Cene nekretnina

[max]

Ne znas kakvog uticaja plata ima na cenu kvadrata? A znas da kamate uticu?

Pa kad si tako bistar, objasni ti nama:
1. kako prosečna plata u srbiji utiče na cenu m2 starogradnje i novogradnje.
2. I kako nks kamate na štednju od 4.5% preusmeravaju cash u banke umesto u nekretnine, kao i
3. kolika je mesečna rata stanbenog kredita od 100.000e sledećih 20godina
4. Naravno, objasni i zašto se smanjio broj prodatih stanova u zadnjih par meseci, a da to nije "otišli ljudi na odmor" varijanta.
5. Pa onda objasni zašto se starogradnja prodaje za 25% manje cene nego što je oglašena.

 

[Defke]

Pa kad si tako bistar, objasni ti nama:
1. kako prosečna plata u srbiji utiče na cenu m2 starogradnje i novogradnje.
2. I kako nks kamate na štednju od 4.5% preusmeravaju cash u banke umesto u nekretnine, kao i
3. kolika je mesečna rata stanbenog kredita od 100.000e sledećih 20godina
4. Naravno, objasni i zašto se smanjio broj prodatih stanova u zadnjih par meseci, a da to nije "otišli ljudi na odmor" varijanta.
5. Pa onda objasni zašto se starogradnja prodaje za 25% manje cene nego što je oglašena.

1. Tako sto je ta plata osnovni input. Ne znam da li trolujes ili stvarno treba da ti se objasnjava veza izmedju kupovne moci stanovnistva i cena kvadrata.
2. Kamata na stednju od 4,5% kada je inflacija 10%+, fantasticna ponuda
3. Krediti su vecinom sa varijabilnom kamatom, moze se znati samo trenutna rata a ne i kakva ce ona biti sledecih 20 godina.
4. Promet jeste manji zbog skoka kamata, to nigde nije negirano. Medjutim pad od 20-30% u odnosu na rekordnu godinu ne znaci i strovaljivanje cena, pogotovo u uslovima visoke inflacije.
5. Prosecna cena prodatih starogradnji stagnira, nema ni blizu pada od 25%. Sve se moze videti na cenenekretnina.rs Anegdotalni primeri gde je neko stavio app cenu na oglas pa prodao za manje ne znace nista. Toga je bilo i kad su cene isle na gore.

 

[G.I.Joe]

1. Tako sto je ta plata osnovni input. Ne znam da li trolujes ili stvarno treba da ti se objasnjava veza izmedju kupovne moci stanovnistva i cena kvadrata.
2. Kamata na stednju od 4,5% kada je inflacija 10%+, fantasticna ponuda
3. Krediti su vecinom sa varijabilnom kamatom, moze se znati samo trenutna rata a ne i kakva ce ona biti sledecih 20 godina.
4. Promet jeste manji zbog skoka kamata, to nigde nije negirano. Medjutim pad od 20-30% u odnosu na rekordnu godinu ne znaci i strovaljivanje cena, pogotovo u uslovima vusoke inflacije.
5. Prosecna cena prodatih starogradnji stagnira, nema ni blizu pada od 25%. Sve se moze videti na cenenekretnina.rs Anegdotalni primeri gde je neko stavio app cenu na oglas pa prodao za manje ne znace nista. Toga je bilo i kad su cene isle na gore.

Sa svim bi se složio s Defke-om osim oko kamata na štednju. Prvo mi moramo da vidimo koje su opcije običnim ljudima dostupne:
a) držati keš u slamarici - kamata 0%, Inflacija 10+%
b) Kupiti stan i izdavati - ROI (kamata) neto oko 2,5-3%, Inflacija 10+%. Imaš brigu oko stanara, popravaka i svega.
c) Oročiti devize ili dinare - Kamata 4,5% NKS (EKS 3,82%)č Inflacija 10+%. (by the way ROI je trenutno veći nego da rentiraš stan)
d) Kupiti državne obveznice - Kamata oko 6%, troškovi održavanja računa i plaćanja provizije brokeru spušta neto dobit na 3-4%... Kamata i dalje 10+%
e) Kupovati akcije preduzeća u Srbiji ili možda u inostranstvu - Prinos ??? A kamata i dalje 10+% . Rizik jako veliki, moraš koliko toliko da pratiš finansijske vesti, i da budeš spreman da izgubiš deo. E sad koliko ljudi je u Srbiji spremno da se kocka s 50k eura npr...
f) Kupovanje kripto valuta - Rizik ogroman (isto i potencijalna dobit ogromna) a inflacija i dalje 10+%.
g) Ulaganje u investicione fondove - U bilo koji fond da ste uložili i to na početku njihovih formiranja (2006, 2007) - među kojima sam i ja bio, NIŠTA nisu zaradili za sve ove godine, čak su i u blagom nominalnom gubitku, a da ne govorim o kupovnoj moći 100eura pre 17 godina i danas.... Ako mi ne verujete, pogledajte na sajtovima pa ćete videti i sami.

