Cene nekretnina

[Hristiana]

Ne razumem tvoju logiku. Meni je logicnija logika da ako promet padne na nivo iz 2016-2017, red je da se cene vrate na taj nivo, i da tu stane i da onda vise ne pada, kao sto ti kazes
Mislim, naravno da nece pasti bas toliko, ali ne znam zasto se vezujes za neko proslo vreme kad su okolnosti skroz drugacije.

Ovde sam racunao i starogradnju i novogradnju zajedno, nekako mi je delovalo logicno da ide u paketu, ali nije velika razlika ni ako se gleda odvojeno.
Da, pad ocigledno postoji, ali da ne "cherry pick"-ujemo previse, treba pratiti promene u narednom periodu, ocekujem da se nastavi ovaj trend, pa tek onda mozemo donositi neke zakljucke.

Nema logike da gledaš Koliki je pad u prometu novogradnje zato što oni sada ubacuju u katastar ono što je prodato pre godinu ili dve, a tad su ljudi u strahu i panici od gubitka vrednosti novca kupovali šta su stigli. Pitanje je da li se sada prodaje nešto od novogradnje, ili ono se samo ono što je prodato ko zna kad. Zato mislim da je bolje gledati promet starogradnje.

Da li je ovo grafikon koji se odnosi na Beograd ili na Novi Sad?

 

[p3ricam89]

Nema logike da gledaš Koliki je pad u prometu novogradnje zato što oni sada ubacuju u katastar ono što je prodato pre godinu ili dve, a tad su ljudi u strahu i panici od gubitka vrednosti novca kupovali šta su stigli. Pitanje je da li se sada prodaje nešto od novogradnje, ili ono se samo ono što je prodato ko zna kad. Zato mislim da je bolje gledati promet starogradnje.

Da li je ovo grafikon koji se odnosi na Beograd ili na Novi Sad?

Grafikon se odnosi na Beograd, Novi Sad i Nis, vidis da je svaki od tih gradova oznacen razlicitim bojama. Slazem se da je starogradnja tacnija jer manje kasne podaci, ali u dugom roku ne utice previse na trend. Ali sam napravio grafikon jer sam cisto hteo da vidim kako se sve to menjalo tokom vremena.

 

[Mislica]

Problem u diskusiji je cesto sto neki clanovi preterano navlace brojke na onu stranu na koju im odgovara. Prosecna cena kvadrata sada nije 3-3.5k evra, nego je prema Wolfovom sajtu, za koji se svi slazemo da je poprilicno relevantan izvor, 2.300e. Ukoliko pronadjete stan ispod proseka, kvadrat moze da bude i ispod 2k evra. To znaci da rata kredita onda ne bude 1000 ili 1500 evra mesecno za dvosoban stan kako se navodi, vec 700-800e za trosoban ili cetvorosoban. Iznajmljivanje stana ovakve strukture na nekoj ok lokaciji takodje nije jeftino, koliko znam renta bude 600-700e sto nije daleko od rate u tom slucaju cak i sa ovakvim kamatama. Ukoliko ste lekar sa platom od 800 evra, ne mozete da priustite to sebi. Ali ukoliko ste u zajednici (sto je i razlog zasto vam treba toliki stan) i imate 2 korporativne plate vece od prosecnih lekarskih, to bude znacajan izadatak ali ne i neizdrziv.
Ukoliko biste hipoteticki iznajmljivali stan vece strukture za tih recimo 600e nekih recimo 3 godine dok cekate da se rata stabilizuje a cene padnu, potrosili biste na kirije 21.600e. U toj situaciji kada se doceka pad, vi ste sebi anulirali nekih 15% pada za neki stan od 150k, i tek ono sto bude preko ste sebi ustedeli.
Naravno ukoliko bi doslo do nekog velikog pada od tipa 40, 50%, usteda postaje znacajna i uprkos potrosnji novca na rentu. Ali je toliko veliki pad neizvestan i tezak za predvidjanje.
Ono sto licno uzimam u razmatranje kada donosim ovakvu odluku je i kolicina cimanja i stresa koju mi nesto zahteva. Kao neko ko je ziveo kao podstanar u vise stanova, znam da mrzim selidbe, privikavanje na novu zgradu, okruzenje i slicno. Ukoliko mogu da "doplatim" neku razumnu cenu da ne moram da se selim, te platim stan vise kako bih to izbegla, ja sam spremna da to uradim i "doplatim" taj konfor svog stana i izbegavanja seljenja.
Takodje treba napomenuti da, dok je vrlo jasno da su krediti trenutno nepovoljni, vrlo je tesko proceniti koja je cena kvadrata dobra. To se vidi tek kada prodje neko vreme od trenutnog perioda, pa saznamo da li su cene nakon tog trenutka padale, skakale, stagnirale. Svako ko zeli da ima stan a nema prospekta da ga kupi za kes ili nasledi ce morati u nekom trenutku da resi da je cena dovoljno dobra, bilo da to znaci da je 'realna' ili 'u balonu', i da se kocka na svoju procenu. A lako je biti general posle bitke ili savetovati sta bi trebalo uraditi u nekoj hipotetickoj situaciji.

