Belville - [ Stambeno poslovni kompleks | 430 000kvm ]
- Začetnik teme Steva
- Datum pokretanja
BOKI SMOKI
Advanced
Stavite ovo u rekonstrukcija i obnova objekata. 
PA kad se sredi onaj sprat gde je bio pozar i poplava kada se povuce stavite u zavrsene.lol
PA kad se sredi onaj sprat gde je bio pozar i poplava kada se povuce stavite u zavrsene.lol Matematika:
Sa ovog site-a: "...The total investment in this complex will be 200 million Euros...About 460 000 square meters of residential and business space..."
Ugrubo: ako racunamo da su svi kvadrati residential space koji su sigurno jeftiniji od business space-a, a kvadrat je 2.000 evra/m2, to mu dodje, kada bi sve prodali, 920 miliona evra. Ako oduzmemo 200 miliona evra, ostaje 720, sto predstavlja "samo" 360% zarade.
Neka jos deo otpada na pdv, hodnike i tome sl. sto se ne prodaje, pa ce ostace mozda oko 330%.
Kada bi cena pala na 1500evra/m2, morali bi da se utese sa 25% manje zarade, tj. ukupnom, vrlo skromnom, zaradom od svega 247,5%.
P.S. U nekim novinama sam, pre malo vise meseci, procitao da domaci investitori ne zabadaju asov bez 100% zarade, sto je bilo sokantno za neke citaoce, sudeci po njihovim komentarima.
Zakljucak izvucite sami
Sa ovog site-a: "...The total investment in this complex will be 200 million Euros...About 460 000 square meters of residential and business space..."
Ugrubo: ako racunamo da su svi kvadrati residential space koji su sigurno jeftiniji od business space-a, a kvadrat je 2.000 evra/m2, to mu dodje, kada bi sve prodali, 920 miliona evra. Ako oduzmemo 200 miliona evra, ostaje 720, sto predstavlja "samo" 360% zarade.
Neka jos deo otpada na pdv, hodnike i tome sl. sto se ne prodaje, pa ce ostace mozda oko 330%.
Kada bi cena pala na 1500evra/m2, morali bi da se utese sa 25% manje zarade, tj. ukupnom, vrlo skromnom, zaradom od svega 247,5%.
P.S. U nekim novinama sam, pre malo vise meseci, procitao da domaci investitori ne zabadaju asov bez 100% zarade, sto je bilo sokantno za neke citaoce, sudeci po njihovim komentarima.
Zakljucak izvucite sami
Wile E. Coyote
Advanced
Само? 1950 је било кад је почета градња, а онда су у јулу 2008. (у време највећег дивљања цена некретнина, посебно на НБГД-Земунској страни) прекинули претпродају станова, са образложењем да ће цене бити кориговане (сигурно не наниже! :blahstevanaaa":2jlyfzp0 je napisao(la):
То знам, јер сам се пријавио на разговор за куповину стана (то је морало да се зове телефон и да се закаже разговор, није чак могло ни да се оде у Белвил и закаже лично, него само телефонски, и то на други телефон од оног који је био дат на сајту, а на којем нису давали телефон за заказивање него упућивали да се оде тамо! :bash, желећи да дигнем кредит и да купим гарсоњеру (за више са тим ценама нисам имао!) Ни до дана данашњег ме нису звали, тако да, ето, остадох ускраћен за информацију колика је била цена у претпродаји после тога... :laugh:BOKI SMOKI
Advanced
s obzirom da je jeftino odradjeno, imace veliku zaradu.
Wile E. Coyote
Advanced
И јефтиније него што сви мисле, ако је тачна прича коју сам чуо од човека који ради набавке да је уграђена кинеска столарија и керамика.
BOKI SMOKI
Advanced
Ma to sa keramikom i stolarijom i nije bitno, cak i da je tako, samo je pitanje dali su stedeli u gradjevinskom materialu.
Wile E. Coyote
Advanced
Можеш ли мало да појасниш како би се таква трансакција извела? Ако купиш стан за кеш, он је у твом власништву. Ако купиш стан на кредит (било је, колико се сећам, преко Хипо, не знам какви су били услови преко других банака), он је под хипотеком, и не капирам о каквом је ту "враћању" реч. :/
Wile E. Coyote
Advanced
Па то је онда класично одузимање стана који је под хипотеком ономе ко није у стању да отплаћује кредит, ако сам добро скапирао. Не видим која је ту онда рачуница оног ко је дигао кредит да уради тако нешто ако може да га отплаћује. Једино ако је прича у питању да због СЕКЕ неће моћи да се враћају кредити... :shok: надам се да није тако.Shifty":1sem648j je napisao(la):
И далеко од тога да су се банке зезнуле, банка не може да буде на губитку, или добије паре у вердности два стана, или добије стан. Једини ризик банке је да ће цене станова драстично пасти, а да дужници неће моћи да враћају кредите.