Ljudi su letili da kupuju stanove jer su videli da u bankama dobijaju 0%, inflacija je počela da "jede" štednju i bilo je daj šta daš. Sad banke daju koliko toliko normalne kamata (manje od inflacije ali opet OK). U rangu ili iznad rentiranja stana. Videli su da su svi prikočili s kupovinama...
Tako da ko hoće hassle free i neki prinos a nije vešt za berzu, banka ispadne kao najbolji kompromis.

 

[max]

1. Tako sto je ta plata osnovni input. Ne znam da li trolujes ili stvarno treba da ti se objasnjava veza izmedju kupovne moci stanovnistva i cena kvadrata.
2. Kamata na stednju od 4,5% kada je inflacija 10%+, fantasticna ponuda
3. Krediti su vecinom sa varijabilnom kamatom, moze se znati samo trenutna rata a ne i kakva ce ona biti sledecih 20 godina.
4. Promet jeste manji zbog skoka kamata, to nigde nije negirano. Medjutim pad od 20-30% u odnosu na rekordnu godinu ne znaci i strovaljivanje cena, pogotovo u uslovima visoke inflacije.
5. Prosecna cena prodatih starogradnji stagnira, nema ni blizu pada od 25%. Sve se moze videti na cenenekretnina.rs Anegdotalni primeri gde je neko stavio app cenu na oglas pa prodao za manje ne znace nista. Toga je bilo i kad su cene isle na gore.

Ti kao šojić, jedno si pitan, a odgivaraš drugo. Hajde polako opet
1. kako prosečna plata u srbiji utiče na cenu m2 starogradnje i novogradnje.
3. kolika je mesečna rata stanbenog kredita od 100.000e sledećih 20godina
Insče

2. Inflacija postiji, ali je promenljiva, a šta je alternativa ( kupiti nekretninu po prenaduvanoj ceni i izdavati je za taj isti euro)?
4. , 5. Da baš tamo sam i poredio oglašene cene vs prodajne cene i to je i nsjbolji pokazatrlj

 

[Defke]

Ti kao šojić, jedno si pitan, a odgivaraš drugo. Hajde polako opet
1. kako prosečna plata u srbiji utiče na cenu m2 starogradnje i novogradnje.
3. kolika je mesečna rata stanbenog kredita od 100.000e sledećih 20godina
Insče

2. Inflacija postiji, ali je promenljiva, a šta je alternativa ( kupiti nekretninu po prenaduvanoj ceni i izdavati je za taj isti euro)?
4. , 5. Da baš tamo sam i poredio oglašene cene vs prodajne cene i to je i nsjbolji pokazatrlj

Odgovoreno ti je vrlo jasno, ali ajde jos jasnije:
1. Sto veca plata to veca cena. Privremenih potresa moze biti, ali se tesko moze cena vratiti na isti nivo kao kad je prosecna plata bila 50% niza.
3. Trenutno je oko 600e, zavisno od banke, ali nece ceo period od 20 godina biti tolika jer vecina kredita ne uzima fiksnu kamatu. Na pocetku prosle godina je bila oko 450e. Takodje, od pocetka prosle godine prosecna nominalna plata je porasla otprilike za tu razliku.

Dobro je da je inflacija promenljiva ali je kamata postojana

‘Najbolji pokazatelj’ su prodajne cene, a one stagniraju ili cak blago rastu.

 

[beli labud]

Sa svim bi se složio s Defke-om osim oko kamata na štednju. Prvo mi moramo da vidimo koje su opcije običnim ljudima dostupne:
a) držati keš u slamarici - kamata 0%, Inflacija 10+%
b) Kupiti stan i izdavati - ROI (kamata) neto oko 2,5-3%, Inflacija 10+%. Imaš brigu oko stanara, popravaka i svega.
c) Oročiti devize ili dinare - Kamata 4,5% NKS (EKS 3,82%)č Inflacija 10+%. (by the way ROI je trenutno veći nego da rentiraš stan)
d) Kupiti državne obveznice - Kamata oko 6%, troškovi održavanja računa i plaćanja provizije brokeru spušta neto dobit na 3-4%... Kamata i dalje 10+%
e) Kupovati akcije preduzeća u Srbiji ili možda u inostranstvu - Prinos ??? A kamata i dalje 10+% . Rizik jako veliki, moraš koliko toliko da pratiš finansijske vesti, i da budeš spreman da izgubiš deo. E sad koliko ljudi je u Srbiji spremno da se kocka s 50k eura npr...
f) Kupovanje kripto valuta - Rizik ogroman (isto i potencijalna dobit ogromna) a inflacija i dalje 10+%.
g) Ulaganje u investicione fondove - U bilo koji fond da ste uložili i to na početku njihovih formiranja (2006, 2007) - među kojima sam i ja bio, NIŠTA nisu zaradili za sve ove godine, čak su i u blagom nominalnom gubitku, a da ne govorim o kupovnoj moći 100eura pre 17 godina i danas.... Ako mi ne verujete, pogledajte na sajtovima pa ćete videti i sami.