 

[vradovic]

Zasto stavljaju ovakve naslove u medijima?
Izgleda samo da bi iritirali Hristianu

Preokret: Cene ponovo rastu?

Tržište nekretnina se stabilizovalo, značajnijih cenovnih oscilacija nema već neko vreme, ali novi trendovi na tržištu postavljaju i pitanje vezano za dalje kretanje cena, ali i ponude i tražnje. Zvanični podaci govore da se manje gradi i u Srbiji i na nivou EU. S tim u vezi poznavaoci tvrde da...

www.b92.net

 

[chiki]

Kreditni kupci cekaju pad kamata koji Hristijana najavljuje. Krece vec od oktobra, prema euribor forecastu, a za 2 godine ce biti strahovit pad kamata prema Hristijani.

Pa MMF, ECB i Fed su bili lznenađeni inflacijom i tvrdili su da je to privremeno (transitory). Pogledajte gde smo sad? Ne bi se oslanjao na takva predviđanja kamate/inflacije jer očigledno je da je sve to nagađanje.

 

[cekicimalj]

Zasto stavljaju ovakve naslove u medijima?
Izgleda samo da bi iritirali Hristianu

Preokret: Cene ponovo rastu?

Tržište nekretnina se stabilizovalo, značajnijih cenovnih oscilacija nema već neko vreme, ali novi trendovi na tržištu postavljaju i pitanje vezano za dalje kretanje cena, ali i ponude i tražnje. Zvanični podaci govore da se manje gradi i u Srbiji i na nivou EU. S tim u vezi poznavaoci tvrde da...

www.b92.net

Milić Đoković, procenitelj i stručnjak za nekretnine kaže za "Blic Biznis" da celokupna situacija na tržištu nekretnina ne ukazuje da će biti promena u doglednom periodu u korist kupca.

"Imajući u vidu zakon ponude i potražnje, predstoji nam jedan dosta neizvestan period na tržištu nekretnina. Činjenica je da se neće puno graditi, što dovodi do problema jer je tražnja konstantna a ponuda se smanjuje. Tako nema ekonomske logike da cena kvadrata padne. Sa druge strane, vrednost novca pada, tako da ne mogu da ne očekujem poboljšanje cena za kupce. One mogu samo da stagniraju ili čak u novogradnji da rastu", kaže Đoković.

Nikad ne veruj čoveku koji ima prezime umesto imena.

 

[cekicimalj]

Moze:

Popis je pokazao da je Novi Sad jedan od dva grada u Srbiji sa većim prilivom stanovništva pa i dalje postoji velika potražnja za kupovinom nekretnina. Kao i prethodnih godina, najpopularniji delovi grada sa najvećim cenama kvadrata su Centar, Stari Grad, Grbavica, Podbara, Kej, Limani, a među najjeftinijim su Adice, Klisa i Sajlovo.

Zato se i dalje beleži blaži rast cena nekretnina jer je, po rečima Ivana Radulovića na to uticalo mnogo faktora od kojih je većina još uvek prisutna.

Ko je Ivan Radulović. Izvor, link? Ili ti ovo opet chatGPT generiše?