Pa jednostavno. Ako si kupio stan u BV od 60m2 za 125k (na kredit), a on sada vredi npr. 85k, koji interes ti imas da ga i dalje otplacujes?
Jedino ako si vec vratio pola kredita, ili ti je maltret da se selis.
"Vratis" ga banci, a ti kupis drugi stan, iste velicine, po novoj (nizoj) ceni.
I banka i te kako moze da bude na gubitku. Ako je vec odobrila kredit, a dobije stan koji ne moze da proda po toj ceni.
Jedino ako si vec vratio pola kredita, ili ti je maltret da se selis.
"Vratis" ga banci, a ti kupis drugi stan, iste velicine, po novoj (nizoj) ceni.
I banka i te kako moze da bude na gubitku. Ako je vec odobrila kredit, a dobije stan koji ne moze da proda po toj ceni.
Wile E. Coyote
Advanced
Па не верујем да ће цене баш толико да падну, али никад се не зна...
Sve zavisi od ugovora za kreditiranje stana, ali da stan "vratis" banci, ne mozes posto ga od banke nisi ni kupio. Ako se obavezes da uzmes kredit za kupovinu stana, onda taj kredit otplacujes. Ako cene nekretnina padnu jedino mozes da prodas stan i prerano otplatis kredit, sa tvojim gubitkom, ili ako ti se isplati da defaultujes i onda gubis i ono sto si uploatio, a i stan. Iz kreditnog ugovora ne mozes da izadjes tek tako. Stan sluzi kao osiguranje banke i samo u slucaju ne ispunjavanja obaveza banka moze da oduzme stan i onda ga u toj situaciji proda. Inace banke uglavnom ne smeju da imaju stanove za komercijalnu prodaju u sopstvenom vlasnistvu (osim, kao sto rekoh, preko defaulta "dodju" do stana).
Sve u svemu, ako si se zeznuo i nisi predvideo razvoj trzista, moras taj rizik da prihvatis i nosis se sa njime, ali vracanje stana zato sto ti se ne svidja ili iz bilo kog drugog razloga, toga nema.
Sve u svemu, ako si se zeznuo i nisi predvideo razvoj trzista, moras taj rizik da prihvatis i nosis se sa njime, ali vracanje stana zato sto ti se ne svidja ili iz bilo kog drugog razloga, toga nema.
A kako je ta oblast kod nas regulisana? Jel ima neka stavka u ugovoru o stambenom kreditu koja te sprecava da jednostavno prestanes da placas rate, a da i dalje imas priliv na racun? Trajni nalog, ili nesto slicno? I kako stvari stoje u Americi recimo?
Wile E. Coyote
Advanced
То сам и ја мислио, зато ми цела прича о враћању стана од почетка није ни била јасна.Nenad":3942cm7a je napisao(la):
Хипотекарни кредит значи да је стан осигурање банци да неће бити лоша код позајмице, то јест ако дужник не отплаћује рате, онда банка узима стан и продаје га на лицитацији, с тим што прво опомену дужника пар пута (занимљиво је да банке обично толеришу кашњење у измиривању рате од пар дана). Врло је извесно да се хипотека са стана у том случају скида, тако да ако га следећи купац купи на кредит, поново се ставља под хипотеку, а ако га купи кеш купац, хипотеке нема. Сам механизам отплате и јесте отприлике нешто као трајни налог (аутоматски се скидају паре са рачуна), с тим што се тај трајни налог не може раскинути. Како год окренеш, уколико немаш стан, најеб'о си, бато! Сад, једино остаје да бираш између тога да платиш стан по дупло већој цени (ако дижеш кредит), или неком тамо купиш два стана (ако живиш приватно). Остаје само теби да израчунаш шта ти се више исплати, и да ли желиш да се и твоја деца тако злопате.Shifty":3942cm7a je napisao(la):
Друга је ситуација ако се стан под хипотеком продаје. По правилу у том случају цена би требало да буде мања, с тим што не знам каква је разлика ако купује кредитни или кеш купац (скидање хипотеке у случају кеш купца?). На нашем поремећеном тржишту некретнина, међутим, хипотека не снижава цену (бар не у значајној мери). На нормалним тржиштима некретнина (која послују од ономад
), вероватно важе другачија правила.То бих и ја волео да знам, увек сам се чудио како у филмовима стављају по две-три хипотеке на кућу. :/Shifty":3942cm7a je napisao(la):
U celoj prici je kljucno da li je kupac stana (na kredit) u Srbiji moze da odustane od dalje otplate. Da zanemarimo ovaj razlog o kome smo govorili, tj. pad vrednosti nekretnine (ne isplati mi se, iako mogu da vracam kredit).