Ljudi su letili da kupuju stanove jer su videli da u bankama dobijaju 0%, inflacija je počela da "jede" štednju i bilo je daj šta daš. Sad banke daju koliko toliko normalne kamata (manje od inflacije ali opet OK). U rangu ili iznad rentiranja stana. Videli su da su svi prikočili s kupovinama...
Tako da ko hoće hassle free i neki prinos a nije vešt za berzu, banka ispadne kao najbolji kompromis.

Upravo zbog svega ovoga što si lepo naveo su ljudi počeli više da kupuju nekretnine po turističkim mestima. Prinos je od 5 do 10% godišnje, u onim tzv Kondo hotelima nemaš održavanje ili bilo kakve druge brige i troškove (to upravljač hotela radi za tebe), možeš i ti sa svojom porodicom da koristiš u određenom delu godine itd. Otud i upoređenje da je u gradovima pao promet po 20-40%, a u turističkim mestima u sred tog kriznog talasa porastao! Takođe i cene rastu što posebno raduje jer doprinosi boljem i estetski kvalitetnijem razvoju turističkih mesta

Možda je ključno pitanje kada će, i da li će uopšte, naš narod prihvatiti nešto kao što su akcije, kripto, fondovi i drugi vidovi ulaganja umesto u nekretnine. Moje mišljenje je NIKAD, pre će naš čovek uložiti u livadu gde investitor ima samo građevinsku dozvolu nego u imaginarne i špekulativne brojeve, to je sigurno!

 

[Mislica]

Da imam neki veci iznos na gomili, reda velicine 200-300k evra, skoro sigurno bih isla na diversifikaciju.
Potrudila bih se da nadjem stan u dobrom kraju Bg-a gde bi rata bila ista kao renta za taj stan u ovom trenutku, uzela ga na kredit od 30 godina i on bi se sam otplacivao, a ostatak bih ulozila u stednju. Kad dodje do smirivanja inflacije stednja bi mi bila manje isplativa jer bi se smanjila kamata, ali bi pao euribor pa bi mi se stan rentao u plusu.

 

[max]

Odgovoreno ti je vrlo jasno, ali ajde jos jasnije:
1. Sto veca plata to veca cena. Privremenih potresa moze biti, ali se tesko moze cena vratiti na isti nivo kao kad je prosecna plata bila 50% niza.

E sada si me razočarao, pomislio sam da češ prikazati neku analizu sa koliko % prosečni srpski LD učestvuje u ceni gvožđa ili u ceni albanskog cementa i ostalog materijala ili možda koliko učestvuje u ceni parcele i priključka na vodovod kanalizaciju ili električnu mrežu.

3. Trenutno je oko 600e, zavisno od banke, ali nece ceo period od 20 godina biti tolika jer vecina kredita ne uzima fiksnu kamatu. Na pocetku prosle godina je bila oko 450e. Takodje, od pocetka prosle godine prosecna nominalna plata je porasla otprilike za tu razliku.

Pa sad ti vidi koliko njih se sada odlučuju za kredit, posebno onih sa prosečnim srpskim LD.

Rata kredita sa 450e skočila na 600e ili 33%, a kažeš da su i plate skočile 33% prošle godine-pa sad nisam baš siguran dal ja radim u lošoj firmi ili to i nije tako.

 

[marketwatcher]

Da imam neki veci iznos na gomili, reda velicine 200-300k evra, skoro sigurno bih isla na diversifikaciju.
Potrudila bih se da nadjem stan u dobrom kraju Bg-a gde bi rata bila ista kao renta za taj stan u ovom trenutku, uzela ga na kredit od 30 godina i on bi se sam otplacivao, a ostatak bih ulozila u stednju. Kad dodje do smirivanja inflacije stednja bi mi bila manje isplativa jer bi se smanjila kamata, ali bi pao euribor pa bi mi se stan rentao u plusu.

"Plan" zvuci kao i tvoja karijerna strategija da se ni na jednom poslu ne zadrzavas duze od godinu dana - kao anomalija.

Da li je realno da stvarno verujes da ces zauvek da se setas od posla do posla bez da si i na jednom stvarno nesto naucila i da ce oko tebe uvek biti "suckers" da zapravo rade? I da li je realno da stvarno verujes da ces da das 20% za ucesce i da ce opet neki "suckers" da ti zapravo placaju ratu a da ti za 30 godina imas otplacen stan + svu aprecijaciju?

Kad bi to stvarno tako bilo, cak i bez ikakve aprecijacije za 30 godina to bi bio siguran prinos od (1 / 0.2) ^ (1/30) - 1 = 5.5% godisnje. Sa prosecnom godisnjom aprecijacijom od 5%, to bi bio siguran prinos od (1.05^30 / 0.2) ^ (1/30) - 1 = 11% godisnje. Da li mislis da oni koji su ipak malo pametniji a imaju mnogo vise para od tebe ne bi takav rudnik zlata vec iskoristili i digli cene na nivo na kome prinos nije vise takav?