 

[Hristiana]

Mislica

Problem u diskusiji je cesto sto neki clanovi preterano navlace brojke na onu stranu na koju im odgovara. Prosecna cena kvadrata sada nije 3-3.5k evra, nego je prema Wolfovom sajtu, za koji se svi slazemo da je poprilicno relevantan izvor, 2.300e. Ukoliko pronadjete stan ispod proseka, kvadrat moze da bude i ispod 2k evra. To znaci da rata kredita onda ne bude 1000 ili 1500 evra mesecno za dvosoban stan kako se navodi, vec 700-800e za trosoban ili cetvorosoban. Iznajmljivanje stana ovakve strukture na nekoj ok lokaciji takodje nije jeftino, koliko znam renta bude 600-700e sto nije daleko od rate u tom slucaju cak i sa ovakvim kamatama. Ukoliko ste lekar sa platom od 800 evra, ne mozete da priustite to sebi. Ali ukoliko ste u zajednici (sto je i razlog zasto vam treba toliki stan) i imate 2 korporativne plate vece od prosecnih lekarskih, to bude znacajan izadatak ali ne i neizdrziv.

Ukoliko biste hipoteticki iznajmljivali stan vece strukture za tih recimo 600e nekih recimo 3 godine dok cekate da se rata stabilizuje a cene padnu, potrosili biste na kirije 21.600e. U toj situaciji kada se doceka pad, vi ste sebi anulirali nekih 15% pada za neki stan od 150k, i tek ono sto bude preko ste sebi ustedeli.
Naravno ukoliko bi doslo do nekog velikog pada od tipa 40, 50%, usteda postaje znacajna i uprkos potrosnji novca na rentu. Ali je toliko veliki pad neizvestan i tezak za predvidjanje.
Ono sto licno uzimam u razmatranje kada donosim ovakvu odluku je i kolicina cimanja i stresa koju mi nesto zahteva. Kao neko ko je ziveo kao podstanar u vise stanova, znam da mrzim selidbe, privikavanje na novu zgradu, okruzenje i slicno. Ukoliko mogu da "doplatim" neku razumnu cenu da ne moram da se selim, te platim stan vise kako bih to izbegla, ja sam spremna da to uradim i "doplatim" taj konfor svog stana i izbegavanja seljenja.
Takodje treba napomenuti da, dok je vrlo jasno da su krediti trenutno nepovoljni, vrlo je tesko proceniti koja je cena kvadrata dobra. To se vidi tek kada prodje neko vreme od trenutnog perioda, pa saznamo da li su cene nakon tog trenutka padale, skakale, stagnirale. Svako ko zeli da ima stan a nema prospekta da ga kupi za kes ili nasledi ce morati u nekom trenutku da resi da je cena dovoljno dobra, bilo da to znaci da je 'realna' ili 'u balonu', i da se kocka na svoju procenu. A lako je biti general posle bitke ili savetovati sta bi trebalo uraditi u nekoj hipotetickoj situaciji.

Gospođo, ovaj savet da se kupuju ispodprosečni stanovi u Borči, Ovči, Zaklopači naseljima bez kanalizacije sutereni, potkrovlja, preuređene vešernice i slično, gde kvadrat može da se nađe za manje od 2.000 EUR, je najbesmisleniji koji se može dati u ovoj situaciji.

Problem nastaje kada tu budževinu morate da prodate, da bi isplatili kredit koji je došao na naplatu, a nemate kome, jer niko nije lud da slupa pare za neku sklopociju u nedodjiji.

U takvoj situaciji, onaj ko je kupio dobar stan, naći će način kako da ga proda, makar i daleko ispod cene, dok ovaj prethodno navedeni neće moći da ga proda nikako.

Takođe, navodite da za ratu kredita od 700 EUR može da se kupi trosoban ili četvorosoban stan, (što podrazumeva cenu stana od oko 90k) pretpostavljamo da mislite na preuredjenu vešernicu u Zaklopači bez kanalizacije.

Dobar stan na dobroj lokaciji košta daleko više.

Drug od mog muža radi kao lekar na Novom Beogradu i ima platu oko 800 EUR. Kaže da bez kredita od 100.000 EUR ne može da se kupi ništa šta bi se moglo nazvati pristojnim jednosobnim stanom na Novom Beogradu (da nije suteren, potkrovlje, vešernica, mračan stan, 20sprat, zgrada bez lifta i ostali krševi). Rata kredita za period od 20 godina iznosi oko 800 EUR, koliko i njegova plata. Partnerku nema i nema u planu ženidbu.

