platiti, nova nekretnina i podizanje novog hipotekarnog kredita veće mesečne rate („lock-in-effect“).

Verovatno će biti slicno u Srbiji. Potencijalni prodavci nekretnina će biti obeshtabreni niskim cenama, pa će ponuda biti loša i skupa.

 

[sokratbg]

Ponuda je vec dugo losa i skupa. Skoro je nemoguce kupiti gotov stan da vredi. Kupovina u izgradnji je lutrija a cene su svakako visoke.
Na nestabilnost utice i divlja gradnja koja se i dalje legalizuje bez problema.

 

[p3ricam89]

Nastavljano hlađenje američkog tržišta nekretnina: Prodaja stanova pala na najniži nivo u poslednjih 6 meseci

Nastavlja se hlađenje američkog tržišta nekretnina, pri čemu je prodaja stambenih jedinica u julu pala na najniži nivo u šest meseci, a preprodaja stanova, koja takođe predstavlja značajan deo tržišta, pala je za 16,6 posto na godišnjem nivou.

www.blic.rs

Verovatno će biti slicno u Srbiji. Potencijalni prodavci nekretnina će biti obeshtabreni niskim cenama, pa će ponuda biti loša i skupa.

Kod nas je malo kupovina na kredit, tako da ovo ne vazi bas kod nas.
A i ne znam zbog cega neki smatraju da je sad ponuda dobra. Ako niko ne bude spustao cene, to ce lancano jos vise obarati promet. Ja mislim da, ako budu pale cene, da ce to biti dobro, ne samo zbog toga sto bi nekretnine bile pristupacnije, nego bi se trziste malo ocistilo od spekulanata i drugih stetnih organizama.

 

[sundjer_bob]

Meni licno zarada od drugog stana uopste nije primarna, ionako je kupljen za dete jednog dana. Tako da mi je bitno da me sto manje kosta, da kirija pokriva ratu i da na kraju ostane cist stan koji je, ne racunajuci ucesce i povremena sitna ulaganja, vecim delom sam sebe otplatio. Za mene je to odlicna kupovina sve i da mi stan ne stavi ni evro u dzep preko rate. Ljudi masovno i tako gledaju na celu pricu investicionog stana, ako se takav uopste i moze nazvati investicioni. Ako kupujes zbog ROI- a, ili turisticka mesta, planina i more, ili top lokacija u Bg. Ali ne kupuju svi zbog ROI-a, imajte i to u vidu.

Da se ogradim, razumem da se svako bori za svoje, svako će pre staviti svoj interes ispred društva, ali kad pročitam ovakvu objavu, ja to čitam ovako:
1) Zadužiću se 5x od onoga što imam i uložiću u nešto i nadam se da ću posle y godina da imam 5x zaradu od osnovnog uloga. Pretpostavljam da je dete već tu, što bi značilo da je kredit max 20 godina, što bi zahtevalo prosečan godišnji prinos od 8.5% da se kredit sam otplati. Ovo ima uračunato stanarinu i kamatu. Sa obzirom da je 5x zaduženje, to je u stvari 2.1% godišnji prinos sa solidnim rizikom, jer je veliki provenat zaduženja na inicijalni ulog.

Ne znam koji je dugoročni nominalni rast cene nekretnina u Srbiji, ali je u svetu to istorijski bilo oko 3.5% godišnje u poslednjih 100 godina. Dakle nominalni rast vrednosti te nekretnine kroz 20 godina možemo da kažemo da je 8.5%+3.5%, ili 12%. U realnosti je ovo 3.5% plus nekih 3% što se dobija od stanarine minus koliko god košta održavanje, porez i prazan stan, ali sa zaduženjem to ispada 12%.

Tih 12% zvuči fenomenalno. Problem je što svi misle da su zaj*** sistem i da ne postoji nikakav rizik u tome. Rastu kamate? Dizu stanarinu, a stanar kaze ok. Ne mogu da objasnim ljudima da su budale sto pristaju na dizanje stanarine, zato što pazi, stanodavcu koji je uzeo kredit raste rata i hoće da cenu rizika koji je on preuzeo da svali na stanara, ni krivog ni dužnog.

2) Mnogima treba nešto sad, ali meni će da treba za 20 godina. Bolje ja to odmah da kupim, j***š sve ostale.