U ovom trenutku treba da budes srecna ako ti renta placa samo kamatu, a kamoli ratu.

 

[Defke]

E sada si me razočarao, pomislio sam da češ prikazati neku analizu sa koliko % prosečni srpski LD učestvuje u ceni gvožđa ili u ceni albanskog cementa i ostalog materijala ili možda koliko učestvuje u ceni parcele i priključka na vodovod kanalizaciju ili električnu mrežu.



Pa sad ti vidi koliko njih se sada odlučuju za kredit, posebno onih sa prosečnim srpskim LD.

Rata kredita sa 450e skočila na 600e ili 33%, a kažeš da su i plate skočile 33% prošle godine-pa sad nisam baš siguran dal ja radim u lošoj firmi ili to i nije tako.

Govorim koliko je skocila prosecna plata u apsolutnoj vrednosti, ne procentualno. Procentualno je skocila 15%.

Godisnje se uzme oko 6k novih kredita, nine kao da svaki gradjanin sa prosecnom platom treba da kupi stan da bi trziste funkcionisalo.

 

[Mislica]

Plan" zvuci kao i tvoja karijerna strategija da se ni na jednom poslu ne zadrzavas duze od godinu dana - kao anomalija.

Sve si pogresno shvatio. Prvo, nije godinu dana, nego uglavnom 2 godine po firmi. I drugo, nisam ja planski ulazila u firmu sa ciljem da ostanem 2 godine, vec se uvek desilo da posle 2 godine kad procenjujem sta mi je bolje da idem ili ostanem, otprilike posle toliko vremena sam imala znanje koje je bilo vise vrednovano ako si eksterni kandidat drugoj firmi.

Da li je realno da stvarno verujes da ces zauvek da se setas od posla do posla bez da si i na jednom stvarno nesto naucila i da ce oko tebe uvek biti "suckers" da zapravo rade?

Ne. Kad budem imala decu tezicu vecoj stabilnosti i menjacu redje firme. Sad sam u zivotnom periodu kad je dobro izgruvati karijeru na max i posle uzivati u plaodovima rada a okrenuti se vise porodici i stabilnosti. Ne treba niko da radi umesto mene, ja sam uvek uspevala da naucim brda i bila vredan radnik, zato se moje znanje i posvecenost uvek trazila i van maticne firme.

U ovom trenutku treba da budes srecna ako ti renta placa samo kamatu, a kamoli ratu.

Ne razumem, rata na pocetku i jeste skoro samo kamata. Kako vreme odmice odnos u rati - kamata-glavnica se menja. Meni treba da mi neko rentom pokriva ratu u komgod odnosu bila kamata i glavnica u tom trenutku u toj rati.

 

[G.I.Joe]

Upravo zbog svega ovoga što si lepo naveo su ljudi počeli više da kupuju nekretnine po turističkim mestima. Prinos je od 5 do 10% godišnje, u onim tzv Kondo hotelima nemaš održavanje ili bilo kakve druge brige i troškove (to upravljač hotela radi za tebe), možeš i ti sa svojom porodicom da koristiš u određenom delu godine itd. Otud i upoređenje da je u gradovima pao promet po 20-40%, a u turističkim mestima u sred tog kriznog talasa porastao! Takođe i cene rastu što posebno raduje jer doprinosi boljem i estetski kvalitetnijem razvoju turističkih mesta

Možda je ključno pitanje kada će, i da li će uopšte, naš narod prihvatiti nešto kao što su akcije, kripto, fondovi i drugi vidovi ulaganja umesto u nekretnine. Moje mišljenje je NIKAD, pre će naš čovek uložiti u livadu gde investitor ima samo građevinsku dozvolu nego u imaginarne i špekulativne brojeve, to je sigurno!

Beli Labude!
To je još jedino što sam zaboravio da napomenem oko tih kondominijuma na Zlatiboru ili Kopaoniku. Samo taj prinos od 5-10% što si pomenuo - to je ono što investitori REKLAMIRAJU!!!
Evo ovako što ja znam oko tih nekretnina pošto sam se isto za njih interesovao:
1.) Te nekretnine se vode kao poslovni prostori (znači PDV 20% i nemaš pravo povrata PDVa kao fizičko lice).
2.) Taj "prinos" od 5-10% nije garantovan! Već ako bude bude.
3.) Svi troškovi se vode na tebe!!! Tako da ne plaća hotel ili kondominijum to već ti.
4.) Tačno je da imaš pravo da boraviš određeni broj dana tamo besplatno, ALI van sezona (znači ne smeš tokom leta, zime i tokom školskih praznika).... Šta mi vredi otići 15.septembra kad ne mogu deca?! Ako boraviš u sezoni PLAĆAŠ PUNU cenu za te dane kao da si običan gost!!!
5.) U tom hotelu ili konodminijumu imaš veće i manje sobe,a oni na kraju godine rade prosek, pa npr. tvoj apartman je bio izdan 100% tokom godine a komšijin 20%, onda se računa za sve 60% tj. u parama...
6.) Dosta zavisiš od drugih ovde. Npr ako osoblje je neljubazno i par likova ostavi negativne reviews na Booking-u, ti si nadrljao. A njih baš brige, nije njihov stan.
Meni se to čini kao one američke šeme sa time-sharingom - u prevodu, profit delimo, ali ako bude gubitak onda je samo tvoj!! )