Za sada iznajmljuje solidan stan u blokovima koji plaća 300 EUR. Mišljenja je da je ovo sada bolja opcija od podizanja kredita da bi se kupio suteren u Zaklopači.

 

[cekicimalj]

"Imajući u vidu zakon ponude i potražnje" - by Milić Đoković

Uvek se naježim kada čujem da se ljudi pozivaju na "Zakon ponude i potražnje", kao da je to neki prirodni zakon na koji ne može da se utiče i koji je takav kakav je, u objektivnom smislu. Taj "zakon" je u stvari je samo jedna od ekonomskih teorija, izraz toliko fluidan i teorija toliko zavisna od spoljašnjih intervencija da je sramota to nazivati bilo kakvim zakonom. Jedan od primera koliko se manipuliše tim "zakonom" je količina novca sa kojom su zasipali ekonomski sistem u poslednjih 12 godina i isti obezvredili. Najnedosledniji od svih zakona su ekonomski "zakoni".

 

[MrGood2016]

Evo i grafika sa cenama
Pogledajte prilog 165868
Deluje da se kriva "izravnjala", vreme je da krene nadole

Hm na tom grafiku inamo nekoliko perioda stagnacije, pa cak i padova od 18e, nakon kojih vidimo rast cena.

Znaci sada ce po prvi put u zadnjih 10 godina biti suprotno? Da ce nakon stagnacije sada zasigurno krenuti pad?

 

[MrGood2016]

Nema logike da gledaš Koliki je pad u prometu novogradnje zato što oni sada ubacuju u katastar ono što je prodato pre godinu ili dve

Netacno. BNV odmah unosi sve ugovore.

Da li je ovo grafikon koji se odnosi na Beograd ili na Novi Sad?

Hm gledas grafik sa 3 linije razlicite boje i legendom koja linija je za koji grad, ali ti nije jasno da li se grafik odnosi na Beograd ili Novi Sad. U tvojoj nauci nema grafika?

 

[Hristiana]

Komentar lika koji je kupio stan 2007 godine:

,,Cene ne mogu da padnu naglo.Nešto se dešavalo zadnjih pola godine, na primer taj porast kamata na kredite i to je ključno.Naravno da će graditelji stanova pokušavati da što duže zadrže ove jake cene.Sećam se velikog pada cena stanova posle 2010 godine.Nije se desio na brzaka, nego malo pomalo.I tada ne da su se cene vratile na one stare cene, nego su pale još niže.Osetio sam to na svojoj koži jer stan koji sam kupio 2007 godine, uložio sam u njega par hiljada evra,i kad sam ga prodao 2013 godine, prodao sam ga za 40% nižu cenu od one po kojoj sam ga kupio.Tako da neki pišu ovde bajke, ili nikad stan nisu kupili i prodali, ili pišu za agencije.Bio sam razočaran kad sam 2007 cene krenule da rastu, pa sam bio razočaran 2010-2013 kad su dosta pale cene. Sada sam opet razočaran što je sve poskupelo, ali neke cene se vraćaju.Mleko bilo 150 din, sada ga ima po 80. Dosta cena je u padu, neke nisu ni rasle,ali na žalost mnogi bitni proizvodi i dalje drže jake cene.Stanovi iz oglasa nisu nešto pojeftinili, možda 5%,ali primećujem da po onim cenema ne uspevaju da se prodaju.Budu u oglasima, vuku se mesecima i nestanu.Posle pogledam u registar prodatih stanova, nema ih tamo.Cene u oglasima su smešne, većina stanova se tu i ne uspeju prodati.Od stanova koji se prodaju to su oni luksuzni na jakim lokacijama, za takve uvek ima kupaca,ali njih je malo i oni nisu merilo."

 

[MrGood2016]

Ovaj sto kaze da posle stagnacije krece preokret cena na gore ne deluje bas relevantno. Milić Đoković je licencirani Procenitelj, stalni Sudski veštak ekonomsko finasijske struke, magistar menadžmenta nekretnina i biznisa, jedan od vodećih konsultanata u oblasti nepokretnosti u Srbiji i investicionog konsaltinga.