Opet kažem, nije pojedinac odgovoran, sistem je loš i treba ga menjati. Nezamislivo je da banka nekom da 5x od učeća da gurne to sve na berzu, a u realnosti je slična stvar.

 

[Vana]

Tih 12% zvuči fenomenalno. Problem je što svi misle da su zaj*** sistem i da ne postoji nikakav rizik u tome. Rastu kamate? Dizu stanarinu, a stanar kaze ok. Ne mogu da objasnim ljudima da su budale sto pristaju na dizanje stanarine, zato što pazi, stanodavcu koji je uzeo kredit raste rata i hoće da cenu rizika koji je on preuzeo da svali na stanara, ni krivog ni dužnog.

2) Mnogima treba nešto sad, ali meni će da treba za 20 godina. Bolje ja to odmah da kupim, j***š sve ostale.

Konkretan stan se ne izdaje stanaru vec firmi i renta je u evro ista kao na pocetku, pre dve godine, nije podizana ni zbog Rusa ni zbog euribora.
Ovo pod dva uopste nisam razumela moram da priznam. Nije trebalo da kupim stan zato sto je nekom drugom sada potrebniji? Jel realno? Sto posto nisam dobro shvatila.

 

[sundjer_bob]

Konkretan stan se ne izdaje stanaru vec firmi i renta je u evro ista kao na pocetku, pre dve godine, nije podizana ni zbog Rusa ni zbog euribora.
Ovo pod dva uopste nisam razumela moram da priznam. Nije trebalo da kupim stan zato sto je nekom drugom sada potrebniji? Jel realno? Sto posto nisam dobro shvatila.

To pod dva ne pričam o pojedincu, problem je kad svi to rade, a dosta slučajeva znam da upravo to rade. Moja poenta je da je sistematski problem, nikako ne krivim bilo koga ko se bori za sebe i radi sve po zakonu.

 

[Sava Sava]

Da bi videli u kom smeru ide sve, pratimo šta se dešava sa cenama u Novom Sadu.

 

[marketwatcher]

Da se ogradim, razumem da se svako bori za svoje, svako će pre staviti svoj interes ispred društva, ali kad pročitam ovakvu objavu, ja to čitam ovako:
1) Zadužiću se 5x od onoga što imam i uložiću u nešto i nadam se da ću posle y godina da imam 5x zaradu od osnovnog uloga. Pretpostavljam da je dete već tu, što bi značilo da je kredit max 20 godina, što bi zahtevalo prosečan godišnji prinos od 8.5% da se kredit sam otplati. Ovo ima uračunato stanarinu i kamatu. Sa obzirom da je 5x zaduženje, to je u stvari 2.1% godišnji prinos sa solidnim rizikom, jer je veliki provenat zaduženja na inicijalni ulog.

Ne znam koji je dugoročni nominalni rast cene nekretnina u Srbiji, ali je u svetu to istorijski bilo oko 3.5% godišnje u poslednjih 100 godina. Dakle nominalni rast vrednosti te nekretnine kroz 20 godina možemo da kažemo da je 8.5%+3.5%, ili 12%. U realnosti je ovo 3.5% plus nekih 3% što se dobija od stanarine minus koliko god košta održavanje, porez i prazan stan, ali sa zaduženjem to ispada 12%.

Tih 12% zvuči fenomenalno. Problem je što svi misle da su zaj*** sistem i da ne postoji nikakav rizik u tome. Rastu kamate? Dizu stanarinu, a stanar kaze ok. Ne mogu da objasnim ljudima da su budale sto pristaju na dizanje stanarine, zato što pazi, stanodavcu koji je uzeo kredit raste rata i hoće da cenu rizika koji je on preuzeo da svali na stanara, ni krivog ni dužnog.

2) Mnogima treba nešto sad, ali meni će da treba za 20 godina. Bolje ja to odmah da kupim, j***š sve ostale.

Opet kažem, nije pojedinac odgovoran, sistem je loš i treba ga menjati. Nezamislivo je da banka nekom da 5x od učeća da gurne to sve na berzu, a u realnosti je slična stvar.

Nisam bas najbolje ispratio ovo 8.5% + 3.5%, racunica je jos jednostavnija:

- Pod pretpostavkom da stan otplacuje sam sebe, dakle osim pocetnog ucesca nemas nikakve dodatne troskove narednih 30 godina, cak i pri 0% aprecijacije, ako danas ulozis 20% vrednosti i za 30 godina imas 100% vrednosti, prinos je (1 / 0.2) ^ (1/30) - 1 = 5.5% godisnje.
- Ocekivana aprecijacija na dug rok je jednaka rastu BDP-a po glavi stanovnika. Pod pretpostavkom prosecne godisnje aprecijacije od 5%, prinos je (1.05^30 / 0.2) ^ (1/30) - 1 = 11% godisnje.