Što se tiče ulaganja u akcije, opcije, fondove i slično - to teško da će neki prosečan Srbin da radi zbog proste činjenice da nema toliko keša da se kocka. Jer da bi bio koliko toliko neki ulagač moraš uložiti 50k da bi mogao očekivati neki prinos. Jer ako uložiš 1000e i da skoči 3x opet nemas nista... A da bi se igrao s 50k moras imat min pola miliona u steku da bi se igrao s 10%...

 

[marketwatcher]

Ne razumem

Jasno mi je - jer ocigledno ne razumes ni sta je prinos, arbitraza, ekvilibrijum, itd.

Pri kamatnoj stopi od 2.5% rata nije samo kamata vec je odnos kamate i glavnice u rati je oko 50-50 vec na samom pocetku otplate. Pri stopi od 7.5% - da, kamata je 90% rate na pocetku i na pada ispod 80% rate ni u narednih 10 godina. Drugim recima, za 10 godina jedva da ces otplatiti 10% glavnice.

Takodje, pri stopi od 7.5%, sa 20% ucesca, samo kamata je 7.5% * 80% = 6% cene stana godisnje. Bruto prinos od rente bez poreza i troskova je do 5%. Neto, zavisno od toga da li si stvarno "gruvala" koliko mislis da jesi pa si predmet poreske kontrole i da li ces placati porez na zakup ili ne, oko 2.8-3.5%.

Ali samo ti "gruvaj" i to je to. Posto "tebi treba da ti neko rentom placa ratu", sigurno ce tako i biti.

 

[ika]

Upravo zbog svega ovoga što si lepo naveo su ljudi počeli više da kupuju nekretnine po turističkim mestima. Prinos je od 5 do 10% godišnje, u onim tzv Kondo hotelima nemaš održavanje ili bilo kakve druge brige i troškove (to upravljač hotela radi za tebe), možeš i ti sa svojom porodicom da koristiš u određenom delu godine itd. Otud i upoređenje da je u gradovima pao promet po 20-40%, a u turističkim mestima u sred tog kriznog talasa porastao! Takođe i cene rastu što posebno raduje jer doprinosi boljem i estetski kvalitetnijem razvoju turističkih mesta

Možda je ključno pitanje kada će, i da li će uopšte, naš narod prihvatiti nešto kao što su akcije, kripto, fondovi i drugi vidovi ulaganja umesto u nekretnine. Moje mišljenje je NIKAD, pre će naš čovek uložiti u livadu gde investitor ima samo građevinsku dozvolu nego u imaginarne i špekulativne brojeve, to je sigurno!

Oво ти је "time share" концепт, само малчице измењен. Рекох име на енглеском јер су возали амере на ту причу много дуже него нас, па уколико знаш лепо енглески погледај искуства са тиме, а ако не знаш, искуства су океј до очајна.

Što se tiče ulaganja u akcije, opcije, fondove i slično - to teško da će neki prosečan Srbin da radi zbog proste činjenice da nema toliko keša da se kocka. Jer da bi bio koliko toliko neki ulagač moraš uložiti 50k da bi mogao očekivati neki prinos. Jer ako uložiš 1000e i da skoči 3x opet nemas nista... A da bi se igrao s 50k moras imat min pola miliona u steku da bi se igrao s 10%...

Због чега мислиш да треба веће паре за индекс фондове, 6-10% иде увек коликш год да се уложи, а ако не вадиш паре то се годинама скупи. Хоћу рећи да је ту најмањи праг за улаз, јер буквл може и са 10е месечно да се почне.

 

[max]

Pišeš ti svašta ovde, a posebno si nervozan na pad cena nekretnina.
Odgovor na pitanje "kako prosečna plata u srbiji utiče na cenu m2 starogradnje i novogradnje" još nema.