Sta ako neko od supruznika izgubi posao, ili mu smanje platu? Sta ako dodje do nepredvidjenih troskova, zdravstvenih problema,...? Jednom recju ako covek dodje u takvu situaciju da iako tehnicki na racunu ima sredstava da plati ratu za taj mesec, jednostavno nije vise u stanju da to radi?
Gde je granica gde banka moze da kaze "OK, u redu je, ne moras vise da placas". Da li se to resava od slucaja do slucaja, ili postoji ta mogucnost da neko odustane od dalje otplate, napusti stan, a banka ga na osnovu hipoteke preuzme i pokusa da prodajom naplati dug?
Nesto poput DOOa, tako da dug po osnovu kredita moze da se naplati samo preko stana na kome je hipoteka, a ne preko sredstava na racunima, druge pokretne i nepokretne imovine, itd.
Sad sam ga i ja malo zapetljao, ali valjda kapirate sta sam mislio
Sta ako neko od supruznika izgubi posao, ili mu smanje platu? Sta ako dodje do nepredvidjenih troskova, zdravstvenih problema,...? Jednom recju ako covek dodje u takvu situaciju da iako tehnicki na racunu ima sredstava da plati ratu za taj mesec, jednostavno nije vise u stanju da to radi?
Gde je granica gde banka moze da kaze "OK, u redu je, ne moras vise da placas". Da li se to resava od slucaja do slucaja, ili postoji ta mogucnost da neko odustane od dalje otplate, napusti stan, a banka ga na osnovu hipoteke preuzme i pokusa da prodajom naplati dug?
Nesto poput DOOa, tako da dug po osnovu kredita moze da se naplati samo preko stana na kome je hipoteka, a ne preko sredstava na racunima, druge pokretne i nepokretne imovine, itd.
Sad sam ga i ja malo zapetljao, ali valjda kapirate sta sam mislio
Ne postoji situacija u kojoj ce ti banka reci "ne moras vise da placas", tj. ima, onda kada otplatis ceo kredit. Banka nikada dobrovoljno nece uzeti stan osim na ime naplate svojih potrazivanja u visini kredita sa kamatom.
Banke takodje imaju redovan monitoring otplate, a okasnele rate se sistematski rasporedjuju prema kriterijumu 30/60/90, tako da ako kasnis 60 dana, ulazis u zuto-narandzastu fazu, a sa preko 90 dana kasnjenja si default - banka uzima stan. E sad, to je ono sto bankarski sistem mora da prijavi vlastima, a da li ce stvarno odmah da oduzme stan ili ce pokusati da nadje neko resenje sa klijentom, to je interna stvar. Uglavnom se prvo ide na neke "pregovore" i tu je jako bitno u kakvom si svojstvu klijent.
U Americi sistem funkcionise slicno, s tim sto su se hibridna resenja i strukture rasirile kao kuga, pa su se hipotekarni krediti koristili za razne finansijske konstrukcije (MBS) koje pak imaju odredjen procenat koji je pripisan kreditima za koje se ocekuje da budu default. Sto znaci, banka svesno ulazi u rizik da jednoga dana placanja nece vise biti, i upravo zbog toga se osigurava na svaki moguci nacin.
Banke takodje imaju redovan monitoring otplate, a okasnele rate se sistematski rasporedjuju prema kriterijumu 30/60/90, tako da ako kasnis 60 dana, ulazis u zuto-narandzastu fazu, a sa preko 90 dana kasnjenja si default - banka uzima stan. E sad, to je ono sto bankarski sistem mora da prijavi vlastima, a da li ce stvarno odmah da oduzme stan ili ce pokusati da nadje neko resenje sa klijentom, to je interna stvar. Uglavnom se prvo ide na neke "pregovore" i tu je jako bitno u kakvom si svojstvu klijent.
U Americi sistem funkcionise slicno, s tim sto su se hibridna resenja i strukture rasirile kao kuga, pa su se hipotekarni krediti koristili za razne finansijske konstrukcije (MBS) koje pak imaju odredjen procenat koji je pripisan kreditima za koje se ocekuje da budu default. Sto znaci, banka svesno ulazi u rizik da jednoga dana placanja nece vise biti, i upravo zbog toga se osigurava na svaki moguci nacin.