S obzirom da su risk-free stope daleko nize i da bi, da je ovaj prinos zaista risk-free, takva mogucnost predstavljala arbitrazu, jasno je da ovaj prinos nije risk-free i da nema garancije da ce stan otplacivati sam sebe. To moze biti slucaj za kupovine obavljenje u povoljnom trenutku ili moze biti slucaj tokom odredjenog perioda otplate, ali nece biti slucaj za kupovine obavljene u manje povoljnom trenutku ili tokom nekog drugog perioda otplate.

 

[marketwatcher]

Na temu stampanja para, kolicina odstampanog novca u Americi, evrozoni i Srbiji:

- Od 2015. do danas novcana masa u Americi je povecana +70%, u evrozoni +50%, u Srbiji +220%
- Od decembra 2019. do danas - u Americi povecana +35%, u evrozoni +20%, u Srbiji +65%
- Od aprila 2022. do danas - u Americi smanjena -5%, u evrozoni 0%, u Srbiji povecana +20%

Izvori:

M2

View data of a measure of the U.S. money supply that includes all components of M1 plus several less-liquid assets.

fred.stlouisfed.org

Monetary aggregates

The European Central Bank (ECB) is the central bank of the European Union countries which have adopted the euro. Our main task is to maintain price stability in the euro area and so preserve the purchasing power of the single currency.

www.ecb.europa.eu

Монетарна статистика

Подаци за децембар 2023. године су прелиминарни за све табеле.

nbs.rs

 

[vradovic]

80.000 stranaca???

Sve veći priliv stranih radnika u Srbiju

Autobusima gradskog prevoza upravljaju radnici iz Šri Lanke.

www.politika.rs

Pa i oni moraju negde da zive. Ok nisu svi u Beogradu (mada verujem da vecina jeste) ako se ovaj trend nastavi bice opsti rast populacije.

 

[Anon]

Na temu stampanja para, kolicina odstampanog novca u Americi, evrozoni i Srbiji:

Pogledajte prilog 171473

- Od 2015. do danas novcana masa u Americi je povecana +70%, u evrozoni +50%, u Srbiji +220%
- Od decembra 2019. do danas - u Americi povecana +35%, u evrozoni +20%, u Srbiji +65%
- Od aprila 2022. do danas - u Americi smanjena -5%, u evrozoni 0%, u Srbiji povecana +20%

Izvori:

M2

View data of a measure of the U.S. money supply that includes all components of M1 plus several less-liquid assets.

fred.stlouisfed.org

Monetary aggregates

The European Central Bank (ECB) is the central bank of the European Union countries which have adopted the euro. Our main task is to maintain price stability in the euro area and so preserve the purchasing power of the single currency.

www.ecb.europa.eu

Монетарна статистика

Подаци за децембар 2023. године су прелиминарни за све табеле.

nbs.rs

Da li se zna zasto se kod nas vise stampa? Nekako sam uvek mislio da to ide 1:1 sa ECB

 

[goran123]

80.000 stranaca???

Sve veći priliv stranih radnika u Srbiju

Autobusima gradskog prevoza upravljaju radnici iz Šri Lanke.

www.politika.rs

Pa i oni moraju negde da zive. Ok nisu svi u Beogradu (mada verujem da vecina jeste) ako se ovaj trend nastavi bice opsti rast populacije.

Da bi bio opšti rast populacije u desetogodišnjem periodu mora doći minimum milion migranata. 100k svake godine.

 

[vradovic]

Da bi bio opšti rast populacije u desetogodišnjem periodu mora doći minimum milion migranata. 100k svake godine.

Pa to izgleda da idemo ka tome. 2M do 2027.


Nagradno pitanje: Inflacija + rast populacije u Bg = ???

 

[goran123]

Tako je to je ono sto sam ja govorio odavno. Mi dinare moramo da stampamo mnogoooo vise od ostalih jer bi dinar toliko ojacao da to ne bi bilo normalno i nasi izvoznici bi bili pogodjeni. Nasa ekonomija trenutno gruva ludacki i onda moras dinare da stampas i vise nego ECB i prakticno da otkupljujes eure sa ulica. Odatle su se i finansirali svi ovi projekti po Srbiji.