 

[beli labud]

Beli Labude!
To je još jedino što sam zaboravio da napomenem oko tih kondominijuma na Zlatiboru ili Kopaoniku. Samo taj prinos od 5-10% što si pomenuo - to je ono što investitori REKLAMIRAJU!!!
Evo ovako što ja znam oko tih nekretnina pošto sam se isto za njih interesovao:
1.) Te nekretnine se vode kao poslovni prostori (znači PDV 20% i nemaš pravo povrata PDVa kao fizičko lice).
2.) Taj "prinos" od 5-10% nije garantovan! Već ako bude bude.
3.) Svi troškovi se vode na tebe!!! Tako da ne plaća hotel ili kondominijum to već ti.
4.) Tačno je da imaš pravo da boraviš određeni broj dana tamo besplatno, ALI van sezona (znači ne smeš tokom leta, zime i tokom školskih praznika).... Šta mi vredi otići 15.septembra kad ne mogu deca?! Ako boraviš u sezoni PLAĆAŠ PUNU cenu za te dane kao da si običan gost!!!
5.) U tom hotelu ili konodminijumu imaš veće i manje sobe,a oni na kraju godine rade prosek, pa npr. tvoj apartman je bio izdan 100% tokom godine a komšijin 20%, onda se računa za sve 60% tj. u parama...
6.) Dosta zavisiš od drugih ovde. Npr ako osoblje je neljubazno i par likova ostavi negativne reviews na Booking-u, ti si nadrljao. A njih baš brige, nije njihov stan.
Meni se to čini kao one američke šeme sa time-sharingom - u prevodu, profit delimo, ali ako bude gubitak onda je samo tvoj!! )

Što se tiče ulaganja u akcije, opcije, fondove i slično - to teško da će neki prosečan Srbin da radi zbog proste činjenice da nema toliko keša da se kocka. Jer da bi bio koliko toliko neki ulagač moraš uložiti 50k da bi mogao očekivati neki prinos. Jer ako uložiš 1000e i da skoči 3x opet nemas nista... A da bi se igrao s 50k moras imat min pola miliona u steku da bi se igrao s 10%...

Ja lično znam dosta primera koji izdaju obične apartmane u Standard klasi, i posle par godina dok formiraju klijentelu imaju prinos oko 5-6.000 godišnje. Ali MORA ozbiljno da se radi i moraš da si tu stalno za mušteriju-turistu. Neki su ih na početku plaćali po 1400-1600, sada su već takvi na 1900-2200...to ti je za prosečan apartman od 37m2 ROI oko 15 godina. U gradu ti je oko 25-30 godina
Oni koji bi da sede u kafiću i da im para kaplje oni zarade 1-3.000 kako ko prođe. Većina ih takvih posle kuka i pljuju po tom "biznisu"
Kod kondo hotela postoji menadžment koji se time bavi profesionalno. Ako je hotel Premijum klase onda nema problema, ali ako ga naprave onako "okruglo, pa na ćoše" onda verovatno ni menadžment neće biti baš kvalitetno izabran.
Ko hoće garantovano, ima ih koji su mi nudili 14eur/m2 kao garantovanu rentu, ali mnogi kupci su uzeli da učestvuju u profitu 40%:60% ili 50%:50% jer računaju da će mnogo bolje proći. Meni se čini bolje da učestvujem u biznisu, pa ako je godina bolja onda su i prinosi bolji...
Ima raznih ugovora što mi je nuđeno, ima recimo gde se potpisuje na 10 godina pa ti oni menjaju i nameštaj unutra, znači sve zavisi da li je kratkoročno ili dugoročno
5) taj prosek mi je pošteniji, jer se ukupan prinos od svih apartmana deli po m2, i plus neka korekcija za spratnost

@ika nije to baš Time Sharing, pre svega ovde si ti vlasnik apartmana 1/1 i možeš ga prodati kad hoćeš

Ne možeš biti na gubitku, ili mala zarada, ili srednja ili velika...ali moraš voditi računa kad biraš jer glavni faktori kod odabira su:
- klasa hotela
- menadžment (koji se doduše može menjati ako smo nezadovoljni kao vlasnici)
- potencijal i razvoj turističkog mesta

 

[VukSaWS]

Znam da sam dosadan, ali ovde na severu pada jos jedan "vojnik" (juce sam objavio za 6og, a evo danas vec dolazi 7mi)

Inace, sto se zarade tice, za dobar rast je uvek prethodno pozeljan dobar pad...aktiva koja se mrcvari je meni uvek bila mucna za gledanje i investiranje pa makar i sa konstantnim minimalnim rastom. Nekretnine su fino rasle u poslednjim godinama pa bi bilo red da se i o'lade malo na period od par godina ako se budu mrcvarile, nece me duze videti...

 

[Defke]

Pišeš ti svašta ovde, a posebno si nervozan na pad cena nekretnina.
Odgovor na pitanje "kako prosečna plata u srbiji utiče na cenu m2 starogradnje i novogradnje" još nema.

Pa jedino jos nekim flomasterima da ti nacrtam.