 

[goran123]

Ovaj sto kaze da posle stagnacije krece preokret cena na gore ne deluje bas relevantno. Milić Đoković je licencirani Procenitelj, stalni Sudski veštak ekonomsko finasijske struke, magistar menadžmenta nekretnina i biznisa, jedan od vodećih konsultanata u oblasti nepokretnosti u Srbiji i investicionog konsaltinga.

Da li je i u konfliktu interesa?

 

[cekicimalj]

Ovaj sto kaze da posle stagnacije krece preokret cena na gore ne deluje bas relevantno. Milić Đoković je licencirani Procenitelj, stalni Sudski veštak ekonomsko finasijske struke, magistar menadžmenta nekretnina i biznisa, jedan od vodećih konsultanata u oblasti nepokretnosti u Srbiji i investicionog konsaltinga.

Ovo si sada izmislio, jel tako?

 

[cekicimalj]

Hoces da kazes da naucnica sa 100k i kolekcionar stanova nisu relevantni za komentare o kretanju cena jer su u konfliktu interesa?

hehe

 

[Sava Sava]

https://direktno.rs/beograd/477386/zgrade-beograd-na-vodi-se-raspadaju.html Ipak to je normalno za sve zgrade, normalno je da pude po koja pukotina sve se to lako sanira. Želite vradovića da oterate da nekupi stan tamo.

 

[vradovic]

https://direktno.rs/beograd/477386/zgrade-beograd-na-vodi-se-raspadaju.html Ipak to je normalno za sve zgrade, normalno je da pude po koja pukotina sve se to lako sanira. Želite vradovića da oterate da nekupi stan tamo.

Onaj koji zbog ovoga ne kupi stan je u najmanju ruku low IQ. Ova zgrada je odlicna. Malo mi smeta sto je uvucena u odnosu na BW Rivijera ili BW Residences ali nista drugo. Top zgrada i lokacija.

 

[Echo]

Srbija će biti jedina zemlja na svetu u kojoj cene nekretnina neće padati. Mi smo specifično tržište i kod nas se kupuje gotovo isključivo u kešu a pritom niko ne drži keš u količini većoj od troškova za naredna 3 meseca.

 

[vradovic]

Srbija će biti jedina zemlja na svetu u kojoj cene nekretnina neće padati. Mi smo specifično tržište i kod nas se kupuje gotovo isključivo u kešu a pritom niko ne drži keš u količini većoj od troškova za naredna 3 meseca.

Tako je ali to je sa razlogom. Kada kupis nekretninu na kredit u San Francisku tebi je rata 12-15k pa normalno da treba da drzis vise jer ako nemas da platis ratu na ulici si i pucas stan. Ti u Bg ako si kupio stan za kesh vala ima da se snadjes bez plate. Razvucices ga. Ici ces na pijacu najjeftinije i lagano.

 

[cekicimalj]

Tako je ali to je sa razlogom. Kada kupis nekretninu na kredit u San Francisku tebi je rata 12-15k pa normalno da treba da drzis vise jer ako nemas da platis ratu na ulici si i pucas stan. Ti u Bg ako si kupio stan za kesh vala ima da se snadjes bez plate. Razvucices ga. Ici ces na pijacu najjeftinije i lagano.

Kakav je to život, kada ga razvlačiš tako godinama, a neki decenijama. To nije život to je mrcvarenje koje ljudi obično u jednom trenutku prekinu tako što odluče da prodaju stan ako ne mogu više kredit da servisiraju. Dakle razlika između SF i BG je što u SF odmah znaš na čemu si. Kod nas vreme teče sporije, ali svakako ideš u istom pravcu kao u SF.

 

[vradovic]

Kakav je to život, kada ga razvlačiš tako godinama, a neki decenijama. To nije život to je mrcvarenje koje ljudi obično u jednom trenutku prekinu tako što odluče da prodaju stan ako ne mogu više kredit da servisiraju. Dakle razlika između SF i BG je što u SF odmah znaš na čemu si. Kod nas vreme teče sporije, ali svakako ideš u istom pravcu kao u SF.

zato tamo kad pada krene odmah a u Bg imas tu amortizaciju sto nije tolika “frka”. Iskreno i za ljudsku psihu nije bas zdravo to “znas na cemu si” ali ok.