Ovo je takva hrpa gluposti. Ne znam odakle početi?

 

[goran123]

Pa to izgleda da idemo ka tome. 2M do 2027.


Nagradno pitanje: Inflacija + rast populacije u Bg = ???

Zašto ne 3 miliona?

 

[ccc]

Ovo je takva hrpa gluposti. Ne znam odakle početi?

Bukvalno. Samo slep čovek ne vidi kako se to povećanje novčane mase direktno odrazilo na inflaciju kod nas.

Nego @vradovic - hoće li da se slopi neki specijalni aranžman sa Srbijom, takav da mi otkupimo Američki dug od posrnulih Kineza?

Ili makar da kreditiramo MMF i Svetsku banku?

 

[Sava Sava]

http://www.mojnovisad.com/vesti/u-n...sto-manje-kupoprodaje-nekretnina-id56565.html Evo i odgovora. Naravno ja se ne radujem prestanku stanogradnje, jer će za sobom sve da povuče, a glavna industrija Srbije je stanogradnja, i ako to stane sve staje. U Novom Sadu se tek od Ng očekuje skoro totalni pad prodaje (pisao sam već zašto u NS).Pratimo NS...

 

[goran123]

Ma kidamo burazere sa naših 2.5% rasta

 

[sundjer_bob]

Nisam bas najbolje ispratio ovo 8.5% + 3.5%, racunica je jos jednostavnija:

- Pod pretpostavkom da stan otplacuje sam sebe, dakle osim pocetnog ucesca nemas nikakve dodatne troskove narednih 30 godina, cak i pri 0% aprecijacije, ako danas ulozis 20% vrednosti i za 30 godina imas 100% vrednosti, prinos je (1 / 0.2) ^ (1/30) - 1 = 5.5% godisnje.
- Ocekivana aprecijacija na dug rok je jednaka rastu BDP-a po glavi stanovnika. Pod pretpostavkom prosecne godisnje aprecijacije od 5%, prinos je (1.05^30 / 0.2) ^ (1/30) - 1 = 11% godisnje.

Na 20 godina sam računao (1/0.2)^(1/20)-1 = 8.4%, zaokružio sam malo. Tih 3.5% sam negde pročitao da je aprecijacija bila u proseku u svetu. Bilo mi je lakse samo da saberem, ali slično se dobija (1.035/0.2)^(1/20)-1=12.2%.

 

[Dart]

Na temu stampanja para, kolicina odstampanog novca u Americi, evrozoni i Srbiji:

Pogledajte prilog 171473

- Od 2015. do danas novcana masa u Americi je povecana +70%, u evrozoni +50%, u Srbiji +220%
- Od decembra 2019. do danas - u Americi povecana +35%, u evrozoni +20%, u Srbiji +65%
- Od aprila 2022. do danas - u Americi smanjena -5%, u evrozoni 0%, u Srbiji povecana +20%

Izvori:

M2

View data of a measure of the U.S. money supply that includes all components of M1 plus several less-liquid assets.

fred.stlouisfed.org

Monetary aggregates

The European Central Bank (ECB) is the central bank of the European Union countries which have adopted the euro. Our main task is to maintain price stability in the euro area and so preserve the purchasing power of the single currency.

www.ecb.europa.eu

Монетарна статистика

Подаци за децембар 2023. године су прелиминарни за све табеле.

nbs.rs

M2 nije bas dobar indikator za stamanje novca, jer sadrži depozite samim tim je višestruko uvecena zbog novcanog multiplikatora, zar ne?

 

[VukSaWS]

Nagradno pitanje: Inflacija + rast populacije u Bg = ???

U tom slucaju BW pocinje da prihvata Rupee za placanja od pridoslica iz Sri Lanka i svi stanovi bivaju rasprodati za bagatelu u jednom trenu , a nasa "elita" i visa srednja klasa konacno dobija fine komsije pored toga, podaci sa Wolf-ovog sajta ce kasniti posto RGZ nece biti u tehnickoj mogucnosti da obradi toliki obim u roku od par dana salu na stranu, zavrsava se dosadni avgust i konacno dolaze 4 meseca gde se vidi ko je pukovnik a ko... (mislim generalno u kontekstu trading-a, a ne samo u kontekstu nekretnina)