 

[StevanHN]

Beli Labude!
To je još jedino što sam zaboravio da napomenem oko tih kondominijuma na Zlatiboru ili Kopaoniku. Samo taj prinos od 5-10% što si pomenuo - to je ono što investitori REKLAMIRAJU!!!
Evo ovako što ja znam oko tih nekretnina pošto sam se isto za njih interesovao:
1.) Te nekretnine se vode kao poslovni prostori (znači PDV 20% i nemaš pravo povrata PDVa kao fizičko lice).
2.) Taj "prinos" od 5-10% nije garantovan! Već ako bude bude.
3.) Svi troškovi se vode na tebe!!! Tako da ne plaća hotel ili kondominijum to već ti.
4.) Tačno je da imaš pravo da boraviš određeni broj dana tamo besplatno, ALI van sezona (znači ne smeš tokom leta, zime i tokom školskih praznika).... Šta mi vredi otići 15.septembra kad ne mogu deca?! Ako boraviš u sezoni PLAĆAŠ PUNU cenu za te dane kao da si običan gost!!!
5.) U tom hotelu ili konodminijumu imaš veće i manje sobe,a oni na kraju godine rade prosek, pa npr. tvoj apartman je bio izdan 100% tokom godine a komšijin 20%, onda se računa za sve 60% tj. u parama...
6.) Dosta zavisiš od drugih ovde. Npr ako osoblje je neljubazno i par likova ostavi negativne reviews na Booking-u, ti si nadrljao. A njih baš brige, nije njihov stan.
Meni se to čini kao one američke šeme sa time-sharingom - u prevodu, profit delimo, ali ako bude gubitak onda je samo tvoj!! )

Što se tiče ulaganja u akcije, opcije, fondove i slično - to teško da će neki prosečan Srbin da radi zbog proste činjenice da nema toliko keša da se kocka. Jer da bi bio koliko toliko neki ulagač moraš uložiti 50k da bi mogao očekivati neki prinos. Jer ako uložiš 1000e i da skoči 3x opet nemas nista... A da bi se igrao s 50k moras imat min pola miliona u steku da bi se igrao s 10%...

U samo jednom projektu na Zlatiboru (vrhunskom) su apartmani uknjiženi kao posl.prostor. Tačno je da je PDV tu duplo veći i da se ne vraća ali jedino tako to i jeste hotel i kao takvo će moći da posluje u budućnosti. Ovo drugo, gdje se apartmani knjiže kao stanovi su u stvari najobičnije stambene zgrade. Pitanje je šta će tu biti za par godina. Od dozvola za izdavanje, poreza..., jer stanu je primarna funkcija život, odnosno boravak, a posl.prostoru priv.djelatnost i sticanje dobiti.
U tom jednom objektu gdje se apartmani knjiže kao posl.prostori ti čak na 5 godina renoviraju i obnavljaju ti čak i posteljinu, čaše i escajg. Tebe kao vlasnika imaju obavezu da smjeste u identičan apartman određen broj dana u određenim periodima. Znači nećeš čak ni biti u svoj apartman nego u identičnom.
Jedino takva kupovina na Zlatiboru je dobar deal. Imala je čak i opcija da njima izdaš. Mislim da je bilo fiksno 14 €\m2 mjesečno s tim da oni snose sve troškove, čak plaćaju za tebe i porez na dobit (ili ga čak i nema jer u stvari rentiraš njihovom pravnom licu). Tvoja fin. obaveza je jedino godišnji porez na imovinu. Mislim da je povrat investicije iznosio 15-16 godina s tim da nemaš apsolutno nikakve obaveze kao kod npr. izdavanja stana u BG (popravke, renoviranja, komunikaciju sa stanarima...), što je jako, jako dobro.

 

[Salev85]

Direktan uticaj - prosečna, mediana zarade uglavnom imaju ljudi koji imaju max do 10 k evra u banci. 80% stanovništva koji ima eur racun ima do 500evra stednje u Srbiji. Nema nikakvog uticaja jer i ne mogu da podignu kredit niti imaju za ucesce ukoliko im roditelji nesto ne prodaju od dedovine (vazi za bg/novi sad, gde su skupi kvadrati).
Indirektni uticaj - visina kirije koju mogu da plate zavisi od plate. To moze biti max 30-35% zarade porodice.
Zato je odnos i prihod od rente u odnosu na cenu nekretnine porazavajuć.

 

[Vana]

Ne razumem,

I bolje, da ti kazem. Sudeci po strucnjacima s foruma, sto manje znas i razumes pre ces i lakse kupiti stan. I gurati nekom svojom logikom i tempom, i na kraju izgurati kao i vecina ljudi. Jer koliko vidim, na ovom forumu sve ekonomski eksperti s brojkama, formulama i strucnim izrazima, a i dalje zive kod mame i tate. Daleko su i od sopstvenog, a kamoli investicionog stana.
Moj muz je takodje ekonomista. Na moj pomen kupovine drugog stana 6 meseci nakon prvog je poceo da me gadja strucnim izrazima, brojkama i excel tabelama a glavna recenica je bila "to nikad nije bilo da stan moze sam sebe da otplacuje, nemoj da fantaziras"...evo danas se svima uokolo hvali kako je ispao pametan sto je kupio drugi stan.

 

[Salev85]

Jer koliko vidim, na ovom forumu sve ekonomski eksperti s brojkama, formulama i strucnim izrazima, a i dalje zive kod mame i tate. Daleko su i od sopstvenog, a kamoli investicionog stana.