San Francisco CA Home Prices & Home Values | Zillow

The typical home value of homes in San Francisco CA is $1,236,502. San Francisco CA home values have gone down 3.9% over the past year.

www.zillow.com

 

[cekicimalj]

zato tamo kad pada krene odmah a u Bg imas tu amortizaciju sto nije tolika “frka”. Iskreno i za ljudsku psihu nije bas zdravo to “znas na cemu si” ali ok.

San Francisco CA Home Prices & Home Values | Zillow

The typical home value of homes in San Francisco CA is $1,236,502. San Francisco CA home values have gone down 3.9% over the past year.

www.zillow.com

U stvari zavisi od psihe pojedinca. Neko može dugo da ćuti i trpi, drugi ne može. Naš sistem više gaji ovaj prvi tip. Američki ovaj drugi.

 

[Mislica]

Gospođo, ovaj savet da se kupuju ispodprosečni stanovi u Borči, Ovči, Zaklopači naseljima bez kanalizacije sutereni, potkrovlja, preuređene vešernice i slično, gde kvadrat može da se nađe za manje od 2.000 EUR, je najbesmisleniji koji se može dati u ovoj situaciji.

Problem nastaje kada tu budževinu morate da prodate, da bi isplatili kredit koji je došao na naplatu, a nemate kome, jer niko nije lud da slupa pare za neku sklopociju u nedodjiji.

U takvoj situaciji, onaj ko je kupio dobar stan, naći će način kako da ga proda, makar i daleko ispod cene, dok ovaj prethodno navedeni neće moći da ga proda nikako.

Takođe, navodite da za ratu kredita od 700 EUR može da se kupi trosoban ili četvorosoban stan, (što podrazumeva cenu stana od oko 90k) pretpostavljamo da mislite na preuredjenu vešernicu u Zaklopači bez kanalizacije.

Dobar stan na dobroj lokaciji košta daleko više.

Drug od mog muža radi kao lekar na Novom Beogradu i ima platu oko 800 EUR. Kaže da bez kredita od 100.000 EUR ne može da se kupi ništa šta bi se moglo nazvati pristojnim jednosobnim stanom na Novom Beogradu (da nije suteren, potkrovlje, vešernica, mračan stan, 20sprat, zgrada bez lifta i ostali krševi). Rata kredita za period od 20 godina iznosi oko 800 EUR, koliko i njegova plata. Partnerku nema i nema u planu ženidbu.

Za sada iznajmljuje solidan stan u blokovima koji plaća 300 EUR. Mišljenja je da je ovo sada bolja opcija od podizanja kredita da bi se kupio suteren u Zaklopači.

Vi ste ti koji pricate po principu rekla-kazala "rekao mi jedan drug". Ja sam ta koja deli svoje licno iskustvo kupovine stana, cetvorosobnog, na 30 godina, na Nbg-u koji nije ni prizemlje ni potkrovlje ni suteren. Cena je bila dosta dobra, banka je kroz pregovore ponudila minimalnu fiksnu marzu koja je malo spustila ukupnu kamatu.
Ali nadalje nemam razloga da se sa vama prepucavam, jer cinjenica da periferiju zovete Zaklopaca, bankare banksteri, i svima sa kreditima predvidjate sume, pecurke i pecine, bez neke konstruktivne alternstivne sugestije sta treba raditi osim - skupi pare za 8 godina pa kupi za kes- govori o tome da ste ovde dosli samo zbog prepucavanja, a ne zbog razmene misljenja.

 

[Hristiana]

Možete li, molim vas, da nam kažete gde se to može kupiti četvorosoban stan za mesečnu ratu kredita od 700 EUR?

Podsećam vas da prema standardima u arhitekturi četvorosoban stan ima minimum 86 kvadrata, što u primeru koji navodite znači cenu kvadrata od 1.000 do 1.100 EUR.

Na kojim lokacijama je tako nešto moguće, pod uslovom da nije u pitanju neka ruina za čije renoviranje je potrebno još 30-40.000 EUR?