Samo bahato

 

[G.I.Joe]

Ja lično znam dosta primera koji izdaju obične apartmane u Standard klasi, i posle par godina dok formiraju klijentelu imaju prinos oko 5-6.000 godišnje. Ali MORA ozbiljno da se radi i moraš da si tu stalno za mušteriju-turistu. Neki su ih na početku plaćali po 1400-1600, sada su već takvi na 1900-2200...to ti je za prosečan apartman od 37m2 ROI oko 15 godina. U gradu ti je oko 25-30 godina
Oni koji bi da sede u kafiću i da im para kaplje oni zarade 1-3.000 kako ko prođe. Većina ih takvih posle kuka i pljuju po tom "biznisu"
Kod kondo hotela postoji menadžment koji se time bavi profesionalno. Ako je hotel Premijum klase onda nema problema, ali ako ga naprave onako "okruglo, pa na ćoše" onda verovatno ni menadžment neće biti baš kvalitetno izabran.
Ko hoće garantovano, ima ih koji su mi nudili 14eur/m2 kao garantovanu rentu, ali mnogi kupci su uzeli da učestvuju u profitu 40%:60% ili 50%:50% jer računaju da će mnogo bolje proći. Meni se čini bolje da učestvujem u biznisu, pa ako je godina bolja onda su i prinosi bolji...
Ima raznih ugovora što mi je nuđeno, ima recimo gde se potpisuje na 10 godina pa ti oni menjaju i nameštaj unutra, znači sve zavisi da li je kratkoročno ili dugoročno
5) taj prosek mi je pošteniji, jer se ukupan prinos od svih apartmana deli po m2, i plus neka korekcija za spratnost

@ika nije to baš Time Sharing, pre svega ovde si ti vlasnik apartmana 1/1 i možeš ga prodati kad hoćeš

Ne možeš biti na gubitku, ili mala zarada, ili srednja ili velika...ali moraš voditi računa kad biraš jer glavni faktori kod odabira su:
- klasa hotela
- menadžment (koji se doduše može menjati ako smo nezadovoljni kao vlasnici)
- potencijal i razvoj turističkog mesta

Pa Beli Labude,
Ti si svašta tu izmešao u odnosu na prvobitno što si napisao. Pre svega ako izdaješ u standard klasi, a STALNO moraš biti tu za turistu, znači DA TI IZDAJEŠ, da dočekuješ goste, registruješ ih, čistiš i sve. Ti si onda menadžer hotela i stana. To se isplati samo ako imaš par apartmana, jer posao je isti, a dobijaš na količini. Na 1 apartmanu tu nema leba s obzirom na uložen trud i rad. A plus to možeš jedino da si penzioner ili da si stalno zaposlen samo na tome i od toga da živiš...
Ima raznih ugovora, to je tačno, ali ovo oko njihog nameštanja - zvao sam Zlatiborskog Cara (novi projekat ) i onda oni debelo to naplate po meni barem 50% više od salonskih cena, a ne niže pošto kupuju za sve stanove...

Tačno je da nije klasičan time sharing to sam i napisao - to je neka modifikacija i možeš da ga prodaš kad hoćeš ali ako imaš kome... U manjim mestima (ne BG) ako je hitno potreban keš onda tu već nastaju problemi ili idu kompenzacije ili veliko snižavanje cene da bi se dobio keš odmah...

 

[G.I.Joe]

Oво ти је "time share" концепт, само малчице измењен. Рекох име на енглеском јер су возали амере на ту причу много дуже него нас, па уколико знаш лепо енглески погледај искуства са тиме, а ако не знаш, искуства су океј до очајна.


Због чега мислиш да треба веће паре за индекс фондове, 6-10% иде увек коликш год да се уложи, а ако не вадиш паре то се годинама скупи. Хоћу рећи да је ту најмањи праг за улаз, јер буквл може и са 10е месечно да се почне.

Ika ja sam govorio za naše ali i za strane fondove. Za naše fondove od 2006 ili 2007 do sad NEMA ni nominalnog dobitka. Idite na sajtove par njih pa vidite. UŽAS!
Što se stranih tiče tu je različito, može biti i veći i negativan. Tačno je da možeš s 10e da uđeš. I ajde uložiš 10e i fond razbije u narednih par godina i ti budeš na dobitku 5x i dobiješ 50e. Znači profit ti je 40e, ŠTA ĆEŠ ti s tim profitom od 40e? Da odeš na bolju večeri za dvoje??

Ako uložiš i 1000e i ode 5x, opet profit of 4000e ništa nije. Ali ako uložiš 50k i da je profit fonda 50% samo ne 5x onda je profit 25k i imaš auto.
E zato sam rekao. Jer sam se igrao s malim iznosima i ništa. Waste of time, energy and money.

A da bi se igrao ili kockao s 50k ti moraš da imaš 500k (znači oko 10%) ukupne sume da se igraš... Jer ko se kocka s 100% iznosa ušteđevine? Niko ili retko ko.

 

[max]

Pa jedino jos nekim flomasterima da ti nacrtam.

Vidim da ti više odgovaraju voštane bojice.